L’investissement locatif privé en Pays-de-la-Loire : quelle réalité ?

(1)

L’investissement locatif privé en Pays-de-la-Loire : quelle réalité ?

Juillet 2016

(2)

(3)

Résumé

Les logements produits dans le cadre d'un avantage fiscal connaissent un réel succès dans les espaces attractifs de l'Ouest. Ce sont majoritairement des logements collectifs, même si en Pays-de-la-Loire, le nombre de logements individuels est particulièrement important. Leur fonction évolue suivant leur localisation :

• en ville, des petits logements collectifs pour jeunes actifs,

• à la campagne, des logements individuels familiaux.

La géographie a évolué au gré des différents dispositifs pour se concentrer de plus en plus dans les principales agglomérations.

Les loyers pratiqués sur les logements défiscalisés laissent penser qu'il n'existe pas de segment intermédiaire en Pays de la Loire. En particulier, les données disponibles sur les loyers pratiqués à Nantes et Saint-Nazaire montrent qu'ils sont relativement déconnectés des ressources des ménages. On peut alors s'interroger sur le niveau des plafonds : sont-ils adaptés hors Ile de France ?

Ces enseignements remettent en question la vocation de logements intermédiaires que certains dispositifs avaient encouragés. En effet, plus de la moitié des logements défiscalisés sont occupés par des ménages dont les ressources sont inférieurs aux plafonds HLM. Pourtant, les loyers pratiqués à Nantes ne seraient accessibles que par une faible part de ménages.

Toutefois, les incitations fiscales à l'investissement locatif dans le logement neuf sont efficaces en termes de soutien à la construction de logements et de préservation du parc locatif privé.

(4)

« Les rapports » Cerema - DTerOuest – 2 – Juillet 2016

(5)

Sommaire

Introduction... …5

1 - L’investissement locatif privé dans les régions...7

1.1 - Les Pays-de-la-Loire, une des régions les plus dynamiques...7

1.2 - Des investissements locatifs pour les familles et pour les jeunes couples...13

1.3 - Des investisseurs locaux et des locataires plutôt aisés...16

2 - La place de l’investissement locatif dans les grandes agglomérations des Pays-de-la-Loire...19

2.1 - L’investissement se recentre dans les principales agglomérations...19

2.2 - Des investisseurs plus institutionnels... 24

2.3 - Des petits logements pour jeunes célibataires...25

2.4 - Les logements défiscalisés, des logements intermédiaires ?...26

Annexe………..………..34

(6)

(7)

Introduction

Les Pays-de-la-Loire comptent près de 2 000 000 de logements dont 83% de résidences principales, 10% de résidences secondaires et 7% de logements vacants. Parmi les résidences principales, la région compte près de 350 000 logements locatifs privés dont une partie a été produite grâce à des dispositifs fiscaux.

En effet, depuis 1984, les incitations fiscales à l’investissement locatif dans le logement neuf sont utilisées par les pouvoirs publics comme instrument de relance de la construction de logements et de préservation du parc locatif privé.

Outre le soutien à un secteur économique important, la défiscalisation remplit aussi un rôle de régulation des marchés. En effet, à partir de 1992, les avantages fiscaux sont progressivement accordés en contrepartie d’un plafonnement des loyers. Il s’agit de produire des logements intermédiaires à destination des classes moyennes dont les revenus sont supérieurs aux plafonds HLM mais qui éprouvent des difficultés à se loger dans le parc privé, en particulier dans les marchés tendus des grandes agglomérations.

Ces outils ont un coût considérable pour les finances publiques. La dépense fiscale engagée par l’État, au titre des différents dispositifs toujours en vigueur, s'est ainsi élevée à près d'un milliard et demi d'euros en 2014. En revanche, leurs effets en termes de développement de l'offre de logements et de service rendu à la population sont assez mal connus.

Dans ce contexte, une meilleure connaissance des logements défiscalisés produits en Pays-de-la- Loire constitue un enjeu important pour les acteurs de l’habitat.

L’étude a pour objet de dénombrer, localiser et caractériser les logements produits dans le cadre des dispositifs fiscaux d’investissement locatif sur le territoire des Pays-de-la-Loire depuis 1996. Elle vise également à caractériser les spécificités de la région comparées aux autres régions de France. L’étude permettra de positionner ces logements par rapport aux marchés de l’habitat et l’offre en logements intermédiaires.

(8)

(9)

1 - L’investissement locatif privé dans les régions

La production de logements liés à des dispositifs de défiscalisation a principalement concerné les espaces les plus dynamiques tant du point de vue économique que démographique, et en premier les plus grandes agglomérations.

En Pays-de-la-Loire, il s’agit principalement de logements individuels de taille moyenne à destination des classes moyennes supérieures. La forte proportion de logements individuels distingue les Pays-de-la-Loire des autres régions.

1.1 - Les Pays-de-la-Loire, une des régions les plus dynamiques

Les Pays-de-la-Loire et la Bretagne font partie des régions les plus dynamiques en termes de production de logements défiscalisés. Il s’agit le plus souvent de logements collectifs de petites tailles pour de petits ménages dans les grandes agglomérations. Néanmoins, l’offre, également présente en milieux périurbain et rural, s’adresse cette fois aux familles en proposant des logements plus grands.

1.1.1 - Dynamisme de l’investissement dans l’ouest et le sud de la France L’Investissement Locatif (IL) est très présent dans les régions du sud et de l’ouest de la France qui connaissent également la plus forte croissance démographique et économique.

En effet, les régions¹ Corse, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Pays-de-la-Loire, Bretagne, Provence-Alpes-Côtes-d’Azur, Aquitaine, Poitou-Charentes et Rhône-Alpes connaissent depuis 1990 une

1L’étude engagée en 2015 s’appuie sur le découpage régional en vigueur, c’est-à-dire avant la fusion des régions.

(10)

croissance démographique et économique supérieure à la moyenne nationale. C’est aussi dans ces régions que l’investissement locatif a été le plus intense.

Il faut noter que les régions de l’ouest sont particulièrement actives. En effet, comme l’illustre la carte ci-dessous, le nombre d’investissements par habitant est supérieur à la moyenne nationale en Pays-de-la-Loire et en Bretagne (en marron sur la carte). À l’inverse, rapporté au nombre d’habitants, le centre, le nord et le nord-est présentent des dynamiques beaucoup plus faibles (en bleu sur la carte).

Mais comment ce dynamisme régional s’est-il traduit dans les territoires ?

L’investissement locatif concerne davantage les régions attractives de l’ouest et du sud de la France mais entre ces deux espaces géographiques, le type de logements produits diffère.

(11)

Les régions de l’ouest, et en particulier les Pays-de-la-Loire et la Bretagne, accordent une place importante aux logements individuels. Les Pays-de-la-Loire sont la première région productrice de logements individuels défiscalisés en France avec 46 % des logements défiscalisés individuels contre 30 % en moyenne nationale, ce qui constitue un poids modéré au regard de la part de logements individuels dans le parc existant (plus de 71%).

Pourtant, dans ces deux régions, le parc locatif privé occupe une place peu importante (régions en bleu sur la carte) comparé au bassin méditerranéen et au sud-ouest. Ainsi, le succès des investissements locatifs privés en Bretagne et en Pays-de-la-Loire n’est a priori pas lié à la structure du parc.

(12)

Mais le succès de l’Investissement Locatif Privé en Pays-de-la-Loire impacte de plus en plus la structure du parc de logements. En 2013, 20 % de la construction neuve en Pays-de-la-Loire s’est réalisée en investissement locatif. Ce dernier représente désormais 27 % du parc locatif de la région, ce qui constitue un record après la région Midi-Pyrénées, championne toute catégorie de la production d’investissements locatifs.

Parmi les différents dispositifs fiscaux, les logements produits grâce à la loi Robien entre 2003 et 2006 sont les plus nombreux dans les Pays-de-la-Loire comme dans le reste de la France. Mais en production annuelle, ce sont les logements des années 2009-2010 qui ont le plus de poids, c’est-à-dire les logements Scellier. Entre ces deux dispositifs, les conditions de défiscalisation ont évolué, notamment pour concentrer l’offre dans les marchés tendus.

Répartition des logements défiscalisés Production annuelle de logements défiscalisés

Illustration 1: Poids des logements défiscalisés dans le parc privé

Part des logements défiscalisés dans le parc locatif privé

0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00% 35,00%

Bourgogne Île-de-FranceAuvergne Corse Lorraine Champagne-ArdenneLimousin Provence-Alpes-Côte Franche-Comté Nord-Pas-de-Calais Picardie Basse-Normandie Francce métropolitaineHaute-Normandie Centre Rhône-AlpesAlsace Languedoc-RoussillonAquitaine Poitou-CharentesBretagne Pays de la LoireMidi-Pyrénées

(13)

1.1.2 - Les investissements se concentrent dans les zones tendues

Le premier objectif des mesures de défiscalisation en faveur du logement locatif était de stimuler la production et de nourrir l’offre locative.

De ce point de vue, malgré des périodes plus fastes que d’autres, l’objectif national a été atteint. En revanche, la localisation des opérations n’a pas toujours coïncidé avec les besoins.

Par exemple, la loi Robien pour l’investissement locatif (IL) a eu pour effet la construction de nombreux logements dans des villes moyennes bien au-delà de leurs besoins. Pour corriger cet effet négatif, le zonage A / B / C a été créé afin de recentrer la production dans les secteurs les plus tendus.

Créé en 2003 puis réformé en 2006, 2009 et 2014, ce zonage a eu pour effet de recentrer la production sur les zones les plus tendues, zones où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande en matière de volume et de prix. Cette contrainte a été instaurée pour corriger la vacance de nombreux logements De Robien dans des communes plutôt rurales ou peu attractives.

La tension du marché immobilier local est l‘un des critères de classement pour le zonage A / B / C qui caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C)².

Plus particulièrement, il s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix :

• Zone A bis : comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;

• Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;

• Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;

• Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;

• Zone C : reste du territoire.

2http://www.territoires.gouv.fr/un-nouveau-zonage-a-b-c-applicable-des-le-1er-octobre-2014-pour-certains-dispositifs

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Investissement logement collectif

Investissement logement individuel

(14)

La production d’ILP a évolué dans le temps et dans l’espace, en particulier depuis la création du zonage A /B /C. En volume, la production est plus importante en zone B1 que dans les deux autres zones. A l’inverse, la zone C concentre près de la moitié des logements de la région mais seulement 32 % des ILP, en effet, le zonage A / B / C a favorisé la production dans les zones les plus tendues de la région à partir de 2006.

Ainsi, la production d’investissement locatif (IL) dans la région Pays-de-la-Loire a connu les mêmes inflexions qu’au niveau national, 68 % des logements IL ont été construits en zone B, et 22 % dans la zone C. « En dynamique du point de vue du nombre de logements financés, le dispositif Périssol paraît plus favorable à la production en zone A bis que les dispositifs ultérieurs. La zone C connaît un fort développement à partir de la mise en place du dispositif Besson au détriment de la zone B1. La zone B1 connaît approximativement l'évolution inverse. A compter de 2006, la tendance s'inverse : la zone C diminue et connaît une production en 2008 du même ordre de grandeur que celui observé dans chacune des zones B1 et B2. »(in les logements produits grâce à l'investissement locatif fiscalement aidé des ménages, Cerema Nord-Picardie).

Illustration 2: Evolution des logements défiscalisés par période de financement en Pays-de-la-Loire

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

Somme Total1996-99 Somme Total00-2002 Somme Total03-2006 Somme Total07-08

B1 B2 C

(15)

1.2 - Des investissements locatifs pour les familles et pour les jeunes couples

En Pays-de-la-Loire, 55 % des investissements locatifs sont réalisés dans des logements collectifs.

Le parc total de logements locatifs privés comprend plus de 345 000 logements³, dont 90 000 défiscalisés. 68 % d’entre eux sont situés en zone B1 ou B2, c’est-à-dire dans des espaces relativement denses, ce qui explique en grande partie que 55 % des IL dans la région sont des logements collectifs.

La typologie des IL répond aussi à des critères culturels. Par exemple, le succès des logements individuels en Vendée et en Mayenne, territoires ruraux, se retrouve dans le parc défiscalisé.

À l’échelle régionale, la taille des logements produits dans le cadre d’une défiscalisation est relativement proche du reste du parc locatif privé.

Mais en fonction du type de territoire, la typologie des logements évolue. Plus les territoires sont tendus, plus les logements défiscalisés sont collectifs et petits.

3 Source : FILOCOM 2013

Illustration 3: Typologie des logements défiscalisés

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Loire Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Pays-de-la-Loire France métropolitaine Investissement locatif collectif

Investissement locatif individuel

(16)

1.2.1 - Caractéristiques des logements défiscalisés

Plus la zone est détendue, plus la part de logements individuels est importante.

Les investissements produits dans les espaces peu tendus répondent à une demande en logements familiaux, à l’inverse, l’offre est centrée sur les jeunes actifs célibataires ou en couple dans les zones tendues. En zone C, les T3 et les T4 représentent près de 77 % de l’offre de logements défiscalisés contre 58 % dans le reste du parc locatif privé. A l’inverse, les T1 et T2 sont presque absents du parc défiscalisé en zone détendue.

La typologie des IL évolue selon la fonction sociale « attachée » aux territoires. Ainsi, les villes- centres seraient dédiées aux jeunes ménages et la campagne aux familles. Et cette différence de fonction des territoires est accentuée dans les logements défiscalisés. En effet, en zone C, les T4 et T5 représentent 40 % du parc de logements locatifs privés (hors investissement) contre à peine 30 % en zone B2 et 20 % en zone B1. Dans le parc défiscalisé, les T4 et T5 représentent plus de 50 % de l’offre en zone C, contre 30 % en zone B2 et moins de 20 % en zone B1.

En zone C, l’offre de grand logements est plus importante dans le parc défiscalisé que dans le reste du parc privé. Les logements défiscalisés en zone C ciblent en priorité les T4.

Illustration 4: Typlogie des IL selon zonage A/B/C

Illustration 5: Illustration 6:

(17)

Les T1 et T2 sont quasiment absents en dehors des grandes agglomérations. A l’inverse, la part des grands logements est plus importante dans les espaces les plus détendus. Ainsi, dans les EPCI en zone C de la Loire-Atlantique et du nord de la Vendée, les T4 et T5 représentent entre 30 et 40 % de l’offre.

Dans les espaces plus ruraux du Sud Vendée, du Maine-et-Loire, de la Mayenne et de la Sarthe, les grands logements représentent plus de 40 % de l’offre en zone C.

(18)

1.3 - Des investisseurs locaux et des locataires plutôt aisés

P r o fi l d e s i n v e s t i s s e u r s

Les propriétaires de logements défiscalisés sont majoritairement du même département ou de la même commune que le logement, mais l’origine géographique évolue en fonction du marché. Les investisseurs des logements collectifs ont un profil plus institutionnel que les investisseurs de logements individuels au profil plus local et plus patrimonial. Les logements individuels étant plus nombreux en zone rural ou périurbaine, il n’est pas surprenant que la part d’investisseurs de la même commune ou du département soit plus importante en Mayenne et en Vendée. A l’inverse, les logements collectifs plus nombreux dans les espaces plus urbains s’expliquent en grande partie par une présence plus importante d’investisseurs nationaux en Loire-Atlantique. Il faut également noter leur présence importante dans la Sarthe aussi bien dans les logements individuels que collectifs, probablement liée à la proximité géographique avec l’Ile-de-France.

Le profil des investisseurs évolue aussi en fonction des territoires. Dans les zones détendues, les investisseurs privilégient les logements individuels dans une logique patrimoniale⁴. Dans les espaces tendus, plus denses, les investisseurs privilégient les logements collectifs dans une logique plus financière.

4propriétaires locaux qui profitent d’un avantage fiscal pour concrétiser un projet personnel, patrimonial

Illustration 7: Origine géographique des propriétaires de logements défiscalisés collectifs

Illustration 8: Origine géographique des propriétaires de logements défiscalisés individuels

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Loire Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Pays-de-la-Loire Propriétaire étranger

Propriétaire du reste de la France

Propriétaire de la même région

Propriétaire du même département

Propriétaire de la même commune

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Loire Atlantique

Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Pays-de-la- Loire

Propriétaire étranger

Propriétaire du reste de la France

Propriétaire de la même région

Propriétaire du même département

Propriétaire de la même commune

(19)

P r o fi l d e s l o c a t a i r e s

Le profil « type » des occupants de logements défiscalisés dans les zones les plus tendues correspond à des jeunes actifs, plutôt aisés de deux ou trois personnes. En effet, la part de ménages de moins de 39 ans, ainsi que la part de ménages de 2-3 personnes dont les revenus dépassent 100 % des plafonds HLM, c’est-à-dire supérieur à 2 238€ par mois, est plus importante dans les IL que dans le reste du parc locatif privé.

Toutefois, il faut noter que plus de la moitié des ménages logés dans des logements défiscalisés en zone B1 ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM (cf. illustration n°10, 55 % des locataires d’un logement défiscalisé en zone B1 ont des revenus inférieurs aux plafonds de ressources HLM, 30 % ont des revenus inférieurs aux plafonds de ressources du logement intermédiaire et 15 % ont des revenus supérieurs).

Illustration 9 : Taille des ménages du parc privé en zone B1

Illustration 10 : Répartition des revenus des occupants d’ILP par plafond de ressources

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Part de 1 personne Part de 2 personnes Part de 3-4 personnes

Part de 5 perso et plus Investissement locatif Logements locatifs privés hors investissement locatif

(20)

En zone B2, le profil « type » est sensiblement équivalent : des ménages plutôt jeunes, de 2 à 4 personnes dont les revenus sont supérieurs à 2 238€ par mois sont mieux représentés que dans le reste du parc privé. Mais là encore, plus de la moitié des ménages de logements défiscalisés en zone B2 ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM.

La composition des ménages est plus familiale en zone C. En revanche, le niveau de revenu est plus faible que dans les zones tendues B1 et B2 puisque 72 % des ménages ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM contre 54 % en zone B1 et 60 % en zone B2. Toutefois, le niveau de revenu reste plus élevé que dans le reste du parc locatif privé de la zone C avec plus de ménages au-dessus des revenus HLM.

Illustration 11 : Taille des ménages dans parc locatif privé en zone C

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Part de 1 personne Part de 2 personnes Part de 3-4 personnes

Part de 5 perso et plus Investissement locatif Logements locatifs privés hors investissement locatif

(21)

2 - La place de l’investissement locatif dans les grandes agglomérations des Pays-de-la-Loire

Les principaux EPCI de la région concentrent le plus grand nombre d’IL. Dans l’Ouest de la région c’est-à-dire les espaces les plus attractifs, les IL représentent plus de 30 % du parc locatif total. En Sarthe et en Mayenne, les IL représentent 20 % du parc locatif privé.

Les ILP se sont développés en premier lieu dans les principales agglomérations, et dans une moindre mesure, dans les EPCI périurbains dynamiques de l’Ouest. Il semble que les investisseurs aient privilégié les espaces d’envergure nationale : les principales agglomérations et le littoral.

2.1 - L’investissement se recentre dans les principales agglomérations

L’investissement locatif privilégie les grandes agglomérations et le littoral. Mais, le zonage A / B / C contribue à concentrer l’offre dans les villes-centres. Pourtant, les espaces périurbains sont les plus dynamiques du point de vue démographique.

(22)

Il est important de rappeler quels sont les moteurs de la croissance démographique des territoires :

– les centres-villes se développent grâce à un solde naturel positif pour compenser un solde migratoire faible, voire négatif, comme à Cholet, Angers et Le Mans ;

– les espaces périphériques accueillent de nombreuses familles qui recherchent un cadre de vie et des logements plus grands pour un prix abordable.

Ainsi, malgré une croissance importante de la population, les EPCI périurbains sont relativement peu concernés par l’ILP.

Les investisseurs privilégient les grandes agglomérations qui pourtant connaissent une croissance démographique et surtout un solde migratoire faible, voire négatif.

Au sein de chaque agglomération, la localisation des investissements n’est pas toujours corrélée au dynamisme démographique des communes. Ainsi, dans l’agglomération nantaise, les communes de Saint-Herblain, Orvault et même Nantes ont accueilli des volumes de logements défiscalisés importants alors que la croissance démographique de ces communes est faible.

(23)

Ce décalage entre dynamisme démographique et localisation de la production de logements défiscalisés est encore plus frappant dans l’agglomération du Mans, d’Angers et surtout de Cholet, trois agglomérations à risque selon l’observatoire du crédit foncier en 2010. Dans l’agglomération d’Angers, la production s’est concentrée notamment à Angers et à Avrillé, deux communes qui n’ont pas été attractives au regard du solde des entrées et des sorties. Dans l’agglomération du Mans, il est surprenant de constater que la commune de Rouillon, pourtant très attractive, n’a pas développé ce type d’offre.

Dans l’agglomération de Cholet, le nombre d’habitants a reculé entre 1990 et 2012, et la production de logements défiscalisés a été beaucoup moins importante que dans les autres grandes agglomérations.

Illustration 13 : Investissement lcoatif dans l'agglomération d'Angers Illustration 12 : Investissement locatif dans l'agglomération du Mans

Illustration 14: Investissement locatif dans l'agglomération de Cholet

(24)

La localisation des IL a pu évoluer dans le temps au gré des dispositifs. En particulier, le dispositif de Robien a été plus propice aux investissements en zone C et donc à la production de logements individuels.

(25)

Les IL sont majoritairement des logements collectifs en milieu urbain et plus l’agglomération est grande et peuplée, plus la part de logements collectifs parmi les IL est forte. À l’inverse, pour les EPCI de La Roche-sur-Yon et surtout de Laval, de plus petite taille, la part de logements individuels est plus importante.

La composition du parc d’IL varie en fonction des territoires :

– dans les agglomérations de Nantes, Angers et du Mans, le Périssol constitue le premier type d’investissement, puis vient le Robien et enfin le Scellier ;

– dans les villes davantage intermédiaires de Laval et de La Roche-sur-Yon, le Robien est de loin le premier type d’investissement ;

– sur l’agglomération nazairienne, le Scellier est le premier type d’investissement.

Illustration 15: Typologie des logements défiscalisés

Illustration 16:

(26)

Mais quel que soit le dispositif, les investisseurs plutôt institutionnels proposent des logements collectifs de petites tailles pour de jeunes actifs célibataires ou en couple.

2.2 - Des investisseurs plus institutionnels

Le profil des investisseurs évolue en fonction du type de bien. Les logements individuels sont privilégiés par des investisseurs de type patrimonial. A contrario, les logements collectifs sont plutôt privilégiés par des investisseurs institutionnels qui n’ont pas la même attache locale.

Ce clivage marque aussi la différence entre niveaux d’agglomération. Plus l’agglomération est grande et/ou proche de Paris, plus la part des investisseurs hors département est grande. La proximité avec la capitale, notamment pour Le Mans et Angers, pourraient expliquer la présence plus importante d’investisseurs franciliens ou nationaux.

Les IL ont un rôle transitoire dans le parcours résidentiel des ligériens. Ils s’adressent en priorité à de jeunes actifs qui débutent leur vie professionnelle et familiale en centre-ville avant de s’installer pour une grande partie dans les espaces périurbains, le plus souvent en accédant à la propriété.

Illustration 17 :

(27)

2.3 - Des petits logements pour jeunes célibataires

Sur l’ensemble des agglomérations, les T2 et T3 concentrent l’essentiel de l’offre (cf. illustration 18), pour des ménages constitués en majorité sans enfant (cf. illustration 19) entre 25 et 39 ans.

Illustration 18 :

Illustration 19: Age des occupants de logement défiscalisé dans les grandes agglomération des Pays-de-la-Loire

10%

59%

23%

5%

3%

11%

50%

25%

8%

6%

12%

50%

25%

7%

6%

11%

46%

26%

11%

6%

13%

46%

27%

7%

8%

46%

28%

9%

CU Nantes Métropole

CA Angers Loire Métropole

CU Le Mans Métropole

CARENE CA La Roche sur Yon - Agglomération

CA de Laval

75ans et plus 60-74ans 40-59ans 25-39ans moins de 25ans

(28)

2.4 - Les logements défiscalisés, des logements intermédiaires ?

La diminution de la population éligible aux prêts locatifs aidés (PLA)⁵et l'écart croissant des loyers HLM avec les loyers privés, pose dès les années 1980, la question du logement des classes moyennes.

Les ménages à revenus moyens et supérieurs aux plafonds HLM éprouvent des difficultés à accéder à un logement du secteur privé, en particulier en milieu urbain dense et tendu. Pour remédier à ce problème, plusieurs dispositifs financiers sont mis en place pour développer une offre de logements dont les loyers et les ressources des locataires seront plafonnés.

2.4.1 - Logements intermédiaires, de quoi parle-t-on ? L e P L I e t l 'i n v e s t i s s e m e n t l o c a ti f d a n s l e s e c t e u r p r i v é

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) est créé en 1987. Financé par le livret A puis par le livret d'épargne populaire à partir de 1992, il a pour objectif de subventionner des logements dont les loyers se situent entre les logements locatifs sociaux et le marché libre.

"Les logements financés par un PLI font l'objet, de la part de l'emprunteur, d'un engagement de location pour une durée minimum à des loyers plafonnés, et ne peuvent être loués qu'à des ménages dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond" (cf. glossaire du ministère du logement).

Les PLI sont distribués par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle avec la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) ou octroyés directement par cette dernière.

La défiscalisation va également servir au financement d'une offre intermédiaire. Le dispositif Quilès- Méhaignerie est le premier dispositif fiscal à favoriser le développement de logements intermédiaires entre 1993 et 1996. Depuis, 11 dispositifs de défiscalisation se sont succédés dont 5 étaient ciblés sur le logement intermédiaire : le Besson, le Borloo populaire, le Scellier intermédiaire, le Duflot et le Pinel. Les contraintes sur la localisation et le plafonnement des loyers et des ressources n'ont cessé d'évoluer.

Progressivement, la production a été ciblée sur les marchés immobiliers les plus tendus. En revanche, les plafonds de loyers n'ont cessé d'évoluer à la hausse comme à la baisse.

Les plafonds de loyer des logements défiscalisés ont évolué au gré des dispositifs . Ainsi, entre le

"Borloo populaire" et le "Duflot", il y a plus de 2€ d'écart.

Le dispositif Pinel, dernier dispositif en vigueur, prévoit que les loyers soient plafonnés à 10,06 € / m² en zone B1 (Nantes et Saint-Nazaire) et 8,74 € / m² en zone B2⁶ (Angers, Le Mans, Laval, La Roche- sur-Yon). En contrepartie, les locataires sont soumis à des plafonds de ressources.

5« En 1980, 84 % des ménages français entraient dans les plafonds de ressources PLA, en 1988, ils n’étaient plus que 60 %, ce pourcentage étant plus faible en zone tendue, notamment en région parisiennne »(cf. « Le logement des classes moyennes », la documentation française)

6Plafonds 2015

(29)

L e P r ê t L o c a t i f S o c i a l ( P L S ) d a n s l e s e c t e u r s o c i a l

Le PLI n’a pas connu le succès attendu et s’est concentré en Ile-de-France, c’est pourquoi, l’État a développé une offre intermédiaire. Et, dans le souci de diversifier l'offre de logements locatifs sociaux, le ministre du logement Besson a créé les Prêts Locatifs Sociaux en 2001 (PLS), financés par les fonds d'épargne centralisés à la CDC. Le PLS a été créé en remplacement du Prêts Locatif Aidé du Crédit Foncier de France (PLA CFF) ou du Prêt Pour la Location Sociale (PPLS CFF) ⁷.

Les logements financés par un PLS, créés en 2001, sont aussi considérés comme des logements intermédiaires.

Le PLS peut financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, ainsi que le cas échéant les travaux d’amélioration correspondants. Le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’État.

Les opérations PLS sont possibles avec autorisation préalable qui vaut agrèment pour tous les logements.

L e l o g e m e n t i n t e rm é d i a i r e d e p u i s 2 0 1 4

Une ordonnance du 20 février 2014, crée le statut du logement intermédiaire qui se définit selon quatre conditions :

• être situé dans une zone tendue : le logement doit être construit dans une zone où il est difficile de se loger, répondant ainsi à une vraie demande. Ces zones dites tendues, comme Paris et la première couronne ou le littoral des Alpes Martitimes, sont définies par la loi ;

• il fait l’objet d’une aide directe ou indirecte de l’État ou d’une collectivité locale, accordée en contrepartie d’un engagement de pratique des prix modérés ;

• il est destiné aux classes moyennes, c’est-à-dire situées sous un plafond de ressources, qui sera identique à celui des locataires du dispositif de soutien à l’investissement locatif ;

• son prix ou son loyer sont plafonnés à un niveau intermédiaire défini par décret. Pour les logements locatifs, le plafond de loyer sera identique à celui du dispositif de soutien à l’investissement locatif.

Les plafonds de loyers sont exprimés en euro par mètre carré de surface habitable. Depuis le 1er janvier 2015, ils sont égaux à ceux du dispositif Pinel (les plafonds de la zone B2 s’appliquant également à la zone C).

2.4.2 - Les logements défiscalisés, des logements intermédiaires ? L o y e r s : p l a f o n d s e t l o y e r s p r a ti q u é s

Parmi les 11 dispositifs de défiscalisation recensés aujourd'hui, six prévoient des plafonds de ressources et de loyers afin de favoriser la production d'une offre de logements intermédiaires. Ces derniers sont destinés aux classes moyennes dont les revenus sont dits intermédiaires, c'est à dire supérieurs aux plafonds HLM mais qui ne permettent pas de se loger facilement dans le parc locatif privé compte tenu du niveau des loyers. Les plafonds de loyers évoluent à chaque produit fiscal et les écarts peuvent être importants, près de deux euros entre les plafonds Scellier intermédiaires et Duflot/Pinel.

7 Le PLA CFF a été mis en place par loi n°77-1 du 3 janvier 1977 portant réforme de l’aide au logement. A partir d’octobre 1996, pour les opérations de construction neuve, le PLA CFF s’est successivement nommé le PPLS puis le PCLS. L’octroi de ces prêts était subordonné à la passation d’une convention entre l’Etat et le bailleur (article L.351-2 du CCH) qui ouvre droit à l’APL pour les locataires sous conditions de ressources et qui fixe le loyer maximum autorisé.

(30)

L e ni v e a u d e l o y e r d e s l o g e m e n t s d é fi s c a l i s é s à N a n t e s e t S a i n t- N a z a i r e

À ce jour, peu d’informations sont disponibles sur le niveau des loyers de logements défiscalisés.

En Pays de la Loire, seuls les observatoires des loyers des agences d’urbanismes de Nantes et de Saint- Nazaire disposent de ce type d’informations. Elles permettent de donner des éléments de cadrage.

Ainsi, il apparaît que les loyers médians 2011 des logements défiscalisés à Nantes et Saint- Nazaire sont inférieurs aux plafonds de loyers, sauf pour les derniers dispositifs, Duflot et Pinel.

Le loyer médian de logements défiscalisés à Nantes est supérieur aux loyers de marché.

Toutefois entre 2011 et 2015, les niveaux de loyers ont progressé plus vite dans le parc privé non défiscalisé de l'agglomération nantaise.

Sur ce point, il faut noter que les plafonds de loyers des derniers dispositifs fiscaux sont inférieurs aux dispositifs précédents ce qui pourrait expliquer une plus faible progression des loyers depuis 2013.

Loyers médian dans secteur privé de l'agglomération nantaise en 2011 et 2015

9,90 10,00 10,10 10,20 10,30 10,40 10,50 10,60 10,70 10,80 10,90 11,00

Ensemble des logements dont logements défiscalisés dont autres logements Loyer mensuel médian en 2011

Loyer mensuel médian en 2015

(31)

A Saint-Nazaire, les loyers médians des logements défiscalisés restent, en majorité, inférieurs aux plafonds de loyers fixés nationalement pour chaque dispositif fiscal.

Ainsi, dans l'agglomération nantaise, le loyer médian de l'ensemble des logements défiscalisés est supérieur aux plafonds Duflot et Pinel.

Mais les loyers évoluent selon la typologie des logements. Et les lois Duflot et Pinel prévoient de moduler le plafond de loyer en fonction de la surface du logement⁸. Selon cette formule, plus les logements sont petits plus le plafond de loyer est réévalué à la hausse. Ainsi, le loyer des logements de 20 m² en zone B1 est réévalué à 12 € / m² contre 10 € / m² dans le Pinel et 11,85 € / m² dans le Duflot.

Pour effectuer des comparaisons, 4 loyers médians correspondant à 4 typologies de logements ont été simulés sur :

– un T1 de 20 m² ; – un T2 de 35 m² ; – un T3 de 60 m² ; – un T4 de 80 m².

Au regard des plafonds de loyers et des loyers pratiqués, il apparaît que le loyer médian des logements défiscalisés en 2011 était loin des plafonds de loyer nationaux pratiqués (Scellier et Scellier intermédiaire).

Cet écart est moins important en 2015. Ainsi, la moitié des loyers pratiqués dans les logements défiscalisés de l'agglomération nantaise sont inférieurs aux loyers plafonds Duflot/Pinel quelle que soit la superficie, à l'exception des logements de 80 m². En l'absence d'échantillon représentatif et de connaissances plus fines, il est difficile de tirer des conclusions définitives puisque le niveau de loyer médian prend en compte tous les dispositifs fiscaux.

Mais d'après les premiers éléments analysés, il apparaît que les loyers des logements défiscalisés de Nantes et Saint-Nazaire sont sensiblement ceux du marché.

Ainsi, le parc de logements défiscalisés pris dans son ensemble⁹ ne constitue pas une offre de logements intermédiaires du point de vue des loyers. Qu'en est-il du point des vue des ressources des locataires ?

8Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7+19/S.

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

9Rappelons que tous les logements défiscalisés n’ont pas vocation à constituer une offre de logements intermédiaires

(32)

En particulier, un tel niveau de loyer est-il supportable pour les ménages de Nantes et de son bassin d'habitat ?

C o n d i t i o n s d e r e s s o u r c e s d e s l o g e m e n t s i nt e r m é d i a i r e s

L'objectif du logement intermédiaire est de loger des ménages aux ressources dépassant les plafonds HLM mais qui ont du mal à assumer les loyers du secteur privé. C'est pourquoi, dans les logements intermédiaires qu'ils soient défiscalisés ou pas, les loyers et les revenus sont plafonnés pour deux raisons :

– s'assurer que les loyers sont inférieurs aux loyers de marché ; – cibler les classes moyennes uniquement.

Compte tenu de la période observée 1996-2010, le produit de référence pour les plafonds de ressources est le Scellier intermédiaire. En 2014, pour une personne seule, le plafond de ressources annuelles était fixé à 33 605 € en zone B1, soit 2 800 € par mois¹⁰, et 30 805 € en zone B2, soit 2 587 € par mois.

Ces plafonds de ressources sont nationaux. Mais localement constituent-ils une réelle contrainte pour les investisseurs ?

En 2012, ce niveau de revenu n'est atteint que par les ménages les plus riches¹¹. En effet, pour les ménages d'une seule personne, le plafond de ressources des logements intermédiaires de 2 800€ par mois dans la zone B1 est bien au-dessus du neuvième décile de la zone d'emploi de Nantes et de Saint- Nazaire. C'est aussi le cas pour les zones d'emploi de la zone B2.

En d'autres termes, les plafonds de ressources sont très peu contraignants en Pays-de-la-Loire puisque moins de 10 % de la population rentre dans ces plafonds.

10Plafonds de ressources 2014 pour pouvoir les comparer avec les revenus de 2012, derniers revenus publiés par l’INSEE

11Revenus disponibles 2012 par zone d’emploi, INSEE Fichier Localisé Social et Fiscal (FiLoSoFi) - Année 2012

Revenus mensuels pour ménage d'une personne en zone B1

500 700 900 1100 1300 1500 1700 1900 2100 2300 2500 2700 2900

Nantes Saint-Nazaire

revenu mensuel 1er décile

revenu mensuel 2ème décile revenu mensuel 3 ème décile revenu mensuel 4 ème décile revenu mensuel médian

revenu mensuel 6 ème décile revenu mensuel 7ème décile revenu mensuel 8e décile

revenu mensuel 9e décile

Revenu des ménages d'une personne zone B2

500 1000 1500 2000 2500

Angers Laval Le Mans La Roche-

sur-Yon

revenu m ens uel 1er décile

revenu m ens uel 2èm e décile

revenu m ens uel 3 èm e décile

revenu m ens uel m édian

revenu m ens uel 7èm e décile

revenu m ens uel 8e décile

revenu m ens uel 9e décile

(33)

Les ménages susceptibles de s'installer dans un logement intermédiaire défiscalisé constituent-ils un marché important ? Pour le savoir, il est nécessaire de définir un périmètre d'analyse et de calculer un taux d'effort logement (cf. note méthodologique).

En 2011, le loyer médian des logements défiscalisés de Nantes étaient de 10,61 € / m², soit 404 € pour un 30 m².

A ce prix, seuls les ménages gagnant plus de 2 022€ par mois peuvent assumer un tel niveau de loyer c'est à dire sans consacrer plus de 20% de leur budget. Dans la zone d'emploi de Nantes, seuls les 20% des ménages les plus riches gagnent plus de 2 022€ par mois.

Ainsi, les deux principales contraintes nationales fixées pour définir les logements intermédiaires semblent avoir peu de prise en Pays-de-la-Loire : les plafonds de loyers et de ressources. D'une part le niveau de loyer des logements défiscalisés semble très proche des logements du secteur privé. D'autre part, les plafonds de ressources nationaux sont largement supérieurs aux revenus des ménages ligériens.

Ainsi, il est permis de se demander si le niveau de loyer pratiqué dans les logements défiscalisés des deux principales agglomérations des Pays-de-la-Loire n'est pas déconnecté des revenus des ménages.

(34)

Méthodologie

Mé t h o d o l o g i e : T a u x d ’ ef f o r t l o g e m e n t p a r z o n e d’ e m p l o i

Notre analyse a porté sur les principales zones d'emplois des Pays-de-la-Loire, par exemple, le bassin d'habitat de Nantes, c'est à dire l'espace de résidence des ménages qui travaillent ou font leurs études dans Nantes Métropole.

Ensuite, pour savoir si ces plafonds de ressources sont élevés, il a fallu fixer une norme : le taux d'effort. Il s'agit de la part du budget que les ménages consacrent au paiement du loyer ou de la mensualité d'emprunt. En 2013, les ménages du parc locatif privé en France consacrent en moyenne 20% de leur revenu au paiement de leur loyer¹².

En 2011, les ménages du parc locatif privé consacraient en moyenne 30% de leur revenu¹³ aux dépenses de logements qui comprennent :

– les remboursements d'emprunt, gros travaux, taxes foncières, taxes d'habitation et charges de copropriété dans le cas des accédants

– les loyers, charges locatives, taxe d'habitation, dépenses d'eau et d'énergie.

Ce taux d'effort moyen est national et recoupe des situations très hétérogènes tant du point de vue des charges que des ressources. Néanmoins, des études locales de l'INSEE laissent penser qu'un taux d'effort moyen de 20% pour les loyers du secteur privé en Pays-de-la-Loire est réaliste.

12Le taux d’effort moyen dans le secteur privé en 2011 est de 27 % dont 75% est consacré aux loyers ou remboursement d'emprunt.

13Taux d’effort brut sans les aides au logement de la CAF (cf INSEE, vue d’ensemble conditions de vie 2011).

(35)

Annexe

(36)

Méthodologie (Cerema Dter Nord-Picardie)

La présente étude porte sur les logements réalisés en Pays-de-Loire grâce à l'investissement locatif défiscalisé des ménages. Ces biens ont été identifiés sur la base d’une méthode mise au point en 2010 par le CETE Nord-Picardie, devenu depuis Cerema¹⁴, dans le cadre d'une étude nationale commandée par la DGALN¹⁵. Pour ce travail, le Cerema a mobilisé le fichier des logements à la commune (FILOCOM) construit par le ministère en charge du logement à partir de bases de données fiscales qui lui sont transmises tous les deux ans par le ministère des finances et des comptes publics : principalement les fichiers de la taxe d’habitation et de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

La méthode identifie dans FILOCOM les logements neufs potentiellement éligibles aux dispositifs de défiscalisation, c’est-à-dire respectant les règles prévues par la réglementation. Le principe général de cette méthode consiste à repérer les logements acquis par des personnes physiques, conservés dans leur patrimoine au moins pendant la période de 9 ans prévue par la réglementation et occupés, pendant la même période, en tant que résidence principale locative. L’identifiant logement présent dans la base FILOCOM permet, en effet, de suivre chaque logement à intervalle régulier de deux ans et de vérifier ainsi, s’il répond toujours aux critères retenus.

Ce principe général conduit à retenir certains cas de figure qui sont compatibles avec la réglementation.

Ainsi, l’étude n’a-t-elle pas écarté les logements acquis par les personnes classées dans la catégorie

«autre personne morale» dans FILOCOM. Il s’agit de prendre en compte la production des sociétés civiles immobilières (SCI) et des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) leurs associés peuvent, en effet, bénéficier des dispositifs de défiscalisation. La vacance est également prise en compte puisqu'elle peut correspondre à une situation transitoire qui ne préjuge pas de l'usage ultérieur du logement.

En outre, le principe général est assorti d'adaptations, liées à des caractéristiques particulières de certains dispositifs fiscaux. Par exemple, le dispositif Quiles-Méhaignerie prévoyait une période d'occupation du bien de 6 ans et non de 9 ans. Le dispositif Périssol permettait d'occuper le logement en résidence secondaire. Le dispositif Besson prévoyait des plafonds de ressources pour les occupants. Il a été tenu compte de ces particularités pour l'identification des logements dans FILOCOM.

Par ailleurs, pour les logements les plus récents, les conditions d'éligibilité ne sont que partiellement testées. En effet, A partir du millésime 2009, il n'est plus possible de réaliser de sondages sur les 3 millésimes suivants, puisque le millésime 2015 et a fortiori ceux qui les suivent ne sont pas encore disponibles. On n'appliquera ainsi que deux sondages pour les logements apparus dans FILOCOM 2009 et qu'un sondage pour ceux de FILOCOM 2011. Le millésime FILOCOM 2013 pose une difficulté. En effet, on ne dispose d’aucune possibilité de réaliser un test ultérieur. Si on retenait la même méthode que pour les millésimes précédents, le parc identifié inclurait les logements vacants en attente d'une première occupation et donc, de nombreux logements destinés en fait à être utilisés par des propriétaires occupants. Aussi se limite-t-on aux nouveaux logements déjà occupés en résidence principale locative au 1er janvier 2013 et écarte-t-on les logements vacants.

14Centre d’études et d’Expertise sur les Risques l’Environnement, la Mobilité et l’Aménagement (Cerema)

15Direction Générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN)

(37)

Par construction, cette méthode comporte certaines limites. Des logements ont pu être ainsi éliminés indûment de la sélection si une des conditions n’était plus remplie : en cas de revente prématurée, de décès de l’acquéreur, etc. Au contraire, certains logements ont pu être inclus dans le repérage alors que l’opération n’entrait pas dans le champ de l’étude : lorsqu'ils ont fait, par exemple, l'objet d'un investissement locatif non aidé ou qu'ils ont été acquis par un bailleur associatif.

D’autres limites sont liées aux spécificités de la base de données FILOCOM qui provient de fichier de gestion et non d’enquête. Ainsi tout changement du ménage d’un point de vue fiscal donne lieu à une ré-initialisation du champ qui permet de vérifier que le logement appartient toujours à un ménage. Ainsi le divorce d’un ménage propriétaire, au cours de la période réglementaire des 9 ans d’un logement IL, ne peut être distingué d’une revente et conduit à écarter le bien de la sélection des logements IL. Le champ propriétaire « autre personne morale » ne permet pas de distinguer les SCI familiales des associations bailleurs sociaux, etc.

L’étude porte sur les logements neufs ou lourdement restructurés, ceux-ci n’étant pas distinguables des premiers dans la base FILOCOM. En revanche, elle n’inclut pas les logements loués meublés exonérés de taxe d'habitation et soumis à la taxe professionnelle.

Pour les besoins de l'étude, une variable a été créée correspondant à l'année de la date prise en compte par l'administration fiscale pour déterminer le dispositif d'investissement locatif dont le ménage propriétaire peut bénéficier. Le calcul de cette variable, intitulée AREF, est principalement fondé sur l'utilisation de l'année de dernière mutation présente dans la base de données FILOCOM. Il est cependant adapté pour tenir compte de certaines situations, notamment le cas des maisons construites par des particuliers.

Les résultats quantitatifs de l'étude nationale reposant sur cette méthode ont été confrontés de manière probante à d’autres sources : chiffres de la Fédération française des promoteurs immobiliers, études locales conduites par les services de l’État, des collectivités ou des agences d’urbanisme à partir de SITADEL notamment. Les corps d’inspections (CGEDD, IGF, IGAS) ont validé les tendances observées grâce à cette méthode en les comparant à d’autres sources non publiques (chiffres de la DGFiP). Enfin, des visites de terrain ont permis de procéder à des vérifications dans une logique de sondages.

(38)

Document consultable et téléchargeable sur le site http://www.cete-ouest.developpement-durable.gouv.fr/

Ce document ne peut être vendu. La reproduction totale du document est libre de droits.

En cas de reproduction partielle, l’accord préalable de l'auteur devra être demandé.

Connaissance et prévention des risques – Développement des infrastructures – Énergie et climat – Gestion du patrimoine d'infrastructures – Impacts sur la santé – Mobilités et transports – Territoires durables et ressources naturelles – Ville et bâtiments durables