Les politiques nationales de lutte
contre l’habitat indigne
Des origines à nos jours …
• Lutte contre l’habitat insalubre : Insalubre
– 1850
– Loi de santé publique de 1902, inclut les propriétaires- occupants
• « Ne laissons pas aux propriétaires la triste liberté du suicide » A de Melun
• Les immeubles menaçant ruines : Dangereux
– Loi de 1898
• Définition de l’habitat indigne : Insalubre ET dangereux ET tout autre risque pour la santé
– Loi du 25 mars 2009
Quels risques pour la santé ?
• Risques « évidents »
– Risques physiques (chute, effondrement, accident domestiques …)
– Risques pour la santé : Maladies respiratoires, maladies transmissibles, allergies, saturnisme
– Risque pour le développement, l’éducation, la
sociabilité, l’estime de soi …et tout particulièrement pour les enfants
– Risque pour la santé mentale : Dépression …
• « Définition » inchangée depuis l’origine
• La « force de l’évidence », mais une recherche à
Combien, où ?
• 600 000 logements indignes
• Partout : A la ville et à la campagne
– 50 % propriétaires bailleurs
– 50 % propriétaires occupants
Les enjeux actuels
• Persistance d’un « noyau dur » de logements insalubres ou dangereux
• Malgré une amélioration forte de la qualité
et du confort de la plupart des logements
Relance de la politique de lutte
• Rapport de Nancy Bouché de 1998
• Incendies meurtriers hiver
• Volonté politique
– Rénovation des textes :
• Loi Solidarité et Renouvellement Urbain de 2000
• …
• Loi Mobilisation pour le Logement de 2009
Les points forts de ces modifications
• Le droit des occupants
– Le loyer cesse d’être du
– Le bail est suspendu pendant la durée de la procédure – Proposition de Relogement, ou
– Hébergement à la charge du propriétaire
• Sécurisation de la créance publique
• …
• Articulation avec le Droit Au Logement
Opposable (DALO)
Définition de l’habitat indigne
article 84 Loi du 25 mars 2009• « Constituent un habitat indigne
• les locaux ou installations utilisées aux fins d’habitation et impropres à cet usage,
• ainsi que les logements dont l’état ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les
occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».
– Inclut les infractions au règlement sanitaire
départemental, lorsqu’elles constituent un
risque pour la santé et ou la sécurité.
La volonté politique
• Plan marchand de sommeil
– Circulaire du ministre du logement 2007 et 2009
• Aller au bout des procédures, substitution aux propriétaires défaillants, dont les travaux d’office.
• Circulaire du Premier Ministre de 2008
• Mise en œuvre du grand chantier prioritaire 2008-2012 pour l’hébergement et l’accès au logement des personnes sans abri.
6 chantiers dont :
• Un chantier « renforcer la lutte contre l’habitat indigne qui doit être une priorité absolue de l’action de l’Etat »
• Parmi les 12 mesures phares du Plan National Santé Environnement :
– Pour réduire « les inégalités liées au contexte socio-économique » – Un pôle dans chaque département
L’actualité de l’année
• Priorité de l’Anah pour la période 2010-2012.
• Circulaire du 8 juillet 2010, relative au Pôle départementaux
• Création de la délégation inter-ministérielle
• Circulaire du premier Ministre du 6 décembre 2010 :
– « Il convient de maintenir sans relache la lutte contre l’habitat indigne »
– Il convient d’accroitre les procédures au titre des polices spéciales
…. Engagées par L’Etat ou les communes »
• Deux propositions parlementaires de loi en cours de discussion
– Création d’une astreinte – Adaptation au DOM
La « boite à outil » actuelle
• Incitatif : Subventions de l’Anah
– Pour les propriétaires bailleurs, les propriétaires occupants
– Pour le propriétaire volontaire
– Pour le propriétaire « obligé » par un arrêté imposant des travaux
– Subvention des communes en Travaux d’Office
• Coercitif
• Pénal
• L’organisation en partenariat
Le coercitif
• Mise en demeure du propriétaire
– Faire des travaux (avec échéance)
• Si besoin, Hébergement des occupants à la charge du propriétaire
– OU interdiction définitive d’habiter
• Proposition d’offre de relogement des occupants
– Offre d’un nouveau logement, correspondant aux besoins et capacités de l’occupant.
– le propriétaire doit 3 mois du nouveau loyer au locataire, pour frais d’installation
• Substitution du préfet ou du Maire,
– En cas de défaillance du propriétaire,
• Travaux d’office : récupération de la créance sur le propriétaire
• Hébergement : récupération de la créance sur le propriétaire
• Proposition d’offre de relogement : le propriétaire doit 12 mois du nouveau loyer à l’organisme qui reloge
Coercitif : Sur le plan financier …
• Pour l’Etat, pour les mesures d’office
crédits du programme « développement et amélioration de l’offre de logement »
• Pour le maire : Subvention de l’Anah
• Sécurisation de la créance publique
– Publicité foncière
(inscription aux hypothèques)• Solidarité financière entre acquéreurs successifs
• Information des acquéreurs successifs
– Inscription d’un Privilège Spécial Immobilier
(Hypothèque de premier rang)
Le pénal : Lutte contre les
« marchands de sommeil »
• Renforcement des infractions pénales
• Circulaire de novembre 2007 du garde des sceaux
– Nécessité de l’action pénale
– Nomination d’un magistrat référent
• « le fait de soumettre une personne dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance …. à des conditions de travail ou d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine … »
– 5 ans de prison, et 150 000 € d’amende – « Etanchéité des procédures »
• Intimidation des occupants
L’organisation en partenariat
• Pôles départementaux. Circulaire du 8 juillet 2010
– Préfet,
– DDT (ex DDE), Anah
– ARS (ex DDASS)- Service Communaux d’Hygiène et de santé (SCHS) – Conseil général (Plan Départemental d’Action pour le Logement des
Personnes Défavorisées, travailleurs sociaux …) – CAF, MSA (non décence)
– ADIL (Association départementale d’Information sur le Logement) – Magistrat référent, police, gendarmerie
– …
– Les tuteurs, curateurs …
– La mobilisation des aides pour les occupants : accompagnement social, aide quand souffrance psychique
Les pôles départementaux
• Traiter en synergie tous les cas identifiés
• Aller au bout des procédures, mesures d’office
(hébergement, relogement, travaux, recouvrement des créances …)
• Favoriser le repérage : Organiser le circuit des signalements par des tiers, travailleurs sociaux, tuteurs …
• Lien avec les recours DALO
• Lien avec les outils de la non-décence : CAF,
MSA et tribunaux d’instance.
Des « langues étrangères … » ?
• La décence : rapports locatifs
– Allocation logement et ou tribunal civil (CAF/MSA)
• Parmi la non-décence
– Manque 1 élément de confort – Coercitif
• Risque ponctuel pour la santé ou la sécurité
• Logement insalubre, dangereux, impropre à l’habitation, risque de saturnisme infantile
Des acteurs différents, pour les mêmes désordres
• Logement indigne : Pouvoirs du maire et du préfet
– Police du maire : Locaux dangereux (péril), sécurité des hôtels meublés, équipements communs, RSD
– Police du préfet: locaux impropres à l’habitation,
insalubrité, danger sanitaire ponctuel, accessibilité au plomb
• Décence : Rapport locatifs propriétaire-locataire.
Loi du6 juillet 1989
– Commission de conciliation – Tribunal civil. TI
– CAF/MSA Versement de l’allocation logement
• Pénal. Contre les marchands de sommeil.
– Logement de « personne vulnérable dans des conditions de logement incompatible avec la dignité humaine … »
Exemples de désordre
• Chauffage :
– RSD : « Toutes dispositions doivent être prises pour qu’un chauffage suffisant puisse être assuré. »
– Décence : Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
• Alimentation en eau potable :
– RSD : Tout logement loué ou occupé devra être muni d’une installation intérieure d’alimentation en eau potable provenant de la distribution
publique, d’une source ou d’un puits reconnu potable et d’une évacuation réglementaire des eaux usées
– Décence : Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : Une installation d'alimentation en eau potable assurant à
l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit
Des résultats …
• Montée en puissance du nombre de procédures coercitives
• Des chantiers de travaux d’office, des hébergements d’office, des recouvrements de créance
• Des condamnations pénales – Val de Marne :
• 6 mois de prison avec sursis
• 30 000 € d'amende
