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Les charges de copropriété, comment sont-elles calculées et réparties ?

Conseiller syndical depuis peu, je m’étonne du mode de calcul des charges. Est-il vrai que les frais de syn- dic sont partagés entre tous les copropriétaires alors que l’entretien de l’ascenseur est calculé en fonction de l’étage de chaque appartement ?

Pour vous guider

Les charges de copropriétés sont dues par les copropriétaires qu’ils soient occupants ou bailleurs, à charge pour ces derniers d’en récupérer une partie sur leurs locataires.

On distingue en effet deux catégories de charges communes :

- les charges générales - les charges spéciales

Cette distinction est d’ordre public ce qui signifie qu’aucun règlement de copropriété, ni décision d’assemblée générale ne peut y déroger.

Charges générales et charges spéciales : comment s’y retrouver ?

En premier lieu, il faut consulter le règlement de copropriété (tout copro- priétaire doit en avoir un exemplaire sinon il peut le demander au syndic).

C’est lui qui fixe en fonction des spéci- ficités de la copropriété le classement entre les charges générales et les charges spéciales dans le respect des critères légaux.

Les charges générales concernent notamment :

- les dépenses engagées pour l’amé- nagement, les travaux de gros œuvre des bâtiments, la toiture de l’immeuble, les canalisations communes, les locaux poubelles, la conciergerie, les frais d’installation de compteurs d’eau…

- les dépenses relatives à l’entretien courant de l’immeuble telles que le coût du matériel et les produits nécessaires pour assurer la pro- preté et la sécurité de l’immeuble, les frais de nettoyage des parties communes, les frais d’entretien des espaces verts…

- les dépenses liées à la gestion de l’immeuble, c’est-à-dire le budget de fonctionnement du conseil syndical, les honoraires du syndic, les primes d’assurance souscrites pour la copropriété, les frais liés aux assemblées générales (convocation, tenue de la réunion…).

Les charges spéciales concernent notamment les éléments d’équipements communs qui présentent un avantage

Textes

Loi du 10 juillet 1965 (articles 5 et 10 en particulier) et décret du 17 mars 1967

Bien gérer

Maîtriser ses charges

n°14

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pour l’usage des lots.

Par exemple : les installations de chauffage collectif, les ascenseurs, les antennes collectives de télévi- sion, la VMC, les tapis et revêtements d’escaliers…

Quels sont les modes de répartition ?

L’enjeu de cette distinction entre les deux catégories de charges repose sur leur mode de répartition. Là encore la loi a fixé des règles impératives.

Les charges générales sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque lot de copropriété. Cette valeur est cal- culée en fonction des caractéristiques du lot. On parle de «tantièmes» de copropriété.

Les charges spéciales, quant à elles, sont réparties en fonction de l’utilité que présente l’élément d’équipement pour le lot. Lorsque un lot, du fait de sa situation dans l’immeuble, ne retire aucun avantage de l’équipement, il n’a pas lieu de participer aux charges afférentes. Le propriétaire du rez-de- chaussée ne participe donc pas aux charges d’ascenseur.

Attention, utilité ne veut pas dire usage

! Ainsi, un copropriétaire qui, habitant au 4^e étage, n’utilise jamais l’ascenseur parce qu’il préfère l’escalier sera quand

même assujetti au paiement des frais liés à cet élément d’équipement.

L’utilité doit donc s’entendre de la possibilité d’utiliser et non de l’usage effectif.

Il en va de même pour le chauffage collectif.

Des cas particuliers :

Les parties communes à jouissance exclusive : il s’agit souvent des balcons, des cours ou des jardins sur lesquels des copropriétaires disposent d’un droit d’usage privatif. Le règlement de copropriété fixe les modalités d’impu- tation des dépenses.

Les escaliers : l’entretien et la répa- ration ainsi que la minuterie relèvent des charges générales alors que les aménagements superficiels (tapis, re- vêtements..) constituent des charges spéciales.

À qui s’adresser ?

Agence départementale d’information sur le logement de Haute-Garonne, Adil 31 www.adil31.org info@adil31.org Téléphone : 05 61 22 46 22

Union des syndicats de l’immobilier, Unis www.unis-immo.fr Téléphone : 01 55 32 01 00

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N°14

Les charges de copropriété, comment sont-elles calculées et réparties ?

France - L’Union des syndicats de l’immobilier (Unis), a élaboré un argus des charges de copropriétés qui permet d’avoir une idée du niveau des charges par catégories d’immeubles collectifs.

Et ailleurs ?

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Comprendre la différence entre contrat d’entreprise et gardien d’immeuble ?

L’entretien quotidien de notre immeuble constitue le poste de charge le plus important. Aujourd’hui notre gardien part à la retraite et nous nous interrogeons sur les avantages et les inconvénients entre une entreprise prestataire de services et un gardien ou employé d’immeuble

Pour vous guider

Pour l’entretien d’un immeuble, plusieurs options s’offrent au syndicat des copropriétaires: le recours à une ou plusieurs entreprises, prestataire de service, le recrutement d’un gardien logé ou d’un employé d’immeuble non logé. D’autres alternatives existent avec le recours à des associations d’insertion, voir la rubrique «près de chez vous».

Le personnel du syndicat est placé sous l’autorité du syndic qui est le seul habilité à lui donner des instructions pour l’exécution de son travail. C’est donc au syndic que revient la gestion du personnel de la copropriété (recrutement, licenciement, définition des conditions de travail) et à l’assemblée générale de décider le nombre et la catégorie des emplois. En effet, ni les copropriétaires, ni même les conseillers syndicaux ne peuvent intervenir directement auprès des salariés du syndicat. Le personnel est recruté dans le cadre du code du travail et de la convention collective applicable aux gardiens et employés d’immeuble.

Le syndicat reste le véritable employeur et est le seul débiteur des cotisations de sécurité sociale.

Si vous faîtes appel à un gardien d’immeuble

Les appellations sont multiples: gardien, concierge, surveillant, employé d’immeuble mais les tâches sont dif- férentes.

Toutefois un certain nombre d’actions restent communes avec l’accueil, l’information, l’orientation des résidents et visiteurs; le nettoyage des parties communes, sortir les poubelles et assurer une petite maintenance, récep- tion, enregistrement des réclamations pour les communiquer au syndic ou aux copropriétaires, surveiller les bâti- ments et les espaces communs avec constat et signalement de désordre si nécessaire, surveillance des équi- pements et application des règles de sécurité.

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Maîtriser ses charges

n°15

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Pour assurer ses fonctions de garde et de surveillance, le gardien est, en général, logé à l’intérieur l’immeuble dans un logement de fonction consti- tuant un accessoire de son contrat de travail, celui-ci doit être décent. Le gardien peut se prévaloir de la clause du règlement de copropriété stipulant qu’il serait logé gratuitement dans des locaux établis à cet effet. Le lot peut être propriété du syndicat des copropriétaires ou la propriété d’un propriétaire bailleur.

En cas de rupture du contrat, le gardien ne peut se maintenir dans les lieux et dispose de 3 mois pour quitter son logement.

Si vous faites appel à une entreprise

Le contrat d’entreprise nommé contrat de louage d’ouvrage est différent d’un contrat de travail classique.

Tout d’abord concernant le mode de paiement: il ne s’agit pas d’un salaire versé en contrepartie d’un travail effec- tué mais d’une rémunération contre un service rendu. Puis il n’y a pas de lien de subordination entre l’employeur (la copropriété) et l’employé (l’entreprise).

En effet, le contrat d’entreprise offre davantage d’indépendance pour la personne recrutée.

La qualification du contrat est importante car elle permet de déterminer les règles applicables et les obligations de chacun des signataires du contrat à savoir :

- l’exécution de la prestation par le fournisseur dans le délai convenu (définition des fonctions du prestataire, d’un délai d’exécution, d’un calendrier et d’une fréquence d’intervention) et atteindre le résultat convenu.

- le conseil du fournisseur sur le choix et les décisions prises par la copro- priété en fonction des domaines de compétences et de qualification de l’entreprise.

- le paiement avant ou après la prestation par le syndicat des copropriétaires selon ce qui est prévu dans le contrat.

Les avantages et les inconvénients pour la copropriété

Les plus: définition claire des missions confiées au prestataire par le biais d’un cahier des charges (nature des travaux, prestation à effectuer), rési- liation du contrat en cas de litige, prix de la prestation négociable...

Les moins: davantage d’indépendance pour la personne liée par le contrat d’entreprise.

N°15

Comprendre la différence entre

contrat d’entreprise et gardien d’immeuble ?

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À qui s’adresser ?

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Comment faire face au risque d’impayés de charges dans les copropriétés ?

Il y a des gens qui ont des difficultés pour payer leurs charges et des mauvais payeurs qui préfèrent rouler en 4X4. Mais plus on prend du retard, plus il est difficile de régulariser sa situation. Existe-t-il des méthodes effi- caces pour lutter contre les impayés ?

Pour vous guider

Le paiement des provisions pour charges est capital dans une copro- priété pour assurer une bonne gestion et l’entretien de l’immeuble.

Un immeuble avec un taux élevé d’impayés se dégrade rapidement (pas d’entretien, pas ou peu de travaux réalisés…).

Les provisions pour charges sont payables au début de chaque trimestre et leur montant peut augmenter d’une année sur l’autre (augmentation de certains postes tels que le chauffage, les primes d’assurance…). L’impayé, rai- sonnable au départ, atteint vite, si rien n’est fait, des sommes importantes.

Quelques pistes destinées à la prévention

Porter à la connaissance des copro- priétaires les actions qui seront menées par le syndic en cas d’impayé.

L’objectif est de leur faire connaître la procédure appliquée et de les inciter à contacter leur syndic en cas de difficul- tés. Cela peut, par exemple, prendre la forme d’un protocole de recouvre-

ment. Il peut être inscrit dans le contrat de syndic ou être voté en assemblée générale. Dans ce cadre, on peut aussi rappeler aux copropriétaires que le non paiement des charges entraîne l’application d’un intérêt de retard au taux légal (comme le prévoit l’article 36 du décret de 1967).

Proposer la mensualisation lorsque cela est possible. Les provisions pour charges sont légalement exigibles au début de chaque trimestre (sauf si l’assemblée générale en décide autrement) mais cela n’empêche pas le syndic en accord avec le conseil syndical et suivant les capacités finan- cières de la copropriété d’accepter que certains copropriétaires règlent leur appel de fond trimestriel en 3 fois.

En cas d’impayés : relancer systémati- quement les copropriétaires débiteurs et ce, dès la 1^ère défaillance.

Le traitement de l’impayé

La loi prévoit que le syndic adresse une mise en demeure au copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec

Textes

Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 Loi du 9 juillet 1991 et décret du 31 juillet 1992 relatifs aux procédures civiles d’exécution

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Lutter contre les impayés

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accusé de réception (cf. article 64 du décret du 17mars 1967) ou par téléco- pie avec récépissé.

Étant expressément prévue par la loi, la mise en demeure est à la charge du débiteur (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). De surcroît, elle fait courir les intérêts de retard (taux légal en matière civile) au profit du syndicat.

À noter : la sommation de payer par voie d’huissier a la même valeur juridique que la lettre recommandée mais son coût est à la charge du créancier, c’est-à-dire le syndicat des coproprié- taires, car il ne s’agit pas d’un acte de procédure expressément prévu par la loi.

S’il s’avère nécessaire d’engager une action en justice, la com- pétence des tribunaux est déter- minée en fonction du montant de la créance : jusqu’à 4 000€, c’est la juridiction de proximité, entre 4 000 et 10 000 €, c’est le tribunal d’instance et au-delà de 10 000 €, c’est le Tribunal de Grande Instance (TGI) qui est par ailleurs compétent pour tout ce qui relève de l’application du statut de la copropriété

(comme la contestation des décisions d’assemblée générale).

La loi prévoit également une procé- dure de recouvrement accélérée des provisions pour charges courantes qui permet, à défaut de paiement d’une provision exigible, de réclamer le paiement de toutes les provisions non encore échues (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Il faut au préalable avoir mis en demeure le copropriétaire par lettre recommandée avec AR sans que celui- ci n’ait réagi dans un délai de 30 jours.

Ensuite, il faut saisir le président du TGI par l’intermédiaire d’un avocat.

L’ordonnance est assortie de l’exé- cution provisoire de plein droit ce qui signifie que l’on peut procéder à son exécution même si le copropriétaire fait appel.

Attention : cette procédure s’applique aux provisions du budget prévisionnel donc elle ne concerne pas l’arriéré mais l’en cours.

Pour tout renseignement complémen- taire, demander le Guide de recouvrement des impayés à l’usage des copropriétés à l’Adil.

À retenir

Il faut toujours privilégier les moyens non contentieux de règlement des impayés et cela implique une gestion rigoureuse et une implication forte du syndic.

Dans le cadre de sa mission d’assis- tance du syndic et de contrôle de sa gestion, le conseil syndical est un partenaire indispensable dans le traitement des impayés du fait de sa connaissance de l’immeuble et de ses occupants.

À qui s’adresser ?

Agence Départementale d’Information sur le Logement de Haute-Garonne, Adil 31 www.adil31.org info@adil31.org Téléphone : 05 61 22 46 22

Bien gérer

N°16

Comment faire face au risque

d’impayés de charges dans

les copropriétés ?

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La procédure de saisie

immobilière, quel déroulement?

Je suis conseiller syndical et je fais partie de la commission «gestion comptable». Il y a des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges et malgré les différentes procédures judiciaires mises en œuvre par le syndic, l’argent ne rentre pas. Le syndic nous dit qu’il faudra maintenant aller vers des saisies immobilières.

Mais comment cela se passe?

Pour vous guider

Bien gérer

Lutter contre les impayés

n°17

La saisie immobilière est le stade ultime des procédures dites d’exé- cution. Le créancier, muni d’un titre exécutoire (un jugement définitif), peut saisir le logement propriété de son débiteur pour mise en vente aux enchères dans le but d’être payé sur le prix de vente.

C’est une procédure extrêmement rigoureuse car il s’agit de priver une personne de la propriété de son bien.

C’est un acte grave qui est donc très encadré et se déroule en plusieurs étapes.

Au préalable, le syndic demande à l’assemblée générale de lui donner mandat pour engager une saisie immobilière à l’encontre d’un copro- priétaire débiteur.

1ère étape:

le commandement de payer valant saisie immobilière

Ce commandement est signifié par

un huissier de justice et doit comporter des mentions obligatoires sous peine de nullité. Ces mentions portent notamment sur le fait que si le débiteur remplit les conditions de ressources, celui-ci peut, à sa demande, bénéficier de l’aide juridictionnelle. De plus, si le débiteur est une personne physique qui s’estime en situation de surendettement, il peut saisir la commission de surendettement des particuliers (voir fiche 19).

Le commandement rend le bien indis- ponible ce qui signifie que le proprié- taire ne peut plus le vendre, ni le mettre en location. En revanche, si un bail est en cours, il se poursuit dans les mêmes conditions.

Le commandement de payer est publié au bureau des hypothèques.

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2ème étape:

le procès verbal de description des lieux

Il est réalisé par un huissier 8 jours après la délivrance du commandement. Il peut entrer dans le logement.

Si le débiteur est absent ou qu’il refuse l’accès, l’huissier sera assisté du maire de la commune, d’un fonctionnaire de police municipale, d’une autorité de police ou de gendarmerie ou, à défaut, de 2 témoins majeurs (qui ne sont ni au service du créancier ni au service de l’huissier).

Si le logement est occupé par un locataire qui refuse de laisser entrer l’huissier, ce dernier devra être auto- risé à entrer par le juge de l’exécution.

A ce stade, le débiteur peut demander au juge de l’autoriser à vendre le bien à l’amiable. Un débat doit avoir lieu avec le créancier.

3ème étape:

l’assignation à comparaître à une audience

d’orientation

Dans les 2 mois qui suivent, le créan- cier assigne le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution.

Cette assignation doit comporter certaines mentions obligatoires. A savoir que le débiteur peut demander au juge de l’autoriser à vendre le bien à l’amiable mais il doit justifier que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes.

L’avocat du créancier établit le cahier des conditions de vente qui contient

des informations sur le bien et sur les modalités de vente. Il fixe la mise à prix.

4ème étape:

l’audience d’orientation

Lors de l’audience, le juge peut être appelé à suspendre la procédure en raison de la situation de surendettement du débiteur.

Le juge décide si la vente se fera à l’amiable (dans ce cas, il fixe un délai pour vendre et un prix minimum) ou si la vente sera forcée.

5ème étape:

la vente forcée, autrement appelée « adjudication » ou

« enchères »

Tout candidat aux enchères doit fournir des garanties de paiement. Les opéra- tions sont arrêtées lorsque 3 minutes se sont écoulées depuis la dernière enchère.

Le dernier enchérisseur devient alors adjudicataire, c’est-à-dire qu’il obtient la propriété du bien.

6ème étape:

la distribution du prix

Le produit de la vente est réparti entre les divers créanciers par l’avocat du créancier poursuivant. A l’issue, le syndicat des copropriétaires se verra attri- buer la somme à laquelle il a droit.

N°17

La procédure de saisie

immobilière, quel déroulement?

Bien gérer

À savoir

Au cours de la procédure de saisie, le débiteur peut demander des délais de grâce au juge.

Si le juge estime que le débiteur est de bonne foi, il peut obtenir un éche-

lonnement ou un report de la dette pendant 24 mois maximum sauf en matière fiscale.

La procédure peut également être suspendue, pendant 2 ans maximum, à la demande de la Commission de surendettement pour cause graves et justifiées.

Le conseil syndical de la copropriété Ronsard II a créé une commission gestion comptable qui suit, grâce à un point trimestriel avec le syndic, l’avancée des différentes étapes des procédures engagées.

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Près de chez vous

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Que faire lorsqu’une succession est vacante ou qu’elle n’est

réclamée par aucun héritier ?

M. A. est décédé il y a 6 mois maintenant. Il n’avait pas d’enfants et apparemment, d’après ce que j’en sais, il n’y a pas d’héritier. Personne ne paie les charges et le montant impayé commence à être très élevé. Que peut faire le syndic ?

Pour vous guider

S’informer

sur les héritiers auprès du notaire

Il faut adresser une lettre recomman- dée avec accusé de réception au notaire chargé de liquider la succession pour s’assurer de l’absence d’héritiers.

En présence d’héritiers, il faut vérifier s’ils ont renoncé à la succession ou s’ils ont accepté la succession sous bénéfice d’inventaire.

S’il n’y a pas d’héritiers ou s’ils ont renoncé à la succession

Plusieurs étapes sont nécessaires.

Tout d’abord, il faut déterminer le lieu d’ouverture de la succession en se procurant copie de l’acte de décès.

Ensuite, il faut vérifier que le défunt était bien propriétaire du bien en demandant une fiche personnelle et une fiche d’immeuble à la conservation des Hypothèques. Enfin, il faut faire nommer les Domaines comme curateur et non comme administrateur provisoire. En effet, le curateur a plus de pouvoir que l’administrateur. Il peut notamment vendre le bien sans

requérir l’autorisation du juge. Si les Domaines ne peuvent être désignés comme curateur de la succession, il faut demander à ce qu’ils soient nom- més comme administrateur provisoire avec autorisation de vendre le bien.

La procédure de

nomination des Domaines

Pour obtenir une ordonnance de nomination comme administrateur provisoire, il faut présenter une requête auprès du président du Tribunal de Grande Instance (représentation par avocat obligatoire).

Il est impératif de demander expres- sément l’autorisation de vendre le bien par une demande motivée et fondée sur l’attestation du notaire indiquant que toutes les recherches concernant les héritiers ont été faites, sur la situation comptable du logement (plus le montant des impayés est élevé, moins il y a de chances que la succession soit réclamée), sur une estimation de la valeur du bien (mettre en évidence la faible valeur du bien par rapport à l’importance des dettes)

Textes

Loi du 20 novembre 1940 et arrêté du 2 novembre 1971

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Lutter contre les impayés

n°18

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et en prouvant le préjudice que cette vacance occasionne à la copropriété (qui est peut-être déjà fragile).

Pour obtenir une ordonnance de nomination comme curateur, il faut présen- ter une requête auprès du TGI (celui du lien du domicile figurant sur l’acte de décès).

Transmettre le dossier à la direction des Domaines

Les pièces à transmettre sont la requête en nomination (souvent plus complète que l’ordonnance de nomination), l’acte de décès et les documents nécessaires au traitement du dossier.

Traitement du dossier par l’administration des Domaines

Trois étapes sont assurées par le même agent :

• L’enquête : inventaire de l’actif et du passif, recensement des créanciers.

• La gestion : paiement des dettes si l’actif est suffisant. Pour obtenir le rè- glement des charges de copropriété, le syndic doit présenter les ORIGI- NAUX des relevés détaillés collectifs et individuels de charges et les pro-

cés verbaux des assemblées géné- rales pour justifier le paiement des travaux.

• Il y a deux types de vente :

- Les ventes judiciaires (immeubles grevés d’hypothèques ou immeubles dépendant de successions admi- nistrées ou patrimoine immobilier excédant 300 000€) : vente par adjudication publique à la barre du tribunal.

- Les ventes immobilières (dans les autres cas) : vente en la forme doma- niale aux enchères publiques.

Pour la constitution du dossier de vente, un certain nombre de pièces est nécessaire : procés verbal de la dernière assemblée générale des copropriétaires, montant des charges de copropriété, copie de la fiche d’immeuble de la conservation des Hypothèques, y compris la fiche concernant le lot, copie de la fiche personnelle de la conservation des Hypothèques, évaluation de moins d’un an du bien, titres de propriété et le règlement de copropriété et ses modificatifs. Pour les sociétés civiles immoblilières (SCI) : statuts, actes de cession de parts et coordonnées du notaire qui a procédé au retrait éven- tuel.

À retenir

Il est nécessaire d’agir le plus rapidement possible

À qui s’adresser ?

L’administration des Domaines Service gestion des patrimoines privés Bâtiment C 5^ème étage boulevard Armand-Duportal 31074 Toulouse Cedex Télèphone : 05 34 44 83 26

N°18

Que faire lorsqu’une succession est vacante ou qu’elle n’est réclamée par aucun héritier ?

Bien gérer

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Le surendettement, des solutions existent

Je me sens acculé car criblé de dettes. J’ai fait beaucoup de crédits. Aujourd’hui, je ne sais plus comment faire pour m’en sortir. Je voudrais faire face mais je me sens coupable et totalement démuni.

Pour vous guider

Bien gérer

Lutter contre les impayés

n°19

Être dans une situation financière très difficile n’est pas une fatalité. Des solutions existent pour s’en sortir pourvu que l’on soit de bonne foi.

Le surendettement, qu’est-ce que c’est ?

C’est lorsqu’une personne se trouve dans l’incapacité de faire face à ses dettes, autres que professionnelles.

Par dette, il faut entendre les dettes bancaires et, de manière générale, tous les engagements pris par un débiteur envers un créancier: dettes de loyer, de charges de copropriété, factures impayées… et pas uniquement des crédits.

Qui définit la situation de surendettement ?

C’est la commission de surendettement des particuliers qui, après examen du dossier, détermine la rece- vabilité du dossier.

La faiblesse des ressources du débiteur ne peut en aucun cas justifier un refus du dossier.

En effet, le refus ne peut pas être motivé par la faiblesse des ressources et empêcher toute mesure de redressement.

C’est le débiteur qui saisit la commission en remettant ou en adressant une déclaration au secrétariat de la commission.

Il existe une commission par dépar- tement. Elle dispose de 3 mois pour se prononcer sur la recevabilité du dossier et son orientation.

La commission informe la Banque de France pour inscription du débiteur au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

Si le dossier est déclaré recevable, les procédures d’exécution éventuelle- ment engagées sont suspendues. Ain- si, la procédure de saisie immobilière peut être suspendue à la demande de la commission pour causes graves et dûment justifiées.

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Le rôle de la commission:

Elle établit le passif du débiteur (tout ce qu’il doit) en lien avec les créan- ciers. Elle détermine le «reste-à-vivre»

qui intègre les dépenses de logement, d’électricité, de gaz, de chauffage, d’eau, de nourriture, de scolarité, de santé, de garde, de déplacement professionnel. La capacité de remboursement résulte donc de la différence entre les ressources et le

«reste-à-vivre».

Si la situation du débiteur le permet, la commission établit un plan de redressement. Il peut être amiable ou judiciaire, c’est-à-dire imposé par le juge en cas de désaccord d’un ou des créancier(s).

Elle peut imposer le rééchelonnement du paiement des dettes pour une durée maximale de 8 ans. Elle peut également réduire les intérêts du prêt et prévoir que les paiements seront imputés prioritairement sur le capital.

Enfin, la commission peut décider d’un moratoire sur les dettes pour 2 ans et effacer les dettes de sécurité sociale ou fiscales.

La commission fixe les dettes qui seront remboursées en priorité. Par exemple, le prêt pour l’acquisition de la maison familiale.

La procédure de

rétablissement personnel :

Elle est ouverte aux débiteurs de bonne foi dont la situation est irrémédiablement compromise et pour qui les mesures classiques de traitement de surendettement sont inefficaces.

2 types de procédure de rétablissement personnel :

Le rétablissement personnel avec liqui- dation judiciaire des biens devant le tribunal d’instance. Dans ce cas, le débiteur possède des biens autres que les meubles nécessaires à la vie courante ou à l’exercice de son activité professionnelle.

Le juge désigne un liquidateur qui dis- posera d’un an pour vendre les biens du débiteur.

Le rétablissement personnel sans liqui- dation judiciaire devant la commission:

Dans ce cas, le débiteur ne possède pas d’autres biens que ceux néces- saires à la vie courante et à l’exercice de son activité professionnelle.

Cela conduit à l’effacement des dettes non professionnelles.

N°19

Le surendettement, des solutions existent ?

Bien gérer

À savoir

Le Fichier des Incidents de Rembour- sement des Crédits aux Particuliers (FICP), géré par la Banque de France, est consultable par les établissements de crédit. Cette consultation est obli-

gatoire avant toute décision d’octroi de crédit à la consommation ou de renouvellement d’un crédit renouvelable.

La durée d’inscription au FICP est de 5 ans à 8 ans en fonction des situations et des mesures de surendettement éventuellement prescrites.

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Comment réussir son achat

dans une copropriété ancienne ?

J’envisage d’acheter un appartement dans une

copropriété qui a été construite dans les années 60.

À quoi faut-il penser quand on veut acheter un logement dans un bâtiment collectif ancien ?

Pour vous guider

Lors de l’achat d’un logement dans un immeuble collectif, le futur propriétaire doit être attentif aux caractéristiques propres à la copropriété : un fonctionnement, une organisation et un budget spécifique. Il faut alors prendre en compte non seulement les qualités intrinsèques du logement, le prix bien sûr, la localisation, mais également le type et la qualité de la construction de la résidence.

Dans cette fiche, faisons le point sur les éléments à vérifier lorsque l’on achète en copropriété.

Le montant des charges, un élément capital dans la décision

Il y a les charges individuelles et les charges communes. S’il est possible de réguler la plupart des dépenses individuelles (l’électricité et l’eau par exemple), le montant des charges communes est soumis aux décisions prises par la majorité des coproprié- taires.

Il faut donc absolument connaître le montant des charges de copropriété qui peuvent fortement peser sur le budget quotidien.

Il est possible d’obtenir cette information du vendeur, document à l’appui.

N’hésitez pas à lui demander (ou à l’agent immobilier chargé de la vente) les deux derniers décomptes de charges qui vous indiqueront le niveau des dépenses annuelles.

Celles-ci peuvent varier considérable- ment d’un immeuble à l’autre.

Ainsi, dans les immeubles avec plusieurs équipements collectifs (ascenseurs, chauffage, portail d’ac- cès automatisé, espaces verts…) les charges seront forcément plus élevées.

De même, s’il y a du personnel per- manent (gardien, concierge…) ou en fonction du nombre de logements.

Enfin, l’ancienneté de la copropriété, son état d’entretien, l’exigence de confort plus ou moins prononcé des habitants ont une influence sur les coûts de fonctionnement.

Bien gérer

À retenir

Pour réussir son achat, il faut ap- prendre à connaître la résidence, son

fonctionnement, son environnement à travers les documents fournis par le vendeur ou le syndic (carnet d’entretien, règlement de copropriété, décompte de charges, procès verbaux de l’assemblée générale) mais égale-

ment au travers de ses habitants.

À qui s’adresser ?

S’impliquer dans sa copropriété

n°20

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Connaître la performance énergétique du logement

Depuis le 1^er janvier 2011, les annonces de vente (ou de location) d’un bien immobilier publiées dans la presse, en vitrine ou sur des sites Internet doivent mentionner la classe de performance énergétique de ce bien (lettre de A à G), précédée de la mention « classe énergie ».

Ceci vous aidera à savoir si le logement est un gros consommateur d’énergie.

Les travaux en cours et à réaliser

En fonction de l’état d’avancement d’un projet de rénovation dans la copro- priété, vous aurez peut-être à vous acquitter du coût de certains travaux.

Concernant la répartition des travaux entre le vendeur et l’acquéreur, si les travaux ainsi que les appels de fonds afférents ont été votés en assemblée générale avant la vente, c’est le vendeur qui en est redevable.

Le vendeur peut demander à l’ac- quéreur de lui rembourser cette somme. Il s’agit alors d’un accord entre deux personnes mais qui ne regarde pas la copropriété et qui lui est donc inopposable.

Pour savoir si des travaux ont été votés en assemblée générale, il faut se procurer la copie des procès verbaux.

Enfin, si la copropriété a décidé de mettre en place une réserve pour réali- ser des travaux, il s’agit d’une avance.

Elle est remboursable au vendeur et l’acquéreur devra la reconstituer. Il s’agit donc de frais supplémentaires pour celui-ci.

Aller à la rencontre des résidents

Pourquoi se rendre sur place ? Cela permet d’appréhender le cadre de vie de l’immeuble et son environnement.

Vous pouvez également demander à rencontrer un des membres du conseil syndical. Pour cela, demandez un contact à votre vendeur ou au syndic.

Il peut être intéressant de prendre un rendez-vous avec le syndic qui vous expliquera le mode de gestion de l’immeuble et les « habitudes » de la copropriété (période de l’assemblée générale, modalités de paiement des appels de fonds, activité du conseil syndical…). À cette occasion, consul- tez le carnet d’entretien de l’immeuble.

Vous y trouverez des éléments intéres- sants, notamment ceux concernant les travaux (historique, programmation).

Légalement, c’est le vendeur qui doit le porter à votre connaissance mais en pratique il se tournera vers le syndic.

La copropriété édite peut-être un livret d’accueil pour les nouveaux arrivants.

Un exemplaire pourra vous être remis par le syndic mais, attention, il est possible que cela ne soit pas gratuit.

Pour aller plus loin, vous pouvez également consulter le règlement de copropriété.

N°20

Bien gérer

Comment réussir son achat

dans une copropriété ancienne ?

À qui s’adresser ?

(17)

L’assemblée générale, à quoi ça sert ?

Je viens d’acheter un appartement et une réunion des copropriétaires a lieu dans un mois. Quel est l’objet de cette réunion ? Ma présence est-elle importante ?

Pour vous guider

Votre présence est importante car cette réunion est capitale pour la copropriété et son avenir. Il s’agit de l’assemblée générale des coproprié- taires devant être réunie au moins une fois par an. C’est le lieu où toutes les décisions sont prises. C’est, schéma- tiquement, l’organe décisionnaire du syndicat, le syndic étant l’exécutant et le conseil syndical l’instance de contrôle. Chaque copropriétaire a un droit égal d’y participer. Le nombre de voix correspond à sa quote-part de parties communes (tantièmes de copropriétés).

La convocation, l’ordre du jour et le mandat

Elle comporte un ordre du jour détaillé et un certain nombre de documents qui doivent obligatoirement être joints pour la validité des décisions. Par exemple, si l’assemblée générale doit désigner le syndic, il faut que les projets de contrat soient annexés à la convocation pour informer les copropriétaires. La convocation est envoyée aux copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de récep- tion ou par fax avec récépissé. Elle

peut être aussi remise contre émarge- ment. Depuis la loi ALUR, elle peut être adressée par courrier électronique. Il faut décompter les jours à compter du lendemain de la première pré- sentation de la lettre recommandée ou du lendemain de la réception du fax. Si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est pro- rogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. L’assemblée générale ne prend de décisions que sur des questions inscrites à l’ordre du jour. Elle peut traiter d’autres questions sans voter. Tout copropriétaire peut délé- guer son droit de vote à la personne de son choix, même à un non- copro- priétaire (sauf au syndic). Le mandat doit être écrit : des modèles sont souvent joints à la convocation. Il peut être simple (sans instructions de vote) ou exprès (le copropriétaire représenté a indiqué ses votes).

Textes

Loi du 10 juillet 1965 (notamment articles 24, 22, 25-1, 26, 26-3, 30 et 35 loi du 10 juillet 1965 et loi ALUR du 24 mars 2014 art. 55 I 11°, art. 59 I 7°, 8°, 9° et 13, art. 61

Bien gérer

S’impliquer dans sa copropriété

n°21

(18)

Majorité ou unanimité

En fonction de l’importance de la décision, les règles de majorité sont différentes.

Pour les décisions de gestion courante comme approuver les comptes, l’assemblée générale se prononce à la majorité simple. Sont aussi concernés depuis la loi ALUR les travaux relatifs à : la conservation de l’immeuble, la sécurité des occupants, une opé- ration de restauration immobilière et ceux rendus obligatoires par un arrêté de péril ou d’insalubrité. Il s’agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représen- tés. Dans ce cas, ne sont pas pris en compte les copropriétaires non repré- sentés, les abstentionnistes.

Pour les décisions impactant la gestion telles que la désignation d’un syndic ou certains travaux (depuis la loi ALUR : les travaux de transformation, d‘addition ou d’amélioration, d’individualisation des contrats de fournitures d’eau). La majorité absolue est appliquée, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents ou non).

Pour les décisions les plus importantes, telles que la vente d’une partie commune, la création d’espaces verts et depuis la Loi ALUR : l’opération de surélévation, ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux lots privatifs. La majorité renforcée s’applique. Elle se calcule à partir de la majorité en nombre des copropriétaires représentant les 2/3 des voix. C’est pourquoi on parle aussi de majorité double.

Enfin, les décisions les plus graves, comme la suppression d’un élément d’équipement requièrent l’unanimité.

Le procès verbal

Il doit être signé en fin de séance par le président de séance, le secrétaire et le scrutateur. Le syndic doit le noti-

fier dans les deux mois à partir de la date l’assemblée générale. Celle- ci peut être contestée dans un délai de deux mois par les copropriétaires opposants ou absents.

À qui s’adresser ?

Bien gérer

N°21

L’assemblée générale, à quoi ça sert ?

Marseille - 50 copropriétaires dont l’ensemble des voix est égal à 1000 millièmes.

À l’assemblée générale : 27 copropriétaires présents ou représentés réunissent 700 millièmes

1) Approbation des comptes à la majorité simple

Pour : 380 millièmes, Contre : 200 millièmes, Abstention : 120 millièmes

La majorité simple est : 700–120=580. (580 :2)+1=291 millièmes. Décision adoptée : 2) Désignation du syndic à la majorité absolue

Pour : 610 millièmes, Contre : 50 millièmes

La majorité absolue est à (1000:2)+1=501 millièmes. Décision adoptée :

Si on avait décompté Pour : 334 millièmes, Contre : 366 millièmes

La décision obtient le 1/3 des voix de tous les copropriétaires. Il est possible de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple.

3) Vente lot appartenant au syndicat des copropriétaires à la majorité renforcée Pour : 27 copropriétaires et 700 millièmes, Contre : aucun,

Abstention : aucune.

Décision adoptée.

Et ailleurs ?

(19)

Quel est le rôle

du conseil syndical ?

Je viens d’acheter un logement dans une résidence et j’aimerais bien m’investir, participer à la vie de l’immeuble.

On me propose de me présenter au conseil syndical. Je voudrais savoir exactement ce que fait le conseil syndical car je ne sais pas si je serais à la hauteur ?

Pour vous guider

Contrôler la gestion du syndic, cela signifie qu’il faut vérifier la compta- bilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans les- quelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats. Le conseil syndical participe aussi à l’éla- boration du budget prévisionnel et en suit l’exécution.

Les missions du conseil syndical

Pour mener à bien sa mission, il dispose de moyens de vérification éten- dus. Il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de tous documents relatifs à l’administration de l’immeuble.

Assister le syndic, c’est, en particulier, lui apporter des informations de proxi- mité lui permettant de mettre en place une gestion adaptée mais c’est éga- lement donner son avis. Légalement, cet avis n’est que consultatif mais, en pratique, il est considéré comme obligatoire (à moins qu’il soit contraire à la loi). C’est aussi être un relais avec les copropriétaires.

Le conseil syndical donne donc son avis sur toutes les questions relatives au syndicat des copropriétaires.

Il est obligatoirement consulté pour les contrats et marchés dont le montant dépasse un certain seuil fixé par l’assemblée générale. La commission relative à la copropriété, dans sa recommandation n°13, invite les conseils syndicaux à formuler, si possible, leurs avis par écrit et à les consigner dans un registre prévu à cet effet.

De même, s’il reçoit une délégation de pouvoirs, il peut prendre des déci- sions pour le compte de l’assemblée générale (mais uniquement des déci- sions courantes relevant de la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965).

Afin d’exercer au mieux sa mission, il peut se faire assister par «toute personne de son choix». Ainsi, pour toute question technique particulière, le conseil syndical est autorisé à demander l’avis de tout professionnel de la spécialité concernée. Cette dé- pense sera intégrée dans les charges générales.

Textes

Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 Recommandation n°13 de la commission relative à la copropriété

Bien gérer

S’impliquer dans sa copropriété

n°22

(20)

Enfin, le conseil syndical doit rendre compte de sa mission chaque année devant l’assemblée générale. Il n’y a pas de formalisme particulier, l’objectif étant de faire part à l’ensemble des copropriétaires des actions qui ont été menées.

Pour devenir

conseiller syndical

Il faut être copropriétaire ou conjoint de copropriétaire (et assimilé, c’est- à-dire : concubin notoire ou partenaire de Pacs). Il faut également être élu en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majo- rité absolue). La durée du mandat ne peut excéder 3 ans renouvelables.

Les conseillers syndicaux exercent leur fonction gratuitement.

Quelles sont les compé- tences nécessaires pour être conseiller syndical ?

C’est la question que beaucoup de copropriétaires se posent et l’ampleur de la tâche, l’investissement nécessaire peut décourager plus d’une bonne volonté !

En effet, il faut bien reconnaître que le conseil syndical intervient dans de nombreux domaines de haute techni- cité (comptabilité, travaux, ...). Néan- moins, le conseil syndical peut se faire aider, voire suivre des formations et il n’est pas obligé de tout faire. En général, les conseils syndicaux sont organisés et les tâches peuvent être réparties en fonction des affinités de chacun.Rappelons l’importance pour les conseillers syndicaux de bien connaître leur rôle afin de ne pas l’outrepasser.

Pour cela, il est possible d’accéder à de nombreuses informations via les associations de conseils, telles que les Adil, les associations de défense telles que la CLCV, l’ARC, la CNL (voir l’annuaire). On peut aussi se former : l’Adil 31, grâce à l’appui de Toulouse Métropole, propose des modules de formation aux conseillers syndicaux volontaires dans le cadre d’une mission de veille et de prévention sur des copropriétés ciblées.

À retenir

La mission du conseil syndical s’exerce dans le respect des respon-

sabilités assumées par le syndic. Il doit donc s’agir d’un véritable partenariat qui va se fonder sur le professionnalisme du syndic. Dans le cas d’un syndic bénévole, les rôles et les missions dévolus aux uns et aux autres sont les mêmes.

À qui s’adresser ?

N°22

Quel est le rôle du conseil syndical?

Bien gérer

(21)

Comment avoir

une bonne organisation

au sein du conseil syndical ?

Je voudrais bien m’investir plus au sein du conseil syndical mais c’est le président qui prend toutes les décisions. Il ne nous donne aucune information et finalement on ne sait pas exactement ce qu’il fait. C’est dommage car il y a plein de bonnes volontés.

Pour vous guider

Une bonne organisation au sein d’un conseil syndical est capitale pour travailler efficacement en terme de résul- tats et en terme de temps (rappelons que les conseillers syndicaux sont bénévoles). Chaque conseiller doit trouver sa place. Les tâches doivent être réparties et assumées afin que la charge ne porte pas que sur quelques- uns qui finiront par s’essouffler.

Savoir se structurer

Une bonne organisation, en plus de la possibilité de solliciter des appuis techniques, est la clef pour permettre à un conseil syndical de remplir plei- nement son rôle.

Tout d’abord, il est nécessaire de bien se structurer c’est-à-dire de savoir au mieux utiliser les compétences de chacun des conseillers. Ainsi le travail du conseil syndical sera efficace et les conseillers seront valorisés.

Par exemple : M. T ne connaît rien en comptabilité et très peu de choses en matière juridique mais, en revanche, il aime s’occuper du jardin et a beaucoup de connaissances en matière d’espaces verts. Il peut, en appui au

syndic, donner un avis sur les végé- taux éventuellement proposés par l’entreprise chargée des espaces verts, faire lui-même des propositions sur les aménagements qui pourraient être pertinents pour la copropriété.

De même, Melle D., jeune conseillère, rompue à la maîtrise des nouvelles technologies, pourra monter un site internet pour informer sur les actions du conseil syndical.

Pour mettre en place un fonctionnement pertinent, il faut donc au préalable connaître les missions et les répartir. Cette répartition peut se faire à travers des commissions qui seront constituées d’un petit groupe de copropriétaires volontaires.

Les commissions peuvent travailler sur des domaines assez communs tels les comptes, les travaux mais aussi sur des domaines spécifiques.

Par exemple, le conseil syndical d’Amouroux II qui compte plus de 700 logements chauffés de manière collective, dispose d’une commission

«chauffage» dont le rôle est de suivre les consommations, les contrats et les travaux d’entretien…

Textes

Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967

Recommandation n°13 de la commission relative à la copropriété

Bien gérer

S’impliquer dans sa copropriété

n°23

(22)

De même, le conseil syndical du Cris- tal a mis en place une commission

«communication» qui doit diffuser des informations aux résidents par le biais de divers supports de communication : journal, affiches …

Savoir communiquer

Il faut évidemment insister sur l’importance de la communication entre les membres du conseil syndical mais aussi entre le conseil syndical et l’ensemble de la résidence.

En premier lieu, il faut organiser l’échange d’informations au sein du conseil syndical (qui dit quoi, à qui, comment, quand…) pour éviter deux écueils extrêmes soit l’absence de communication, soit la communication désordonnée. Il faut aussi faire passer des informations au syndic sans l’inonder de mails, d’appels télé- phoniques ou de courriers. Pour cela, on peut désigner un référent qui sera

chargé de centraliser les informations et de les diffuser au syndic. En second lieu, les réunions du conseil syndical doivent être un lieu d’écoute, d’échanges, de partage, de dialogue pour faciliter la prise de décision. Pour cela, il est intéressant que le président ou la présidente, par exemple, anime les réunions en recadrant les débats et en synthétisant les éléments impor- tants qui sont ressortis des échanges.

En troisième lieu, le conseil syndical doit fournir un rapport annuel de l’exécution de sa mission à l’assem- blée générale. Il doit également rendre compte de l’exécution des déléga- tions de pouvoir qu’il aura éventuelle- ment reçues de l’assemblée générale.

Cette communication obligatoire peut aussi être l’occasion de promouvoir les actions du conseil syndical et d’encourager l’engagement de nouveaux membres.

À retenir

Un conseil syndical doit penser, tout en assurant une continuité dans l’action, au renouvellement de ses membres.

En valorisant l’action des conseillers par une communication efficace et appropriée, il peut attirer de nouvelles forces.

À qui s’adresser ?

N°23

Comment avoir

une bonne organisation au sein du conseil syndical ?

Bien gérer

(23)

Les membres du conseil syndical peuvent-ils voir leur responsabilité engagée ?

J’ai demandé au syndic de prendre une assurance pour la responsabilité des membres du conseil syndical mais il me dit que ce n’est pas la peine. C’est vrai que nous sommes bénévoles mais il me semble bien que notre responsabilité pourrait être mise en jeu en cas de faute ?

Pour vous guider

Les fonctions des membres du conseil syndical sont gratuites, y compris celle du président. Ils sont donc bénévoles mais n’en restent pas moins respon- sables des actes qu’ils accomplissent dans l’exercice de leur mission. Cepen- dant, ils n’ont pas d’obligation légale de s’assurer.

Le conseil syndical pas responsable mais ses membres si

En cas de défaut d’entretien des parties communes ayant entraîné un dommage, c’est la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui sera recher- chée et non celle des copropriétaires.

Pour le conseil syndical, c’est différent car il n’a pas de personnalité juridique et donc pas de responsabilité propre.

C’est pourquoi, en cas de grief contre le conseil syndical, l’action ne sera pas diligentée contre lui mais directement contre ses membres.

De ce fait, la responsabilité des membres du conseil syndical ne sera recherchée qu’en cas de faute com- mise dans l’exercice de leur mission.

Un exemple

de décision de justice

Le fait d’écarter les objections de copropriétaires à propos de la

conclusion d’un contrat ne constitue pas une faute susceptible d’entraîner la responsabilité des conseillers syndicaux d’autant qu’il n’est pas établi qu’ils aient agi en connaissance de cause dans un intérêt contraire à celui de la copropriété. En l’absence de rémunération des conseillers syndicaux, la faute qui pourrait engager une responsabilité sera appréciée moins rigoureusement. Ainsi, on peut considérer qu’elle sera retenue uniquement en cas de faute grave ayant entraîné un dommage, notamment pour le syndicat des copropriétaires.

Exemple : le fait de ne pas dénoncer l’emploi non déclaré d’une personne chargée d’assurer l’entretien.

Est-il nécessaire de s’assurer ?

Bien que la responsabilité civile des conseillers syndicaux soit très rare- ment mise en jeu, il est envisageable par prudence qu’ils bénéficient d’une assurance. Elle peut être souscrite par le syndicat en complément du contrat d’assurance de l’immeuble.

Textes

Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 Recommandation n°13 de la commission relative à la copropriété

À qui s’adresser ?

À retenir

Pour plus d’informations, vous pouvez télécharger le fascicule «copropriété et assurances» édité par le centre de documentation et d’information de l’assurance sur le site : www.ffsa.fr

Bien gérer

S’impliquer dans sa copropriété

n°24

(24)

(25)

Copropriétaires,

quels sont vos droits et devoirs ?

Nous venons d’acheter un logement dans cette rési- dence. Cela veut dire que nous sommes maintenant copropriétaires. Quels sont alors exactement nos droits ? Que peut-on faire et ne pas faire ?

Pour vous guider

La copropriété représente la somme des individualités des copropriétaires.

Chacun vit chez lui comme il l’entend mais doit prendre garde à ne pas porter atteinte aux droits et à la tranquillité des autres.

Selon la définition de l’éminent juriste Guy Vigneron, «les droits du coproprié- taire s’exercent dans un cadre commu- nautaire dont les contraintes ont pour objectif d’assurer l’harmonisation des intérêts individuels au sein de l’organisation collective de l’immeuble».

Vos droits sur les parties privatives

Les parties privatives correspondent aux espaces qui sont la propriété exclusive du copropriétaire (l’appartement, la cave…). Chaque coproprié- taire peut librement aménager son logement et y réaliser des travaux sous réserve de ne pas porter atteinte à la solidité de l’immeuble et aux droits de ses voisins.

Ainsi, on peut changer la disposition des pièces, installer des cloisons sé- paratives, repeindre, refaire l’installation électrique… Le propriétaire de deux lots superposés peut percer

le plancher séparatif (dès lors qu’il est considéré comme une partie pri- vative) en vue de les relier par un escalier intérieur.

Le principe est donc celui de la liberté d’entreprendre des travaux.

Vos droits sur les parties communes

Chaque copropriétaire dispose d’un droit d’usage sur les parties communes : circuler dans les couloirs, emprunter l’ascenseur... En revanche, un copropriétaire ne peut pas encom- brer un escalier avec du matériel ou encore stationner son véhicule dans une cour commune non prévue à cet effet.

Vos obligations

sur les parties privatives et communes

De manière générale, chaque copro- priétaire doit s’abstenir de générer des nuisances à l’égard des autres occupants de l’immeuble. Sont considérés comme des troubles de voisinage l’installation de com- presseurs pour l’alimentation

Textes

Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967

Bien gérer

S’impliquer dans sa copropriété

n°25

(26)

d’installations frigorifiques, les aboiements intempestifs et répétés de chiens, des arbres non élagués dans un jardin privatif…

Et également d’exercer des activités dans ses parties privatives contraires aux clauses du règlement, exemple : l’exploitation d’un sex-shop dans un immeuble «d’habitation bourgeoise».

Enfin, il faut requérir l’autorisation de l’assemblée générale si les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur (exemple : ouverture de jours dans la toiture). De même, la modification de certaines parties privatives doit expressément être visée dans le règlement de co- propriété car elles touchent l’aspect extérieur : fenêtres, volets, stores…

La liberté des copropriétaires concernant l’usage de leurs parties privatives connaît des restrictions en matière de travaux d’intérêt collectif. En effet, les copropriétaires ont l’obligation de laisser exécuter certains travaux dans leurs logements, par exemple, un traitement préventif contre les termites.

Les parties communes réservées à l’usage d’un seul

Il existe des parties communes qui sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. C’est souvent le cas des balcons et des terrasses mais aussi des emplacements de parking. Il est possible d’installer un dispositif d’interdiction d’accès à un parking à jouissance exclusive aménagé sur le sol, partie commune, sans demander l’autorisation de l’assemblée générale. En revanche, la transformation du parking en box fermé peut être interdite par le règle- ment de copropriété. En tout état de cause, elle ne doit pas porter atteinte à la sécurité et à la tranquillité des autres copropriétaires.

De même, l’aménagement des log- gias et vérandas est soumis à l’autorisation de l’assemblée générale.

À retenir

Les copropriétaires sont liés par le règlement de copropriété qui est un véritable contrat entre eux. Publié au fichier immobilier, il est de surcroît opposable aux tiers (locataires par exemple). Ce règlement, outre la définition des parties communes et des parties privatives et les catégories et la répartition des charges, fixe les règles de vie commune. Il est donc impératif que chaque copropriétaire dispose d’un exemplaire.

À qui s’adresser ?

Bien gérer

N°25

Copropriétaires,

quels sont vos droits et devoirs ?

(27)

Le syndicat des copropriétaires, qu’est-ce que c’est exactement ?

Il y a quelque temps que je n’ai pas payé mes charges et j’ai reçu une assignation au tribunal mais ce n’est pas le syndic qui m’a convoqué, c’est le syndicat des copropriétaires. Qu’est-ce que c’est exactement ?

Pour vous guider

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat, d’après l’article 14 de la loi de 1965. Il s’agit d’une entité originale que l’on ne retrouve qu’en matière de copropriété.

Chaque copropriétaire, quelque soit l’importance de son lot, est membre de droit du syndicat dont l’existence est obligatoire.

La complexité de cette notion ne doit pas faire oublier ses conséquences pratiques notamment en matière de responsabilité.

Une personne morale

chargée de la conservation de l’immeuble et de

l’administration des parties communes

Le syndicat est une personne morale (par opposition à une personne physique). Il s’agit d’un groupement au sein duquel on retrouve l’ensemble des copropriétaires. C’est donc un mode d’organisation collective qui est doté de pouvoirs appropriés à la nature de sa mission.

Le syndicat n’est pas propriétaire de l’immeuble.

Il dispose principalement du montant des sommes versées par les coproprié- taires (charges) pour régler les factures des fournisseurs (eau, gaz, électricité), celles des entreprises (si des travaux ont été réalisés), les salaires des em- ployés du syndicat (concierge, employé d’immeuble)…

La mission du syndicat est de conser- ver l’immeuble et d’administrer les parties communes. Il doit faire exécuter les travaux nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état. Il doit gérer les équipements collectifs et garantir leur bon fonctionnement, veiller au bon usage des parties communes, assurer également la gestion comptable de la copropriété, imposer aux coproprié- taires le respect de certaines normes (comme le règlement de copropriété)…

Il doit aussi défendre en justice l’intérêt collectif des copropriétaires.

Exemples : agir en justice pour récu- pérer les créances du syndicat, mettre fin à un dommage causé aux parties communes…

Pour assumer ces tâches, l’assemblée générale mandate le syndic qui met- tra donc en œuvre les décisions du syndicat sous le contrôle du conseil syndical.

Textes

Loi du 10 juillet 1965 (notamment articles 14 à 17) et décret du 17 mars 1967 Article 1384 du code civil.

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