7 propositions pour la cohésion
des territoires
Août 2017
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Édito
Comment éviter les surenchères foncières ? Comment mettre fin à la surchauffe des prix ? Comment renforcer l’efficacité sociale des aides ? Comment permettre à chacun de se loger librement en fonction de ses besoins et de ses ressources ? Comment offrir aux générations futures un cadre de vie attractif, sécurisé et pérenne ?
L’économie du logement, il faut s’en réjouir, a retrouvé des couleurs. Volume de plus de 800 000 transactions dans l’ancien, reprise de la construction amorcée en 2015 confirmée en 2016 avec une progression annuelle des mises en chantier supérieure de 10%, les chiffres le confirment.
Mais, pour autant, il continue de manquer près d’un million de logements en France. La liste des demandeurs de logements sociaux ne cesse de s’allonger. La priorité donnée aux zones tendues et à la reconstruction de la ville sur la ville prive les territoires périurbains et ruraux de moyens pour redévelopper leur attractivité et accueillir de nouveaux habitants. Le secteur de la construction demeure dangereusement tributaire de la conjugaison des dispositifs d’aides ou d’incitations fiscales et des taux encore historiquement bas. Au total, les gouvernements passent, mais le constat sur les politiques du logement menées depuis plusieurs décennies reste le même : malgré des milliards d’euros engloutis chaque année, la crise du logement est toujours là.
Pourtant des solutions existent pour que s’enclenche un cercle vertueux dont les premiers bénéficiaires seront les ménages. Produire du logement abordable, améliorer le cadre de vie des habitants, répondre aux attentes des collectivités ou accompagner les élus à satisfaire les ambitions de leurs territoires, c’est possible si la construction s’inscrit dans une démarche d’aménagement et s’appuie sur des acteurs de proximité qui connaissent les spécificités de leur territoire.
C’est même primordial. Les opérations d’aménagement permettent de réaliser une offre plurielle, fondement de la mixité sociale et générationnelle, sans opposer le locatif à l’accession, le collectif à la maison individuelle, le privé au social. Elles consacrent le vivre ensemble depuis la création des espaces de rencontres et de convivialité jusqu’au financement des équipements publics. Elles répondent à la nécessité d’optimiser le foncier disponible, tout en satisfaisant à des exigences de qualité architecturale, paysagère et environnementale. Mais cette dynamique ne peut s’enclencher sans une réelle volonté politique de remettre l’aménagement des territoires sur le devant de la scène pour soutenir de façon pérenne le secteur de la construction au moment même où la probabilité d’un retournement du marché ne peut être écartée. N’oublions pas que le logement, gros pourvoyeur d’emplois non délocalisables, est la pièce maîtresse de notre cohésion sociale. Il est temps d’agir car le refus de changer menace le vivre ensemble.
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Introduction
Depuis la décentralisation du début des années 1980 qui a transféré nombre de compétences et de responsabilités de l’État aux collectivités locales, et notamment aux communes sans distinction de la taille de ces dernières, la situation a énormément évolué et les fractures se sont multipliées : sociales avec la montée du chômage structurel dans les villes moyennes devenues moins attractives, générationnelles avec la concentration des jeunes dans les métropoles et le vieillissement de la population des villes plus modestes et des campagnes, parcours résidentiel de plus en plus incertain, désertification des centres villes avec la fermeture des commerces et le départ des populations vers la périphérie, fracture numérique et manque de services et d’équipements de proximité dans les villes moyennes et petites…
Cette situation appelle la restauration de la cohésion territoriale, afin de permettre à l’ensemble de la population, quelles que soient les différences d’âge et de situation personnelle, de vivre ensemble, dans un espace urbain adapté aux besoins de chacun et aux exigences de confort et de mode de vie d’aujourd’hui.
La récente création d’un Ministère de la Cohésion des Territoires constitue un signe fort que le SNAL a salué(1).
Pour autant, des mesures fortes s’imposent pour redonner de l’attractivité aux villes moyennes et petites, voire aux zones rurales, ainsi que pour refaire de nombreux quartiers des métropoles des zones urbaines agréables à vivre et adaptées aux attentes des habitants.
Les adhérents du SNAL, bien implantés sur leurs différents territoires, connaissent bien ces problématiques puisqu’en liaison avec les élus, ils participent en amont à l’acte de construire et prennent les risques intellectuels et financiers des opérations, pour le compte des collectivités.
Dans un monde où les collectivités vont devoir être davantage sélectives dans leurs dépenses tout en répondant aux attentes de leurs populations, le recours aux aménageurs privés s’impose comme une évidence pour favoriser l’émergence d’opérations d’ensemble et satisfaire des objectifs de politiques publiques.
Encore faut-il que le cadre juridique et fiscal encourage les détenteurs de terrains à les vendre (cf. propositions 1 et 2) et que les collectivités soient incitées à se développer (cf. proposition 3). Encore faut-il que la concurrence entre acteurs privés et publics soit honnête et transparente et que les outils existants soient améliorés ou complétés (cf. propositions 4 et 5). Encore faut-il enfin que soit favorisée la fluidité des parcours résidentiels pour répondre aux attentes et aux modes de vie des différentes populations urbaines (cf. propositions 6 et 7).
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Créer un choc d’offre foncière pour faire baisser les prix
Serpent de mer des politiques du logement, la « libération du foncier », réclamée depuis des années par les experts et les professionnels du secteur, est le levier le plus efficace pour répondre à la crise du logement. En ligne de mire : la réforme de la fiscalité.
PROPOSITION N°1
LUTTER CONTRE LA RÉTENTION FONCIÈRE
• Rapprocher la valeur locative cadastrale de la valeur vénale des terrains à bâtir
• Rendre obligatoire la majoration des valeurs locatives cadastrales
• Permettre aux collectivités locales de majorer progressivement les taux de TFNB
• Transférer la taxation des terrains de la transaction à la détention
Le premier paradoxe français est qu’à la différence de beaucoup d’autres pays de l’UE, nous ne manquons pas d’espace pour bâtir : la densité en France est l’une des plus faibles d’Europe l’espace urbain ne recouvre que 9% du territoire total, contre 28% en Allemagne ou 29% aux Pays-Bas, et a même tendance à diminuer. « Tout se passe comme si le territoire réellement habitable avait diminué ! (2) ».
Cette situation s’explique principalement par des raisons fiscales : depuis de nombreuses années, le pays a fait implicitement le choix de privilégier la détention sur la transaction par :
• une fiscalité sur la détention légère et déconnectée de la réalité économique,
• le développement d’une fiscalité sur les transactions lourde, complexe et changeante(3). Il en résulte un phénomène bien connu de rétention des terrains à bâtir, par les propriétaires qui sont incités à attendre 22 ans de détention pour vendre leur terrain en exonération de plus-value, 30 ans de détention pour vendre en exonération de CSG-CRDS, la fiscalité - légère(4) - pesant sur la détention les y incitant d’autant plus.
Dans ce contexte, le SNAL propose de lutter contre la rétention foncière, tout en dégageant des ressources supplémentaires pour les collectivités (cf. proposition n°3) :
• en rapprochant la valeur locative cadastrale de la valeur vénale des terrains à bâtir, qui n’a pas évolué depuis 1960, la loi de juillet 1990 - plusieurs fois reportée - ne s’appliquant qu’aux immeubles bâtis ;
(2) Centre d’analyse stratégique, avril 2011
(3) À titre d’exemple, la fiscalité sur les ventes immobilières a changé 7 fois entre 2011 et 2015. L’impôt sur les plus- values est passé de 22 à 30 ans avant de revenir à 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux restaient à 30 ans avec 50% de l’exonération acquise les 5 dernières années. L’imposition des plus-values est passée d’un taux forfaitaire au taux marginal d’IR, tandis que les droits de mutation augmentaient
(4) Certains économistes parlent même d’une « option gratuite » (Wasmer, colloque de Lyon 2014)
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• en rendant obligatoire la majoration des valeurs locatives cadastrales.
Les tentatives menées par le précédent Gouvernement de majoration de la taxe sur le foncier non bâti allaient clairement dans le bon sens, pour peu qu’elles eussent été contextualisées, expliquées et assumées ;
• en permettant aux collectivités locales de majorer progressivement les taux de TFNB.
Par ailleurs, le SNAL recommande d’étudier le transfert de la taxation des terrains de la transaction à la détention. Cette mesure aurait naturellement un impact important sur les équilibres financiers en privant l’État et les régimes sociaux de recettes et en gonflant les recettes des collectivités qui bénéficient du produit de la TFNB. Néanmoins, elle serait de nature à inciter à libérer du foncier constructible en supprimant l’incitation à la rétention et en rendant cette dernière plus onéreuse.
PROPOSITION N°2
INCITER À LA VENTE RAPIDE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
• Inverser l’abattement sur les plus-values
• Supprimer les taxes forfaitaires sur les terrains nus devenus constructibles
• Supprimer les droits de mutation sur les terrains constructibles
Corollairement, le SNAL propose d’inciter fiscalement les propriétaires de terrains constructibles à vendre vite :
• par l’inversion de l’abattement sur les plus-values afin de créer un «choc d’offre » : l’abattement serait d’autant plus important que le terrain serait vendu rapidement, une fois qu’il serait devenu constructible. Pour être efficace, l’abattement devrait être significatif (entre 2/3 et 3/4 de la plus-value la première année) et diminuer rapidement de façon à inciter le propriétaire à vendre vite. Cette inversion s’appliquerait à tous les terrains constructibles au moment du vote de la loi (« choc d’offre ») et, ensuite, à chaque révision de PLU qui rendrait un terrain constructible ;
• par la suppression des taxes forfaitaires sur les terrains nus devenus constructibles (taxe forfaitaire facultative et taxe créée par la Loi de Modernisation Agricole);
• le cas échéant, par la suppression des droits de mutation sur les terrains constructibles, les collectivités trouvant les recettes de remplacement dans l’évolution de la TFNB (cf. proposition n°1).
Par ailleurs, le SNAL demande la fin de la discrimination, contraire aux règles de l’UE, entre les aménageurs d’une part et les bailleurs sociaux et les promoteurs d’autre part.
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Tandis que les vendeurs de terrains bénéficient d’une exonération de plus-value lorsqu’ils vendent à un bailleur social ou, depuis 2015, à un promoteur pour la part de logements sociaux construits sur le terrain(5), ce n’est pas le cas lorsqu’ils vendent à un aménageur même si des logements sociaux sont prévus dans son opération.
Cette distinction qui traduit de toute évidence un oubli du législateur constitue néanmoins une discrimination au sens des Traités.
PROPOSITION N°3
RENFORCER LE SOUTIEN AUX COLLECTIVITÉS ET AUX MAIRES BÂTISSEURS
• Instaurer un bonus/malus au sein de la répartition de la DGF des collectivités et EPCI pour récompenser les constructions neuves en secteur aménagé
• Augmenter les crédits au financement des documents d’urbanisme
• Instaurer un différé de remboursement des emprunts liés au financement de nouveaux équipements publics
• Créer une instance de conciliation au sein des CRHH pour accompagner les maires dans l’élaboration des PLUi
Des échanges avec de nombreux élus locaux de tous bords, il ressort qu’ils aimeraient bien souvent développer leur collectivité et accueillir de nouveaux ménages mais craignent de ne pouvoir faire face aux charges supplémentaires d’équipements collectifs (établissements scolaires, équipements sportifs…) qu’entraînerait cette croissance de la population et finissent par « organiser » la pénurie de logements. Cette tendance est particulièrement marquée dans les communes à faibles ressources, ce qui crée un cercle vicieux de pauvreté.
Des mesures ont été prises par le précédent Gouvernement et mises en place à compter de juin 2015 :
• une aide de 2 000€ par PC délivré pour toutes les communes dont la population croît de +1%/an,
• des prêts à taux zéro de la CDC pour préfinancer les dépenses de TVA liées à des investissements,
• un fonds d’aide à l’investissement.
Ces mesures vont dans le bon sens, d’autant que certaines régions, comme l’Ile-de-France, consentent un effort complémentaire de leur côté. Néanmoins, elles s’avèrent, au vu des résultats constatés en 2016, trop restrictives puisqu’elles ne portent que sur un nombre limité de communes.
(5) Article 150 U II 7° du CGI issu de la LFI2014, complétée par l’art 9 de la LFI2015
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C’est pourquoi, outre les recettes supplémentaires qu’entraînerait la réforme de la fiscalité immobilière préconisée ci-dessus (cf. proposition n°1), le SNAL propose un dispositif différent:
• instaurer un bonus/malus au sein de la répartition de la DGF des collectivités et EPCI pour récompenser les constructions neuves en secteur aménagé. Cette mesure s’appliquerait quels que soient la localisation et le niveau de richesse par habitant.
Corollairement, il recommande d’augmenter les crédits au financement des documents d’urbanisme qui peuvent lourdement grever les finances d’une collectivité de taille modeste, d’autant que la complexité de ces documents oblige à en sous-traiter la réalisation ;
• instaurer un différé de remboursement des emprunts liés au financement de nouveaux équipements publics.
Par ailleurs, l’expérience de terrain des aménageurs au contact des élus locaux révèle chez ces derniers une frustration face à un sentiment de dépossession de la compétence en matière d’urbanisme avec la généralisation des PLUi. C’est pourquoi il est proposé de créer une instance de conciliation au sein des CRHH pour accompagner les maires dans l’élaboration des PLUi.
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Encourager la construction en secteur aménagé dans une démarche éco-responsable
C’est prouvé : les opérations d’ensemble sont plus économes en foncier, moins coûteuses pour la collectivité et plus respectueuses de l’environnement et de la biodiversité. Pour donner de la cohérence à la planification urbaine, il faut enrichir la palette d’outils à disposition des collectivités, associer la profession à la définition des stratégies urbaines. En ligne de mire : redonner du sens et de la lisibilité aux projets d’aménagement.
• Étalonner les méthodes d’évaluation foncière réalisées par la Direction de l’Immobilier de l’État
• Simplifier et accélérer la mobilisation des fonciers sans maîtres ou issus d’indivisions conflictuelles
• Articuler efficacement les PLH et les PLU afin que les objectifs des premiers soient bien traduits dans les seconds
• Réaliser une analyse de l’offre foncière lors de l’élaboration du PLH
• Intégrer un diagnostic de faisabilité opérationnelle réalisé par un aménageur agréé lors de l’élaboration des documents d’urbanisme
• Éviter de décliner la loi SRU à l’échelle d’opérations nouvelles programmées dans des zones déjà largement pourvues en logements sociaux
• Créer un Conseil National de l’Habitat et du Cadre de vie pour développer une approche globale de la production de logements en intégrant la dimension urbaine des projets
• Évaluer les besoins de logements, notamment sociaux, au niveau de l’EPCI
• Modifier la loi SRU pour adapter le pourcentage de logements sociaux en fonction des besoins identifiés sur les territoires concernés
• Faciliter l’urbanisation des zones 2AU
• Instaurer une TVA à 10% pour les opérations d’aménagement favorisant une densification contextualisée de l’habitat
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PROPOSITION N°4
GARANTIR UNE UTILISATION OPTIMALE DU FONCIER PRIVÉ
Les rapports Figeat et Goldberg ont clairement mis en lumière la problématique du foncier et se sont traduits par un certain nombre de mesures en matière de transparence de l’information et de simplification de l’accès aux données disponibles, notamment grâce à l’ouverture ou à la création de portails.
Néanmoins, de nombreuses difficultés subsistent tant au niveau local qu’au niveau national, à raison de dispositions manquantes ou devant être revues pour développer des opérations d’ensemble économes en foncier et respectueuses de l’environnement.
Surtout, toutes les études montrent que les opérations d’aménagement consomment moins de foncier que les constructions réalisées dans le diffus, respectent davantage l’environnement écologique et bioclimatique et s’insèrent mieux dans le tissu urbain existant, légitimant l’intervention d’un professionnel de l’aménagement pour apporter son expertise et son expérience.
Le SNAL fait donc les recommandations suivantes :
• dans la ligne du Rapport Figeat, étalonner les méthodes d’évaluation foncière réalisées par la Direction de l’Immobilier de l’État ; de même, des dispositions législatives doivent encore être prises pour simplifier et accélérer la mobilisation des fonciers sans maîtres ou issus d’indivisions conflictuelles.
Au niveau local :
• articuler efficacement les PLH et les PLU afin que les objectifs des premiers soient bien traduits dans les seconds. Des mesures de simplification ont été prises en ce sens lors de la précédente mandature ; il convient cependant d’aller plus loin en vue d’une cohérence totale ;
• réaliser une analyse de l’offre foncière lors de l’élaboration du PLH ;
• intégrer un diagnostic de faisabilité opérationnelle réalisé par un aménageur agréé lors de l’élaboration des documents d’urbanisme pour mobiliser le foncier à un prix compatible avec l’équilibre financier des opérations. Cette mesure de bon sens éviterait le lancement de trop d’opérations, notamment par des collectivités et des aménageurs publics, qui échouent ou tardent à se concrétiser, faute d’un prix compatible avec le prix de sortie sur le marché des logements ;
• éviter de décliner la loi SRU à l’échelle d’opérations nouvelles programmées dans des zones déjà largement pourvues en logements sociaux.
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Au niveau national :
• au vu du succès du CSCEE qui, associant représentants de l’État et professionnels, a permis depuis novembre 2015 une meilleure prise de conscience par les pouvoirs publics des contraintes économiques et techniques pesant sur les acteurs de marché et a évité des surenchères irréalistes, il est proposé de créer un Conseil National de l’Habitat et du Cadre de vie, instance consultative et composée de représentants de l’État et de professionnels, pour développer une approche globale de la production de logements en intégrant la dimension urbaine des projets. Cette instance consultative pourrait être créée à l’occasion de la prochaine loi sur le logement et l’accélération des procédures ;
• modifier la Loi SRU pour évaluer les besoins de logements, notamment sociaux, au niveau de l’EPCI et non plus commune par commune. De même, il conviendrait de modifier la loi SRU pour adapter le pourcentage de logements sociaux en fonction des besoins identifiés sur les territoires concernés. Il est en effet contreproductif de pousser à la création de logements sociaux dans des communes où le taux de logements sociaux est déjà très élevé(6), sauf à vouloir développer de véritables « ghettos » urbains. De même, plutôt que de fixer un seuil arbitraire (25% du parc depuis la Loi ALUR), il serait sans doute plus judicieux de partir de l’analyse de la composition de la population de l’EPCI et de sa répartition par décile pour déterminer le besoin ;
• modifier la Loi ALUR pour faciliter l’urbanisation des zones 2AU : en effet, si les élus ont défini des zones à urbaniser, c’est bien parce qu’ils ont séquencé un projet de développement ; les zones 2AU correspondent à une 2ème étape d’un projet urbain. Décider qu’au bout de 10 ans elles redeviendront des espaces non
constructibles et imposer une révision du PLU pour permettre leur urbanisation constituent une négation de leur projet. Par ailleurs ces zones 2AU constituent un des rares outils de l’urbanisme de projet qui mériterait pourtant d’être encouragé.
• instaurer une TVA à 10% pour les opérations d’aménagement favorisant une densification contextualisée de l’habitat. Cette mesure faciliterait la reconstruction de la ville sur la ville, la revitalisation des centres-bourgs et l’optimisation du foncier.
(6) Le taux de 50% comme seuil de désactivation est en effet beaucoup trop élevé et aboutit à décourager la mixité sociale. On peut penser qu’un seuil autour du tiers serait plus adapté
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PROPOSITION N°5 : CREER UN CHOC DE SIMPLIFICATION ET DES PROCÉDURES POUR ACCÉLÉRER LES SORTIES D’OPERATIONS
• Alléger les contraintes juridiques qui pèsent sur le permis d’aménager
• Réformer le PUP pour revenir à son esprit initial d’une procédure opérationnelle d’aménagement
• Créer un nouvel outil, le permis d’aménager multi-sites
La réalisation d’une opération d’aménagement, qui prenait en moyenne 4 ans il y a 15 ans en demande aujourd’hui 6 ans et demie, soit une augmentation de plus de 50% sur la période. De même, les dossiers se sont complexifiés : ainsi, alors qu’auparavant la connaissance du Code de l’Urbanisme suffisait, aujourd’hui, le Code de l’Environnement impose des procédures nouvelles, longues et complexes. La réalisation d’une opération d’aménagement réclame la coordination de multiples acteurs différents, en particulier celle de nombreux bureaux d’études spécialisés dans des domaines variés.
Pourtant, les élus sont plus que jamais demandeurs de solutions d’aménagement « clef en mains », originales, économes de l’espace et mixant les différentes fonctions urbaines (logements, bureaux, loisirs, commercial, services publics,…) qui réclament des études de marché différentes puisque chacune des fonctions urbaines relève de marchés différents, soumis à des règles différentes et suivant des commercialités différentes.
Par ailleurs, le précédent Gouvernement, aiguillonné par le SNAL conjointement avec les autres fédérations en charge de la construction, a tenté de légiférer pour simplifier les règles et accélérer les opérations. À ce titre, il convient de noter en particulier les mesures prises pour lutter contre les recours abusifs ou les procédures de révision des documents d’urbanisme.
Le nouveau Gouvernement a annoncé un nouveau train de mesures pour l’automne afin d’accélérer la construction, qui semblent porter sur la lutte contre les recours et l’accélération de la délivrance des autorisations d’urbanisme en dessaisissant, le cas échéant, le maire au profit de l’État ou de l’EPCI. Toutefois, pour ce qui est du transfert de la compétence pour la délivrance des autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager…), le SNAL préconise d’attendre que les Présidents d’EPCI aient acquis une légitimé démocratique par le suffrage universel.
Le SNAL sera attentif aux mesures qui seront envisagées et ne manquera pas de se montrer constructif et innovant. Il propose en particulier 3 mesures visant à :
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• alléger les contraintes juridiques qui pèsent sur le permis d’aménager afin de relancer l’aménagement opérationnel (garantie totale d’achèvement, report de délivrance des permis de construire individuels à l’achèvement des travaux…) ;
• réformer le PUP, aujourd’hui réduit au financement des équipements publics, pour revenir à son esprit initial d’une procédure opérationnelle d’aménagement permettant d’associer et d’intéresser les propriétaires fonciers dès l’origine du projet ;
• créer un nouvel outil, le permis d’aménager multi-sites, afin de permettre le réaménagement cohérent des centres urbains sur des terrains non contigus. En effet, les aménageurs ont un rôle clef à jouer dans la réhabilitation des centres bourgs de villes moyennes ou petites comme de quartiers entiers dans les métropoles, en proposant un nouveau tissu urbain, répondant aux nouveaux usages urbains et aux nouvelles attentes en matière de logement ou de commerce, mais respectueux de l’existant dans lequel il s’insère, voire adaptant à un mode de vie actuel les bâtiments conservés. Aujourd’hui, le permis d’aménager se limite à un ensemble de parcelles contigües, alors qu’il s’agit d’une vision d’ensemble de la ville ou du quartier. C’est pourquoi le SNAL propose de créer le permis d’aménager multi-sites pour englober dans un même schéma global d’aménagement la rénovation de parcelles voisines, quoique séparées.
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Favoriser la diversité des parcours résidentiels pour
fluidifier le marché
Les ménages consacrent en moyenne 30% de leur budget au logement. Leur taux d’effort est homogène sur l’ensemble du territoire. Pourquoi justifier des aides au logement là où les « tensions » du marché sont jugées plus élevées et priver de cet avantage les populations en zones périurbaines et rurales qui en ont tout autant besoin ? Tout financement public et tout dispositif d’aides devraient cibler l’ensemble de leurs bénéficiaires légitimes.
En ligne de mire: une politique plus équitable.
• Aligner les aides sur un barème unique de ressources des ménages
• Instaurer un contrôle régulier des revenus des ménages dans le parc HLM
• Intégrer le PSLA dans la définition du « logement aidé » et dans le quota SRU
• Calculer corolairement le taux SRU au niveau de l’EPCI et le moduler en fonction de la répartition et de la dynamique de la population de l’EPCI
PROPOSITION N°6
FLÉCHER LES LOGEMENTS SOCIAUX VERS LES PLUS DEMUNIS
La France connaît depuis de nombreuses années un paradoxe :
• de tous les pays de l’UE, elle est celle où le pourcentage de population éligible au logement social est le plus élevé (plus de 60% des ménages) et parmi les pays de l’OCDE où les aides au logement sont les plus coûteuses (1,9% du PIB en 2013(7), mais dont au moins 0.3%
correspondent à de l’aide sociale(8)) ;
• néanmoins, malgré un effort de construction important de la part des bailleurs sociaux, une part importante des ménages modestes, quoiqu’éligibles au parc social, doit se loger dans le parc privé, faute de logements sociaux disponibles. En effet, le logement social ne loge que 26% des ménages ; en revanche, les 2/3 des ménages disposant de revenus inférieurs à 60% des plafonds PLUS habitent dans le parc privé.
De ce contexte résultent de vrais dysfonctionnements du marché : inflation des aides personnelles au logement, coût pour les finances publiques des aides au logement(9), tension sur les loyers en zones tendues, mobilité professionnelle jugée insuffisante par de nombreux experts (CAS, Direction Générale du Trésor, CAE, ANIL,…(10)), présence dans le parc HLM de ménages aux revenus dépassant sensiblement les plafonds de ressources, malgré l’instauration d’un surloyer avec la « Loi Boutin » renforcée par la Loi ALUR(11), tout
(7) Source Eurostat
(8) Estimation MEDEF : Livre Blanc du Logement, mars 2015
(9) Cf. Cour des Comptes rapport 2015 qui relevait que les APL, versées à 6,5 Mos de personnes, coûtaient 18Mds€/an mais qu’elles laissaient subsister d’importants écarts entre occupants du parc social et privé
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particulièrement en zones tendues(12), difficultés des ménages à changer de statut d’occupation, malgré les dispositifs existants(13).
Le SNAL propose de tirer les conclusions de ce constat. Il estime au préalable qu’il faut redéfinir le logement social en fonction non du statut du bailleur mais du niveau de revenu de l’occupant et recommande de réfléchir à un bail privé adapté à ce constat(14). Il propose :
• d’aligner les aides sur un barème unique de ressources des ménages, afin de mettre un terme au maquis existant, source d’inégalités. Le SNAL a écouté avec intérêt les annonces du Premier Ministre le 4 juillet en faveur de mesures d’économies et de simplification dans le dispositif actuel et est ouvert au dialogue à ce sujet ;
• d’instaurer un contrôle régulier des revenus des ménages dans le parc HLM et d’inciter ceux qui le peuvent à rejoindre le parc privé pour faciliter la fluidité au sein du parc HLM ;
• d’intégrer le PSLA dans la définition du « logement aidé » et dans le quota SRU pour lutter contre la sous-consommation chronique des fonds disponibles de la CDC et vaincre les réticences des élus qui craignent de dégrader leur taux « article 55 » avec les conséquences financières qui en découlent ;
• de calculer corollairement le taux SRU au niveau de l’EPCI et non commune par commune (cf. supra) et de le moduler en fonction de la répartition et de la dynamique de la population de l’EPCI.
PROPOSITION N°7
ENCOURAGER L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER
• Faciliter la mobilité géographique par une baisse des droits de mutation
• Étudier la mise en place d’un prêt à taux avec différé d’amortissement inversé limité à l’acquisition par les seniors de plus de 55 ans de leur résidence principale
• Étendre le PTZ à l’ensemble des accédants et l’assortir d’une prime à la primo-accession lorsqu’elle a lieu en secteur aménagé
Comme le montrent les différentes analyses du patrimoine des ménages(15), la résidence principale constitue leur actif principal(16) et le pourcentage de détention de la résidence principale croît avec l’âge du détenteur.
C’est ainsi que 58,7% des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale qui représente 55,7% de leur patrimoine ; la France se situe à un niveau intermédiaire entre l’Allemagne d’une part et l’Espagne et l’Italie d’autre part.
(12) En Ile-de-France, ce taux serait proche de 14% avec des pointes locales autour de 50% Le Monde 5 juillet 2017
(13) Ainsi, selon la CDC, l’enveloppe prévue pour le PSLA est largement sous consommée
(14) Cf. Livre Blanc du MEDEF avril 2015
(15) Cf. enquêtes statistiques annuelles de l’INSEE sur le patrimoine des ménages
(16) Cf. Banque de France Enquête sur le patrimoine et l’endettement des ménages de la zone Euro décembre 2016
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Par ailleurs, le patrimoine immobilier des ménages français s’élève à 6 505 Mds€, dont 58% est détenu par des plus de 60 ans ; 74% des ménages de plus de 60 ans sont propriétaires, contre 50% chez les 30-39 ans(17). Parmi les motivations figure au premier chef la sécurité en cas de baisse des revenus, notamment avec la retraite.
Simultanément, beaucoup d’économistes (cf. supra) établissent un lien inverse entre mobilité et détention de son logement et voient dans la propriété une cause de la persistance du chômage. Pour mémoire, une étude du CREDOC menée à la demande du MEDEF(18), faisait ressortir que 70% des français refuseraient un emploi meilleur s’ils devaient déménager et que 56% estiment « très important » de ne pas devoir déménager. Pourtant, la mobilité demeure un des moyens majeurs de l’employabilité.
Dans ce contexte, le SNAL formule 2 recommandations et un vœu :
• dans la mesure où la France est l’un des pays membres où les droits de mutation sont les plus élevés(19) approchant désormais le seuil de 10%, une baisse des droits de mutation s’impose pour faciliter la mobilité géographique ;
• s’il est vrai que la majorité du patrimoine immobilier des ménages est détenu par les seniors, il n’en reste pas moins que ces derniers qui anticipent leur retraite sans être propriétaires se trouvent dans une situation délicate. C’est pourquoi le SNAL recommande d’étudier la mise en place d’un prêt à taux zéro avec différé d’amortissement inversé limité à l’acquisition par les seniors de plus de 55 ans de leur résidence principale ;
• enfin, compte-tenu de l’efficacité démontrée du PTZ dans la sécurisation de l’apport personnel et du constat partagé qu’une construction dans un espace aménagé est plus respectueuse de l’environnement, moins consommatrice d’espace, mais plus coûteuse qu’une construction en diffus, le SNAL formule le vœu que le PTZ puisse être étendu à l’ensemble des accédants et que cette extension soit assortie d’une prime à la primo-accession lorsqu’elle a lieu en secteur aménagé.
(17) Chiffres INSEE 2014 cités par Chaire TDTE Université de Paris Dauphine, mars 2017
Bigot et Hoibian les répercussions directes et indirectes de la crise du logement sur l’emploi 2011
