Rapport justificatif
03 décembre 2021
Papaya - Urbanistes et architectes paysagistes s.a.
12, avenue du Rock’n’Roll L-4361 Esch-sur-Alzette, Belval T. +352 / 26 17 84
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Projet d’Aménagement Particulier Nouveau Quartier
« Gaaschtbierg Partie 1 » à Strassen
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Sommaire
A. Introduction 4
B. Extrait du PAG 5
Partie graphique 5
Partie écrite 6
Schéma directeur 9
C. Descriptif du concept urbanistique 10
Options d’aménagement retenues 10
Programmation urbaine 11
Mixité et densification de l’habitat 11
Implantation des constructions 12
Un concept de circulation et stationnement automobile 13
Aménagement des Espaces verts privés 14
Servitude de passage 14
Gestion commune des infrastructures 14
Aménagement des Espaces publics 15
Informations sur le contexte environnant 16
D. Fiche de synthèse 16
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Préambule
Objet Projet d’aménagement particulier
« Gaaschtbierg - partie 1 » Rapport justificatif
Commune Strassen
Parcelles 656/4368 – 656/4280 – 656/4275
Section B des Bois
Conception Papaya – urbanistes et architectes paysagistes s.a.
12, avenue du Rock’n’Roll L-4361 Esch-sur-Alzette, Belval LUXEMBOURG
Maître d’ouvrage Stugalux Promotion SA 96, rue du Kiem
L-8030 Strassen
Propriétaires Stugalux Promotion SA
Date 03 décembre 2021
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A. Introduction
Afin de promouvoir une certaine dynamique démographique, tout en garantissant une bonne qualité de vie des résidents, l’administration communale de Strassen, consciente du potentiel urbanisable de son territoire, s’est engagée vers un nouveau plan d’aménagement particulier. Ce plan d’aménagement particulier est une partie de la surface du PAPNQ « Gaaschtbierg-Part1 ».
Respectant la volonté communale de créer de nouveaux quartiers d’habitation dynamiques et attractifs, répondant au principe du développement durable, et bénéficiant de la proximité des arrêts de transport public, d’infrastructures publiques et scolaires, de services et d’espaces verts, le présent projet d’aménagement particulier «Gaaschtbierg Part 1» se veut garant d’un aménagement urbain optimal, dans le respect de la loi du 3 mars 2017 dite «Omnibus» portant modification de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain.
Ainsi, le présent projet d’urbanisme négocié a fait l’objet d’une étude détaillée, associant d’emblée les phases urbanistique et technique, en collaboration avec un bureau d’études, un bureau d’architecture et l’administration communale de Strassen. L’opération d’aménagement est pensée en termes de partage et de perméabilité de l’espace, dans l’objectif de favoriser l'intégration dans son territoire.
Le dossier complet se compose des documents suivants, à savoir :
- Les documents officiels
- Le présent rapport justificatif, et ses annexes :
o La fiche Annexe I « Tableau récapitulatif » (annexe n°01 du présent rapport justificatif) o La fiche Annexe II « Données structurantes relatives au projet d’aménagement
particulier nouveau quartier » (annexe n°02 du présent rapport justificatif) - La partie écrite réglementaire
- La partie graphique réglementaire - Les annexes complémentaires
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B. Extrait du PAG
Partie graphique
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Partie écrite
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Schéma directeur
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C. Descriptif du concept urbanistique
Options d’aménagement retenues
En concertation avec l’administration communale de Strassen, une réflexion globale a été engagée pour l’urbanisation. Il s’agit d’un futur projet d’aménagement particulier « nouveau quartier » d’un terrain de près de 25 ares, situé au cœur de la localité.
Dans ce concept global d’aménagement, le présent projet d’aménagement particulier constitue ainsi une nouvelle procédure urbanistique, avec pour enjeu prioritaire de compléter le tissu bâti et la trame viaire de la localité en répondant aux objectifs visés par le Plan d’Aménagement Général.
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Programmation urbaine
Tenant compte du contexte bâti et de l’environnement immédiat sur le site en projet, à savoir : - à l’ouest, un centre commercial et un magasin d’une grande envergure
- à l’est, des fonds classés en zone mixte-U tout le long de la route d’Arlon - au nord, des parcelles en zone de verdure
Mixité et densification de l’habitat
Le présent projet d’aménagement particulier propose différents types de logements :
- 2 maisons unifamiliales jumelées,
- 1 maison plurifamiliale regroupant 11 logements,
La densité du présent projet s’élève ainsi à +/- 52 logements / hectare.
Dans un souci de qualité de vie, le parcellaire des constructions projetées garantit : - une utilisation rationnelle du sol
- une mixité de type et de taille de logements répondant aux besoins actuels
Le projet prévoit la construction de deux maisons unifamiliales en fond de parcelle du PAP. En amont, deux résidences viennent cadrer le front bâti de la Route d’Arlon et de la nouvelle voie. Il est à noter que la résidence en front de rue est en cours de construction et ne fait pas partie du présent PAP.
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L’implantation des constructions est déterminée par :
- une transition maitrisée avec le contexte urbanistique - un respect de la topographie et de l’orientation du site
Les deux maisons unifamiliales au nord du PAP forment une transition agréable avec les parcelles en zone de verdure offrant ainsi à ses futurs habitants une vue imprenable sur les zones de verdure et les champs agricoles.
La résidence quant à elle, est implantée de manière à générer un front bâti pour la nouvelle voirie qui se déploiera par la suite vers l’Est afin de desservir un nouveau quartier d’habitation le long de la Route d’Arlon.
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Le principe d’aménagement de la voirie favorise la quiétude du quartier, en limitant les surfaces carrossables. Sur base de ce principe, le tracé de la voirie projetée est conditionné par :
- le raccordement à la Route d’Arlon soumis aux prescriptions de l’Administration des Ponts &
Chaussées
- le prolongement de la nouvelle voie rue vers l’Est selon le schéma directeur - deux places de stationnement publiques
Ainsi, depuis la route d’Arlon, la nouvelle voie vient desservir deux résidences (dont une actuellement en construction) ainsi que deux maisons unifamiliales. La nouvelle voie est de type résidentiel et devient une rue secondaire pour desservir un nouveau quartier d’habitation parallèlement à la route d’Arlon. Elle se transforme en cul-de-sac en fond de parcelle pour desservir les deux maisons unifamiliales. Cette impasse avec peu de passage de voitures deviendra un lieu de rencontre et de partage pour les nouveaux habitants.
La voie publique ne revêt donc pas seulement une fonction de desserte, mais elle fait aussi partie du cadre de vie quotidien. Dans ce contexte, hormis la sécurité routière, l’augmentation de la qualité de vie est à considérer comme un atout pour le quartier.
Papaya | Rapport justificatif : « Gaaschtbierg - partie 1 » à Strassen 14 / 16 Aménagement des Espaces verts privés
La parcelle est actuellement composée d’une maison unifamiliale.
Qu’il soit utilisé en association avec d’autres matériaux ou qu’il soit le seul élément constitutif de la clôture, le végétal joue un rôle fondamental dans l’interface entre espace privé et espace public. Les haies créent de l’épaisseur aux limites et anime la clôture par le choix des essences et la juxtaposition judicieuse de végétaux de différentes hauteurs. C’est souvent lui qui contribuera à qualifier dans le temps le paysage du quartier et lui donnera son identité.
Les matériaux, couleurs ainsi que les volumes des clôtures doivent se conjuguer avec la façade principale mais aussi s’allier aux unités bâties proches. L’aménagement des espaces verts est soumis à des prescriptions particulières, favorisant la qualité des plantations et réduisant les espaces verts résiduaires.
Servitude de passage
Une servitude de passage est placée sur le lot de la résidence (lot 01) dans le but de permettre le retournement des véhicules.
Gestion commune des infrastructures
Le concept de la gestion de l’eau doit préférer l’évacuation des eaux à ciel ouvert, par des fossés ou des noues, afin de rendre l’eau plus visible et d’augmenter la perception du cycle de l’eau.
Ainsi, une rigole ouverte est établie le long de la route afin de récupérer les eaux pluviales du domaine public et des eaux résiduelles. Une canalisation vient compléter le dispositif en recueillant les eaux des différentes habitations.
Concernant les autres réseaux d’infrastructures, un plan de principe des réseaux projetés (CREOS Electricité, CREOS Gaz, P&T, Eltrona, Eau potable) précisera les raccordements au réseau principal.
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La surface à céder au domaine public communal s’élève à +/- 6,04 ares soit 24,21 % du projet.
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Informations sur le contexte environnant
Un réseau de transport public se situe autour du projet, deux arrêts de bus sont situés à proximité
« Strassen-Schoenacht » (210m) et « Strassen-Belle Etoile » (400m). La gare la plus proche peut être reliée en 20 min à pied. Le projet se situant à deux pas d’un centre commercial, de nombreux commerces et services aux alentours, il bénéficie d’un accès facilité à toutes les commodités.
D. Fiche de synthèse
Annexe I : Tableau récapitulatif
Annexe II Données structurantes relatives au plan d’aménagement particulier « nouveau quartier »