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WORKBOOK
Analyse du Cash-Flow !
Femmes Créoles au Sommet !
Méaïvis CEPRIKA-GIBERNE
Serial-investisseuse en Immobilier, Auteure du livre "Devenir riche, ça s'apprend" et Coach en Intelligence Financière
contact@rentisi.com https://rentisi.com
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Table des matières
Consignes ... 3
Introduction ... 4
1. Le Taux d’endettement ... 5
2. La Capacité d’emprunt ... 6
3. Le Cash-flow mensuel ... 7
4. La règle des 70% ... 8
5. La méthode à l’ « envers » ... 9
6. Le taux de rendement ... 10
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Consignes
Ce Workbook est ton outil de travail pour bien préparer l’atelier de samedi.
A l’aide d’un crayon tu peux commencer à remplir les espaces manquants qui
sont en pointillés soulignés en vert, tu auras toutes les réponses lors de l’atelier 😉.
Assure-toi bien de te connecter à l’atelier depuis un ordinateur et 5 minutes en avance afin de pouvoir accéder au fichier de calcul Google Sheets « Calculs immobiliers » que je t’ai préparé (ce ne sera pas possible que tu fasses les calculs correctement depuis un téléphone portable).
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Introduction
Pour réussir dans l’immobilier locatif, il y a seulement deux secrets. Le premier est qu’il faut absolument ………..
mais le deuxième est encore plus important que le premier ! Le deuxième secret est qu’il faut absolument que tu fasses les bons calculs immobiliers
………...
Ce deuxième secret a peut-être l’air trivial mais crois-moi, encore trop de personnes aujourd’hui investissent dans l’immobilier en faisant des calculs à la louche ou en faisant aveuglément confiance à leur agent immobilier sans prendre en compte ……….. inhérentes à leur investissement.
Mais rassure-toi, nous allons tout voir ensemble en détail dans ce module du pack Finances, de façon à ce que tu réussisses avec succès ton premier
investissement locatif ainsi que tous les suivants.
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1. Le Taux d’endettement
Le calcul de ton d’endettement est le tout premier calcul que tu dois maîtriser en immobilier. C’est lui qui conditionne la réalisation de ton investissement locatif ou non. En effet, s’il dépasse un certain seuil (par exemple …… en France ), la banque pourrait tout simplement ………
Néanmoins, si tu es dans ce cas, le ………..
ainsi que le ……… pourront te tirer d’affaire.
Définition : Le Taux d’endettement est un taux calculé en fonction de tes revenus et de tes charges mensuelles. Il permet de déterminer quelle somme tu pourras ……….sans prendre le risque de tomber en situation d’endettement.
Données nécessaires pour le calcul :
• Salaire mensuel net : ………..……
• Autres revenus mensuels (financiers ou immobiliers) :……….
• Loyer mensuel ou mensualité de résidence principale : ………
• Mensualité de remboursement de crédit immobilier locatif : ………
• Mensualité de remboursement de crédit de voiture : ………..………
• Mensualité de remboursement de crédit à la consommation : ………
• Autres charges mensuelles :………..………
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2. La Capacité d’emprunt
Peut-être que tu n’investis pas encore en immobilier parce que tu penses que tu n’as pas les moyens de le faire ? ☐ Oui ☐ Non Tu pourrais en avoir le cœur net en allant voir le banquier mais tu
procrastines par peur ou par flemme ? ☐ Oui ☐ Non Oublie le banquier et apprends à calculer toi-même ta capacité d’emprunt ! Définition : La capacité d’emprunt correspond au
………pour financer ton projet immobilier. La capacité d’emprunt s’appuie notamment sur le taux
d’……… et sur le taux d’……….
Données nécessaires pour le calcul :
• Total Revenus Mensuels : ………..……
• Durée d’emprunt en années :………..……….
• Taux d’intérêt : ………
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3. Le Cash-flow mensuel
Tu entends souvent parler de cash-flow : ☐ Oui ☐ Non Sais-tu réellement ce que c’est ?... ☐ Oui ☐ Non Et comment on le calcule ? ………. ☐ Oui ☐ Non Définition : Le cash flow en immobilier est un moyen d’évaluer l’intérêt
d’investir dans un bien locatif. C’est concrètement la somme d’argent qui reste
………. Il est important d’en tenir compte dans chaque investissement immobilier à effectuer afin
d’accroître la ……… de celui-ci.
Données nécessaires pour le calcul :
• Loyer mensuel prévisionnel : ………..……
• Mensualité d’emprunt prévisionnelle :………..……….
• Assurances (emprunteur, loyers impayés, propriétaire non occupant) :………
• Frais de gestion locative :………
• Charges de copropriété :……….……
• Impôts (taxes foncières, sur le revenu foncier,..) :……….…
• Provision pour travaux (10% du loyer) : ……….………
• Divers : ……….
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4. La règle des 70%
La règle qu’utilise les banquiers pour valider ou non ton projet, mais qu’ils se gardent bien de te dévoiler !
Définition : Règle utilisée par les banquiers pour s'assurer que
………Ils prennent une marge de prudence de ………pour approximer les coûts, charges et prendre en compte le risque.
Données nécessaires pour le calcul :
• Loyer mensuel prévisionnel :...
• Mensualité de remboursement du crédit immobilier locatif...
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5. La méthode à l’ « envers »
Tu as repéré un bien qui semble idéal pour réaliser ton investissement locatif : son prix est inférieur à ta capacité d’emprunt, le cash-flow prévisionnel est positif et il respecte la règle des 70%.
Mais tu es perdue car tu ne sais pas à quel prix le négocier. Ne t’inquiète pas, il y a une méthode pour savoir précisément à combien acheter un bien
immobilier.
Définition : La méthode à l’ « envers » est une méthode de calcul qui te permet de déterminer le prix maximum auquel tu peux acheter ton bien immobilier.
Données nécessaires pour le calcul :
• Prix de vente d’un bien immobilier similaire déjà rénové
• Coût des travaux, mobilier et décoration
• Frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence immobilière et de dossier bancaire)
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6. Le taux de rendement
Il n’y a pas un seul mais plusieurs taux de rendement, par exemple le taux de rendement classique (brut et net), le taux de rendement interne, le retour sur trésorerie. Mais le plus important et celui que tu dois absolument maîtriser est le ………
Définition : Le taux de rendement brut d’un bien immobilier est le ratio entre le ………et ………. Pour avoir le taux de rendement net, il faut déduire du revenu locatif
………
Données nécessaires pour le calcul du taux de rendement brut :
• Loyer mensuel prévisionnel multiplié par 12
• Prix d’achat du bien immobilier
• Ensemble des charges et des impôts
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