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Vous simplifier la copropriété
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T i t r e d e l a p h o t o
Ilovesyndic.be & CAP SUD Syndic Vous propose “Le Guide de la coproprtété” afin de vous éclairer sur le métier de syndic, la vie et les règles en copropriété.
Vous êtes copropriétaires dans un immeuble?
Notre site internet vous informera sur l’actualité touchant le métier de syndic, des infos utiles aux copro- priétaires, une aide juridique en
ligne, une possibilité, si vous souhaitez de changer de syndic de recevoir une offer gratuite et détail- lée, un forum permettant de partager vos experiences, les textes de Loi, les obligations et les rôles du syndic, …
I LOVE SYNDIC dispose des bu- reaux à Bruxelles, Nivelles et Na- mur. Un nouveau bureau sera bien- tôt ouvert dans la region de Mons.
Téléphone: 02/733.48.00 Email: info@IloveSyndic.be Web: www.IloveSyndic.be Nous gérons des petits immeubles
de moins de 5 lots , jusqu’aux grosses copropriétés de plus de 500 lots.
I n t r o d u c t i o n
Q u ’ e s t - c e q u ’ u n e c o p r o p r i é t é ?
La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. La copropriété se distingue de la propriété partagée. Dans ce dernier cas, la propriétéd’un immeubles bâti n'est pas répartie en lots, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier d'un cer- tain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme une période annuelle de jouis- sance du bien, une priorité d'accès, le partage des revenus, ou encore des tarifs ré- duits.
Et quell est son rôle?
Un syndic c’est quoi?
Qu'est-ce qu'un syndic ?
Un syndic est une personne chargée de gérer les affaires et de défendre les intérêts d'une communauté.
En Belgique, le syndic est une personne physique, ou morale, représentant élu de l’asso- ciation des copropriétaires. Il est chargé de la gestion des parties communes de la copro- priété. La profession de syndic est protégée en application l'article 4, 1°, de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier. Toutefois un copropriétaire, sans être agent immobilier, peut être syndic de sa copropriété.
Les rôles du syndic
Le syndic assure les prestations légales quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le
règlement de copropriété. L’article 577-8 §4 du Code Civil définit la mission du syndic comme suit :
- Exécuter et faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale ; - Accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire ; - Administrer les fonds de l’association des copropriétaires. Dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve;
tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires ; - Représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des af- faires communes ;
- Fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 2 (article qui définit les renseigne- ments à communiquer au notaire lors d’une vente), dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire ;
- Communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties com- munes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affi- chage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.
- Transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale.
- Représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes ;
- Fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 2 (article qui définit les renseignements à communiquer au notaire lors d’une vente), dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire ;
- Communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties com- munes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affi- chage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble.
- Transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale.
- Souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires ;
- Permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère
Parties communes
Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d'équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages. Les droits à construire sont par défaut accessoires aux parties communes.
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Les rôles du syndic (suite)
- Soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fourni- tures régulières ;
- Solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'asso- ciation des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré. Il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvi- sées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées. Lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spéciale- ment autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'asso- ciation des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital ;
- Tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et la transmettre aux copropriétaires, et au notaire, à la première de- mande faite au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits à la conser- vation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres coproprié- taires ;
- Tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Règlement d’Ordre Intérieur ( R.O.I) ;
- Préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'im- meuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles. Ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires. Ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.
Vous avez des questions sur les rôles du syndic dans votre immeuble? Contactez-nous gratuitement au 02/733.48.00 ou envoyez-nous un mail à info@Ilovesyndic.be
Organes de la copropriété
Dans un immeuble à appartements multiples, il faut prendre des décisions concernant la collecti- vité. Il existe généralement trois organes qui ont un pouvoir de décision spécifique : l'assemblée générale des copropriétaires, le conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gé- rance) et le syndic. L'assemblée désigne un commissaire aux comptes. L'assemblée générale regroupe tous les copropriétaires. Le conseil de copropriété ne comprend que quelques copro- priétaires, qui doivent contrôler la gestion du syndic. Ce dernier est chargé, notamment, d'exé- cuter les décisions de l'assemblée générale, et de prendre les mesures nécessaires pour la ges- tion quotidienne de l'immeuble. Chaque organe de la copropriété a donc des attributions qui lui sont propres. Ces organes doivent permettre une bonne gestion des immeubles à appartements multiples et garantir les droits de chacun par la surveillance de l'un par l'autre, le dernier mot devant revenir à l'assemblée générale, c'est-à-dire aux propriétaires eux-mêmes.
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Charges de copropriété
Les copropriétaires assument les charges de la copropriété, le règlement de copropriété fixant la part de chaque lot : en fonction de l'utilité apportée à chaque lot pour les ser- vices collectifs et les éléments d'équipement commun ; proportionnellement à la valeur
relative des parties privatives de chaque lot à l'ensemble pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
Fonds de roulement
Chaque copropriétaire doit verser sa quote-part dans le fonds de roulement. Générale- ment, il s'agit d'une provision forfaitaire versée chaque trimestre au gérant qui périodi- quement (par exemple une fois par an) dresse des comptes et restitue l'excédent par rapport à la provision versée ou réclame le solde éventuel.
Au moment de l'acte de vente, il n'y aura pas de décompte à faire entre les parties (vendeurs et acquéreurs) qui devront simplement informer le syndic de la date de la vente, de l'identité de l'acquéreur et des clauses de l'acte relative au partage des charges. Le syndic devra faire un décompte et restituer au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la copropriété jusqu'à la date de l'acte de vente. Il réclamera en même temps à l'acquéreur une somme destinée à reconstituer ce fonds.
Fonds de réserve
Le fonds de réserve représente souvent des avances des copropriétaires en prévi- sion de travaux futurs. Dès lors, de très nombreuses discussions surgissent entre les parties : le vendeur estime que, puisque ce n'est pas lui qui profitera de ces travaux, il doit récupérer sa quote-part; l'acquéreur considérera que le prix qu'il paye est global et forfaitaire, et comprend le prix d'achat de l'appartement, et ses accessoires, dont le fonds de réserve, qu'il ne doit pas rembourser, puisque ce n'est pas lui qui a pris la décision d'effectuer ces travaux. La loi a décidé que le fonds de réserve appartenait à la copropriété. Contrairement au fonds de roule- ment, le syndic ne doit pas le restituer au vendeur. .
Cette situation peut parfois être injuste dans le cas de copropriétés qui ont accumu- lé des réserves importantes au cours d'années, et l'acquéreur pourra profiter d'un cadeau auquel il ne s'attendait pas. Pour cette raison, les parties peuvent décider que l'acquéreur remboursera sa quote-part au vendeur. Il faudra dans ce cas le prévoir dès le compromis de vente. Si aucune clause du compromis ne prévoit ce remboursement, il sera trop tard, et le vendeur perdra tout droit dans ce fonds. Il faut donc conseiller au vendeur de se renseigner auprès du gérant, avant la mise en vente, pour connaître le montant exact de ce fonds de réserve, et voir si l'enjeu en vaut la peine, et, surtout, pour correctement éclairer l'acquéreur. De même, cela permettra au vendeur de mieux fixer son prix.
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Frais de copropriété : un pour tous, tous pour un
Chaque propriétaire doit intervenir pour les frais communs. Mais, le propriétaire d'un rez de chaussée doit-il intervenir pour l'ascenseur qu'il n'utilise pas?
Monsieur DURAND a acheté un appartement situé au rez de chaussée d'un immeuble à cinq étages, et il n'utilise jamais l'ascenseur. En achetant son appartement, il s'est engagé à respec- ter toutes les clauses du règlement de copropriété et les décisions qui seraient prises ultérieure- ment par l'assemblée des copropriétaires. Jusqu'à ce jour, il a donc payé toutes les charges qui lui ont été réclamées par le gérant, y compris les frais d'entretien et d'utilisation de l'ascenseur.
Maintenant, il trouve cette situation particulièrement injuste et demande à être libéré du paiement des charges qui y sont relatives. Avant de saisir l'assemblée générale, il se renseigne pour savoir s'il a des chances de pouvoir obtenir une modification des règles de participation dans ces frais.
La solution à son problème se trouve certainement dans l'acte de base de l'immeuble et le règle- ment de copropriété qui, ensemble, règlent le mode de fonctionnement de la vie en commun et la participation de chacun dans les frais.
La répartition des charges est déterminée d'après les quotités que chaque propriétaire possède dans les parties communes de l'immeuble.
Les critères pour la répartition des charges restent inchangés mais la nouvelle loi prévoit que, dans le règlement de copropriété, les critères de la répartition des charges doivent être moti- vés. Pas d’inquiétude : cela ne s’appliquera qu’aux copropriétés créées après le 1er septembre 2010. Vous ne devez donc pas modifier la situation actuelle sur ce point.
Répartition des charges de copropriété entre ven- deur et acquéreur
Depuis plusieurs années, Gaston et Marie sont propriétaires d'un appartement qu'ils ont décidé de mettre en vente. Ils ont rencontré Pierre, qui, justement cherchait un apparte- ment. Le prix proposé par Gaston et Marie convenait à Pierre, et les deux parties ont déci- dé de conclure la vente.
Charges ordinaires de copropriété
Pour les charges ordinaires de copropriété, il n'y a pas de problème de partage:
Pierre les supportera dès qu'il aura la jouissance de l'appartement. Cela vise principale- ment les frais communs périodiques, comme l'utilisation de l'ascenseur, l'entretien de l'im- meuble, les frais de gérance…
Si Gaston et Marie acceptent de laisser Pierre occuper l'appartement dès la signature du compromis, mais bien avant l'acte, il est normal que Pierre supporte les charges dès ce moment. Par contre, s'ils ont demandé à Pierre de pouvoir rester dans l'appartement plu- sieurs mois après la signature de l'acte, ils paieront les charges jusqu'au jour où ils met- tront l'appartement à la disposition de Pierre.
étages, et il n'utilise jamais l'ascenseur. En achetant son appartement, il s'est engagé à respec- ter toutes les clauses du règlement de copropriété et les décisions qui seraient prises ultérieure- ment par l'assemblée des copropriétaires. Jusqu'à ce jour, il a donc payé toutes les charges qui
Maintenant, il trouve cette situation particulièrement injuste et demande à être libéré du paiement des charges qui y sont relatives. Avant de saisir l'assemblée générale, il se renseigne pour savoir s'il a des chances de pouvoir obtenir une modification des règles de participation dans ces frais.
La solution à son problème se trouve certainement dans l'acte de base de l'immeuble et le règle- ment de copropriété qui, ensemble, règlent le mode de fonctionnement de la vie en commun et la
La répartition des charges est déterminée d'après les quotités que chaque propriétaire possède
Pas d’inquiétude : cela ne s’appliquera qu’aux copropriétés créées après le 1er septembre
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Acte de base
Partie du Statut de copropriété et comprenant :
- La fixation de la quote-part dans les parties communes pour chaque partie privative. Dans l'acte de base, l'immeuble sera divisé en parties communes et privatives
- Les parties communes: ce sont les parties de l'immeuble qui appartiennent à tous les coproprié- taires, mais à concurrence d'une fraction pour chacun.Il s'agira par exemple de la porte et du hall d'entrée de l'immeuble, des ascenseurs, de la chaudière de chauffage central, des escaliers, des murs extérieursou de la toiture de l'immeuble. Ces parties communes comprennent également le terrain sur lequel l'immeuble est construit.
- Les parties privatives: ces parties de l'immeuble appartiennent exclusivement à chaque proprié- taire: cela vise principalement les locaux intérieurs de chaque appartement et tout ce qui s'y trouve, comme par exemple le mobilier de cuisine incorporé, les portes, les installations sanitaires particu- lières ou les cloisons internes.
- La description de l'ensemble de l'immeuble. L'acte de base reprendra la description précise de chaque lot, en attribuant à chacun une certaine quotité dans les parties communes.S'il s'agit d'un immeuble à cinq étages, avec, au total six appartements, l'acte de base reprendra la description précise des parties privatives de chaque appartement, ainsi que le nombre de quotités dans les parties communes qui lui sont attachées.
Adaptation des actes de base
La loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles en copropriété, à partir du 1er septembre 2010, sous réserve de certaines dérogations. Le syndic a deux ans (jusqu'au 31 août 2013) pour soumettre à l'approbation de l’AG, une version de l'acte de base existant, du règlement de copro- priété et du règlement d'ordre intérieur adapté à la nouvelle loi. Il ne faut pas d’acte authentique, sauf si l’AG apporte en même temps ou ultérieurement, des modifications à l'acte de base.
Commissaire aux comptes
Nouveautés - 1er septembre 2010. L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compé- tences sont déterminées par le règlement de copropriété. Le commissaire est char- gé d'effectuer un contrôle de la gestion financière du syndic .
Dettes de la copropriété
Certaines copropriétés ont des dettes. Cela peut se produire, par exemple, en cas d’importants travaux de remplacement de l'ascenseur ou de réfection de la toiture.
La vente d’un appartement, ne permet pas aux propriétaires de se libérer pour au- tant de ses dettes restant dues au sein de la copropriété. Il arrivait pourtant que certains vendeurs s’évaporaient dans la nature pour échapper à leurs obligations.
Or, depuis septembre 2010, ce n’est plus possible. En effet, désormais le notaire de l’acheteur doit déduire automatiquement le montant de l’arriéré de charges dues par le cédant du prix de la vente.
Dans l'acte
Les parties communes: ce sont les parties de l'immeuble qui appartiennent à tous les coproprié- Il s'agira par exemple de la porte et du hall d'entrée de l'immeuble, des ascenseurs, de la chaudière de chauffage central, des escaliers, des
ou de la toiture de l'immeuble. Ces parties communes comprennent également le
Les parties privatives: ces parties de l'immeuble appartiennent exclusivement à chaque proprié- taire: cela vise principalement les locaux intérieurs de chaque appartement et tout ce qui s'y trouve, comme par exemple le mobilier de cuisine incorporé, les portes, les installations sanitaires particu-
La description de l'ensemble de l'immeuble. L'acte de base reprendra la description précise de S'il s'agit d'un immeuble à cinq étages, avec, au total six appartements, l'acte de base reprendra la description
La loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles en copropriété, à partir du 1er septembre 2010, sous réserve de certaines dérogations. Le syndic a deux ans (jusqu'au 31 août 2013) pour soumettre à l'approbation de l’AG, une version de l'acte de base existant, du règlement de copro- priété et du règlement d'ordre intérieur adapté à la nouvelle loi. Il ne faut pas d’acte authentique,
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Parties privatives
Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et sont sa propriété. Ce sont par exemple les appartements, garages, locaux commerciaux, caves, etc.
Parties communes
Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d'équipement commun, gaines, locaux des services com- muns, passages. Les droits à construire sont par défaut accessoires aux parties communes.
Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire
Elles sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d'équipement commun, gaines, locaux des services com-
Respect de l'acte de base et du règlement de co- propriété
Lors de l'acquisition de leur appartement, les nouveaux propriétaires reçoivent une copie de l'acte de base de l'immeuble. Cet acte contient notamment toutes les règles de fonctionnement de la copropriété: ce sont les règlements de copropriété et d'ordre intérieur.
Au moment de la signature de leur acte d'acquisition, ils s'engagent à respecter cet acte de base et ses annexes, à la place des anciens propriétaires. Dans cet acte d'achat, qui forme leur titre de propriété, il doit également être prévu que les nou- veaux propriétaires s'engagent à imposer le respect de l'acte de base à tous leurs successeurs. Cela vise aussi bien les nouveaux propriétaires, en cas de vente, ou les héritiers, dans le cadre d'une succession.
Mais, les nouveaux acquéreurs d'un appartement s'engagent également à obliger leurs locataires à respecter toutes les conditions de l'acte de base et des règle- ments qu'il contient. Les bonnes formules de contrat de bail prévoient d'ailleurs expressément que les propriétaires doivent remettre un exemplaire de ces docu- ments au locataire et que ce dernier devra respecter toutes les clauses qu'il con- tient. Il est cependant conseillé aux propriétaires de ne remettre au locataire qu'une photocopie de l'acte de base en leur possession, parce que, si le locataire l'égard, il faudra le reconstituer, ce qui risque d'entraîner des nouveaux frais.
Tant les propriétaires que le locataire doivent être attentifs au transfert d'une copie de ces documents. Si le locataire ne respecte pas le règlement d'intérieur, à qui les copropriétaires doivent-ils s'adresser: au locataire, qui déclarera ne pas en avoir connaissance, ou aux propriétaires de l'appartement qui se sont engagés à faire respecter ce règlement par ses locataires?
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Exemple :
Le règlement d'ordre intérieur d'un immeuble interdit aux occupants d'avoir des animaux domestiques, dont des chiens. Un appartement vient d'être loué à Madame Germaine, âgée de 75 ans, et personne ne lui avait communiqué le règlement. A ce moment, elle avait un mignon petit chiot, et, bien entendu, elle tenait à le conserver. Malheureusement, en grandissant, la gentille petite bête est devenue bruyante et menaçante, et fait peur aux autres occupants de l'immeuble (surtout dans l'ascenseur!). En se fondant sur les termes du règlement d'ordre intérieur, les occupants des autres appartements demandent à Ma- dame Germaine de se séparer de son chien, ce que cette dernière refuse de faire. Voilà encore un litige qui va être porté devant le juge de paix, et qui aurait facilement pu être évité si le propriétaire de l'appartement avait remis une copie du règlement à Madame Ger- maine!
Conseils : Ces réflexions doivent inciter les propriétaires et locataires à rédiger correcte- ment leur contrat de bail. Il n'y a pas de problème lorsque le bail est rédigé dans la forme.
Vente d'un appartement
Au moment de l'achat de son appartement, l'acquéreur devra être complètement informé sur ses rapports futurs avec les autres copropriétaires. Il existe une obliga- tion d’information en cas de vente d’un lot. L’acheteur devra recevoir, avant la si- gnature de la convention ou de l’offre/promesse d’achat, les informations et docu- ments suivants : le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, le mon- tant des arriérés éventuels dus par le cédant; situation des appels de fonds, desti- nés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété; le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété; les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordi- naires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années; une copie du dernier bilan approuvé par l'AG de l'association des copropriétaires.
Le syndic doit les communiquer sur simple demande, dans les 15 jours.
Si l’acheteur ne reçoit pas ces informations, il pourra y avoir des conséquences sur la vente. L’acquéreur pourra tenter de se dégager du contrat en prétendant qu’il est nul ou qu’il y a un vice de consentement.
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Rôle du notaire avant l'acte de vente
Le notaire devra, en cas de vente d’un lot, demander au syndic par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants : le montant des dé- penses décidées par l'AG ou le syndic avant la vente mais dont le paiement est demandé par le syndic après cette date; un état des appels de fonds approuvés par l'AG des copro- priétaires avant la vente et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic après cette date; un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, déci- dés par l' AG avant la vente, mais dont le paiement est demandé après cette date; un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la vente mais dont le paiement est demandé après cette date.
Le syndic a 30 jours pour répondre.
Le notaire transmet ensuite les documents à l’acheteur, aux frais du vendeur. Attention!
Après paiement des certaines créances, le notaire doit retenir sur le prix de vente, lors de la signature de l'acte, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le ven- deur. Il peut les contester, sauf décision judiciaire définitive.
La répartition des frais
Les informations ci-dessus devront donc être portées à la connaissance de l’acheteur lors de l’acte authentique, sans que ce dernier ne puisse toutefois se prévaloir d’une nullité en l’absence de celles-ci.
Au-delà de ces obligations, et sauf arrangement particuliers entre les parties, le nouveau propriétaire sera aussi tenu des charges ordinaires dès la date de la signature de l’acte notarié. Il devra également s’acquitter des charges extraordinaires et des appels de fonds décidés par l’assemblée générale. Pour autant que ces décisions aient lieu entre le com- promis de vente et l’acte authentique et que le nouveau propriétaire ait disposé alors d’une procuration pour y assister.
L’ensemble des frais liés à la transmission des informations et de remise des documents par le syndic est à la charge du propriétaire sortant.
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Agréation IPI: 502.831
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Actions en justice
La copropriété peut parfois avoir des litiges avec les propriétaires d'un immeuble voisin, (par exemple, s'il s'agit de grosses infiltrations d'eau), avec un constructeur ou un entrepre- neur (un ascenseur mal conçu à remplacer), ou avec un copropriétaire (pour non-paiement des charges). De même, vivre en communauté n'est pas toujours facile! Des simples ten- sions ou des gros problèmes peuvent surgir entre copropriétaires. Si aucune solution amiable ne peut intervenir, il faudra demander l'intervention du Juge de Paix compétent.
Qui peut agir en justice ?
L'association des copropriétaires.
L'association des copropriétaires représente tous les copropriétaires, même dans le cadre d'une procédure judiciaire. C'est donc elle qui pourra introduire une demande judiciaire au nom de la copropriété, ou qui pourra la défendre dans le cadre d'une procédure menée contre elle. L'association sera représentée à cette occasion par le syndic de l'immeuble.
Les copropriétaires
Tout copropriétaire pourra également demander l'intervention du juge compétent dans les situations suivantes:
- quand il désirera introduire seul une demande judiciaire relative à son appartement; il en informera le syndic qui, à son tour, informera les autres copropriétaires.
- pour demander l’annulation ou la modification d’une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale. Chaque copropriétaire dispose d'un délai de quatre mois à partir de la date à laquelle l'assemblée a eu lieu pour attaquer cette décision. Toutefois, s'il a régulièrement été convoqué à l'assemblée générale, il est présumé avoir pris connais- sance de la décision au moment de son adoption par l’assemblée.
s'il veut demander au juge de convoquer une assemblée générale pour délibérer sur une de ses propositions, alors que le syndic refuse ou néglige de le faire.
- pour demander au juge l’autorisation d’accomplir certains actes seul:
soit, aux frais de l’association, pour les travaux urgents et nécessaires aux parties communes, lorsque la majorité requise à l’assemblée générale ne peut être at- teinte.
soit, à ses frais, pour les travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif.
- s'il désire demander au juge de rectifier:
* la répartition des quotes-parts de copropriété, si elle a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte à la suite de modifications apportées à l’immeuble;
* le mode de répartition des charges communes si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que leur calcul s’il est inexact ou est devenu inexact à la suite de mo- difications apportées à l’immeuble.
- pour demander au juge de se substituer à l’assemblée générale lorsqu’une mino- rité de copropriétaires empêche abusivement de prendre une décision à la majorité requise; la décision du juge se substitue à celle de l’assemblée générale et il prend, à sa place, la décision.
Tout occupant de l'immeuble
Tout occupant de l'immeuble ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée géné- rale (cette disposition vise principalement les locataires), peut demander au juge l’annulation ou la modification de toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou de toute décision de l’assemblée générale adoptée après son occupation, si elle lui cause un préjudice propre.
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Comment changer de syndic?
La nouvelle loi de 2010 sur la copropriété ne facilite pas particulièrement le remplacement d’un syndic d’immeuble par un autre.
"La loi de 2010 n’a pas facilité le remplacement du syndic mais a éclairé les règles".
•
C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui prend ce genre de décision, à la majorité, soit 50 % des quotités plus une voix.•
Le point de la nomination d’un nouveau syndic doit être à l’ordre du jour." Soit de l’AG statutaire (annuelle), en le demandant bien à temps au syndic (3 semaines avant la période de 15 jours durant laquelle doit se tenir l’AG), soit d’une AG extraor- dinaire "s’il y a urgence". Dans le premier cas, un seul copropriétaire peut en faire la demande, dans le second cas, il faut que 25 % des copropriétaires (via leurs quoti- tés) s’y mettent. Et chaque fois par recommandé.Un syndic peut être révoqué à tout moment par une AG. Mais pas n’importe comment et parfois pas sans indemnités. D’où l’importance de connaître le contrat qui le lie à la co- propriété. Qui est généralement d’un an, mais parfois de trois ans (c’est le maximum lé- gal), qui précise que la loi n’autorise pas de reconduction tacite du mandat. Que ce soit tous les ans ou tous les trois ans, il faut impérativement que l’AG reconduise le contrat.
Si la révocation est faite à la fin du mandat, il n’y a ni bonnes raisons à donner, ni indem- nités à octroyer. Ce qui n’est pas le cas lors d’une révocation en cours de mandat.
En pratique
Tant qu’à faire, et pour ne pas devoir organiser deux AG, autant coupler la révoca- tion de l’ancien syndic avec la nomination du nouveau. Le mieux, c’est que les co- propriétaires qui souhaitent le changement présentent les devis ou offres d’autres syndics.
Un, il est opportun qu’un contrat soit annexé aux offres de chaque syndic, avec ses missions, ses honoraires (ordinaires et complémentaires). Car un syndic ne peut pas facturer quelque chose qui n’est pas expressément prévu.
Deux, il est bon que l’AG nomme, dans la foulée, la ou les personnes (un copro- priétaire, le conseil de copropriété ) qui signeront ledit contrat.
Dès que ce sera chose faite et dès que l’ancien syndic aura remis la comptabilité de la copropriété au nouveau (et il a un mois pour le faire), ce dernier pourra com- mencer à travailler.
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- Agence à taille humaine, proche de vous :
Nombre limité d’immeubles par gestionnaire et par région Service « SMS » :
Nous vous rappelons les rendez-vous et échéances importantes par sms tels que l’Assemblée Générale, paiement des provisions/décomptes de charges, coupure d’eau, …
- Transparence :
L’ensemble des copropriétaires ont accès à tous les documents utiles à la copro- priété via une plateforme web dédiée
- Professionnalisme :
Gestion proactive, mise en concurrence régulière des prestataires de services pour que vous ayez à tout moment les contrats les plus intéressants au meilleur prix - Un gestionnaire et un interlocuteur « unique » :
Que ce soit gestion ou comptabilité, vous n’avez qu’un seul interlocuteur, ce qui vous assure une réponse rapide et en toute connaissance de cause
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Nos formules
Nous avons mis en places 3 formules différentes afin de nous adapter au mieux aux besoins de votre immeuble. Une formule BASIC spécialement conçue pour les petites copropriétés de moins de 5 lots jusqu'au package PREMIUM pour les gros immeubles de plus de 50 lots.
Offre « Basic »
Spécialement conçue pour les petits immeubles de moins de 5 lots - Permet de faire des économies en ne payant que pour les services dont vous avez besoins.
- Honoraires de bases mensuels réduits (comprenant le suivi comptable, administratif, paiements, ...) ;
- Vous permet de faire des économies et de choisir les services souhaités - 1 vérification des comptes par an ;
- Honoraires des prestations extraordinaires à la carte (la seule prestation complémen- taire obligatoire est la convocation de l’Assemblée Générale, les autres postes dépen- dent uniquement de vos besoins).
Offre « Advantage »
Conseillée pour les immeubles de moins de 50 lots, rencontrant peu de sinistres et/ou peu de dossiers juridiques (tels que la récupération des charges par exemple)
- Honoraires de base mensuels plus faibles (comprenant le suivi comptable, administra- tif, technique, paiements, tenue et convocation de l'Assemblée générale, ) ;
- 2 réunions de Conseil de Copropriété par an ; - 1 vérification des comptes par an ;
- Honoraires des prestations extraordinaires moins élevés ;
Offre « Premium »
Conseillée pour les immeubles de plus de 50 lots, ou rencontrant de nombreux sinistres et/ou de dossiers juridiques tels que récupération de charges.
- Honoraires de base mensuels plus élevés ; mais tout compris (procédures juri- diques, suivi des sinistres, ...) sauf quelques postes (rappels de paiements, recom- mandés, AG extraordinaire, ...)
- 4 réunions de Conseil de Copropriété par an ; - 4 vérifications des comptes par an ;
- Honoraires des prestations extraordinaires moins importants (inclusion des dos- siers sinistre et juridique par exemple).
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De la gestion administrative
- Nous répondons aux appels téléphoniques et aux e-mails dans les 24 heures ; - Nous répondons aux courriers postaux dans les 5 jours ouvrables de leur réception ; - Notre ligne d’urgence est accessible 24h/24 et 7j/7, gérée en interne, nous ne faisons pas appel à une société extérieure ;
- Nous tenons scrupuleusement à jour les dossiers de votre immeuble, ceci grâce à notre système de gestion performant ;
- Nous mettons à disposition de tous les copropriétaires l’ensemble des documents utiles à la copropriété (contrats, liste des copropriétaires, acte de base, règlement d’ordre intérieur, comptabilité, procès-verbaux, …) via une plateforme dédiée à votre immeuble ;
- Nous vous rappelons systématiquement les rendez-vous et évènements importants de votre copropriété par sms ;
- Vous n’avez qu’un seul interlocuteur pour tous les aspects liés à la gestion de votre immeuble ;
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- Nous visitons régulièrement nos immeubles ;
- Nous accompagnons les corps de métier sur place pour l’élaboration des devis / offres ;
- Nous vérifions la bonne exécution des travaux avant le paiement total de la facture ; Nous avons une équipe de gestionnaires techniques dédiée à la gestion de votre im- meuble ;
- Nous gérons votre bâtiment de manière proactive, nous anticipons les gros travaux à y réaliser de manière à ne pas devoir agir dans l’urgence ;
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Nos références: CAP SUD gère actuellement plus de 2000 lots à tr vers ses bureaux. Nous mettons un point d’honneur à mettre en avant la QUALITE plutôt que la QUANTITE. Ainsi nous pouvons offrir à tous nos copropriétaires un service sur-mesure et personnalisé.
Vous souhaitez recevoir la liste de nos références, contactez-nous, nous nous fe- rons un plaisir de vous envoyer une plaquette complète de présentation.
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Nos partenaires
ABSA
ABSA (Association Belge des Syndics et Adminis- trateurs de biens) a été créée à l’initiative d’une douzaine de syndics professionnels.
Le but de cette association est d’améliorer la quali- té de la profession d’administrateur de biens et plus particulièrement, celle de syndic, en mettant à dis- position des membres, les connaissances, le vécu et les expériences de chacun.
CAP SUD Syndic Bruxelles
L'agence immobilière CAP SUD Syndic Bruxelles est idéalement située entre
Montgomery et les Institutions Européennes. Son
équipe est expérimentée et spécialisée dans le
syndic syndic d'immeubles à Bruxelles. Vous devez chan-
ger ger de Syndic? Vous recherchez un syndic profes sionnel? Vous avez besoin de conseils dans la
gestion de votre copropriété? CAP SUD Syndic Bruxelles est à votre disposition.
Agréation IPI 502.831—Institut Professionnel
des des Agents Immobiliers en Belgique
T a b l e d e s m a t i è r e s
Introduction
Qu’est ce qu’une copropriété?
Qu’est ce qu’un syndic?
Les rôles du syndic Organes de la copropriété Charges de copropriétés
- Fond de roulement - Fond de réserve
- Répartition des charges entre vendeur et acquéreur Acte de Base et adaptation de l’acte de base
Dettes de la copropriété
Respect de l’Acte de base et du règlement de copropriété Vente d’un appartement
Action en justice
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