| Les SCPI doivent-elles continuer à être au cœur des
stratégies patrimoniales ? #8
PRIMONIAL
40 000
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Particuliers et Entreprises
Le 1ergroupe indépendant de conception, de gestion et de conseil en solutions de placement et
en gestion d’actifs*.
PRIMONIAL GESTION PRIVÉE
L’entité du Groupe Primonial dédiée aux clients privés.
Les agences de Primonial Gestion Privée
*Selon l’étude Indefi réalisée en 2016.
Chiffres clés au 31/12/2020
50,7
MILLIARDS D’EUROS d’actifs gérés ou conseillés
au 31/12/2020
Sommaire
01 Points de marché dans un contexte particulier 02 Stratégies d’investissement pour les particuliers
03 Stratégies d’investissement pour les personnes morales à l’IS
Sommaire
1. Points de marché dans un contexte particulier
•
Les opportunités du contexte
•
Les stratégies d’investissement résilientes
2. Stratégies d’investissement pour les particuliers (IR)
•
SCPI de rendement et effet de levier du crédit
•
Maitriser la fiscalité par la combinaison des investissements
•
Démembrement par subrogation conventionnelle
•
Acquisition de la NP des parts de SCPI
3. Stratégies d’investissement pour les personnes morales à l’IS
•
Rémunérer la trésorerie structurelle : risque ou opportunité ?
•
Société civile patrimoniale à l’IS et SCPI de rendement : une fausse bonne idée ?
•
Régime d’exception pour certaines personnes morales
Propos introductifs
PROPOS INTRODUCTIFS Fonctionnement de la SCPI
SCPI
Associés
Revenus fonciers et financiers Souscriptions
Acquiert Gère Loue
Patrimoine Immobilier
Locataires Plus-values de cessions
Revenus locatifs Les associés acquittent
l’IR et les prélèvements sociaux sur ces
revenus
L’associé est redevable de l’éventuelle imposition de ces plus-values (généralement elle est
retranchée directement des revenus fonciers distribués)
GROUPE PRIMONIAL 7
PROPOS INTRODUCTIFS Fonctionnement de la SCPI
Gère
Investit Autorité
des marchés financiers
(AMF)
Société de Gestion
SCPI
Patrimoine Immobilier
CONSEIL DE SURVEILLANCE Composé de 7 associés min. ; contrôle et émet un avis sur la gestion
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE Organise la vie de la SCPI : distribution, résolutions, conventions,
statuts …
COMMISSAIRES AUX COMPTES Certifient les comptes annuels de la
SCPI
EVALUATEUR IMMOBILIER Expertise les actifs du patrimoine pour
déterminer les valeurs de réalisation et de reconstitution
Agrée Vise
20 MAI 2021
PROPOS INTRODUCTIFS
Les différents types de SCPI du marché
SCPI de Rendement
SCPI fiscale SCPI de
capitalisation
▪ Constitution de patrimoine (grâce à l’effet de levier du crédit)
▪ Création de revenus complémentaires (si acquisition en pleine propriété).
▪ Constitution de patrimoine (grâce à l’effet de levier du crédit et l’effet de levier fiscal)
▪ Economies d’impôt grâce aux actifs
immobiliers éligibles aux dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, déficit foncier…)
▪ Durée de vie calquée sur la durée des investissements en fonction des avantages fiscaux
▪ Valorisation du patrimoine sans fiscalité
supplémentaire (au comptant mais possible à crédit)
▪ Adapté pour les souscripteurs concernés par le plafonnement de l’IFI, compte tenu de l’absence de revenu.
Points de marché dans un contexte particulier
01.
UNE CRISE DIFFÉRENTE (1/3)
Hôtellerie économique et d’affaires
Bureaux loués à des grandes entreprises
Commerces « non indispensables »
Commerces de première nécessité Hôtellerie de tourisme
Bureaux et locaux d’activités pour PME
Cliniques, EHPAD Logistique
Résidentiel
+ Vulnérabilité à la crise du Covid-19 -
- Fon d amen tau x d u mar ch é +
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie
UNE CRISE DIFFÉRENTE (2/3)
GROUPE PRIMONIAL 20 MAI 2021 11
UNE CRISE DIFFÉRENTE (3/3)
Source : VIEWS+S Consulting. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les placements en immobilier comportent un risque de placement en capital
LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX GELÉ PAR LES RESTRICTIONS SANITAIRES
GROUPE PRIMONIAL 13
Volume de prises à bail en bureaux en Ile-de-France
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Immostat
20 MAI 2021
TÉLÉTRAVAIL : VERS UN BUREAU HYBRIDE
Source : JLL, décembre 2020
LE MARCHÉ DES SCPI TRAVERSE BIEN CETTE CRISE
GROUPE PRIMONIAL 20 MAI 2021 15 Source : Primonial REIM Recherche & Stratégie, d’après données chiffrées ASPIM-IEIF.
ASPIM-IEIF. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les placements en immobilier comportent un risque de placement en capital
EN SYNTHÈSE
• En 2020, les « amortisseurs de crise » ont fonctionné pour l’immobilier
• Une vacance encore faible dans les marchés établis.
• La survie des entreprises est soutenue par les politiques publiques (PGE, chômage partiel).
• La baisse des taux est pérennisée
• En 2021 les classes d’actifs « démographiques » devraient attirer les investisseurs
• L’immobilier de santé
• L’immobilier résidentiel
• Les nouveaux usages immobiliers émergent de la crise
• Difficultés pour les modèles qui impliquent un brassage de population (galeries commerciales…)
• Recomposition du marché du bureau autour du siège social et du service
• Accélération de la prise en compte des enjeux ISR
Stratégies d’investissement pour les particuliers
02.
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS SCPI de rendement et effet de levier du crédit
FISCALITE DES PLUS-VALUES FISCALITE DES REVENUS
▪ Imposition dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
▪ Possibilité d'opter sous le régime du micro- foncier si le souscripteur dispose par
ailleurs d'au moins un immeuble donné en location nue.
▪ Au réel, déductibilité des intérêts d’emprunt et de l’ADI
▪ Imposition à l’IFI pour la fraction représentative de biens ou droits
immobiliers détenus par la société au 1er janvier de l'année d'imposition
▪ Déductibilité du CRD de l’emprunt souscrit (prise en compte du CRD pour crédit
amortissable ou CRD virtuel pour crédit in fine)
FISCALITE IFI
▪ En cas de cession de parts de SCPI :
▪ Imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers,
▪ la cession ne bénéficie pas de l'exonération en cas de cession inférieure ou égale à 15000 €.
▪ En cas de cession de l'immeuble par la SCPI :
▪ les plus-values par la société sont
déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers.
▪ Chaque associé est imposé au prorata de ses droits dans la société.
▪ Revenus fiscalisés à la TMI + PS
▪ Le recours à l’emprunt est à favoriser
▪ Les intérêts d’emprunt ne sont pas
déductibles en cas d’acquisition de la NP de parts (mais absence de revenus).
▪ La valorisation des parts n’est pas l’objectif principalement recherché pour les SCPI de rendement = distribution de revenus
▪ A contrario, les SCPI de capitalisation ont cet objectif = valorisation dans le temps
▪ Les contrats d'assurance-vie rachetables et les bons ou contrats de capitalisation doivent être déclarés à l'IFI au prorata des encours représentatifs d'actifs immobiliers, et notamment de parts de SCPI.
GROUPE PRIMONIAL 19
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS SCPI de rendement et effet de levier du crédit / TMI 30%
Effet de levier compte tenu de la différence entre le taux d’emprunt et
le rendement
Contribution moyenne tous flux confondus
Augmentation des revenus imposables + PS
Montant de l'investissement frais d'actes inclus 300 000 € Taux d'emprunt 1,50% CMM 878 €
TMI 30% ADI 0,30% TOTAL 210 814 €
PS 17,20% Durée en mois 240
Rendement locatif brut 4,00% Capital emprunté 300 000 €
PHASE DE REMBOURSEMENT
N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10 N+11 N+17 N+18 N+19
TRESORERIE
Loyers 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 €
Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €
Remboursement emprunt -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € Résultat -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € Fiscalité IR + PS -3 435 € -3 515 € -3 596 € -3 679 € -3 762 € -3 847 € -3 934 € -4 021 € -4 110 € -4 201 € -4 292 € -4 385 € -4 974 € -5 077 € -5 182 € Résultat -9 706 € -9 786 € -9 868 € -9 950 € -10 034 € -10 119 € -10 205 € -10 293 € -10 382 € -10 472 € -10 564 € -10 657 € -11 245 € -11 349 € -11 453 €
Contribution moyenne mensuelle 809 € 816 € 822 € 829 € 836 € 843 € 850 € 858 € 865 € 873 € 880 € 888 € 937 € 946 € 954 €
FISCAL
Loyers 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 €
Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €
Charges financières -3 823 € -3 653 € -3 481 € -3 306 € -3 129 € -2 949 € -2 766 € -2 580 € -2 392 € -2 201 € -2 006 € -1 809 € -563 € -344 € -122 €
Résultat 7 277 € 7 447 € 7 619 € 7 794 € 7 971 € 8 151 € 8 334 € 8 520 € 8 708 € 8 899 € 9 094 € 9 291 € 10 537 € 10 756 € 10 978 €
Fiscalité IR -2 183 € -2 234 € -2 286 € -2 338 € -2 391 € -2 445 € -2 500 € -2 556 € -2 612 € -2 670 € -2 728 € -2 787 € -3 161 € -3 227 € -3 294 € Fiscalité PS -1 252 € -1 281 € -1 310 € -1 341 € -1 371 € -1 402 € -1 433 € -1 465 € -1 498 € -1 531 € -1 564 € -1 598 € -1 812 € -1 850 € -1 888 € Fiscalité IR + PS -3 435 € -3 515 € -3 596 € -3 679 € -3 762 € -3 847 € -3 934 € -4 021 € -4 110 € -4 201 € -4 292 € -4 385 € -4 974 € -5 077 € -5 182 €
20 MAI 2021
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS SCPI de rendement et effet de levier du crédit / TMI 45%
Augmentation de la fiscalité compte tenu de la TMI et des PS
Augmentation de la contribution moyenne
Montant de l'investissement frais d'actes inclus 300 000 € Taux d'emprunt 1,50% CMM 991 €
TMI 45% ADI 0,30% TOTAL 237 947 €
PS 17,20% Durée en mois 240
Rendement locatif brut 4,00% Capital emprunté 300 000 €
PHASE DE REMBOURSEMENT
N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10 N+11 N+17 N+18 N+19
TRESORERIE
Loyers 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 €
Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €
Remboursement emprunt -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € Résultat -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € Fiscalité IR + PS -4 526 € -4 632 € -4 739 € -4 848 € -4 958 € -5 070 € -5 184 € -5 299 € -5 416 € -5 535 € -5 656 € -5 779 € -6 554 € -6 690 € -6 829 € Résultat -10 798 € -10 903 € -11 011 € -11 119 € -11 230 € -11 342 € -11 455 € -11 571 € -11 688 € -11 807 € -11 928 € -12 050 € -12 826 € -12 962 € -13 100 €
Contribution moyenne mensuelle 900 € 909 € 918 € 927 € 936 € 945 € 955 € 964 € 974 € 984 € 994 € 1 004 € 1 069 € 1 080 € 1 092 €
FISCAL
Loyers 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 €
Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €
Charges financières -3 823 € -3 653 € -3 481 € -3 306 € -3 129 € -2 949 € -2 766 € -2 580 € -2 392 € -2 201 € -2 006 € -1 809 € -563 € -344 € -122 €
Résultat 7 277 € 7 447 € 7 619 € 7 794 € 7 971 € 8 151 € 8 334 € 8 520 € 8 708 € 8 899 € 9 094 € 9 291 € 10 537 € 10 756 € 10 978 €
Fiscalité IR -3 275 € -3 351 € -3 428 € -3 507 € -3 587 € -3 668 € -3 750 € -3 834 € -3 919 € -4 005 € -4 092 € -4 181 € -4 742 € -4 840 € -4 940 € Fiscalité PS -1 252 € -1 281 € -1 310 € -1 341 € -1 371 € -1 402 € -1 433 € -1 465 € -1 498 € -1 531 € -1 564 € -1 598 € -1 812 € -1 850 € -1 888 € Fiscalité IR + PS -4 526 € -4 632 € -4 739 € -4 848 € -4 958 € -5 070 € -5 184 € -5 299 € -5 416 € -5 535 € -5 656 € -5 779 € -6 554 € -6 690 € -6 829 €
GROUPE PRIMONIAL 21
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS
Investissement immobilier classique : comparaison avec le rendement des SCPI
Baisse de la fiscalité compte tenu de la baisse de rendement
Augmentation de la contribution moyenne
Montant de l'investissement frais d'actes inclus 300 000 € Taux d'emprunt 1,50% CMM 1 133 €
TMI 45% ADI 0,30% TOTAL 271 967 €
PS 17,20% Durée en mois 240
Rendement locatif brut 2,50% Capital emprunté 300 000 €
PHASE DE REMBOURSEMENT
N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10 N+11 N+17
TRESORERIE
Loyers 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 €
Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €
Remboursement emprunt -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € Résultat -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € Fiscalité IR + PS -1 727 € -1 833 € -1 940 € -2 049 € -2 159 € -2 271 € -2 385 € -2 500 € -2 617 € -2 736 € -2 857 € -2 980 € -3 755 € Résultat -12 499 € -12 604 € -12 712 € -12 820 € -12 931 € -13 043 € -13 156 € -13 272 € -13 389 € -13 508 € -13 629 € -13 751 € -14 527 € Contribution moyenne mensuelle 1 042 € 1 050 € 1 059 € 1 068 € 1 078 € 1 087 € 1 096 € 1 106 € 1 116 € 1 126 € 1 136 € 1 146 € 1 211 €
FISCAL
Loyers 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 €
Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €
Charges financières -3 823 € -3 653 € -3 481 € -3 306 € -3 129 € -2 949 € -2 766 € -2 580 € -2 392 € -2 201 € -2 006 € -1 809 € -563 €
Résultat 2 777 € 2 947 € 3 119 € 3 294 € 3 471 € 3 651 € 3 834 € 4 020 € 4 208 € 4 399 € 4 594 € 4 791 € 6 037 €
Fiscalité IR -1 250 € -1 326 € -1 403 € -1 482 € -1 562 € -1 643 € -1 725 € -1 809 € -1 894 € -1 980 € -2 067 € -2 156 € -2 717 €
Fiscalité PS -478 € -507 € -536 € -567 € -597 € -628 € -659 € -691 € -724 € -757 € -790 € -824 € -1 038 €
Fiscalité IR + PS -1 727 € -1 833 € -1 940 € -2 049 € -2 159 € -2 271 € -2 385 € -2 500 € -2 617 € -2 736 € -2 857 € -2 980 € -3 755 €
Effet de levier moins attractif
20 MAI 2021
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS (IR)
Maitriser la fiscalité par la combinaison des investissements : SCPI + Nue-Propriété ULS
Investissement en parts de SCPI de rendement
Effet ciseau des revenus fonciers
= Fiscalité proportionnelle au niveau d’imposition
Objectif : constituer un patrimoine plus important à contribution moyenne
identique
Investissement en Nue-propriété avec
Usufruit Locatif Social
GROUPE PRIMONIAL 23
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS
Maitriser la fiscalité par la combinaison des investissements : SCPI + Nue-Propriété ULS
Baisse de la fiscalité compte tenu des intérêts
Contribution moyenne identique
Création de patrimoine > malgré contribution moyenne identique
Montant de l'investissement SCPI 150 000 € Montant de l'investissement PP 183 333 € Taux d'emprunt 1,50% CMM 984 €
TMI 45% Montant de l'investissement NP 110 000 € ADI 0,30% TOTAL 236 076 €
PS 17,20% Capital constitué 333 333 € Durée en mois 240
Rendement locatif brut 4,00% Capital emprunté 260 000 €
PHASE DE REMBOURSEMENT
N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10 N+11 N+17
TRESORERIE
Loyers 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 €
Charges ADI -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 €
Remboursement emprunt -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € Résultat -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € Fiscalité IR + PS -869 € -974 € -1 082 € -1 190 € -1 301 € -1 413 € -1 526 € -1 642 € -1 759 € -1 878 € -1 999 € -2 121 € -2 897 € Résultat -10 704 € -10 810 € -10 917 € -11 026 € -11 136 € -11 248 € -11 362 € -11 477 € -11 595 € -11 714 € -11 834 € -11 957 € -12 732 €
Contribution moyenne mensuelle 892 € 901 € 910 € 919 € 928 € 937 € 947 € 956 € 966 € 976 € 986 € 996 € 1 061 €
FISCAL
Loyers 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 €
Charges ADI -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 €
Charges financières -3 823 € -3 653 € -3 481 € -3 306 € -3 129 € -2 949 € -2 766 € -2 580 € -2 392 € -2 201 € -2 006 € -1 809 € -563 €
Résultat 1 397 € 1 567 € 1 739 € 1 914 € 2 091 € 2 271 € 2 454 € 2 640 € 2 828 € 3 019 € 3 214 € 3 411 € 4 657 €
Fiscalité IR -629 € -705 € -782 € -861 € -941 € -1 022 € -1 104 € -1 188 € -1 273 € -1 359 € -1 446 € -1 535 € -2 096 €
Fiscalité PS -240 € -269 € -299 € -329 € -360 € -391 € -422 € -454 € -486 € -519 € -553 € -587 € -801 €
Fiscalité IR + PS -869 € -974 € -1 082 € -1 190 € -1 301 € -1 413 € -1 526 € -1 642 € -1 759 € -1 878 € -1 999 € -2 121 € -2 897 €
20 MAI 2021
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS Acquisition au comptant de SCPI de rendement
Abusus
Le droit d’user
Le droit de disposer Usufruit
+
Nue-propriété
Le droit de percevoir les fruits
Fructus Usus
Propriétaire en sommeil en attente de la reconstitution de la pleine propriété
= valorisation dans le temps
Propriétaire des flux de revenus dont la période de perception est définie en
fonction de la nature du
démembrement = viager ou temporaire
GROUPE PRIMONIAL 25
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS Acquisition au comptant de SCPI de rendement
▪ Investissement initial décoté avec potentiel de valorisation à hauteur de la pleine propriété (voire si valorisation immo.),
▪ Absence de revenus = pas de fiscalité des revenus fonciers (IR + PS),
▪ Pas d’assujettissement à l’IFI (et économie d’IFI en cas d’arbitrage d’actif immobilier),
▪ En cas de recours au crédit, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles.
▪ Le remploi s’exerce par couple usufruitier / nu-
propriétaire afin d’éviter une indivision sur la part au terme du démembrement
▪ Préservation du démembrement
▪ Seul l’usufruitier perçoit les loyers
Origine du démembrement
Légal (Succession ou libéralité)
= Démembrement viager
Démembrement par subrogation réelle Le produit de cession du bien démembré est remployé en démembrement sur les parts de
SCPI
Conventionnel
= Démembrement temporaire
L’acquisition ne porte que sur la nue-propriété des parts de SCPI
20 MAI 2021
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS
Acquisition au comptant de parts de SCPI de rendement par subrogation réelle
Usufruit sur les parts de SCPI
Création de revenuscomplémentaires
Nue-propriété sur parts de SCPI
Préservation du patrimoine= pleine propriété au décès de l’usufruitier en franchise de droit de mutation au profit du nu-propriétaire
Usufruitier = le conjoint survivant Nus-propriétaires = les enfants Succession ou Donation
Option usufruit pour le CS
Vente & Remploi
GROUPE PRIMONIAL 27
Usufruit 35%
Nu-propriété 65%
Valeur de l’usufruit temporaire
=
Valeur économique* déterminée conventionnellement
Valeur économique de la nue-propriété
=
Valeur pleine propriété - valeur usufruit temporaire
• *La ventilation est calculée selon la méthode de l’évaluation économique (valeur actuelle des revenus futurs) en prenant un taux de rendement de 4,5%/an (pour une période de 10 ans).
• Cette répartition est légèrement supérieure au barème fiscal de 23% utilisé avec la méthode fiscale (art 669 du CGI) afin de tenir compte de la spécificité du marché des SCPI.
Exemple de démembrement temporaire de parts de SCPI sur 10 ans STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS (IR)
Acquisition au comptant de la nue-propriété de parts de SCPI de rendement
20 MAI 2021
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS (IR)
Acquisition au comptant de la nue-propriété de parts de SCPI de rendement
Hypothèses :
• Durée de l’usufruit temporaire : 10 ans
• Valeur de la nue-propriété lors de l’acquisition 65 %, valeur de l’usufruit 35 %
• Valorisation patrimoniale grâce à la reconstitution de la pleine propriété dans le temps
• Exonération de la plus-value mécanique = le prix d’acquisition correspond à la valeur de la
pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété
Stratégies d’investissement pour les personnes morales
03.
Fondation / Association Société patrimoniale Société opérationnelle
Société holding
peu importe la forme sociale Société Civile Patrimoniale
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES IS
Rémunérer la trésorerie structurelle : risque ou opportunité ?
GROUPE PRIMONIAL 31
Régime fiscal de la société
Impôt sur le revenu
• En l’absence de distribution, seul l’IS est dû,
• En cas de distribution, les dividendes versés sont fiscalisés au PFU (sauf option au barème progressif).
IFI
Les titres de sociétés sont imposables à concurrence de leur valeur vénale représentative des biens et droits réels immobiliers (ratio entre les actifs immobiliers et le total des actifs).
Imposition au taux d’IS
(recettes locatives, plus-values et revenus financiers):
• 15% sur les premiers 38 120 € de bénéfices ;
• 26,5% au-delà.
Sont déductibles :
• les frais d'acquisition (sauf si la société fait le choix d'intégrer le montant de ces frais au prix, ce qui ne présente aucun intérêt dès lors que les parts de SCPI ne sont pas amortissable),
• les intérêts d'emprunt souscrit par la société,
• il n’est pas possible d’amortir les parts de SCPI
(la société à l'IS ne comptabilise aucun amortissement sur les parts de SCPI qu'elle détient ni sur les immeubles détenus par la SCPI).
Régime fiscal des associés
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES IS Rémunérer la trésorerie structurelle : risque ou opportunité ?
20 MAI 2021
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES IS Rémunérer la trésorerie structurelle : risque ou opportunité ?
Société opérationnelle
Les parts de SCPI sont souscrites si l’investissement est conforme à l’objet social.
Il convient de justifier pour l’exploitation de la société, l’intérêt d’un investissement patrimonial sur le long terme : cohérence avec la politique de trésorerie de la société.
Elle ne doit pas faire obstacle au financement du cycle d’exploitation.
Pas recommandé notamment en cas de cession de la société (les parts de SCPI ne sont pas considérées
comme liquides)
Société holding (passive) peu importe la forme sociale
Société qui a pour activité la détention et la gestion de ses participations financières, et la gestion de la
trésorerie : Elle peut :
• développer et diversifier les actifs patrimoniaux,
• réinvestir de la trésorerie sur différents supports.
Possible sur une quote-part de la trésorerie Peu de risque en cas de cession des « sociétés filles
opérationnelles »
IFI
GROUPE PRIMONIAL 33
Société Civile Patrimoniale IS
Parts de SCPI Contrat de capitalisation
Immobilier direct
Financement à crédit
Apport en capital social + CCA
Constitution patrimoniale
+ création de revenus complémentaires + anticipation de la transmission
+ protection familiale
+ préservation des pouvoirs de gestion
Objet social large
+ clause spécifique concernant les pouvoirs politiques & financiers en cas
de démembrement des parts
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES (IS) Société civile patrimoniale à l’IS et SCPI de rendement : une fausse bonne idée ?
20 MAI 2021
❶ La simulation L64 LPF = actes à caractère fictif
Ex : « acte de vente ou le prix est fictivement quittancé ou quittancé puis remboursé »
❷ La fraude à la loi = recherche d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis (condition objective) par leurs auteurs inspirée par aucun autre motif que celui d'éluder ou
d'atténuer les charges fiscales
Finalité principalement fiscale L64 A LPF
Entrée en vigueur au 1er janvier 2021 pour les actes portant passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020
→ Absence de définition mais commentaires
« rassurants» de l’administration fiscale Finalité exclusivement fiscale L64 LPF
Une réduction d’une dette d’impôt ou de la perception indue d’un crédit d’impôt ou encore de l’augmentation abusive d’une situation déficitaire
Recours à un montage juridique et économique artificiel Deux taux sont susceptibles de s'appliquer (1729 CGI b) : - 40 % dès lors qu'il y a abus de droit ;
- 80 % si le service établit que le contribuable est
l'instigateur principal ou le bénéficiaire principal de l'abus de droit.
Sanction de droits communs mais possibilité d’application de 2 taux sont (1729 CGI a et c) : - 40 % en cas de manquement délibéré (erreur importante, redressements fréquents, impossibilité d'ignorer les faits qui motivent de redressement) - 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (actes conscients et volontaires destinés à donner l'apparence de la sincérité à des déclarations avec l'intention d'éluder tout ou partie de l'impôt)
Abus de droit fiscal
La situation
constitutive de l’abus porte sur l’assiette, la liquidation de l’impôt ou son paiement quel que soit l’impôt
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES (IS)
Société civile patrimoniale à l’IS et SCPI de rendement : une fausse bonne idée ?
GROUPE PRIMONIAL 35
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES (IS) Société civile patrimoniale à l’IS et SCPI de rendement : une fausse bonne idée ?
TMI 0% 11% 30% 41% 45%
Barème progressif IR 0% 6,60% 18,00% 24,60% 27,00%
Prélèvement sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%
CSG déductible 0% 0,75% 2,04% 2,79% 3,06%
Imposition globale (IR/PS
CSG déductible) 17,20% 24,55% 33,16% 39,01% 41,14%
Prélèvement Forfaitaire
Unique 30% 30%
•
Baisse de la fiscalité en cours de capitalisation mais la distribution de dividendes sera fiscalisée
•
Possibilité de récupérer les CCA apportés à la constitution de la structure ou au fil de l’eau en franchise d’imposition
20 MAI 2021
STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES (IS) Régime d’exception pour certaines personnes morales
Les organismes sans but lucratif (OSBL) qui échappent à l’IS au taux normal, au titre de leur activité à caractère non lucratif, peuvent néanmoins être soumis à cet impôt.
Les revenus patrimoniaux dont l'imposition est prévue par la loi sont (CGI art. 206, 5) :
• les revenus de la location des immeubles bâtis et non bâtis dont les OSBL sont propriétaires, et de ceux auxquels ils ont vocation en qualité de membres de sociétés immobilières de copropriété, soumis au taux de 24 % ;
• les bénéfices de l’exploitation des propriétés agricoles ou forestières, soumis au taux de 24 % ;
• les revenus financiers (ou revenus de capitaux mobiliers) autres que ceux totalement exonérés, soumis au taux de 10 %, 15 % ou 24 %.
Les revenus patrimoniaux non visés expressément par la loi ne seraient pas imposables.
Ainsi, les revenus provenant de la participation de l’association dans une SCI transparente ne seraient pas soumis à l’IS au taux réduit, interprétation confirmée par une ancienne réponse ministérielle (rép.
Beauguitte n° 18984, JO 1
erjuillet 1975, AN p. 5096).
Par transposition, la SCPI étant une SC transparente dont les revenus sont imposés entre les mains des
associés, les OSBL échappent à la taxation des revenus immobiliers dès lors qu’ils ne sont pas
propriétaires uniques des immeubles, mais de parts sociales.
GROUPE PRIMONIAL 37
Ce document à vocation informative n'est pas contractuel. Les informations d'ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d'être modifiées ultérieurement. Les simulations
présentées ont été réalisées en fonction d'hypothèses financières et de la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d'évoluer. Les solutions d'investissement présentées ne sont pas limitatives, il s'agit d'exemples qui
doivent être adaptées en fonction de la situation personnelle, des objectifs, du profil de risque du client etc.
Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et la valeur d'un investissement peut varier à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés.
20 MAI 2021
SAS au capital de 173 680 €. 484 304 696 RCS Paris. TVA intracommunautaire FR85 484 304 696. Société de conseil en gestion depatrimoine. NAF 6622Z. Conseiller en Investissements Financiers ANACOFI-CIF - N° E001759, Association agréée par l'Autorité des Marchés Financiers, Intermédiaire
en Assurance inscrit en qualité de courtier et Mandataire Non Exclusif en Opérations de Banque et en Service de Paiement ORIAS - N° 07 023 148.
Agent de services de paiement enregistré au registre des agents financiers REGAFI auprès de l’Autorité de Contrôle Prudentielet de Résolution N*
84518, mandaté par Budget Insight, établissement de paiement agréé, 7 rue de la Croix Martre 91120 Palaiseau. Carte professionnelle «Transaction sur Immeubles et fonds de commerces avec détention de fonds» N° CPI 7501 2016 000 013 748 délivrée par la CCI de Paris IDF conférant le statut d’Agent immobilier. RCP et Garantie Financière N° ABZX73-001 souscrite auprès de Liberty Mutual Insurance Europe SE, 42 rue Washington 75008 Paris. Siège social : 6-8 rue Général Foy 75008 Paris. Tél. : 01 44 21 70 00 Fax : 01 44 21 71 23. Adresse postale : 6-8 rue Général Foy - CS 90130 -
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