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Les SCPI doivent-elles continuer à être au cœur des stratégies patrimoniales?

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Academic year: 2022

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(1)

| Les SCPI doivent-elles continuer à être au cœur des

stratégies patrimoniales ? #8

(2)

PRIMONIAL

40 000

CLIENTS

Particuliers et Entreprises

Le 1ergroupe indépendant de conception, de gestion et de conseil en solutions de placement et

en gestion d’actifs*.

PRIMONIAL GESTION PRIVÉE

L’entité du Groupe Primonial dédiée aux clients privés.

Les agences de Primonial Gestion Privée

*Selon l’étude Indefi réalisée en 2016.

Chiffres clés au 31/12/2020

50,7

MILLIARDS D’EUROS d’actifs gérés ou conseillés

au 31/12/2020

(3)

Sommaire

01 Points de marché dans un contexte particulier 02 Stratégies d’investissement pour les particuliers

03 Stratégies d’investissement pour les personnes morales à l’IS

(4)

Sommaire

1. Points de marché dans un contexte particulier

Les opportunités du contexte

Les stratégies d’investissement résilientes

2. Stratégies d’investissement pour les particuliers (IR)

SCPI de rendement et effet de levier du crédit

Maitriser la fiscalité par la combinaison des investissements

Démembrement par subrogation conventionnelle

Acquisition de la NP des parts de SCPI

3. Stratégies d’investissement pour les personnes morales à l’IS

Rémunérer la trésorerie structurelle : risque ou opportunité ?

Société civile patrimoniale à l’IS et SCPI de rendement : une fausse bonne idée ?

Régime d’exception pour certaines personnes morales

(5)

Propos introductifs

(6)

PROPOS INTRODUCTIFS Fonctionnement de la SCPI

SCPI

Associés

Revenus fonciers et financiers Souscriptions

Acquiert Gère Loue

Patrimoine Immobilier

Locataires Plus-values de cessions

Revenus locatifs Les associés acquittent

l’IR et les prélèvements sociaux sur ces

revenus

L’associé est redevable de l’éventuelle imposition de ces plus-values (généralement elle est

retranchée directement des revenus fonciers distribués)

(7)

GROUPE PRIMONIAL 7

PROPOS INTRODUCTIFS Fonctionnement de la SCPI

Gère

Investit Autorité

des marchés financiers

(AMF)

Société de Gestion

SCPI

Patrimoine Immobilier

CONSEIL DE SURVEILLANCE Composé de 7 associés min. ; contrôle et émet un avis sur la gestion

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE Organise la vie de la SCPI : distribution, résolutions, conventions,

statuts …

COMMISSAIRES AUX COMPTES Certifient les comptes annuels de la

SCPI

EVALUATEUR IMMOBILIER Expertise les actifs du patrimoine pour

déterminer les valeurs de réalisation et de reconstitution

Agrée Vise

20 MAI 2021

(8)

PROPOS INTRODUCTIFS

Les différents types de SCPI du marché

SCPI de Rendement

SCPI fiscale SCPI de

capitalisation

▪ Constitution de patrimoine (grâce à l’effet de levier du crédit)

▪ Création de revenus complémentaires (si acquisition en pleine propriété).

▪ Constitution de patrimoine (grâce à l’effet de levier du crédit et l’effet de levier fiscal)

▪ Economies d’impôt grâce aux actifs

immobiliers éligibles aux dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, déficit foncier…)

▪ Durée de vie calquée sur la durée des investissements en fonction des avantages fiscaux

▪ Valorisation du patrimoine sans fiscalité

supplémentaire (au comptant mais possible à crédit)

▪ Adapté pour les souscripteurs concernés par le plafonnement de l’IFI, compte tenu de l’absence de revenu.

(9)

Points de marché dans un contexte particulier

01.

(10)

UNE CRISE DIFFÉRENTE (1/3)

Hôtellerie économique et d’affaires

Bureaux loués à des grandes entreprises

Commerces « non indispensables »

Commerces de première nécessité Hôtellerie de tourisme

Bureaux et locaux d’activités pour PME

Cliniques, EHPAD Logistique

Résidentiel

+ Vulnérabilité à la crise du Covid-19 -

- Fon d amen tau x d u mar ch é +

Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie

(11)

UNE CRISE DIFFÉRENTE (2/3)

GROUPE PRIMONIAL 20 MAI 2021 11

(12)

UNE CRISE DIFFÉRENTE (3/3)

Source : VIEWS+S Consulting. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les placements en immobilier comportent un risque de placement en capital

(13)

LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX GELÉ PAR LES RESTRICTIONS SANITAIRES

GROUPE PRIMONIAL 13

Volume de prises à bail en bureaux en Ile-de-France

Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Immostat

20 MAI 2021

(14)

TÉLÉTRAVAIL : VERS UN BUREAU HYBRIDE

Source : JLL, décembre 2020

(15)

LE MARCHÉ DES SCPI TRAVERSE BIEN CETTE CRISE

GROUPE PRIMONIAL 20 MAI 2021 15 Source : Primonial REIM Recherche & Stratégie, d’après données chiffrées ASPIM-IEIF.

ASPIM-IEIF. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les placements en immobilier comportent un risque de placement en capital

(16)

EN SYNTHÈSE

En 2020, les « amortisseurs de crise » ont fonctionné pour l’immobilier

• Une vacance encore faible dans les marchés établis.

• La survie des entreprises est soutenue par les politiques publiques (PGE, chômage partiel).

• La baisse des taux est pérennisée

En 2021 les classes d’actifs « démographiques » devraient attirer les investisseurs

• L’immobilier de santé

• L’immobilier résidentiel

Les nouveaux usages immobiliers émergent de la crise

• Difficultés pour les modèles qui impliquent un brassage de population (galeries commerciales…)

• Recomposition du marché du bureau autour du siège social et du service

• Accélération de la prise en compte des enjeux ISR

(17)

Stratégies d’investissement pour les particuliers

02.

(18)

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS SCPI de rendement et effet de levier du crédit

FISCALITE DES PLUS-VALUES FISCALITE DES REVENUS

▪ Imposition dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

▪ Possibilité d'opter sous le régime du micro- foncier si le souscripteur dispose par

ailleurs d'au moins un immeuble donné en location nue.

▪ Au réel, déductibilité des intérêts d’emprunt et de l’ADI

▪ Imposition à l’IFI pour la fraction représentative de biens ou droits

immobiliers détenus par la société au 1er janvier de l'année d'imposition

▪ Déductibilité du CRD de l’emprunt souscrit (prise en compte du CRD pour crédit

amortissable ou CRD virtuel pour crédit in fine)

FISCALITE IFI

En cas de cession de parts de SCPI :

Imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers,

la cession ne bénéficie pas de l'exonération en cas de cession inférieure ou égale à 15000 €.

En cas de cession de l'immeuble par la SCPI :

les plus-values par la société sont

déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers.

Chaque associé est imposé au prorata de ses droits dans la société.

▪ Revenus fiscalisés à la TMI + PS

▪ Le recours à l’emprunt est à favoriser

▪ Les intérêts d’emprunt ne sont pas

déductibles en cas d’acquisition de la NP de parts (mais absence de revenus).

▪ La valorisation des parts n’est pas l’objectif principalement recherché pour les SCPI de rendement = distribution de revenus

▪ A contrario, les SCPI de capitalisation ont cet objectif = valorisation dans le temps

▪ Les contrats d'assurance-vie rachetables et les bons ou contrats de capitalisation doivent être déclarés à l'IFI au prorata des encours représentatifs d'actifs immobiliers, et notamment de parts de SCPI.

(19)

GROUPE PRIMONIAL 19

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS SCPI de rendement et effet de levier du crédit / TMI 30%

Effet de levier compte tenu de la différence entre le taux d’emprunt et

le rendement

Contribution moyenne tous flux confondus

Augmentation des revenus imposables + PS

Montant de l'investissement frais d'actes inclus 300 000 € Taux d'emprunt 1,50% CMM 878 €

TMI 30% ADI 0,30% TOTAL 210 814 €

PS 17,20% Durée en mois 240

Rendement locatif brut 4,00% Capital emprunté 300 000 €

PHASE DE REMBOURSEMENT

N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10 N+11 N+17 N+18 N+19

TRESORERIE

Loyers 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 €

Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €

Remboursement emprunt -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € Résultat -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € Fiscalité IR + PS -3 435 € -3 515 € -3 596 € -3 679 € -3 762 € -3 847 € -3 934 € -4 021 € -4 110 € -4 201 € -4 292 € -4 385 € -4 974 € -5 077 € -5 182 € Résultat -9 706 € -9 786 € -9 868 € -9 950 € -10 034 € -10 119 € -10 205 € -10 293 € -10 382 € -10 472 € -10 564 € -10 657 € -11 245 € -11 349 € -11 453 €

Contribution moyenne mensuelle 809 € 816 € 822 € 829 € 836 € 843 € 850 € 858 € 865 € 873 € 880 € 888 € 937 € 946 € 954 €

FISCAL

Loyers 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 €

Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €

Charges financières -3 823 € -3 653 € -3 481 € -3 306 € -3 129 € -2 949 € -2 766 € -2 580 € -2 392 € -2 201 € -2 006 € -1 809 € -563 € -344 € -122 €

Résultat 7 277 € 7 447 € 7 619 € 7 794 € 7 971 € 8 151 € 8 334 € 8 520 € 8 708 € 8 899 € 9 094 € 9 291 € 10 537 € 10 756 € 10 978 €

Fiscalité IR -2 183 € -2 234 € -2 286 € -2 338 € -2 391 € -2 445 € -2 500 € -2 556 € -2 612 € -2 670 € -2 728 € -2 787 € -3 161 € -3 227 € -3 294 € Fiscalité PS -1 252 € -1 281 € -1 310 € -1 341 € -1 371 € -1 402 € -1 433 € -1 465 € -1 498 € -1 531 € -1 564 € -1 598 € -1 812 € -1 850 € -1 888 € Fiscalité IR + PS -3 435 € -3 515 € -3 596 € -3 679 € -3 762 € -3 847 € -3 934 € -4 021 € -4 110 € -4 201 € -4 292 € -4 385 € -4 974 € -5 077 € -5 182 €

20 MAI 2021

(20)

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS SCPI de rendement et effet de levier du crédit / TMI 45%

Augmentation de la fiscalité compte tenu de la TMI et des PS

Augmentation de la contribution moyenne

Montant de l'investissement frais d'actes inclus 300 000 € Taux d'emprunt 1,50% CMM 991 €

TMI 45% ADI 0,30% TOTAL 237 947 €

PS 17,20% Durée en mois 240

Rendement locatif brut 4,00% Capital emprunté 300 000 €

PHASE DE REMBOURSEMENT

N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10 N+11 N+17 N+18 N+19

TRESORERIE

Loyers 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 €

Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €

Remboursement emprunt -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € Résultat -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € -6 272 € Fiscalité IR + PS -4 526 € -4 632 € -4 739 € -4 848 € -4 958 € -5 070 € -5 184 € -5 299 € -5 416 € -5 535 € -5 656 € -5 779 € -6 554 € -6 690 € -6 829 € Résultat -10 798 € -10 903 € -11 011 € -11 119 € -11 230 € -11 342 € -11 455 € -11 571 € -11 688 € -11 807 € -11 928 € -12 050 € -12 826 € -12 962 € -13 100 €

Contribution moyenne mensuelle 900 € 909 € 918 € 927 € 936 € 945 € 955 € 964 € 974 € 984 € 994 € 1 004 € 1 069 € 1 080 € 1 092 €

FISCAL

Loyers 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 € 12 000 €

Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €

Charges financières -3 823 € -3 653 € -3 481 € -3 306 € -3 129 € -2 949 € -2 766 € -2 580 € -2 392 € -2 201 € -2 006 € -1 809 € -563 € -344 € -122 €

Résultat 7 277 € 7 447 € 7 619 € 7 794 € 7 971 € 8 151 € 8 334 € 8 520 € 8 708 € 8 899 € 9 094 € 9 291 € 10 537 € 10 756 € 10 978 €

Fiscalité IR -3 275 € -3 351 € -3 428 € -3 507 € -3 587 € -3 668 € -3 750 € -3 834 € -3 919 € -4 005 € -4 092 € -4 181 € -4 742 € -4 840 € -4 940 € Fiscalité PS -1 252 € -1 281 € -1 310 € -1 341 € -1 371 € -1 402 € -1 433 € -1 465 € -1 498 € -1 531 € -1 564 € -1 598 € -1 812 € -1 850 € -1 888 € Fiscalité IR + PS -4 526 € -4 632 € -4 739 € -4 848 € -4 958 € -5 070 € -5 184 € -5 299 € -5 416 € -5 535 € -5 656 € -5 779 € -6 554 € -6 690 € -6 829 €

(21)

GROUPE PRIMONIAL 21

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS

Investissement immobilier classique : comparaison avec le rendement des SCPI

Baisse de la fiscalité compte tenu de la baisse de rendement

Augmentation de la contribution moyenne

Montant de l'investissement frais d'actes inclus 300 000 € Taux d'emprunt 1,50% CMM 1 133 €

TMI 45% ADI 0,30% TOTAL 271 967 €

PS 17,20% Durée en mois 240

Rendement locatif brut 2,50% Capital emprunté 300 000 €

PHASE DE REMBOURSEMENT

N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10 N+11 N+17

TRESORERIE

Loyers 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 €

Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €

Remboursement emprunt -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € -17 372 € Résultat -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € -10 772 € Fiscalité IR + PS -1 727 € -1 833 € -1 940 € -2 049 € -2 159 € -2 271 € -2 385 € -2 500 € -2 617 € -2 736 € -2 857 € -2 980 € -3 755 € Résultat -12 499 € -12 604 € -12 712 € -12 820 € -12 931 € -13 043 € -13 156 € -13 272 € -13 389 € -13 508 € -13 629 € -13 751 € -14 527 € Contribution moyenne mensuelle 1 042 € 1 050 € 1 059 € 1 068 € 1 078 € 1 087 € 1 096 € 1 106 € 1 116 € 1 126 € 1 136 € 1 146 € 1 211 €

FISCAL

Loyers 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 € 7 500 €

Charges ADI -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 € -900 €

Charges financières -3 823 € -3 653 € -3 481 € -3 306 € -3 129 € -2 949 € -2 766 € -2 580 € -2 392 € -2 201 € -2 006 € -1 809 € -563 €

Résultat 2 777 € 2 947 € 3 119 € 3 294 € 3 471 € 3 651 € 3 834 € 4 020 € 4 208 € 4 399 € 4 594 € 4 791 € 6 037 €

Fiscalité IR -1 250 € -1 326 € -1 403 € -1 482 € -1 562 € -1 643 € -1 725 € -1 809 € -1 894 € -1 980 € -2 067 € -2 156 € -2 717 €

Fiscalité PS -478 € -507 € -536 € -567 € -597 € -628 € -659 € -691 € -724 € -757 € -790 € -824 € -1 038 €

Fiscalité IR + PS -1 727 € -1 833 € -1 940 € -2 049 € -2 159 € -2 271 € -2 385 € -2 500 € -2 617 € -2 736 € -2 857 € -2 980 € -3 755 €

Effet de levier moins attractif

20 MAI 2021

(22)

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS (IR)

Maitriser la fiscalité par la combinaison des investissements : SCPI + Nue-Propriété ULS

Investissement en parts de SCPI de rendement

Effet ciseau des revenus fonciers

= Fiscalité proportionnelle au niveau d’imposition

Objectif : constituer un patrimoine plus important à contribution moyenne

identique

Investissement en Nue-propriété avec

Usufruit Locatif Social

(23)

GROUPE PRIMONIAL 23

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS

Maitriser la fiscalité par la combinaison des investissements : SCPI + Nue-Propriété ULS

Baisse de la fiscalité compte tenu des intérêts

Contribution moyenne identique

Création de patrimoine > malgré contribution moyenne identique

Montant de l'investissement SCPI 150 000 € Montant de l'investissement PP 183 333 € Taux d'emprunt 1,50% CMM 984 €

TMI 45% Montant de l'investissement NP 110 000 € ADI 0,30% TOTAL 236 076 €

PS 17,20% Capital constitué 333 333 € Durée en mois 240

Rendement locatif brut 4,00% Capital emprunté 260 000 €

PHASE DE REMBOURSEMENT

N N+1 N+2 N+3 N+4 N+5 N+6 N+7 N+8 N+9 N+10 N+11 N+17

TRESORERIE

Loyers 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 €

Charges ADI -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 €

Remboursement emprunt -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € -15 055 € Résultat -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € -9 835 € Fiscalité IR + PS -869 € -974 € -1 082 € -1 190 € -1 301 € -1 413 € -1 526 € -1 642 € -1 759 € -1 878 € -1 999 € -2 121 € -2 897 € Résultat -10 704 € -10 810 € -10 917 € -11 026 € -11 136 € -11 248 € -11 362 € -11 477 € -11 595 € -11 714 € -11 834 € -11 957 € -12 732 €

Contribution moyenne mensuelle 892 € 901 € 910 € 919 € 928 € 937 € 947 € 956 € 966 € 976 € 986 € 996 € 1 061 €

FISCAL

Loyers 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 € 6 000 €

Charges ADI -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 € -780 €

Charges financières -3 823 € -3 653 € -3 481 € -3 306 € -3 129 € -2 949 € -2 766 € -2 580 € -2 392 € -2 201 € -2 006 € -1 809 € -563 €

Résultat 1 397 € 1 567 € 1 739 € 1 914 € 2 091 € 2 271 € 2 454 € 2 640 € 2 828 € 3 019 € 3 214 € 3 411 € 4 657 €

Fiscalité IR -629 € -705 € -782 € -861 € -941 € -1 022 € -1 104 € -1 188 € -1 273 € -1 359 € -1 446 € -1 535 € -2 096 €

Fiscalité PS -240 € -269 € -299 € -329 € -360 € -391 € -422 € -454 € -486 € -519 € -553 € -587 € -801 €

Fiscalité IR + PS -869 € -974 € -1 082 € -1 190 € -1 301 € -1 413 € -1 526 € -1 642 € -1 759 € -1 878 € -1 999 € -2 121 € -2 897 €

20 MAI 2021

(24)

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS Acquisition au comptant de SCPI de rendement

Abusus

Le droit d’user

Le droit de disposer Usufruit

+

Nue-propriété

Le droit de percevoir les fruits

Fructus Usus

Propriétaire en sommeil en attente de la reconstitution de la pleine propriété

= valorisation dans le temps

Propriétaire des flux de revenus dont la période de perception est définie en

fonction de la nature du

démembrement = viager ou temporaire

(25)

GROUPE PRIMONIAL 25

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS Acquisition au comptant de SCPI de rendement

▪ Investissement initial décoté avec potentiel de valorisation à hauteur de la pleine propriété (voire si valorisation immo.),

▪ Absence de revenus = pas de fiscalité des revenus fonciers (IR + PS),

▪ Pas d’assujettissement à l’IFI (et économie d’IFI en cas d’arbitrage d’actif immobilier),

▪ En cas de recours au crédit, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles.

▪ Le remploi s’exerce par couple usufruitier / nu-

propriétaire afin d’éviter une indivision sur la part au terme du démembrement

▪ Préservation du démembrement

▪ Seul l’usufruitier perçoit les loyers

Origine du démembrement

Légal (Succession ou libéralité)

= Démembrement viager

Démembrement par subrogation réelle Le produit de cession du bien démembré est remployé en démembrement sur les parts de

SCPI

Conventionnel

= Démembrement temporaire

L’acquisition ne porte que sur la nue-propriété des parts de SCPI

20 MAI 2021

(26)

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS

Acquisition au comptant de parts de SCPI de rendement par subrogation réelle

Usufruit sur les parts de SCPI

Création de revenus

complémentaires

Nue-propriété sur parts de SCPI

Préservation du patrimoine

= pleine propriété au décès de l’usufruitier en franchise de droit de mutation au profit du nu-propriétaire

Usufruitier = le conjoint survivant Nus-propriétaires = les enfants Succession ou Donation

Option usufruit pour le CS

Vente & Remploi

(27)

GROUPE PRIMONIAL 27

Usufruit 35%

Nu-propriété 65%

Valeur de l’usufruit temporaire

=

Valeur économique* déterminée conventionnellement

Valeur économique de la nue-propriété

=

Valeur pleine propriété - valeur usufruit temporaire

• *La ventilation est calculée selon la méthode de l’évaluation économique (valeur actuelle des revenus futurs) en prenant un taux de rendement de 4,5%/an (pour une période de 10 ans).

• Cette répartition est légèrement supérieure au barème fiscal de 23% utilisé avec la méthode fiscale (art 669 du CGI) afin de tenir compte de la spécificité du marché des SCPI.

Exemple de démembrement temporaire de parts de SCPI sur 10 ans STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS (IR)

Acquisition au comptant de la nue-propriété de parts de SCPI de rendement

20 MAI 2021

(28)

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PARTICULIERS (IR)

Acquisition au comptant de la nue-propriété de parts de SCPI de rendement

Hypothèses :

• Durée de l’usufruit temporaire : 10 ans

• Valeur de la nue-propriété lors de l’acquisition 65 %, valeur de l’usufruit 35 %

• Valorisation patrimoniale grâce à la reconstitution de la pleine propriété dans le temps

• Exonération de la plus-value mécanique = le prix d’acquisition correspond à la valeur de la

pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété

(29)

Stratégies d’investissement pour les personnes morales

03.

(30)

Fondation / Association Société patrimoniale Société opérationnelle

Société holding

peu importe la forme sociale Société Civile Patrimoniale

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES IS

Rémunérer la trésorerie structurelle : risque ou opportunité ?

(31)

GROUPE PRIMONIAL 31

Régime fiscal de la société

Impôt sur le revenu

• En l’absence de distribution, seul l’IS est dû,

• En cas de distribution, les dividendes versés sont fiscalisés au PFU (sauf option au barème progressif).

IFI

Les titres de sociétés sont imposables à concurrence de leur valeur vénale représentative des biens et droits réels immobiliers (ratio entre les actifs immobiliers et le total des actifs).

Imposition au taux d’IS

(recettes locatives, plus-values et revenus financiers)

:

15% sur les premiers 38 120 € de bénéfices ;

26,5% au-delà.

Sont déductibles :

• les frais d'acquisition (sauf si la société fait le choix d'intégrer le montant de ces frais au prix, ce qui ne présente aucun intérêt dès lors que les parts de SCPI ne sont pas amortissable),

• les intérêts d'emprunt souscrit par la société,

il n’est pas possible d’amortir les parts de SCPI

(la société à l'IS ne comptabilise aucun amortissement sur les parts de SCPI qu'elle détient ni sur les immeubles détenus par la SCPI).

Régime fiscal des associés

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES IS Rémunérer la trésorerie structurelle : risque ou opportunité ?

20 MAI 2021

(32)

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES IS Rémunérer la trésorerie structurelle : risque ou opportunité ?

Société opérationnelle

Les parts de SCPI sont souscrites si l’investissement est conforme à l’objet social.

Il convient de justifier pour l’exploitation de la société, l’intérêt d’un investissement patrimonial sur le long terme : cohérence avec la politique de trésorerie de la société.

Elle ne doit pas faire obstacle au financement du cycle d’exploitation.

Pas recommandé notamment en cas de cession de la société (les parts de SCPI ne sont pas considérées

comme liquides)

Société holding (passive) peu importe la forme sociale

Société qui a pour activité la détention et la gestion de ses participations financières, et la gestion de la

trésorerie : Elle peut :

• développer et diversifier les actifs patrimoniaux,

• réinvestir de la trésorerie sur différents supports.

Possible sur une quote-part de la trésorerie Peu de risque en cas de cession des « sociétés filles

opérationnelles »

IFI

(33)

GROUPE PRIMONIAL 33

Société Civile Patrimoniale IS

Parts de SCPI Contrat de capitalisation

Immobilier direct

Financement à crédit

Apport en capital social + CCA

Constitution patrimoniale

+ création de revenus complémentaires + anticipation de la transmission

+ protection familiale

+ préservation des pouvoirs de gestion

Objet social large

+ clause spécifique concernant les pouvoirs politiques & financiers en cas

de démembrement des parts

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES (IS) Société civile patrimoniale à l’IS et SCPI de rendement : une fausse bonne idée ?

20 MAI 2021

(34)

La simulation L64 LPF = actes à caractère fictif

Ex : « acte de vente ou le prix est fictivement quittancé ou quittancé puis remboursé »

La fraude à la loi = recherche d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis (condition objective) par leurs auteurs inspirée par aucun autre motif que celui d'éluder ou

d'atténuer les charges fiscales

Finalité principalement fiscale L64 A LPF

Entrée en vigueur au 1er janvier 2021 pour les actes portant passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020

→ Absence de définition mais commentaires

« rassurants» de l’administration fiscale Finalité exclusivement fiscale L64 LPF

Une réduction d’une dette d’impôt ou de la perception indue d’un crédit d’impôt ou encore de l’augmentation abusive d’une situation déficitaire

Recours à un montage juridique et économique artificiel Deux taux sont susceptibles de s'appliquer (1729 CGI b) : - 40 % dès lors qu'il y a abus de droit ;

- 80 % si le service établit que le contribuable est

l'instigateur principal ou le bénéficiaire principal de l'abus de droit.

Sanction de droits communs mais possibilité d’application de 2 taux sont (1729 CGI a et c) : - 40 % en cas de manquement délibéré (erreur importante, redressements fréquents, impossibilité d'ignorer les faits qui motivent de redressement) - 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (actes conscients et volontaires destinés à donner l'apparence de la sincérité à des déclarations avec l'intention d'éluder tout ou partie de l'impôt)

Abus de droit fiscal

La situation

constitutive de l’abus porte sur l’assiette, la liquidation de l’impôt ou son paiement quel que soit l’impôt

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES (IS)

Société civile patrimoniale à l’IS et SCPI de rendement : une fausse bonne idée ?

(35)

GROUPE PRIMONIAL 35

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES (IS) Société civile patrimoniale à l’IS et SCPI de rendement : une fausse bonne idée ?

TMI 0% 11% 30% 41% 45%

Barème progressif IR 0% 6,60% 18,00% 24,60% 27,00%

Prélèvement sociaux 17,20% 17,20% 17,20% 17,20% 17,20%

CSG déductible 0% 0,75% 2,04% 2,79% 3,06%

Imposition globale (IR/PS

CSG déductible) 17,20% 24,55% 33,16% 39,01% 41,14%

Prélèvement Forfaitaire

Unique 30% 30%

Baisse de la fiscalité en cours de capitalisation mais la distribution de dividendes sera fiscalisée

Possibilité de récupérer les CCA apportés à la constitution de la structure ou au fil de l’eau en franchise d’imposition

20 MAI 2021

(36)

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT POUR LES PERSONNES MORALES (IS) Régime d’exception pour certaines personnes morales

Les organismes sans but lucratif (OSBL) qui échappent à l’IS au taux normal, au titre de leur activité à caractère non lucratif, peuvent néanmoins être soumis à cet impôt.

Les revenus patrimoniaux dont l'imposition est prévue par la loi sont (CGI art. 206, 5) :

• les revenus de la location des immeubles bâtis et non bâtis dont les OSBL sont propriétaires, et de ceux auxquels ils ont vocation en qualité de membres de sociétés immobilières de copropriété, soumis au taux de 24 % ;

• les bénéfices de l’exploitation des propriétés agricoles ou forestières, soumis au taux de 24 % ;

• les revenus financiers (ou revenus de capitaux mobiliers) autres que ceux totalement exonérés, soumis au taux de 10 %, 15 % ou 24 %.

Les revenus patrimoniaux non visés expressément par la loi ne seraient pas imposables.

Ainsi, les revenus provenant de la participation de l’association dans une SCI transparente ne seraient pas soumis à l’IS au taux réduit, interprétation confirmée par une ancienne réponse ministérielle (rép.

Beauguitte n° 18984, JO 1

er

juillet 1975, AN p. 5096).

Par transposition, la SCPI étant une SC transparente dont les revenus sont imposés entre les mains des

associés, les OSBL échappent à la taxation des revenus immobiliers dès lors qu’ils ne sont pas

propriétaires uniques des immeubles, mais de parts sociales.

(37)

GROUPE PRIMONIAL 37

Ce document à vocation informative n'est pas contractuel. Les informations d'ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d'être modifiées ultérieurement. Les simulations

présentées ont été réalisées en fonction d'hypothèses financières et de la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d'évoluer. Les solutions d'investissement présentées ne sont pas limitatives, il s'agit d'exemples qui

doivent être adaptées en fonction de la situation personnelle, des objectifs, du profil de risque du client etc.

Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.

Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et la valeur d'un investissement peut varier à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés.

20 MAI 2021

(38)

SAS au capital de 173 680 €. 484 304 696 RCS Paris. TVA intracommunautaire FR85 484 304 696. Société de conseil en gestion depatrimoine. NAF 6622Z. Conseiller en Investissements Financiers ANACOFI-CIF - N° E001759, Association agréée par l'Autorité des Marchés Financiers, Intermédiaire

en Assurance inscrit en qualité de courtier et Mandataire Non Exclusif en Opérations de Banque et en Service de Paiement ORIAS - N° 07 023 148.

Agent de services de paiement enregistré au registre des agents financiers REGAFI auprès de l’Autorité de Contrôle Prudentielet de Résolution N*

84518, mandaté par Budget Insight, établissement de paiement agréé, 7 rue de la Croix Martre 91120 Palaiseau. Carte professionnelle «Transaction sur Immeubles et fonds de commerces avec détention de fonds» N° CPI 7501 2016 000 013 748 délivrée par la CCI de Paris IDF conférant le statut d’Agent immobilier. RCP et Garantie Financière N° ABZX73-001 souscrite auprès de Liberty Mutual Insurance Europe SE, 42 rue Washington 75008 Paris. Siège social : 6-8 rue Général Foy 75008 Paris. Tél. : 01 44 21 70 00 Fax : 01 44 21 71 23. Adresse postale : 6-8 rue Général Foy - CS 90130 -

75008 Paris.

Siège social :

6-8, rue du Général Foy –75008 Paris Téléphone : 01 44 21 70 00 –Fax : 01 44 21 71 23.

Adresse postale :

6-8, rue du Général Foy –CS 90 130 –75380 Paris Cedex 8

Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures et la valeurd’uninvestissement peut varier à la hausse comme à la baisse, tout comme les revenus qui y sont attachés. Ce document à vocation informativen’estpas contractuel.

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