PRÉFET DE LA RÉGION OCCITANIE
Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement Direction Aménagement
Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement d’Occitanie
Séance du 7 mars 2018
Dispositifs d’observation et de
rénovation des copropriétés
Les outils en faveur de la connaissance du parc des copropriétés, pour la prévention de leur dégradation et pour le traitement des copropriétés dégradées, offrent aux collectivités locales un panel de modes d’intervention adaptés à la diversité des situations des copropriétés dans tous les territoires.
L’action en faveur des copropriétés est en effet un enjeu national. La France compte près 616 564 copropriétés qui représentent environ 6,9 millions de résidences principales. Des copropriétés de toute taille sont présentes dans les centres-villes des grandes agglomérations, des villes moyennes et des centres bourgs. 92 % des logements en copropriété relèvent du parc privé. Les copropriétés dégradées sont souvent concentrées dans des quartiers en difficulté. Intervenir pour redresser ces copropriétés est un levier essentiel de la revitalisation de ces quartiers.
Pour aider les collectivités à mieux comprendre les enjeux qui s’expriment dans les copropriétés, et à intervenir plus efficacement pour répondre aux difficultés identifiées, l’Anah a enrichi au cours de ces dernières années ses outils d’intervention en faveur de la connaissance, de l’accompagnement, de la rénovation et du redressement des copropriétés.
1 – Le registre d’immatriculation des copropriétés : un nouvel outil pour mieux connaître le parc des copropriétés
Le registre d’immatriculation des copropriétés a été mis en place par l’Anah le 1er décembre 2016.
Le registre repose sur l’obligation faite aux syndics, par la loi ALUR, d’immatriculer chaque copropriété et de fournir des renseignements sur leur fonctionnement et leur situation financière (à actualiser ensuite chaque année), selon les échéances suivantes :
-au 31/12/2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots d’habitation ; -au 31/12/2017 pour les copropriétés de plus de 50 à 200 lots ;
-au 31/12/2018 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Le registre a pour vocation :
• de mieux connaître le parc de copropriétés, ses caractéristiques (nombre, localisation, taille, âge) et son état ;
• de permettre aux pouvoirs publics de mieux appréhender les processus de fragilisation des copropriétés afin d’intervenir en amont dès l’apparition des premières difficultés ;
• de disposer d’éléments de comparaison des charges, utiles aux syndics et aux copropriétaires dans la gestion quotidienne et prospective de leurs copropriétés, favorisant une meilleure information des futurs acquéreurs ;
• de donner une meilleure visibilité à la personne morale qu’est le syndicat de copropriétaires ;
• de sécuriser les démarches des syndics et des copropriétaires en créant un identifiant unique pour chacune des copropriétés.
Si toutes les copropriétés ne sont pas encore inscrites au registre, les plus grandes d’entre elles le sont et constituent une base de connaissance précieuse à la conduite des politiques publiques en faveur des copropriétés.
L’accès aux données du registre s’effectue via le lien suivant : https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/#/institutionnels
Au 01/01/2018, la région Occitanie compte 12 600 copropriétés inscrites dans le registre des copropriétés (soient 583 115 logements) et 11 % d’entre elles sont potentiellement en difficulté (soient 63 754 logements) et 10,3 % d’entre elles sont potentiellement fragiles (soient 68 150 logements).
Copropriétés en Occitanie, par typologie et par EPCI, saisies dans le registre au 01/01/2018
Ces données géolocalisées peuvent être déclinées aux différentes échelles géographiques.
Les collectivités porteuses des politiques locales de l’habitat, notamment les délégataires des aides à la pierre et les collectivités maîtres d’ouvrage d’un PLH, sont invitées à se saisir de ces informations pour alimenter leurs observatoires locaux afin de repérer les copropriétés potentiellement fragiles ou en difficulté et de mobiliser les outils les plus adaptés à la prévention ou à l’action en faveur des copropriétés situées dans leur territoire.
2 – Les outils VOC ET POPAC : des dispositifs de veille et de prévention
Suite au rapport Braye « prévenir et guérir les difficultés des copropriétés », paru en janvier 2012, l’Anah a identifié la nécessité d’élargir son intervention pour soutenir la mise en place, en 2016, de dispositifs de veille en continu de l’évolution des copropriétés et de prévention de la dégradation de ce parc de logements (instruction Anah du 7 mars 2016).
➔ L’ observation des copropriétés et l’anticipation des difficultés : la VOC (veille et observation des copropriétés)
Le dispositif de la VOC a pour but :
• d'améliorer la connaissance du parc de logements en copropriété ;
• de développer des fonctions de veille continue en vue de détecter à temps les évolutions négatives ;
• de repérer les copropriétés fragiles nécessitant une intervention ciblée.
Ce dispositif favorise la prise de conscience des acteurs vis-à-vis des problématiques des copropriétés, permettant ainsi :
• d’améliorer l’expertise des territoires ;
• de normaliser l’observation au moyen d’indicateurs socles ;
• de comparer l’état des copropriétés dans le temps et dans l’espace ;
• de prioriser et hiérarchiser les actions publiques de redressement.
➔ La prévention et l’accompagnement des copropriétés : le POPAC (programme opérationnel de prévention et d’accompagnement en copropriété)
Le POPAC est destiné à prévenir la déqualification d'immeubles placés sous le régime de la copropriété. Il s’agit d’un dispositif qui permet d’accompagner les copropriétés pour éviter l’accentuation de leurs difficultés pour :
prévenir et stopper une spirale de déqualification d'une copropriété montrant des signes de fragilité par la mise en place d'une veille active et d'un premier accompagnement ;
• mieux connaître les fragilités d'une copropriété et mobiliser les propriétaires dans la gestion de leur immeuble ;
• moduler l'intervention publique et préparer la mise en oeuvre d'un dispositif curatif (démarche pré-opérationnelle) ;
• pérenniser l'action publique en matière de redressement sur des copropriétés sorties d'un dispositif opérationnel de type OPAH copropriétés dégradées ou Plan de Sauvegarde (démarche post-opérationnelle).
Les copropriétés en POPAC peuvent bénéficier des aides de l'Anah suivantes :
• l'aide Habiter Mieux pour la rénovation énergétique des copropriétés fragiles ;
• l'aide spécifique à l'ingénierie ;
• l'aide au redressement de la gestion.
En 2017, la région Occitanie comptait 4 VOC et 19 POPAC en cours de mise en oeuvre.
Collectivités maître d’ouvrage
VOC POPAC
Nîmes Métropole 1 5
Montpellier
Méditerranée Métropole
3 12
Communauté
d’agglomération Hérault Méditerranée
2
Toulouse Métropole a mis en place deux observatoires des copropriétés qui sont antérieurs aux dispositifs VOC-POPAC :
• L’observatoire piloté par l’agence d’urbanisme (AUAT) qui concerne les copropriétés de plus de 50 lots, représentant 518 copropriétés ;
• Le programme d’observation des copropriétés en quartiers prioritaires (POCQ) piloté par l’ADIL de Haute-Garonne permettant d’observer 128 copropriétés.
En 2018, le lancement de 6 nouveaux programmes est prévu en Occitanie (5 VOC et 1 POPAC).
3 – La rénovation énergétique des copropriétés fragiles
En 2017, le programme « habiter mieux » de lutte contre la précarité énergétique a pris une nouvelle ampleur avec la mise en place d’un régime d’aide en faveur de la rénovation énergétique des copropriétés fragiles. Il s’agit d’accélérer la massification du programme en le rendant plus efficace pour rénover le parc des copropriétés et contribuer ainsi à la prévention de la dégradation de celles qui montrent des indicateurs de fragilité.
Les copropriétés fragiles se caractérisent par un bâti de faible performance énergétique et un taux d’endettement significatif ne permettant pas la réalisation de travaux d’économies d’énergie sans l’appui d’aides financières publiques. Il s’agit d’un parc de logements qui s’inscrit pleinement dans les objectifs de la lutte contre la précarité énergétique dans le parc privé.
Le régime d'aide à destination des copropriétés fragiles permet au syndicat des copropriétaires d'obtenir un accompagnement technique et méthodologique ainsi qu'une aide aux travaux. Cela concerne les travaux d'économie d'énergie dans les parties communes et les parties privatives à intérêt collectif, sous condition d’un gain énergétique d'au moins 35%.
Les conditions d'éligibilité des copropriétés fragiles
• une classification énergétique du ou des bâtiments comprise entre D et G,
• un taux d'impayés des charges de copropriété compris entre 8 et 15% du budget prévisionnel voté pour les copropriétés de plus de 200 lots et entre 8 et 25% pour les autres copropriétés,
• des critères de priorité peuvent être définis localement, concernant l'occupation sociale, le montant des charges de chauffage, l'intégration dans un dispositif opérationnel de l’Anah ou encore la localisation urbaine.
Pour les copropriétés situées en secteur NPNRU, la condition du taux d’impayés peut être levée si lors de la réalisation d’un diagnostic multicritère celui-ci conclut que la copropriété n’est pas en
difficulté mais qu’elle a un besoin de rénovations énergétiques celle-ci peut bénéficier du dispositif tout en respectant le critère de l’étiquette et du gain énergétique de 35 %
En 2017, 4 copropriétés représentant 293 logements ont bénéficié en Occitanie d’une aide à la rénovation énergétique dans le cadre du programme Habiter Mieux pour un montant de subvention de 0,9 M€.
En 2018, le besoin exprimé en début d’année est de plus de 1 800 logements à rénover pour un montant de financement de l’ordre de 6 M€ répartis dans 5 départements : Aude, Gard, Haute-Garonne, Hérault, Lot. Ces demandes pourront évoluer en cours d’année pour intégrer des projets supplémentaires.
4 – Le redressement des copropriétés dégradées
Lorsqu’une copropriété présente des signes de difficulté, la réalisation d’une étude préalable permet d’identifier son niveau de dysfonctionnement, l’opportunité d’une intervention publique et des orientations de traitement.
Avant de choisir le dispositif à retenir, une étude pré-opérationnelle doit être engagée pour définir le projet et le programme d’action à mettre en œuvre, ses objectifs qualitatifs et quantitatifs. En tout état de cause, le choix du dispositif nécessite une décision politique sur la base des études techniques et la collectivité maître d’ouvrage décide in fine de l’opportunité de lancer une procédure : OPAH à volet
« copropriété » ou OPAH « copropriété », plan de sauvegarde pour les copropriétés les plus dégradées, ou mise en place d’une ORCOD dans les quartiers en grande difficulté.
En 2017, en Occitanie, le redressement des copropriétés a porté sur 12 programmes (5 OPAH à volet copropriété, 5 OPAH « copropriété » et 2 Plan de sauvegarde).
En 2018, la région Occitanie prévoit le lancement de 5 programmes (4 OPAH à volet copropriété et 1 Plan de sauvegarde).
➔ L’OPAH à volet copropriété et l’OPAH « copropriété »
Enclenchée par la collectivité locale ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat, l’OPAH est une démarche contractuelle incitative visant à mettre en œuvre un projet partenarial qui implique la collectivité, l’État, l’Anah ainsi que ses partenaires. Au regard des enjeux du territoire, elle peut comporter, notamment dans les OPAH de rénovation urbaine (OPAH RU), un volet relatif aux copropriétés, associant les syndicats de copropriétaires et les syndics. Dans ce cas l'intervention s'opère sur un échantillon d'immeubles définis dans l’étude pré-opérationnelle d’OPAH.
Une opération spécifique au traitement des copropriétés dégradées peut aussi être engagée : l’OPAH
« copropriétés ». Elle constitue le cadre de droit commune pour prévenir et traiter les processus de déqualification de copropriétés nécessitant des travaux indispensables à la conservation des bâtiments. Elle a pour objectif le traitement global et coordonné de l’ensemble des difficultés que rencontre la copropriété. La procédure s’appuie sur le redressement de la copropriété puis un programme de travaux, afin de revaloriser la copropriété dans le marché local du logement.
L’OPAH « copropriété » est un dispositif incitatif, préventif ou curatif, qui ne concerne que les actions de redressement des copropriétés dégradées. Il porte sur un ou plusieurs immeubles et permet d’accompagner les syndicats de copropriétaires pour redresser la gestion des copropriétés et rétablir leur fonctionnement sur les plans financier, juridique, technique et social.
L’ingénierie des projets, comme les travaux, peuvent bénéficier des subventions de l’Anah. La procédure peut ouvrir droit à une subvention au syndicat des copropriétaires ou à un cumul d’aides individuelles et d’aides au syndicat.
➔ Plan de sauvegarde (PDS)
Le Plan de sauvegarde est le cadre privilégié d’une intervention publique lourde sur les copropriétés les plus en difficulté. Il est décidé directement par le préfet du département ou sur proposition du maire de la commune. Le préfet désigne un coordinateur chargé du bon déroulement du plan.
Le choix de recourir à un plan de sauvegarde se justifie par l’ampleur et le cumul des difficultés rencontrées, leur impact sur l’environnement social et urbain et l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de résoudre seul des problèmes qui relèvent, par ailleurs, de champs de compétences ou de responsabilités partagées entre divers acteurs privés et publics.
C’est une démarche incitative, globale et partenariale dont l’objectif principal est de restaurer le cadre de vie des habitants et de redresser la situation d’immeubles en copropriété cumulant des difficultés importantes (coupures d’eau et de chauffage, carences graves de gestion, endettement important du syndicat des copropriétaires, problèmes de sécurité, bâti très dégradé à insalubre).
Le plan de sauvegarde hiérarchise, coordonne et programme les actions à conduire sur une durée de cinq ans.
Le rôle de l’État est prépondérant, il intervient tout au long de la mise en œuvre du processus.
➔ Opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD)
La loi ALUR a créé les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) afin de lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles en copropriété en structurant les
interventions publiques dans un quartier ou un site accueillant plusieurs copropriétés en grande difficulté.
Le traitement efficace de certains sites s’avère en effet extrêmement compliqué pour les collectivités territoriales compte tenu de l’ampleur des difficultés et des investissements à consentir pour
redresser ou acquérir ces copropriétés en vue de leur démolition ou de leur transformation en logements sociaux.
L’article L. 741-2 du CCH permet donc de déclarer d’intérêt national une opération de requalification des copropriétés si le site présente les caractéristiques suivantes :
• des enjeux majeurs en matière d’habitat dégradé,
• une complexité de traitement particulière,
• de lourds investissements,
• une ou plusieurs copropriétés faisant l’objet d’un plan de sauvegarde.
Pour être durables, le redressement de ces copropriétés et leur recyclage doivent s’inscrire, avec l’ORCOD, dans une démarche globale, à une échelle suffisante pour traiter de l’ensemble des dysfonctionnements, des difficultés urbaines et sociales (inadéquation des statuts d’occupation par rapport aux ressources) et des problèmes liés au marché de l’habitat qui font de ces copropriétés un parc de relégation (dévalorisation immobilière, spécialisation de l’occupation).
En Occitanie, les territoires mobilisent les outils de l’Anah pour accompagner le redressement des copropriétés fragiles ou en difficulté à travers la mise en place d’outils d’observation et de prévention des premières fragilités (VOC et POPAC) et des dispositifs incitatifs, préventifs et curatifs en faveur de la rénovation et de la requalification des copropriétés (OPAH copropriété, plan de sauvegarde).
Le registre des copropriétés constitue un précieux outil de localisation et de connaissance de ce parc de logements. Ses données grand public sont à la disposition de l’ensemble des acteurs et ses données détaillées sont accessibles, sur leur territoire de compétence, à toutes les collectivités locales (sous réserve de la signature de la charte pour la confidentialité et l’utilisation des données, en ligne sur le site du registre). L’objectif est d’alimenter les observatoires et les études nécessaires à l’identification des enjeux relatifs au redressement des copropriétés, et de mobiliser les outils adaptés à chaque situation.
Le Ministre de la cohésion des territoires vient de demander aux préfets et aux gestionnaires des aides à la pierre de recenser en 2018 les copropriétés en grande difficulté de façon à établir les besoins des cinq prochaines années en ingénierie et en travaux afin de pouvoir anticiper les financements nécessaires.
Les collectivités qui s’engagent dans des opérations de requalification des villes moyennes ou des bourgs centres, sont invitées à prendre en considération la situation des petites copropriétés en centres anciens dans les études préalables des projets de revitalisation et dans les études pré-opérationnelles d’OPAH qu’elles sont appelées à conduire pour mettre en œuvre ces projets.
