Sorties partielles de sociétés immobilières : concrétisation des articles 207 al. 4 LIFD et 42 al. 5 LIPM

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Sorties partielles de sociétés immobilières : concrétisation des articles 207 al. 4 LIFD et 42 al. 5 LIPM

TRIGO TRINDADE, Rita

TRIGO TRINDADE, Rita. Sorties partielles de sociétés immobilières : concrétisation des articles 207 al. 4 LIFD et 42 al. 5 LIPM . Genève : Chambre des notaires, 2000, 12 p.

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http://archive-ouverte.unige.ch/unige:8574

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Rita Trigo Trindade

Professellre à la Facl/llé de droit

"Sorties partielles" de sociétés immobilières:

concrétisation des articles 207 al. 4 LlFD et 42 al. 5 LI PM

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I. [ntroduction

Lors de l'entrée en vigueur de la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LlFD), le législateur fédéral a édicté à son article 207 une règle desti- née à encourager fiscalement la liquidation des sociétés immobilières, règle selon laquelle seule une fraction de rimpôt sur le bénéfice en capital réalisé par la société et de l'impôt sur l'excédent de liquidation serait due si la liquidation intervenait jusqu'au 31 décembre 1999 (ulté- rieurement étendue jusqu'au 31 décembre 2003). Le législateur gene- vois, comme d'autres législateurs cantonaux, a adopté des dispositions équivalentes.

Madame Saudan, conseillère aux Etats, a déposé en 1996 une motion parlementaire tendant à ce que la cession d'un appartement à un action- naire-locataire soit assimilée à la liquidation d'une société anonyme et bénéficie également dc l'avantage prévu à l'art. 207 LlFD. Elle exposait notamment quc la règle de l'article 207 LlFD profitait essentiellement aux sociétés immobilières détenant uniquement une maison familiale ou une seule part de propriété par étages. mais était inadaptée aux sociétés immobilières d'actionnaires-locataires en raison de la "quasi- impossibilité pour une société immobilière comptant de nombreux actionnaires-locataires de se liquider [due à] des motifs statutaires ou relevant du droit des sociétés anonymes [qui] font obstacle à une liqui- dation à laquelle peut s'opposer une minorité de l'actionnariat''!. Elle demandait que "l'actionnaire qui le désire [ait] la possibilité de trans- former son starut de locataire de son propre logement en celui de pro- priétaire d'un immeuble en propriété par étages [ce qui ne serait] pos- sible qu'avec des réductions d'impôts comme celles que prévoit l'article 207 LlFD"2

Donnant suite à cette motion, le législateur fédéral a modifié l'article 207 LlFD en y introduisant un nouvel alinéa 4 qui prévoit:

"Lorsque l'actionnaire acquiert d'une sociëtê immobilière d'actionnaires-loca- taires, cn propriété par ét3ges et contre cession de ses droits de participation, la par! de l'immeuble dont l'usage es! lié a.ux droits cédés, l'impôt sur le bénéfice en capital réalisé par la société CS! réduit de 75% si la sociélé a été fondée avant le 1er janvier 1995. En outre le transfert de l'immeuble à l'actionnaire doit être ins- crit au registre foncier au plus tard au 31 <.Iécembrc 2003. A ces conditions, l'im- pôt sur l'excédent de liquidation obtenu par l'actionnaire est réduit dans la même proportion"·I,

'Me%age concernant la jjscillit~ directe en ca, de liquidotion des sociét~s d'actionnoires-loc:lI::Urcs ct III modification de l'impooition des fond.!; de placement déleoilill des immeubles en propriété dim:tc du 12 mai 1999. FF 1999 pp. 5286 ss. ch. 122.2.

2 Idem.

J Loi rédéralc sur l'impôt fétk'ral direct: modificntion du ~ OCtobre 1999 entrée eo vigueur le 1er jan- vier 2000. FF 1999 79U!n919.

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Le législateur genevois s'est aligné sur cette modification et a, de son côté, modifié l'article 42 de la loi sur l'imposition des personnes morales (LIPM) (équivalent cantonal de l'art. 207 LIfD) en la complé- tant avec un nouvel alinéa 5, libellé comme suit:

"lorsque l'actionnaire acquien d'une société immobilière d'actionnaires-loca- taires, en propriété par étages et contre cession de ses droits de participation, la part de l'immeuble dont l'usage est lié aux droiLs cédés, l'impôt sur le bénéfice en capital réalisé par la société est réduit de 75% si la société a été fondée avant le 1er janvier 1995. En outre le transfert de l'immeuble à ('actionnaire doit être ins- crit au registre foncier au plus tard au 31 décembre 2003. A ces conditions, l'im- pôt sur J'excédent de liquidation constitué par la réserve sur l'immeuble et les réserves ouvertes comptabilisées au 31 dëçembre 1999 est réduit dans la même proportion. L'impôt dû par l'actionnaire sur J'excédent de liquidation constitué par les benéfices d'exploitation non distribués des exercices 2000 à 2003 n'est pas réduit"4.

Les deux dispositions offrent ainsi, pour une durée limitée5, des condi- tions fiscales avantageuses aux actionnaires-locataires qui devieJUlent propriétaires en nom de "leur" appartement et mettent fin à leurs rap- ports avec la société immobilière sans que cette dernière ne soit dis- soute et liquidée (on a parlé, à cet égard, de "sorties partielles" de socié- tés immobilières).

C'est dans ce cadre que la Chambre des notaires a constitué un groupe de travail fonmé de Maitre Jean-Rodolphe Christ, notaire, Maître Robert-Pascal fontanet, notaire, Maître Michel Mooser, directeur de l'institut de consultation notariale et notaire, Monsieur Jürg S. Schaub, expert-fiscal diplômé, Monsieur Jean-Michel Barras, directeur de la taxation des personnes morales à l'Administration fiscale genevoise, et de moi-même pour étudier les questions de droit des sociétés, de droit comptable et de droit fiscal liées à la nouvelle réglementation.

Il est apparu assez rapidement que si l'article 207 alinéa 4 LIFD et l'ar- ticle 42 alinéa 5 LIPM supposent tous deux une "sortie partielle", aucu- ne de ces dispositions ne précise réellement comment doit être concré- tisé le transfert des appartements et la sortie connexe des actionnaires- locataires de leur société. Le groupe de travail s'est donc donné pour mission de rechercher la ou les procédures permettant une telle concré- tisation.

A titre préalable, il convient de noter que le groupe de travail est parti de l'idée que les "sorties partielles" engendreront divers frais (constitu-

~ Loi modifiant J'imposition des personnes morales: mesures fiscale~ visant à favori~er la liquidation totale ou partielle des sociétés immobilières du 3 décembre 1999, entrée en vigueur le 1er janvier 2000, PAO du 10 décembre 1999. nQ 144. p. 1993.

~ Soit du 1er janvÎer 2000 au 31 décembn: 2003: art. 207 al. 4 UFD ec 42 al. 5 L1PM.

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tian éventuelle de PPE, assemblées générales_ou autres) qui ~eront sup- portés exclusivement par les actionnaires-locataires désirant profiter des avantages fiscaux offerts par les articles 207 alinéa 4 et 42 alinéa 5 LIPM en sortant des sociétés immobilières, quand bien même ces frais profiteraient à tous les actionnaires-locataires. En outre, il lui a paru évident que les actionnaires-locataires sortants prendront à leur charge les impôts dont la société devra s'acquitter en raison de leur sortie.

Cela dit, la thématique doit être subdivisée en deux volets distincts que fexaminerai successivement: les procédures pennettant aux action-

naires-locataires de IIsortirll de leur société en emportant avec eux leur part de la substance de la société (ci-après II) et la fortne juridique du transfert des appartements (ci-après III).

II. Sortie avec remboursement de la part sociale

1\ s'agit là de l'aspect le plus délicat des "sorties partielles" puisque, comme on le sait, le droit de la société anonyme, contrairement au droit de la société à responsabilité limitée (art. 822 CO) et au droit de la société coopérative (art. 842 ss CO), ne prévoit pas et (selon la doctrine traditionnelle) ne permet pas de prévoir statutairement un véritable droit de sortie des actionnaires6 en raison du nombre fixe des places de sociétariat? et il s'oppose en principe à ce que les actionnaires se voient restituer leur apport (art. 680 CO). Cela étant, quatre procédures peu- vent être envisagées pour atteindre des résultats analogues à une telle sortie avec remboursement de la part sociale: la réduction du capital (ci-après A), le rachat des actions (ci-après B), le versement d'un divi- dende extraordinaire à l'actionnaire sortant (ci-après C) et, selon cer- tains auteurs, l'amortissement des actions (ci-après 0). C'est le lieu de noter que toutes ces procédures consacreront une certaine inégalité de traitement entre les actionnaires "sortants!! et les actionnaires

"restants"_ Cependant, dans la mesure où l'on aura offert à tous les actionnaires de "sortir" aux mêmes conditions, cette inégalité de traite- ment sera justifiée eu égard à la différence de situation entre les deux groupes d'actionnaires et les décisions prises ne devraient pas pouvoir être invalidées ou contestées pour ce motifs.

6 Voir à ce sujet notamment Peter FORSTMOSER/Arthur MElER-HAYOZIPcter NOBEL, Schweizerisches Aktienrecht. Berne (Stiimpf1i) 1996, § 44, nos 61 ss. ct les références. Au no 70, ces auteurs se prononcent en faveur de la possibilité d'aménagcr des droits statutaires de sortie.

7 Voir Christoph VON GREYERZ, Dic Aktiengesellschaft, Bâle (Helbing & Lichtenhahn) 1982 rSPR VIII/2], p. 114.

&Lc principe d·égalité de traitement du droit de la société anonyme des art. 706 al. 2 ch. 3 (qui s'im- pose à l'a~semblée générale) et 717 al. 2 CO (qui s'impose au conseil d'administration) impose une égalité de traitement relative et pennet par conséquent de tmÎter différemcnt les actionnaires qui se trouvent dans une situation diff.:rentc.

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A. La réduction du capital-actions

Comme il résulte de la place systématique des articles 732 ss CO sur la réduction du capital-actions, juste avant les dispositions sur la dissolu- tion et liquidation des sociétés, la procédure de réduction du capital a été essentiellement conçue pour pennettre la liquidation partielle de sociétés anonymes9 . La réglementation des articles 732 ss CO vise en effet principalement l'hypothèse dans laquelle une partie du capital est supprimée (les actions sont annulées) et les actionnaires se voient res- tituer leur apport: la réduction du capital apparaît ainsi a priori comme la voie la plus adéquate pour permettre à un actionnaire de se désenga- ger de la société en reprenant sa part.

Les désavantages liés à la réduction pure et simple du capital-actions - soit essentiellement l'impossibilité de descendre en dessous du capital minimum dont sont dotées de nombreuses sociétés immobilières et la lourdeur de la procédure - conduisent cependant à l'exclusion de cette solution pour la plupart des "sorties partielles".

Il y a lieu, en revanche, de considérer la réduction du capital-actions suivie d'une réaugmentation de même montant, soit la procédure

"accordéon"10 qui est généralement utilisée lors d'assainissements de sociétés anonymes, mais n'est pas l'apanage des sociétés en difficultél1 . Pour autant que le capital nouvellement émis soit intégralement libérél2 , mais indépendamment du mode de libération de celui-cj13, ce mode de faire présente l'avantage de permettre l'économie de la procé- dure prévue aux articles 732 ss CO, soit de la modification statutaire (art. 732 al. 1 CO)'" mais surtout du rapport du réviseur spécialement qualifié (art. 732 al. 2 CO)" et de l'avis aux créanciers (art. 733 CO)".

Il est indifférent, à cet égard, que les réserves (notamment les réserves légales) ne soient pas entièrement reconstituées lors de la réaugmenta- tion du capital-actions, par exemple parce que les actions nouvelles

9 Voir notamment Peter BOCKLI, Schweizer Aktienœcht, 2e t'd .. Zurich (Schultbess) 1996, nos 297b.

Hl Traduction du tenne Harmonika employé par Peler BOeKL!. (n. 9), nos 29Rc ss.

Il Peter FORSTMOSER, SchweÎzerisches Aktienrecht: Grundlagen, Griindung und Ànderungen des Grundkapitals, vol. U 1. Zurich (Schulthess) 1981, § 16. no 486, note 90 1, envisage expressément l'uti·

lisation de cette procédure en relation avec la "sortie" d'un actionnaÎre.

12 Art. 732 CO.

n Voir en particulier Peter BOCKLI, (n. 9), no 298e ad nOIe 857 ct 857a; Peter FORSTMOSER (n.

II), § 16, nos 500 et SOI; contra s'agissant de l'utilisation de la réserve de reévaluation: Stephan DEKKER, "Aufwertung von Grundslûcken und Beteiligungen im neuen Aktienrecht" in Festsehrift fûr Peler Forstmoser zum 50. Geburtstag, Zurich (Schulthcss) 1993, pp. 110 SS, 110. (cité par Peter BOCKLI).

'4 La modification statutaire n'est en particulier pas nécessaire lorsque les aclÎons "remboursées" sont annulées: voir à ce sujet Peter BOCKLl, (n. 9), no 298c in fine.

'5 Voir notamment Peter FORSTMOSER (n. Il), § 16. no 493 ad note 927 et no 501 qui cite ['avis opJXlsê dc GUHLlMERZlKUMMER JXlur le cas de la libération par compensation.

'fj Voir notamment Peter FORSTMOSER (n. 11). § 16, no 493.

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sont émises au pair. Les créancIers - qui sont les bénéficiaires des règles strictes des articles 732 ss CO - sont suffisamment protégés dans la mesure où leur "coussin de garantielt constitué par le capital-actions ne change pas et par le fait que les actionnaires "restantsl' devront par la suite constituer une nouvelle réserve légale en application de l'article 671 CO. En raison du caractère acquis du droit au sociétariat, cette pro- cédure suppose enfin que les actionnaires dont les actions ont été rem- boursées et annulées acquiescent à leur sortie de la société.

11 faut noter que les modalités de cette solution font qu'elle est en principe seulement concevable si tous les actionnaires restants y adhèrent et si leurs créances chirographaires sont égales ou supérieures au montant de l'augmentation du capital. Les actions nouvellement émises devront en effet être intégralement libérées par compensation de créances (art. 634a CO): on peut en effet présumer que les actionnaires- locataires restants ne seront disposés ni à décaisser des fonds supplé- mentaires pour libérer en espèces les actions émises lors de la réaug- mentation du capital, ni à supporter la charge fiscale liée à l'émission d'actions gratuiteslï . Le coût fiscal des actions gratuites (qui pourraient être émises et distribuées même contre la volonté d'actionnaires mino- ritaires) rend indispensable l'accord des actionnaires-locataires restants qui doivent souscrire et libérer les nouvelles actions et ce même si la décision de réduction du capital (prise par une assemblée à laquelle doivent être convoqués tous les actionnaires) et la décision de réaug- mentation (prise par une assemblée à laquelle seuls les actionnaires- locataires restants sont autorisés à participer) peuvent être valablement adoptées à la majorité absolue des voix présentes ou représentées de l'art. 703 CO (ou à une autre majorité prévue statutairement).

B. Le rachat des actions

Le rachat des actions par la société pour leur valeur intrinsèque semble être, à première vue, une solution alternative. Cest même la solution que le législateur avait en vue, comme le montre la mention de la "ces_

sion [des] droits de participation" à l'article 207 alinéa 4 LIFD (et 42 al. 5 LIPM) et surtout le commentaire du Conseil fédéral relatif à cette disposition, selon lequel la spécificité des sociétés immobilières d'ac- tionnaires-locataires impose de "[poser] la [ ... ] condition de l'acquisi-' tion par la société des actions donnant droit à l'usage de la part d'im- meuble transférée" 18 .

17 Soit [impôt: anticipé, l'imJXx sur le tHEndït:e distribué par la société et l'impôt sur le revenu des actionnaires.

I~ Message (i'f.J), t:h. 222.

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11 est vrai que le rachat des actions présente, dans un premier temps en tout cas, une certaine souplesse. D'une part, en effet, il permet de mettre fin à la relation entre Pactionnaire Hsortantll et la société et d'autre part, il relève de la compétence du conseil d'administration et non de celle de l'assemblée générale de sorte que l'on évite ainsi un pro- cessus de décision collectif assez lourd.

Cela étant, les conditions restrictives posées par le Code-des obligations au rachat par la société de ses propres actions et les conséquences juri- diques d'un tel rachat rendent cette solution peu appropriée. Elle n'est en principe concevable que si le nombre d'actionnaires désirant sortir de la société immobilière est limité - leurs actions ne devraient pas représenter plus de 10% du capital-actions -et que la société dispose de suffisamment de réserves libres pour procéder à un tel rachat (art. 659 al. 1er CO). Une fois que la société a procédé au rachat, elle doit non seulement constituer une réserve séparée correspondant au montant de l'acquisition (art. 659a CO), mais surtout aliéner ou canceller ces actions aussi rapidement que possible (art. 659 al. 2 in fi"e (1 contra- rio). La cancelJation des actions ne sera en principe envisageable qu'en relation avec une réduction du capital-actions: bien qu'il n'y ait plus, à ce stade, de remboursement aux actionnaires restants, une telle réduc- tion soulèvera des difficultés similaires à celles décrites sous A. ci-des- sus. En ce qui concerne J'aliénation des titres, il va de soi qu'aucun actionnaire restant (et d'ailleurs aucun Hers) ne voudra payer un mon- tant égal au prix d'acquisitton pour les actions qui ne confèrent plus de droit à un appartement: il est plus que probable que les actionnaires res- tants ne seront disposés à reprendre ces titres que s'ils leur sont remis à titre gratuit. Cela a pour conséquence (prévisible dès le début de l'opé- ration) que le rachat et la revente des actions effectués par le conseil d'administration se soldent par une perte correspondant au prix d'ac- quisition des actions. Il n'est pas exclu que le conseil puisse être tenu responsable de cette perte à l'égard d'un actionnaire opposé à l'opéra- tion ou d'un créancier dans le cadre d'une action fondée sur J'article 754 CO: l'opération qui a pour effet d'éluder les règles sur la réduction du capital (et viole ainsi la loi) n'est manifestement pas dans l'intérêt de la société (le conseil d'administration viole son devoir de diligence et de fidélité) et elle cause un dommage à la société (dont le calcul est assez aisé).

Si la limite des 10%, la règle relative à la constitution d'une réserve pour actions propres et l'obligation d'aliéner ou de canceller Jes actions aussi rapidement que possible peuvent être tournées par une acquisition des actions à titre fiduciaire, pour le compte des actionnaires restants, il n'en va de même ni de l'exigence du paiement par des réserves librement disponibles, ni du risque de responsabilité du conseil

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d'administration dès lors que le prix des actions sera toujours payé (et supporté définitivement) par la société. Il ne s'agit ainsi pas non plus d'une solution adéquate pour concrétiser les "sorties partielles".

C. Versement d'un dividende extraordinaire

Une troisième voie, qui sort du cadre strict du droit de la société ano- nyme: peut être envisagée. Elle suppose en effet une convention préa- lable entre tous les actionnaires désireux de sortir et suffisamment d'ac- tionnaires restants pour former une majorité à l'assemblée générale de la société anonyme. Cette convention doit prévoir que, lors de l'assem- blée générale de la société, les actionnaires parties au contrat acceptent de voter un dividende extraordinaire en faveur des actionnaires sortants d'une valeur équivalant à la part sociale de ces derniers en échange d'un abandon des actions de ces derniers au profit des actionnaires restants.

Ce mode de faire présente l'avantage de ne pas nécessiter l'accord de tous les actionnaires. D'une part, la décision relative au versement des dividendes peut être prise à la majorité absolue des voix présentes ou représentées de l'article 703 CO (ou à une autre majorité prévue statu- tairement); d'autre part, on voit malles motifs pour lesquels des action- naires restants s'opposeraient à recevoir des actions à titre gratuit. Le versement d'un tel dividende extraordinaire n'est cependant possible qu'aux conditions strictes auxquel1es sont soumis les versements de dividendesl9 ; il faut en particulier que la société dispose de suffisam- ment de bénéfice et de réserves libres pour pouvoir y procéder (art. 675 alinéa 2 CO). Pour des raisons pratiques, il est judicieux de prévoir que les actions seront remises à titre fiduciaire à la société pour être redis- tribuées aux actionnaires restants. Une telle redistribution peut, par exemple. prendre la fonne d'une annulation des actions abandonnées et d'une augmentation de la valeur nominale des titres des actionnaires restants au prorata de leur participation; elle pourrait être décidée dans la suite de (a décision du versement de dividende, à la majorité des voix, par une assemblée générale à laquelle ne participeraient que les actiOIlllaires restants.

D. L'amortissement des actions

La possibilité d'un amortissement des actions. par quoi )lon entend une supression du sociétariat lié à certaines actions contre remboursement de leur part aux actionnaires concernés. sans .que ne soient respectées les règles sur la réduction du capital20, est très contestée en droit suis-

'9 Vt)ir m)(Hmment au sujet des c(lndilions hautement fonnalisées pour le ver.>cmenl de dividendes:

Peler BOCKLI (n. 9), nos 1413a ss.

211 Ces! ln définÎtÎon de Pdcr FORTSMOSER. (n. Il) § 16, no 518.

UNI'JERS!Tt:

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9 Dép"',·" '1' :;.,

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se. Selon BOCKLI, elle hanle la doclrine lei un spectre parce que le Code des obligations de J88J J'avail mentionnée en son temps".

KÜNG estime que le Conseil fédéral a levé loute ambiguïté Jors de la révision du lexte allemand de l'article 84 al. 4 ORC en 1992 et qu'il devrait être clair qu'elle n'est plus admissible". En revanche, FORST- MOSERIMEIER-HAYOZfNOBEL" et surtout FORSTMOSER, qui s'appuie sur de très nombreux auteurs, jugent que l'amortissement des actions est admissible en principe.

L'incertitude quant à l'admissibilité de principe de cette procédure - qui suppose l'introduction d'une clause statutaire ad hoc permettant au conseil d'administration de reprendre les actions des actionnaires sor- tants en vue de leur annulation à condition que la société dispose de suffisamment de fonds librement disponibles ainsi qu'une réaugmenta- tion ultérieure du capital (par exemple par augmentation de la valeur nominale des actions des actionnaires restants)25 -fait qu'elle paraît peu adéquate pour meUre en oeuvre les sorties partielles. Au surplus, elle ne procurerait que peu d'avantages par rapport il la solution du verse- ment d'un dividende extraordinaire.

E. Conclusion illtermédiaire

Il apparait ainsi que seules les procédures de réduction avec réaugmen- tation simultanee du capital et le versement d'un dividende extraordi- naire entrent réellement en considération pour concretiser les "sorties partielles". L'objectif de Madame S.udan, à savoir de permettre aux actionnaires-locataires de sortir de leur société en reprenant leur appar- tement en nom à des conditions facilitées, ne peut ainsi être que par- tiellement atteint: la sortie d'une société anonyme suppose en effet tou- jours un processus de décision collectif qui fait qu'elle peut être rendue impossible par les autres actionnaires. En outre, des considérations de protection des créanciers font que cette sortie n'est possible que si la société dispose de suffisamment de fonds librement disponibles ou si son capital est reconstitué. Ces dernières considérations peuvent justi- fier, dans certains cas, le recours à la procédure de "scission" employée jusqu'ici (procédure qui implique la dissolution et liquidation de la société immobilière).

2' Pt:ter BÔCKU (n. 9J, nu 29!:!a.

12 Manrred KÜNG in Hcinrich liONSEI.UNedim Peter VOGTfRolf WATIER (éd.), Kommentar Zl/m schwciurischen Privalrecht: ObliglltioIlcnn::cht Il, le & rll. (Helbing & Lichtcnhahn) 1994, ad Vorbemerkungl.":l1 1.lI Art. 1J2-735.11O 16.

:!.l Peter FORSTMOSERJAnhur MEIER-HAYOZlPctcr N08EL. (n. 6), § 44, no 69.

~ Ptter FORTSMOSER. (n. Il) § 16. no 523 et les. références üt«:s en note 975.

:} La procédure de r:lInoni~scmc"t des actiolls est décrilc plus en détail par Peler FORTSMOSER, (n.

Il) § 16, nos 5J9s~.

JO

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Cest au praticien de détenniner, de cas en cas, laquelle de ces solutions est la plus appropriée pour la société concernée et, si nécessaire, d'adapter cette solution pour tenir compte de circonstances particulières du cas d'espèce. Il va de soi que si un choix est possible, des considé- rations autres que celles liées au droit des sociétés (telles notamment celle relative au coût fiscal des opérations pour les actionnaires sor- tants), qui n'ont pas pu être approfondies dans le cadre de la présente étude, pourront dicter ce choix.

III. Forme juridique du transfert de l'appartement

Le droit suisse de la société anonyme ne s'oppose pas à ce qu'un verse- ment de dividendes ou la restitution d'un apport en cas de réduction du capital soient effectués en nature, lorsque l'actionnaire y consent26 . Il y a donc lieu de se demander si le transfert de l'appartement peut avoir lieu sous la forme d'un tel versement de dividendes ou de la restitution de la part sociale.

Cependant, comme les actionnaires-locataires entretiennent souvent d'autres relations juridiques avec la société - en tant que créancier chi- rographaire - et que, dans le cadre des "sorties partielles", ils seront amenés à faire des avances à la société pour couvrir les frais et impôts générés par ces opérations, il semble préférable que le versement de dividende ou la restitution des apports prenne la forme d'une simple créance qui pourra être compensée en tant qu'un élément du paiement du prix lors de la vente de l'appartement par la société à son actionnaire.

IV. Conclusion

Les "sorties partielles" impliqueront ainsi deux opérations juridiques qu'il convient de lier entre elles en les soumettant l'une à la condition de la réalisation de l'autre: une opération relevant du droit des sociétés (réduction du capital avec réaugmentation simultanée ou versement d'un dividende extraordinaire) et une vente d'appartement dont la clau- se de prix devrait être formulée comme suiF7:

"w présente vente est consentie et acceptée pour le prix de .... (Frs .... .). Ce priT représente le pourcentage des droits de copropriété présentement vendus dont la

26 Des conditions plus restriclives sont posées lorsqu'il s'agit de paiements en nature contre la volonté d'une minorité d'actionnaires: voir li ce sujet Peter FQRSTMOSER, "Sachausschünungen im Gesellschaftsrecht" in Fcstschrift Ïlir Max Keller zum 65, Geburtstag, Zurich (Schulthess) 1989, pp.

701 55.

V La présente clause est inspirée et adapLée du projet, d'acte de veme modèle rédigé par Maître Jean- Rodolphe CHRIST.

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vuleur de sortie cKceplee par l'Adminis17ation fis(:ale cantonale genevoise selon décision du est valable pour l'ensemble de l'immeuble, decisiofl dOnl une photocopie demeurera Qflnexee au présent acte.

Ce prix est payable comme suit:

a) A concurrence de ... (Frs ... .) par compensation avec la quote-part des acqué- reurs en leur qualité d'actionnaires-chirographaires de la société dans la créance figurant au bilan de cene derniére.

b) A concurrence de ... (Frs .. .) par compensation avec le montant avancé par les acquéreurs â la société. comme mentionné sous chiffre ... ci-dessus.

c) A concurrence du solde de ... (Frs ... .) par compen:wtion avec la créance *en restitution de la part sociale des acquéreurs 1 *en paiement d'un dividen- de extraordÎn8ire dû aux acquéreurs cn conformité des décisions de l'as- semblée gé/térale de la socie//! du .... , décisions dolll une photocopie demeu- rera annexée au présen/ acte (-biffer ce qui ne convient pas).

Les comparants certifient que le présent acte indique l'intégralité dl~ prix dii par les acquéreurs et que ledit prix n'est pas modifie par un autre arrangement quel- conque.

Ils déclarent en oulre que le notaire soussigné les a informés des consequences encourues en cas d'inexactitude de cette affirma/ion. en conformité des disposi- tions de l'article 19 de /il loi genevoise sur le notariat."

12

Figure

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