APPEL À MANIFESTATION D’INTERET
REALISATION D’UN VILLAGE D’ENTREPRISES
Un environnement de qualité Sport/Nature :
Passerelle Via Rhôna sur le Rhône (2020) :
Tourisme : Les lodges de la Via Rhôna
Le port de Virignin
CAHIER DES CHARGES ET REGLEMENT DE CONSULTATION :
Objet de la consultation :
Consultation ouverte de promoteurs pour :
-La réalisation d’un village d’entreprises artisanales et industrielles sur un tènement de 14 300 m² (Tranche 1)
-Le réalisation d’un programme tertiaire et de services sur un tènement de 4 800 m² (Tranche 2).
Lieu : Zone d’Aménagement Concerté de la Picardière à Virignin (01) nommé Actipôle Bugey Sud Maîtrise d’ouvrage : Communauté de communes Bugey Sud, 34 Grande Rue 01 300 BELLEY
I. Le contexte territorial
Le territoire de la communauté de communes Bugey Sud regroupe 1 219 entreprises inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés. Territoire du S.C.O.T, Bugey Sud est un pôle économique bénéficiant d’un tissu industriel diversifié qui occupe plus du quart de l’emploi total (40% des salariés du secteur privé travaillent dans l’industrie).
L’ancrage industriel est lié à une maille de petites et moyennes activités et d’entreprises industrielles bien établie mais aussi à la présence de sociétés reconnues et particulièrement performante (VOLVO à Belley, le groupe UTC à Culoz, premier employeur privé du département de l’Ain…). La présence des pôles R&D de ces grandes entreprises, facteur de stabilité des implantations économiques, explique, en partie, la résilience industrielle du territoire.
Globalement, le nombre d’emplois sur le territoire de Bugey Sud est de 12 230. Le secteur du commerce et des services (31 % de l’ensemble) ainsi que la fonction publique, la santé et l’action sociale (32%) représentent une assez large majorité des emplois (7 745 soit 63 % du total). Bugey Sud dispose d’un centre hospitalier à Belley qui représente 550 emplois (14 % du secteur public).
En 2013, le territoire comptait aussi un total de 1 225 salariés dans l’Economie Sociale et Solidaire soit près de 14% de l’emploi total, largement au-dessus des moyennes départementale, régionale et nationale, plus proches de 10%.
Cartographie des pôles économiques :
Pour favoriser la création d’entreprises et permettre le développement de PME/TPE, le territoire dispose de plusieurs outils :
• La plateforme d’Initiative locale INITIATIVE BUGEY dont l’objectif est l’attribution de prêts d’honneur, de garanties et d’accompagnement à la création et reprise d’entreprises.
• Le pôle entrepreneurial ACTIPÔLE BUGEY SUD qui accueille les créateurs d’entreprises (pépinière) et les entreprises en développement (hôtel) dans des locaux adaptés (700 m² de bureaux bâtiment LA TOILE et 1 360 m² d’ateliers bâtiment LA FABRIQUE). La pépinière d’entreprise est adhérente au réseau régional AURA Pep’s. De multiples acteurs et partenaires locaux sont présents au sein du pôle entrepreneurial : club d’entreprises Bugey Développement (100 adhérents), CCI de l’Ain, coopérative d’activités et d’emplois La Bâtisse, Adie, Réseau Entreprendre 73….
• Le développement d’une offre foncière, génératrice de développement sur les zones d’activités économiques dont Actipôle Bugey Sud qui accueille le pôle entrepreneurial et le futur village d’entreprises, objet de la présente consultation.
En s’appuyant sur ces atouts et en tenant compte du contexte, l’enjeu est de développer une économie dynamique propre à Bugey Sud ce qui permettra de développer un esprit d’entrepreneuriat
au sein du territoire et de définir et promouvoir une offre économique compétitive dans un contexte concurrentiel.
Ainsi, il s’agit aujourd’hui pour le territoire Bugey Sud de mettre en place et de pérenniser une politique de développement économique territorial à long terme pour :
• favoriser le développement des entreprises déjà présentes sur le territoire en apportant des solutions à leur croissance (accompagnement, formation, logement des salariés …),
• doter le territoire d’une offre d’accueil de qualité, aujourd’hui inexistante,
• initier et aider la création d’entreprises nouvelles,
• accueillir des entreprises extérieures pourvoyeuses d’emplois.
II. Le contexte de l’opération
Par délibération en date du 18 juin 2008, la communauté de communes BUGEY SUD a approuvé la réalisation de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) de la Picardière à Virignin. Le dossier de réalisation de la ZAC à vocation mixte (tertiaire, industrielle et artisanale) a été approuvé le 28 janvier 2010.
D’une superficie de 5 hectares commercialisables, ce parc d’activités nommé ACTIPÔLE BUGEY SUD permet au territoire de proposer une offre d’accueil qualitative sur les bords du Rhône, à proximité du port de Virignin et de la ViaRhôna. Il offre un lieu idéal pour un parcours immobilier et entrepreneurial sur le territoire, de la création d’entreprises à l’installation plus pérenne sur site. Pour lancer l’opération, la communauté de communes a fait le choix de construire un pôle entrepreneurial avec les deux bâtiments LA TOILE et LA FABRIQUE.
Outre ces deux bâtiments, une « vente à la découpe » a d’abord été proposée pour permettre l’accueil de services et d’entreprises souhaitant s’installer :
-La micro crèche « L’AIN ET L’AUTRE sur la parcelle 24 d’une surface de 604 m².
-La société AXIS : projet de bâtiment de 3000 m² sur les parcelles 16 à 19 (surface : 11 340 m²) -La société CS3D : projet de bâtiment sur les parcelles 20 et 21 (surface : 2 575 m²)
-Le cabinet. G ARCHITECTURE : projet de bâtiment sur la parcelle 4.
Il s’agit aujourd’hui de poursuivre la commercialisation en organisant une consultation de différents promoteurs pour la réalisation d’un ensemble de locaux d’activités type village d’entreprises de type artisanal et petites industries (Tranche 1) avec la possibilité d’accueillir également des activités tertiaires en façade (Tranche 2).
III. Le périmètre de réalisation et description de l'emprise objet de la consultation
Plan de composition Actipôle Bugey Sud :
Les périmètres d'action de cette opération sont les ilots centraux de la Z.A.C. de la Picardière présenté ci-dessus en vert, le découpage par lots étant purement indicatif.
Il est d’environ 14 300 m² pour la partie artisanale et industrielle (tranche 1) et de 4 800 m² environ pour la partie tertiaire (tranche 2).
Le candidat devra impérativement proposer en priorité la réalisation de la tranche 1, la tranche 2 étant considérée comme optionnelle ou réalisable dans un second temps.
Le contexte réglementaire de l’opération est le suivant :
• Le Schéma de Cohérence Territoriale (S.C.O.T.) Bugey Sud approuvé le 26 septembre 2017, a fait le choix d’implanter des activités économiques sur la zone de la Picardière à Virignin parce que proche d’un axe structurant (RD 1504) et complémentaire à l’activité économique des zones d’activités situées à proximité, notamment à Belley (disponible sur demande).
• Le Plan Local d’Urbanisme (P.L.U.) de la commune de Virignin, actuellement en cours de révision, fixe les règles sur les zones Ux, destinées à recevoir des activités économiques sur la commune (extrait disponible en pièce jointe).
• Le Cahier des Charges de Cession de Terrain (C.C.C.T.) pour la Z.A.C. de la Picardière permet de garantir une qualité urbanistique, architecturale, environnementale et paysagère (disponible en pièce jointe).
Tous les équipements publics notamment les aménagements de voirie et de réseaux jusqu'en limite du projet envisagé ont été réalisés. Les branchements seront à la charge du preneur.
Il est à noter que le plan de composition fait référence à une voirie interne non réalisée et qui sera à étudier en fonction des projets.
IV. Les attentes de la consultation
L’objectif du village d’entreprises pour la collectivité est de parvenir à :
-une densification et une économie de foncier,
-la mutualisation de fonctions (parkings, réseaux, transformateur électrique, aire de retournement…) avec optimisation des mobilités internes douces d’accès et de sortie,
-une homogénéité architecturale et qualitative intégrée à l’environnement,
-un projet de construction veillant à proposer des solutions avec un faible impact sur l’environnement ou qui utilisent les milieux naturels préexistants (performances énergétiques au-delà de la RT 2012, logique de bâtiment à énergie positive, bilan carbone optimisé…)
-une disposition immédiate d’une offre immobilière de qualité pour l’accueil d’entreprises.
Dans ce contexte et sur le tènement décrit, la communauté de communes Bugey Sud souhaite que soit proposé par les candidats, la réalisation d'un projet de locaux d'activités destiné à accueillir :
Tranche 1 : des entreprises artisanales et industrielles PME-PMI sur l’ilot central de 14 300 m² avec des superficies moyennes d’ateliers comprises entre 150 et 600 m², tout en offrant une modularité pour l’implantation d’entreprises nécessitant des surfaces légèrement plus importantes. Une divisibilité inférieure pourra aussi être envisagée sur certains lots.
Tranche 2 : des entreprises tertiaires en façade avec une offre de bureaux petites et moyenne surfaces et de plateaux tertiaires sur 4 800 m² de nature à répondre à des besoins locaux identifiés.
Une offre de services aux entreprises (petite restauration…) pourra aussi être proposée.
Le volume à construire devra densifier au maximum le terrain d’assiette et offrir une image architecturale de qualité pour ce parc d’activités, stratégique pour le territoire. Les parkings seront intégrés de manière optimale pour éviter d’être en façade directe et pour optimiser le foncier.
L’organisation de la future copropriété pourra définir des lots de trame différente selon les accès et la configuration générale du plan masse. Le règlement de copropriété à édicter mettra en avant l’objectif de qualité de la copropriété, des règles de vie entre occupants (circulation, parkings...) et également l’interdiction de stockage à l’extérieur.
La signalétique des bâtiments et des entreprises devra également être prévue dès le stade de la conception du projet en conformité avec la signalétique du territoire BUGEY SUD et de la zone d’activités. Les stationnements pourront être mutualisés pour les véhicules légers et le plan masse proposé devra optimiser tous les flux afin de bien préciser les conditions d’accès et de circulation pour les véhicules légers et poids lourds, les stationnements, les bennes à déchets, les parkings…
Afin de répondre au mieux aux attentes du marché et pour équilibrer l'offre existante sur son territoire, la collectivité souhaite que ce programme de promotion soit destiné, en majorité, à de la vente à utilisateur (et non pas à investisseur) et à de la location.
V. Phasage de l’opération
Le projet de village d’entreprises pourra se réaliser en plusieurs phases au fur et à mesure de la commercialisation. Il est proposé de lancer une 1ère phase dès 2021.
La vente des terrains sera conclue par phase, au fur et à mesure de la commercialisation, suite à un compromis de vente sur l’ensemble de la parcelle concernée.
Des dates limites de réalisation de chaque phase seront imposées dans le compromis de vente.
VI. Commercialisation
Afin d’apporter un appui aux candidats dans la recherche de clients, un diagnostic stratégique de territoire et une étude marché a été lancée par la communauté de communes. Elle permettra un diagnostic socio-économique du territoire et la définition d’orientations stratégiques. Plusieurs ateliers participatifs sont programmés dans une volonté de concertation avec les acteurs du territoire.
Le cabinet sélectionné par la communauté de communes BUGEY SUD rendra son rapport le 15 mars 2020, cette étude sera mise à disposition de tous les candidats intéressés.
VII. Critères de sélection
La sélection des candidats se fera selon les critères d’appréciation suivants (sans ordre de préférence) :
• Références du promoteur et de l'architecte proposé,
• Phasage de l'opération,
• Seuil de pré commercialisation avant le lancement de chaque phase,
• Engagement sur planning pré-opérationnel,
• Garanties financières du promoteur et plan de financement de l'opération,
• Respect du cahier des charges de consultation,
• Qualité architecturale du projet,
• Engagement en matière environnementale (performances énergétiques, choix des matériaux, bilan carbone de l’opération, innovations environnementales…)
• Pertinence de la note d'intention concernant le type de programmation.
Cette sélection s'effectuera en deux phases :
1ère phase : consultation pour la réalisation du programme susvisé puis sélection de deux promoteurs sur une offre comprenant notamment une note détaillée sur la programmation, ainsi qu'un avant- projet architectural et un engagement sur les objectifs environnementaux.
2ème phase : les deux promoteurs sélectionnés seront appelés à présenter leur projet lors d’une audition devant la commission développement économique Bugey Sud et d’un comité ad hoc.
Sur la base des offres remises et de l'audition des candidats, la communauté de communes Bugey Sud, en partenariat avec la commune de Virignin retiendra un opérateur.
VIII. Prix de cession
Il est ici précisé que le prix de vente du tènement est fixé à 25 euros HT / m², soit pour 14 300 m² la somme de 357 500 euros environ pour la partie artisanale et industrielle, et pour 4 800 m² la somme de 120 000 euros environ pour la partie tertiaire.
Un bornage du tènement vendu sera effectué pour déterminer la surface exacte à la charge de la communauté de communes.
Dès le choix d’un candidat, il sera signé un compromis de vente avec conditions suspensives en pareil cas.
IX. Le planning de l'opération
Le calendrier prévisionnel de l'opération est le suivant :
• Lancement consultation : février 2020
• Date limite de retour des candidatures : 28 avril 2020 12h
• Audition des candidats par la commission Développement économique, nouvellement installée et sélection du lauréat : mai / juin 2020
• Signature d'un compromis de vente : Septembre 2020
• Dépôts des autorisations administratives et du permis de construire : Fin 2020
• Démarrage des travaux sur la première phase : mi 2021
X. Composition du dossier de candidature
Le dossier de candidature comprendra obligatoirement :
• une lettre de candidature signée et un engagement sur les délais de réalisation,
• une présentation du candidat, de ses équipes, ainsi que de ses références dans le domaine de la construction de locaux d'activités et dans le domaine des bâtiments bioclimatiques,
• une présentation de l'architecte avec ses références similaires,
• un document synthétique sur la situation économique du candidat,
• une présentation du projet : afin de permettre au jury de disposer des éléments nécessaires à l'analyse du projet, il est demandé de fournir les éléments suivants :
o une notice explicative du projet explicitant notamment la programmation et le phasage de l'opération,
o un plan de masse du projet qui fasse apparaître les intentions architecturales, o une perspective du projet,
o un document spécifique sur les engagements environnementaux,
o une présentation de la stratégie commerciale, de l’expertise et savoir-faire dans la commercialisation de village d'artisans, ainsi que la vision du marché et des prix de vente envisagés,
o une présentation des expériences dans le montage de villages d’entreprises.
XI. Renseignements complémentaires
Pour obtenir tous les renseignements complémentaires qui leur seraient nécessaires, les candidats pourront prendre contact uniquement par mail avec la communauté de communes Bugey Sud service Développement économique :
Franck Collomb-Gris : f.collomb-gris@ccbugeysud.com Cendrine Gens : c.gens@ccbugeysud.com Copie à economie@ccbugeysud.com
Une visite sur site peut être organisée pour chacun des candidats dans les mêmes conditions.
Le délai maximal pour poser des questions à Bugey Sud est fixé à 20 jours précédant la date finale de remise des candidatures.
Les réponses de Bugey Sud seront adressées par mail dans un délai maximal de 10 jours précédant la remise de l’offre.
XII. Remise des candidatures
Les offres seront remises par lettre recommandée avec avis de réception postal ou remis contre récépissé à l’adresse suivante sous format papier et sous format numérique (Clé USB) à l’adresse suivante :
Communauté de communes Bugey Sud 34, Grande Rue
01301 BELLEY
au plus tard le vendredi 29 MAI 2020 à 12 heures
Pièces jointes :
-Plans de la Z.A.C. de la Picardière
-Extrait Plan Local d’Urbanisme de la commune de Virignin (en cours de révision) -Cahier des Charges de Cession de Terrain (C.C.C.T.)
-Etude de marché et diagnostic stratégique (disponible dès le 15 mars 2020 et transmise à tous les candidats)
