Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

(1)

de Crédit Foncier Immobilier

Direction des Études

3

^e

trimestre 2013

1,3 million de mètres carrés de bureaux ont été placés en Île-de-France sur les neuf premiers mois de 2013. Le constat de fort ralentissement est sans appel, avec une inflexion de volumes commercialisés de 22 % par rapport à la moyenne décennale (proche de 1,7 million de mètres carrés) et une réduction de 24 % comparée aux neuf premiers mois de 2012.

Les 424 200 m² tertiaires placés au troisième trimestre accentuent la tendance, en retrait de 38 % par rapport aux 681 600 m^2 (1) du troisième trimestre 2012, très porteur, il est vrai. Au final, l’atterrissage à fin 2013 devrait avoisiner les 1,8 million de mètres carrés de bureaux placés, soit un repli sur l’année de 22 % par rapport à la moyenne décennale (environ 2,3 millions de mètres carrés) et à 2012.

La principale explication réside dans l’essoufflement des grandes transactions, dont le volume se rétracte de moitié sur un an glissant au troisième trimestre 2013. Ce segment avait jusqu’ici porté de 30 % à plus de 40 % de l’activité locative, pour un nombre limité de signatures (moins de 70 à l’année). Propriétaires de leur immobilier (vieillissant) et de leur siège historique prestigieux il y a encore 15 ou 20 ans, les entreprises du CAC 40 sont aujourd’hui pour la plupart locataires. Une majorité a par ailleurs transféré ses activités en proche périphérie parisienne, dans un souci de

modernisation, de regroupement et de rationalisation de l’outil immobilier, avec des exigences de meilleur rapport qualité/prix (flexibilité des espaces de travail, bonne desserte par les transports en commun, performance énergétique…). C’est ce mouve- ment de fond, initié il y a dix ans (avec, par exemple, l’implanta- tion de Generali en 2003 sur le pôle de la Plaine-Saint-Denis), qui semble se tarir, alors qu’il a contribué à porter le marché dans un contexte économique difficile.

Autre facteur non négligeable, en 2013, les entreprises, les bailleurs comme les grands locataires, recherchent davantage de sécurité. Ils utilisent largement le levier de la renégociation du bail, les uns pour pérenniser l’occupation de leur immeuble, les autres pour négocier facilement une réduction de leur loyer.

Autre pan du marché locatif tertiaire fragilisé, cette fois essentiellement à cause du contexte économique et de l’environnement anxiogène, celui des petites surfaces de bureaux de moins de 500 à 1 000 m². Les PME se sont montrées bien moins mobiles en 2013, mais continuent d’alimenter le moteur de l’activité parisienne dans le quartier central des affaires (Q.C.A.).

(1) Volume de bureaux placés retraité par CFI pour le troisième trimestre 2012, excluant les 135 000 m² de l’opération de partenariat public-privé « Pentagone Balard ».

Point de conjoncture bureaux – marché locatif

Forte dÉCÉlÉrAtion sur les GrAndes trAnsACtions

CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET FINANCIER

(Source : Banque de France – indicateurs conjoncturels France au 4 octobre 2013.)

FrAnCe 2010 2011 2012 troisième trimestre 2013

(chiffres provisoires) Évolution trimestrielle indiCAteurs ÉConomiQues

Pib 1,40 % 1,70 % 0,00 % 0,00 %

taux de chômage 9,30 % 9,80 % 10,60 % 11,10 %⁽¹⁾

inflation 1,70 % 2,30 % 1,50 % 1 % ⁽²⁾

indiCAteurs FinAnCiers

taux directeur bCe 1,00 % 1,24 % 0,75 % 0,50 %⁽³⁾

taux euribor 3 mois France ⁽⁴⁾ 0,80 % 1,40 % 0,57 % 0,21 %

taux oAt 10 ans France ⁽⁴⁾ 3,10 % 3,33 % 2,54 % 2,16 %

(1) Donnée Eurostat, CVs à septembre 2013 (source Insee T2 2013 : 10,5 % en France métropolitaine).

(2) IPCH – Insee septembre 2013 en glissement annuel.

(3) Taux directeur applicable depuis le 8 mai 2013.

(4) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source BDF.).

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SYNTHÈSE DES MÉCANISMES ACTUELS DE FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ TERTIAIRE

(Source : CFI/données Immostat.)

économie réelle

Moindre consommation

de surfaces destruction d’emplois tertiaires

Croissance nulle du Pib

UTiliSATeUrS

BUreAUX

Immobilier : renégociation

loyer ou prospection rationalisation,

réduction coûts fixes, flexibilité dégradation des marges,

trésorerie tendue

mArcHé locATiF

Remise sur le marché

d’immeubles anciens/obsolètes immeubles performants

modernes, flexibles, moins coûteux recherche du meilleur

rapport qualité/prix

L’offre immédiate remonte à près de 3,8 millions de mètres carrés. La période de stabilité du stock de bureaux francilien immédiatement disponible est révolue : ce dernier bondit de l’ordre de 5 % en neuf mois, pour atteindre un point haut his- torique depuis 2001, à près de 3,8 millions de mètres carrés.

La décorrélation s’accentue entre la demande latente, exigeante et centrée sur l’offre qualitative, et le stock disponible, composé à plus de 75 % d’immeubles de bureaux anciens dont l’obsolescence s’accélère du fait des nouvelles normes de performance énergé- tique. Mais, depuis le deuxième trimestre 2013, ce sont aussi les livraisons effectives de programmes neufs de taille significative, dont une partie « en blanc », qui ont contribué à cette augmen- tation, malgré la relative prudence des promoteurs. La part du neuf au premier trimestre s’établissait en effet à moins de 20 % du stock global. Loin de trouver son explication dans la tonicité de la demande placée globale francilienne qui s’étiole, la relative stabili- sation de la part (élevée) de bureaux de seconde main dans le stock est favorisée par les initiatives, nombreuses en 2013, des bailleurs pour éviter les libérations de surfaces. Stratégie de sécurisation et de maintien dans les lieux que privilégient également les preneurs, très souvent après renégociation des conditions économiques de leur bail. Néanmoins, au-delà de la tendance globale francilienne, seule une analyse sectorielle peut réellement permettre d’appré- hender le risque locatif, tant les disparités sont fortes.

LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX (en m

²)

(Source : CFI/IPD – Immostat.)

3 000 000 2 700 000 2 400 000 2 100 000 1 800 000 1 500 000 1 200 000 9 00 000 600 000 300 000 0

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

T1 T2 T3 T4 Prévision

30 %

4 % 23 % 22 %

21 %

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE SUR LES 9 PREMIERS MOIS (en %)

En 2013 En 2012

38 %

31 % 7 % 10 %

14 %

Paris la Défense croissant ouest 1^re couronne 2^e couronne

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE AU TROISIÈME TRIMESTRE 2013 (en %)

(Source : CFI/données Immostat.) 9 % La Défense

1^re Couronne Paris

Croissant Ouest 2^e Couronne

14 %

19 %

28 % 30 %

Base : offre immédiate au troisième trimestre 2013 rapportée à la demande placée annuelle sur un an glissant, quatrième trimestre 2012 – troisième trimestre 2013.

ÎLE-DE-FRANCE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF

(Source : CFI.) 1,05 Paris intra-muros La Défense Croissant Ouest 1^re Couronne 2^e Couronne

1,72 2,09 2,00

4,35

(3)

AnAlYse PAr seCteur loCAtiF FrAnCilien

PARIS

Paris intra-muros confirme sa relative résistance dans un contexte d’activité locative baissière.

Paris résiste bien, comparativement aux autres secteurs, et capte 38 % de la demande placée francilienne (contre 30 % à la même époque de 2012). Le recul d’activité locative n’y est que de l’ordre de 3 % sur les neuf mois de 2013, avec un total de 500 000 m²pla- cés (– 12 % par rapport à la moyenne décennale).

Avec 224 000 m² de bureaux placés depuis le début de l’année, le Q.C.A. capte 45 % de l’activité locative parisienne à fin septembre et confirme le rebond salutaire depuis le deuxième trimestre, limitant la baisse sur neuf mois à 1,64 %. Sur deux ans ⁽²⁾, la contraction des volumes du Q.C.A. de 28 % traduit bien à la fois la fragilisation des PME qui animent l’essentiel de ce secteur phare, mais aussi la baisse de la part des grandes transactions locatives, qui ont absorbé l’essentiel de la production d’immeubles neufs ou restructurés.

Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume placé de 122 400 m² sur les neuf mois de 2013, performance divisée par deux par rapport à 2011 et en retrait de 5 % comparée à la même période de 2012.

En revanche, le secteur de Paris Centre Ouest voit claire- ment son activité croître d’année en année. Avec un peu plus de 85 500 m² de bureaux placés à fin septembre 2013 contre 69 200 m² pour 2012, ce score locatif est synonyme de hausse en volumes de 24 % sur un an glissant et 36 % sur deux ans.

Le secteur de Paris Nord-Est, au stock tertiaire hétérogène, s’inscrit toujours dans une tendance baissière de – 25 % et – 32 % sur respectivement un an et deux ans, en glissement annuel (67 500 m² de bureaux placés sur neuf mois, dont plus de 33 000 m² au premier trimestre 2013).

Dans la capitale, le stock immédiat est stable sur neuf mois par rapport à fin 2012 (+ 0,95 %) ; il régresse même de l’ordre de 3 % dans le Q.C.A. et de près de 5 % à Paris Sud, tandis qu’il s’accroît d’environ 12 % dans le secteur Centre Ouest.

Comme le montre le graphique ci-contre, la résistance, et surtout le rebond de l’activité locative à Paris depuis le deuxième trimestre 2013, et la rareté de la production neuve (rapidement absorbée) placent la capitale dans une position de maîtrise de l’offre, qui représente un an de placement locatif. Néanmoins, paradoxalement, la pénurie d’offre neuve ou restructurée pourrait pénaliser ce secteur phare à terme, tant la recherche de rationalisation des espaces de travail correspond peu au stock parisien majoritaire de locaux haussmanniens.

(2) Neuf premiers mois de 2013 comparés aux neuf premiers mois de 2011.

PARIS : DEMANDE PLACÉE SUR LES 9 PREMIERS MOIS DE 2013 (en m

²)

(Source : CFI/données Immostat.) 250 000

200 000 150 000 100 000 50 000 0

Paris Q.c.A.

224 056

85 497

122 382

67 484

Paris centre

ouest

Paris Sud Paris nord-est

PARIS : UNE OFFRE DE BUREAUX MAÎTRISÉE

(Source : CFI.)

1,05 Paris intra-muros

Paris Nord-Est Paris Sud Paris Centre Ouest Paris Q.C.A.

1,14 1,05

1,24 0,97

(4)

LA DÉFENSE

Un vent de reprise souffle-t-il ?

Sur le pôle d’affaires, emblématique des tours de 50 000 à 80 000 m² l’unité, le niveau de la demande placée (89 000 m² sur les neuf mois de 2013) est en reprise de + 50 % par rapport aux neuf premiers mois de 2012 (60 000 m² pour 2012). La statistique n’est, pour l’heure, pas significative : l’an dernier a marqué le point bas historique d’activité locative sur La Défense depuis 2002 ; la performance 2013 à neuf mois (89 000 m²) demeure en retrait par rapport à la moyenne décennale 2003-2012 (141 000 m²).

Il est vrai que l’appétence des grands utilisateurs pour le for- mat horizontal de « campus » et la forte concurrence du Crois- sant Ouest voisin, plus attractif en termes de loyers, rendent les conditions de commercialisation difficiles sur le secteur de La Défense. Et elles sont aggravées par la livraison programmée d’une abondante production « en blanc » dans le cadre du plan de renouveau, décidé en 2006 (période d’euphorie du marché).

Détail révélateur, Icade présente sa tour Eqho (78 000 m²), qui vient d’être livrée, comme le « premier campus vertical », tandis que Carpe Diem, certifiée Leed Platinum, est toujours sur le marché (environ 44 000 m²). En 2014, sont attendues les tours Majunga (63 000 m²), D2 (45 000 m²), Chartis (23 000 m²) et Athéna (environ 33 000 m²).

Au total, ce sont donc 288 000 m² de tours livrées et livrables à deux ans qui viendront exacerber la concurrence locale sur ce micro-marché, manquant depuis quelques années d’un véritable essor de la demande exogène. En effet, la plupart des transactions récentes sont signées d’utilisateurs déjà présents sur La Défense.

Ainsi, ERDF, qui occupe déjà sa tour emblématique, vient de prendre à bail les 30 000 m² de la tour Blanche et quittera les surfaces louées dans la tour Winterthur, rebaptisée W.

La Défense s’inscrit donc comme un micro-marché offreur. L’offre immédiate s’y est accrue de 57 % sur neuf mois (327 000 m² contre 209 000 m² fin 2012) et représente désormais près de deux ans de placement locatif. Et la véritable problématique, pour les bailleurs, porte à la fois sur les délais et le coût de portage, l’adapta- tion des conditions de loyer rendue impérative et les scénarios de retour sur investissement qui s’éloignent.

CROISSANT OUEST

La croissance de l’offre et de la demande.

Grand pourvoyeur de très grandes surfaces neuves à loyers attractifs, le Croissant Ouest s’affiche définitivement comme deuxième secteur francilien après Paris, avec 31 % des signatures locatives de l’Île-de-France sur les neuf premiers mois de 2013. 398 000 m² de bureaux y ont été placés durant cette période, volume quasi équivalent à celui de 2012 (399 300 m²) et très légè- rement supérieur à la moyenne décennale sur neuf mois.

Au-delà des volumes commercialisés, le Croissant Ouest arrive aussi au deuxième rang des secteurs les plus offreurs d’Île-de-

LA DÉFENSE ET LE CROISSANT OUEST :

TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE SUR LES 9 PREMIERS MOIS (en m

²)

600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

la Défense croissant ouest

CROISSANT OUEST : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF

(Source : CFI.)

2,87 Boucle Nord

Péri-Défense Boucle Sud Neuilly – Levallois

2,92 1,48

1,46

Croissant Ouest 2,09

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France, après la Deuxième Couronne. Le stock immédiat y a quasiment doublé en dix ans pour atteindre 1 million de mètres carrés à fin septembre 2013, essentiellement sur la Boucle Nord et à Péri-Défense.

Ce qui pose surtout question, c’est la poursuite de la production neuve, puisqu’environ 137 000 m², non commercialisés à ce jour, sont ou vont sortir de terre d’ici 2014.

PREMIÈRE COURONNE

Une chute libre comparée à la dynamique de 2012.

Grand secteur phare de 2012 (368 000 m² placés en neuf mois), ce secteur ne totalise que 131 000 m² sur les neuf mois de 2013, volume divisé par 2,5 en un an (réduction de moitié par rapport à la moyenne décennale 2003-2012). L’essoufflement des très grandes transactions n’y est certes pas étranger, d’autant que l’offre neuve se résorbe rapidement sur ses principaux pôles d’affaires de la Première Couronne Sud.

L’activité en Première Couronne Est, toujours limitée, se redresse au troisième trimestre 2013, après un premier semestre parti- culièrement atone (36 000 m² sur les neuf premiers mois 2013, + 9 %), volume placé qui contribue à l’absorption d’une partie de l’offre sur ce secteur.

En revanche, les volumes placés de bureaux sont divisés par 4 en Première Couronne Sud (52 000 m² contre 228 000 m²) et par plus de 2,5 en Première Couronne Nord (43 000 m² contre 114 000 m²).

Encore une fois, la confrontation offre/demande placée permet une appréciation plus fine du risque locatif : en Première Cou- ronne Sud, le stock gonfle légèrement, de 182 000 m² au troisième trimestre 2012 à 206 000 m² fin septembre 2013.

PREMIÈRE COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF

(Source : CFI.)

2,59 1^re Couronne Sud

1^re Couronne Est 1^re Couronne Nord

2,14 1,62

1^re Couronne 2,00

PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES :

TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE SUR LES 9 PREMIERS MOIS (en m

²)

450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

1^re couronne 2^e couronne

(6)

DEUXIÈME COURONNE

La Deuxième Couronne dévisse de 49 % sur les neuf premiers mois de 2013.

L’année 2013 est synonyme de chute des volumes, également pour la Deuxième Couronne, où seulement 185 000 m² ont trouvé preneur sur neuf mois contre plus de 364 000 m² un an plus tôt (– 49 %) et 303 000 m² en moyenne décennale (– 39 %). Il s’agit là du plus mauvais score historique depuis 2002.

Avec un stock majoritairement ancien à obsolète, souvent excen- tré des transports en commun, la Deuxième Couronne porte toujours une offre immédiate disponible significative de 1 113 000 m², quasi stable par rapport à fin 2012 (– 0,89 %), soit 30 % du total disponible francilien. Les secteurs de Marne-la-Vallée et Roissy doivent faire l’objet d’une vigilance particulière, avec des stocks immédiats respectifs de l’ordre de six ans de placement locatif.

Et, loin de concourir à l’absorption de l’offre, les mégatransac- tions de 2012 signées par de grands groupes industriels libéreront d’importantes surfaces de seconde main pour regrouper leurs entités sur un campus à construire.

DEUXIÈME COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF

(Source : CFI.)

4,35

2^e couronne

4,94

2,79

6,39

5,69

2^e couronne

Sud

Saint- Quentin-en-

Yvelines

marne-la-

Vallée Pôle de roissy

4,07

reste 2^e couronne

(7)

ÉVOLUTION DES LOYERS MOYENS EN ÎLE-DE-FRANCE AU TROISIÈME TRIMESTRE 2013 (€/m²/an HT HC)

(Source : CFI.)

DÉCOTES CALCULÉES ENTRE LOYERS FACIAUX ET LOYERS RÉELS (bureaux > 5 000 m

²)

(Source : CFI.)

PREMIÈRE COURONNE

DEUXIÈME COURONNE CROISSANT OUEST

LA DÉFENSE

PARIS CENTRE OUEST PARIS Q.C.A.

224 € – 3,03 %

PARIS NORD-EST

310 € + 5,8 % 277 € – 2,12 %

403 € – 9,03 %

402 € – 0,25 %

491 € – 5,94 %

PARIS SUD

417€ + 2,71 %

146 € + 0,69 %

PREMIÈRE COURONNE

DEUXIÈME COURONNE CROISSANT OUEST

PARIS

– 8 % à – 17 %

– 10 % à – 23 %

–10 % à – 26 % – 13 % à – 17 %

ÉVolution des loYers

Les conditions de marché plus difficiles ont exercé une pression baissière sur les loyers faciaux franciliens, qui se replient de 3,12 % sur un an glissant au troisième trimestre 2013. Si le rap- port entre le loyer moyen de Paris Q.C.A. et celui en Deuxième Couronne est de plus de 2 (224 à 491 e/m²/an), l’effritement en 2013 porte surtout sur les niveaux de loyer les plus élevés, comme à Paris Q.C.A. (– 6 % sur un an glissant) et bien davantage à La Défense (– 9 % en glissement annuel).

Le recul des niveaux de loyers, une fois corrigés des « mesures d’accompagnement » (remises de loyers stipulées dans les baux), est en réalité bien plus important. En effet, les négociations ou renégociations de bail sont actuellement toujours plus favorables aux locataires, en particulier les grands comptes. L’actualité récente l’illustre bien, au travers de la prise à bail du 6/8 boule- vard Haussmann (Paris 8^e) par la Banque Publique d’Investisse- ment (BPI). Le loyer révélé de 630 e/m²/an, facial, s’élèverait à 480 e/m² en loyer économique, soit un écart de 23,80 %...

À partir de l’analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise depuis 2012.

Variation des loyers moyens : base troisième trimestre 2013 com- paré au troisième trimestre 2012.

(8)

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