Groupe de travail « Activités » Réunion du 21 novembre 2012
LISTE DES PARTICIPANTS VILLE DE PARIS
Cabinet A. HIDALGO Frédéric LUCCIONI
Mairie du 13ème Bénédicte PERFUMO
Direction de l’Urbanisme François HÔTE, Annick BIZOUERNE Direction Voirie & Déplacements absente Mireille BARGE
Cabinet de Mme Lyne Cohen-Solal Eric OSMOND
DDEEES Nathalie COUSIN-COSTA,
Pierre SLIOSBERG SEMAPA
Directeur Général Jean-François GUEULLETTE
Directrice Générale adjointe absente Elisabeth ANTONINI Directrice de la Communication Nathalie GRAND Direction de la Programmation et de
l’Urbanisme Ludovic VION, Benoît ERNEK
Direction du Développement Catherine BEYLAU, Paul CUGNET AUTRES INSTITUTIONS
Port Autonome de Paris Absent Iglal BOULAD
SNCF Christian BREZET, Louis BOUNIN
IAU Ile-de-France Martine LIOTARD, Anne-Marie ROMERA
GRECAM Hélène BOREAU, Claude OGIER
Université Paris-Diderot François MONTARRAS
PERSONNALITES EXTERIEURES
Garant de la concertation Bertrand MEARY
Personnes qualifiées Bertrand AVRIL
BUREAU DES ASSOCIATIONS
Chargé de mission Yann RENAUD
REPRESENTANTS DES ASSOCIATIONS
SOS Paris XIIIème Absente Marie KAREL
ADA 13 Françoise SAMAIN, Brigitte EINHORN
Association des Locataires du Site des
Frigos excusé Stéphane GERARD
APLD91 Cécile PAGE, Alexandrine POINSARD,
Jean-Paul RETI
TAM-TAM Fabrice PIAULT, Patrick BERTON
Odyssée Lutèce Absent Elsa PAPA TECHERRA
Paris Banlieue Environnement Absents Witold MARKIEWICZ Association des Locataires des rues
Fulton, Bellièvre, Flamand - ALFBF Dominique MACAIGNE Association des usagers des transports Absent Jacques STAMBOULI L’Ecologie pour Paris Absente Marie-Hélène LAURENT Droits des piétons Absente Marie-Danielle LERUEZ
SPPEF Absent Philippe MORIS
APARIS 13 François GERARD
13 O’QUAI Absent Jean-Pierre ANCELIN
ASSOCIATION LA PLATEFORME DES
COMITES PARISIENS D'HABITANTS Claude BIRENBAUM CONSEILS DE QUARTIER
Conseil de quartier n° 8 Claude GALLAIRE
Conseil de quartier n° 4 Absente Sylvie FUSTER
Conseil de quartier n° 7 André MESAS
La séance est ouverte à 17 heures 45, sous la présidence de François HOTE.
François HOTE souhaite la bienvenue aux participants de cette troisième réunion du groupe de travail concernant l’étude sur le développement des activités de production et de création. Après s’être assuré que les participants ont bien été destinataires du rapport final de l’IAU/ GRECAM, il passe la parole à ces derniers.
Présentation de l’étude sur le développement des activités de production et de création sur Paris Rive Gauche
Claude OGIER rappelle les acquis de la première phase concernant le ciblage sur les activités de création et de production. La demande de locaux d’activités est en baisse à l’échelle de l’Ile-de-France. La tertiarisation de l’économie entraîne une séparation entre locaux de bureaux et locaux de production et de logistique pures. Paris représente 8 % des commercialisations (et seulement 4% du stock vacant), mais 15% dans le neuf. Le marché s’est déplacé en petite et grande couronnes où l’accès et le stationnement sont plus faciles. Ces critères fonctionnels peuvent être plus déterminants que le coût. L’écart de prix du neuf entre Paris et la petite couronne est important, plus resserré dans l’ancien ; l’offre neuve en petite couronne est encore accessible, de plus en plus tertiarisée dans Paris.
Les activités encore présentes ou en recherche de locaux dans Paris sont celles qui recherchent en priorité la proximité de leurs clients centraux et dont la valeur ajoutée est suffisante pour absorber le surcoût immobilier (ce qui exclut la majorité des produits de consommation). Si les activités de production parisiennes ont été délocalisées, les services après-vente, de maintenance, de recherche ou de création se développent. Le ciblage des activités suit donc une stratégie de niches plutôt que de filières et vise des fonctions plutôt que des activités.
Ces nouveaux services de proximité sont majoritairement implantés en proche banlieue.
Seuls les plus sophistiqués cherchent à se localiser intra-muros. L’accessibilité (notamment routière par le périphérique et la Seine) et la modernité de Paris Rive Gauche ses fonctions universitaires et ses grands équipements, constituent des atouts de taille pour prendre rang comme lieu d’accueil attractif.
Martine Liotard rappelle les stratégies d’agglomération autour de grands pôles (université, bureaux, etc.) en rive de l’hyper-centre et des logiques de niche, très liées à la qualité urbaine des sites d’accueil. Elle précise que la programmation s’inscrit dans le temps long (au-delà de 2020) et évolue sans cesse. Les résultats proposés sont donc seulement indicatifs, suggérant des stratégies de localisation et permettant de réaliser des simulations financières. Ils visent ainsi à nourrir la réflexion sur les décisions futures.
La phase 2 concerne les propositions. Dans le contexte concurrentiel décrit précédemment, Paris Rive Gauche peut jouer sur le label « made in Paris » et développer son potentiel métropolitain en renforçant des vocations émergentes ou confirmées, de Quartier Latin (hospitalier, universitaire, de la culture), de quartier de la création et des loisirs . Des fonctions de logistique urbaine terminale à haute valeur ajoutée peuvent aussi valoriser l’accès rapide au périphérique et la proximité des clients. Des activités de niche (arts de la table ou de la maison) peuvent enfin accompagner la densification résidentielle du quartier.
Face à un panel de fonctions aux contraintes variées, l’analyse spatiale et urbaine du potentiel spécifique d’accueil a permis de cibler des fonctions site par site. Sur les 80 000 m² à réserver aux activités, 20 000 sont au premier étage (sans accès propre) d’immeubles de logement, donc préférentiellement pour des activités tertiarisées. Le reste concerne des immeubles dédiés à créer (sauf la halle Freyssinet et des alvéoles
propres, pour 16 000 m²). Plusieurs hypothèses d’affectation de ces surfaces ont été faites, avec des scenarii allant de 40 à 60 000 m².
Les propositions se sont focalisées sur des lieux particuliers ou des ensembles urbains : L’avenir de la halle Freyssinet n’étant pas déterminé à ce jour une hypothèse d’occupation partielle est faite pour des activités artisanales de création sur une rive de la halle et dans les alvéoles disposées de l’autre côté de l’allée semi-piétonne au sud- ouest. Ce programme pourrait cohabiter harmonieusement avec les activités événementielles et culturelles actuelles dans la halle.
A Bruneseau Nord, l’allée Paris-Ivry est un futur espace majeur à constituer, faisant lien avec Ivry-Confluence et devant composer avec le surplomb du périphérique. La proposition distribue sur ses rives une série de fonctions susceptibles de renforcer son animation urbaine. Côté boulevard des Maréchaux, un showroom pourrait occuper un vaste premier étage en fond de perspective (moyennant un accès direct sur l’allée). La rive nord du bâti prévu sous le périphérique pourrait accueillir des artisans de second œuvre pour la maison (en lien avec un futur pôle commercial en face sur l’allée, avec Leroy-Merlin et la jardinerie proches à Ivry). Côté Ivry, l’îlot adossé à la bretelle du périphérique pourrait devenir une cité dédiée à l’artisanat de création et de luxe, génératrice d’animation et d’évènementiel et bénéficiant d’une visibilité métropolitaine (bâtiment haut contre le périphérique, immeuble-signal du centre technique municipal de Michel Kagan).
Dans la même optique, quelques artisans gastronomiques pourraient intégrer un site visible, proche de la patte d’oie à Bruneseau Sud, les locaux en étage disposant aussi d’un rez-de-chaussée (boutique, desserte) à la condition expresse d’un accès automobile semi-lourd par l’arrière. D’autres activités (quasi-bureau) peuvent tirer parti de cette localisation en vue. Des activités assez tertiarisées peuvent utiliser les R+1 sur le boulevard des Maréchaux, des R+1 moins en vue pouvant revenir à du logement.
A Bruneseau Nord et Sud, deux immeubles d’activités pourraient accueillir des locaux de logistique urbaine (plutôt de la messagerie), tirant parti de la bonne desserte du périphérique. Les nuisances seraient limitées, car la messagerie fonctionne en fin de nuit, avec des véhicules de plus en plus souvent électriques. Par ailleurs, compte tenu de la proximité des universités et de nombreux bureaux, il est proposé d’installer un Data Center dans un bâtiment peu accessible à Bruneseau Sud, à la condition expresse d’un approvisionnement suffisant en très haut débit. A l’avenir, la programmation pourra aussi intégrer des bâtiments existants, comme Berlier ou Biopark, pour optimiser l’adéquation à des besoins très spécifiques de cette offre immobilière variée.
Claude OGIER indique que la question financière a été abordée à partir de trois scenarii stratégiques :
- Le premier inscrit l’offre de locaux d’activités dans des thématiques urbaines fortes, autour de vocations déjà confirmées (universitaire, artistique) ou à développer (luxe parisien, arts de la table et de la maison). Ce parti pris volontariste est à affiner et nécessiterait des études complémentaires. Il totaliserait 60 000 m² d’activité, plus 6 000 m² de quasi-bureaux. La recette financière estimée pour chacun des deux secteurs Bruneseau Sud et Nord serait d’environ 9 millions d’euros, avec un prix d’équilibre de 23 millions d’euros pour le premier et 24 millions d’euros pour le second. Le manque à gagner serait donc de 30 millions d’euros par rapport aux charges foncières prises en compte dans le bilan prévisionnel, qui apparaissent dès lors fondées sur une hypothèse optimiste.
- Le deuxième scénario s’appuie sur la vocation universitaire du quartier sans viser le développement d’une spécificité « luxe parisien ». Il concernerait 47 000 m² d’activités, plus 8 000 m² de quasi-bureaux. La recette financière estimée s’élèverait à 8 millions
d’euros pour Bruneseau Nord et 9 millions d’euros pour Bruneseau Sud, les prix d’équilibre s’établissant respectivement à 21 et 24 millions d’euros, soit 28 millions d’euros de manque à gagner ;
- Le troisième scénario ne développe pas de thématique urbaine forte et laisse ouvert le devenir de la Halle Freyssinet. Il porterait sur 44 000 m² d’activités, dont 9 000 m² de quasi-bureaux. Financièrement parlant, le manque à gagner dégagé serait similaire à celui du deuxième scénario.
Les trois scenarios impliquent, à des degrés divers, une compensation financière de la Ville. La volonté d’une mixité fonctionnelle dans le bâti entraîne des montages complexes de projets multi-produits. Par ailleurs, l’ambition et la nouveauté de certains concepts (cité artisanale sur B2A, logistique sur B2B1et B4B2-3) nécessitent probablement la création d’une SEM, qui puisse assumer tant l’animation et la gestion que la conception et la réalisation de ces bâtiments emblématiques.
Frédéric LUCCIONI s’enquiert de l’animation commerciale des rez-de-chaussée et du risque de concurrence en termes d’usage des m².
Martine LIOTARD explique qu’il ne paraît pas plausible de réaliser 80 000 m² d’activités.
Sur l’allée Paris-Ivry, des activités mixtes peuvent intégrer les rez-de-chaussée avec des bureaux au premier étage. A Bruneseau Nord, il devrait être facile de trouver des occupants pour les quasi-bureaux, mais les zones plus éloignées à Bruneseau Sud trouveront plus difficilement preneur. Certains premiers niveaux de zones tranquilles pourraient donc devenir des logements.
André MESAS se félicite que le projet mette l’accent sur la mixité des quartiers et se montre avant-gardiste par rapport à des propositions concrètes de développement de l’activité. Le document présenté est très intéressant, car il montre toutes les potentialités du quartier.
Jean-Paul RETI regrette que la demande de mixité depuis longtemps portée par les Frigos n’ait été entendue que tardivement. De ce fait, par manque d’espace restant, les activités ne peuvent être réparties harmonieusement. Il aurait fallu tirer parti d’un site où se rencontrent le rail, le fleuve et la route, pour installer des activités dans un village de création ; mais le réseau routier a été tracé avant la réflexion sur les activités, ce qui occasionne beaucoup de contraintes. Le projet paraît très fragile. Pour preuve: le premier bâtiment d'atelier de 4000 m2 construit dans PRG rue Lévi, (attenant aux Frigos), a initialement été prévu pour des activités de création et de production. Pourtant il a reçu essentiellement des créatifs. Ni monte-charge ni accès prévus pour la production.
Les représentants de l'association APLD 91 pensent à l'aune de cette première expérience que le terme "Quasi bureaux " indique clairement par ce néologisme le détournement déjà programmé de locaux d'activité vers des sièges sociaux, des bureaux. Alors qu'initialement 100 000 m2 de locaux "d'activité de production" étaient prévus. Le nombre de m2 est en forte baisse et de plus ne pointe pas la volonté de créer les espaces qu'APLD 91 préconise depuis des années: ceux destinés à des petits artisans, des métiers d'art des très petites entreprises et des artistes: tous ayant les mêmes besoins en locaux d'activités similaires, somme toute.
Françoise SAMAIN estime que cette étude intéressante montre les contraintes urbanistiques de la venue d’activités, mais craint qu’une grande partie des quasi- bureaux ne finissent par être occupés par des bureaux.
Martine LIOTARD observe que ce type d’espace peut convenir à des professions libérales ou à d’autres activités relevant de la vie urbaine locale.
Claude OGIER souligne que l’absence d’accès au rez-de-chaussée complique l’installation d’artisans dans ces espaces.
Anne-Marie ROMERA remarque qu’ils pourraient par exemple accueillir de petites entreprises du numérique.
Françoise SAMAIN revient sur les trois scenarios présentés, estimant qu’il vaut mieux se fixer des exigences et répondre aux contraintes techniques permettant aux locaux de devenir des bâtiments d’activité. L’étude souligne à juste titre l’importance du portage des activités par la suite.
François MONTARRAS annonce que le déménagement de l’université sur le site s’achèvera en janvier. Les 155 000 m² d’activités de l’université n’ont rien à voir avec le Quartier Latin, connoté « littéraire » et tourné vers le passé : ce vocable ne reflète pas leur modernité. Au contraire, les enseignements et les recherches qui y sont conduits sont tournés vers l’avenir et l’innovation. Par ailleurs, plutôt que d’évoquer l’installation d’« activités », mieux vaudrait parler d’« activités de transformation ». Or celles-ci génèrent des contraintes en termes de refroidissement ou d’évacuation, qui peuvent monopoliser 10 ou 20 % de la surface d’un local. Il faut développer des surfaces ouvertes, multifonctionnelles. Les nanotechnologies, les biomatériaux, les progiciels, la micromécanique sont autant de pistes intéressantes.
Claude GALLAIRE remarque qu’il reste à définir un certain nombre de préconisations, notamment concernant les accessibilités. Il demande par ailleurs si une symbiose serait possible avec Port de Paris.
Martine LIOTARD répond que Port de Paris travaille exclusivement sur son site et y développe de l’accueil d’activités.
Claude OGIER explique qu’il est prévu d’utiliser le quai la nuit pour des opérations de chargement et déchargement, le quai étant rendu au public dans la journée. Il paraît difficile d’organiser la multimodalité à la fois par rapport au fleuve, à la route et au rail.
Cependant, beaucoup d’acteurs développent la logistique du dernier kilomètre de manière originale, par exemple en utilisant des véhicules électriques.
Claude GALLAIRE observe que deux entreprises sont prêtes à faire du transport multimodal rail/fleuve à Bruneseau. Cependant, son développement nécessite la construction d’un tunnel.
Frédéric LUCCIONI fait remarquer qu’il faut prendre en compte également ce que l’environnement urbain proche peut apporter comme potentialités. Par exemple, à proximité du secteur se trouve la gare des Gobelins, dans le secteur Olympiades, ou Bercy Charenton. Ce sont des sites intéressants à cet égard.
Claude GALLAIRE observe que la construction sur dalles ne concerne que Bruneseau Sud et n’interviendra sans doute pas avant plusieurs années. La charge foncière ne devrait donc pas être modulée en fonction des zones de construction sur dalles, qui posent problème et devront peut-être être subventionnées par les autres zones. En tout cas, cette notion de charge foncière mérite d’être encore retravaillée. Par ailleurs, l’’idée du portage des activités est pertinente et cruciale. L’université fait naître des activités qui pourront être installées à proximité. Par contre, Biopark risque de devenir une zone d’activités diverses et de bureaux. Enfin, la politique de la Ville concernant la halle Freyssinet n’est pas encore tranchée.
François GERARD propose d’imaginer une activité flottante, s’intégrant dans une dimension européenne et permettant de mettre en valeur la Seine. Son coût serait limité, et elle drainerait des professionnels de toute l’Europe.
François HOTE répond que cette question relève de la compétence de Port de Paris.
Fabrice PIAULT estime que l’étude remplit l’essentiel des objectifs. Ses insuffisances montrent qu’un certain nombre de points ne sont pas encore définis. La réflexion sur la
dénomination « Quartier Latin » est pertinente. Par ailleurs, il faudrait préciser la définition du luxe. Il est peu probable que les leaders du secteur s’installent dans la zone, même si la piste est intéressante. Pour parvenir à des réalisations, mêmes symboliques, il faut une volonté politique forte. Les associations souhaitent qu’elle se focalise sur certaines activités qui ont besoin de ce soutien. Le projet est aussi intéressant dans son approche de la liaison indispensable entre Paris et Ivry. Il faut approfondir le travail sur cet espace, qui aura du mal à attirer des commerces sans soutien politique. Quant à la halle Freyssinet, elle peut accueillir des activités atypiques, qui doivent avoir une visibilité illustrant une volonté politique et se situer dans un lieu particulier.
Eric OSMOND remarque que l’équipe municipale, depuis deux mandats, s’est attachée à réimplanter et développer les métiers d’art et les activités artisanales à Paris, dont ils sont chassés par la densité du bâti et les prix du marché. Il s’agit d’activités modernes, qui utilisent à la fois des techniques traditionnelles et des technologies contemporaines et sont pourvoyeuses d’emploi et de richesse. Ces petits artisans travaillent souvent pour de grands groupes au service desquels ils mettent leur savoir-faire à très haute valeur ajoutée. Il faut aussi prendre en compte les jeunes créateurs qui ne peuvent pas s’installer à Paris du fait des prix immobiliers. Enfin, il faut prendre en compte le facteur du temps de construction, qui doit aussi être compatible avec les besoins des acteurs privés.
Il est très difficile de planifier l’installation d’une entreprise à l’avance.
Claude OGIER répond qu’il faut donc anticiper pour que des terrains adaptés soient disponibles en cas de besoin des entreprises.
Bertrand MEARY estime que malgré ses limites, l’étude constitue un véritable progrès intellectuel. Elle permet d’établir le dialogue sur des bases rationnelles, dont découleront des décisions politiques pragmatiques.
Frédéric LUCCIONI précise que l’étude alimente une réflexion,elle assume le fait de proposer des pistes mais de ne pas se placer dans une logique de solution préconçue.
Elle montre en tout cas qu’il y n’a pas de discordance entre les orientations d’aménagement de la ZAC et la volonté de développer des m² d’activités. Des sites du territoire sont identifiés comme présentant des potentialités en la matière. Ce sont des sites sur lesquels la Ville confirme les potentialités. La Halle Freyssinet, l’allée Paris-Ivry, M5A2, l’immeuble Berlier, Bruneseau Sud ... A ce stade, les orientations stratégiques sont donc concordantes. Il semble important de le souligner.
Frédéric LUCCIONI indique également qu’il est important que ces orientations soient intégrées dans une réflexion à l’échelle parisienne pour tenir compte des stratégies d’aménagement urbain des autres territoires de projet parisiens – et même métropolitains.. La volonté de développer des m² d’activité se regarde globalement. Il faut notamment, quand il est question de filière, de demande spécifique, pouvoir répondre présent. Cette réponse se fait pour la Ville de Paris à l’échelle parisienne.
Effectivement, une demande immobilière ne concorde pas forcément avec l’échelle de temps de l’aménagement de Paris Rive Gauche. Nous devons réagir à l’instant « t » en proposant un soutien, une implantation, là où le besoin peut correspondre à la demande, qu’il s’agisse de typoloqie, de prix ou de délai. Par exemple, le gouvernement développe des projets ambitieux en matière de numérique ; Paris peut se saisir de cette occasion. L’ambition gouvernementale est élevée et vise un nombre important de m².
Compte tenu des quasi-bureaux qui peuvent accueillir des activités tertiarisées à très haute valeur ajoutée, PRG peut répondre à cet enjeu. Il faut aussi tenir compte de la dimension universitaire, dans une logique de cluster.
Nathalie COUSIN COSTA observe qu’une réflexion est menée sur ces thématiques.
L’équipe travaille aussi sur différents lieux, par exemple l’immeuble Berlier ou Biopark.
Bertrand AVRIL se réjouit que l’étude suscite une adhésion générale. Il serait souhaitable de tirer parti des retombées de l’université pour l’activité. Par ailleurs, l’étude doit être appropriée par le maître d’ouvrage et l’aménageur. Il faut que la SEMAPA puisse être force de proposition et de conseil vis-à-vis des élus. Il est important que cette mise en œuvre partielle s’inscrive dans une démarche visant à conférer une certaine tonalité à Paris Rive Gauche, afin de lancer une dynamique.
Ludovic VION répond que la SEMAPA partage les conclusions de cette étude, qui ouvre un champ de réflexion qu’il faut aborder collectivement. Les questions financières devront être réglées par des décisions politiques. Sur le plan technique, la SEMAPA pilote les cahiers des charges et fiches de lots. Ses méthodes de travail ont intégré la grande diversité des temporalités et les aléas qui en découlent.
Claude MONTARRAS estime que ce quartier correspond à un réseau d’espaces dans lesquels des activités de natures différentes peuvent être installées. Il ne faut pas faire un quartier monoculture, mais développer des espaces intermédiaires où le frottement de l’université et de la société crée des potentialités, sans oublier la dimension culturelle.
Frédéric LUCCIONI indique que la SEMAPA devra expertiser les stratégies avec la Ville et les autres acteurs. L’étude s’inscrit dans un processus continu de réflexion sur le contenu des activités à installer et confirme certaines options intéressantes. Il faut poursuivre ce travail en cherchant à créer des conditions propices à l’installation des entreprises.
Jean-Paul RETI fait part de son scepticisme, non pas par rapport à l’étude, qui représente un travail considérable, mais sur sa mise en œuvre. Il rappelle le précédent de l’immeuble rue Messiaen, dont les 4 000 m² ne pourront finalement être utilisés par des activités de production, puisqu’ils ne sont pas équipés pour cela.
Frédéric LUCCIONI l’invite à ne pas faire de procès d’intention.
André MESAS pose la question de la concrétisation de cette étude, qui doit commencer dès maintenant.
Frédéric LUCCIONI explique que l’un des principaux enjeux est le sujet de l’équation économique. Il rejoint la question du portage, qui s’inscrit dans un montage financier à calibrer et peut nécessiter un investissement municipal qui doit se mesurer et s’arbitrer avec d’autres enjeux et priorités municipales. François GERARD estime que le morcellement du quartier influe sur l’implantation de l’activité. Peut-être est-il possible de revenir sur le quai pour consolider l’axe Seine, ou d’améliorer l’espace grâce au choix des activités.
Martine LIOTARD répond que d’un caractère atypique peuvent découler des éléments forts et des marqueurs. Il n’y a pas de réponse univoque.
François HOTE remercie la concertation de sa participation et lui donne rendez-vous pour le comité plénier le 28 novembre à 18 heures à la Mairie du XIIIème arrondissement.
La réunion prend fin à 20 heures 05.
Document rédigé par la société Ubiqus – Tél. 01.44.14.15.16 – http://www.ubiqus.fr – infofrance@ubiqus.com
