Le Sous-préfet, Directeur de cabinet du Préfet
Installation du comité de pilotage territorial logement Pays basque Seul le prononcé fait foi
Monsieur le président du Conseil départemental,
Monsieur le président de la Communauté d’agglomération du Pays basque, Mesdames et Messieurs les élus,
Mesdames et Messieurs,
C’est avec grand plaisir que j’ouvre ce premier comité de pilotage relatif au logement au Pays basque.
Le 20 novembre dernier, plusieurs milliers de manifestants défilaient dans les rues de Bayonne pour réclamer le droit de « vivre et se loger au pays », traduisant ainsi la grande préoccupation sociale du logement au pays basque.
Leurs revendications, et certains d’entre vous étaient présents, étaient très claires :
- mieux réguler le marché immobilier et foncier, notamment en donnant la priorité aux locations à l’année plutôt qu’aux meublés touristiques ;
- prendre en compte les urgences climatique et écologique dans cette politique du logement, avec la zéro artificialisation nette et l’enjeu de souveraineté alimentaire ; - mieux maîtriser le foncier pour produire du logement, notamment en systématisant
le BRS et en menant une politique publique d’acquisition foncière ; - assurer le droit à un logement digne et abordable pour tous.
Plus globalement, je le crois, le message qu’ils nous ont fait passer est un message d’urgence, un message de mobilisation, un message d’ambition collective au service du logement au Pays basque.
Bien entendu, aucun d’entre nous, aucune de nos institutions, n’a attendu cette manifestation pour agir.
Déjà, il y a quinze ans, l’État, avec le Conseil général et les collectivités du Pays basque de l’époque, signaient un plan d’urgence logement. Ce plan a permis de mettre en place un
certain nombre de solutions opérationnelles, permettant d’atténuer provisoirement les difficultés de logement sur la Côte.
Les temps ont changé, nos institutions ont évolués, les outils se sont transformés. Renouveler à l’identique un Plan d’urgence logement serait certainement intéressant médiatiquement mais tout aussi certainement inadapté aux besoins d’aujourd’hui.
En effet, le travail de fond, besogneux, souvent silencieux mais pourtant essentiel est déjà réalisé largement par tous les partenaires.
Je veux ici saluer l’action de la Communauté d’agglomération du Pays basque, sous l’impulsion de son président, Jean-René Etchegaray. Le PLH qui a été approuvé le 2 octobre dernier et validé par l’État fixe le bon niveau d’ambition et doit être notre horizon partagé. Au-delà de la vision du projet de territoire qu’il propose, le PLH décrit également un chemin pour atteindre ces objectifs, avec cinq grandes orientations qu’il nous appartient collectivement de mettre en œuvre.
Je souhaite souligner également le travail du Conseil départemental et de son président Jean-Jacques Lasserre, avec qui j’ai signé un plan départemental de l’habitat, que nous allons devoir renouveler prochainement. Son plan « logement 64 », adopté en décembre dernier, en renforçant les actions du fonds friche de l’État, en recapitalisant l’Office 64, en accompagnant les collectivités pour identifier et mobiliser du foncier, apporte une contribution majeure à ce sujet.
Bien évidemment, le sujet du logement est aussi porté par chacun des maires de l’agglomération. C’est eux qui, quotidiennement, identifient du foncier, inventent les projets, dialoguent avec les riverains, trouvent des solutions aux difficultés opérationnelles qui se posent. Leur rôle est essentiel et je veux ici aussi le rappeler et le saluer.
Enfin, le tableau de l’action déterminée de l’écosystème du logement au Pays basque ne pourrait être complet sans citer les opérateurs, ici représentés, qui mettent en œuvre les choix politiques arrêtés et font concrètement émerger de terre les logements sur ce territoire.
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À vos côtés, l’État a évidemment pris sa part. Ainsi, en 2021, nous avons investi près de 100 millions d’euros sur ce sujet au Pays basque.
Ce n’est pas rien, bien au contraire.
Mais l’urgence et l’importance du sujet me conduisent à encore renforcer l’action de l’État dans ce domaine. C’est d’ailleurs l’une des priorités que m’a fixée par le Premier ministre dans ma feuille de route interministérielle.
Cette priorité se traduira par un accroissement des moyens financiers (1), un renforcement de la régulation du marché (2), et l’intensification du dialogue avec l’ensemble des acteurs mobilisés sur ce sujet (3).
(1) Sur le plan des moyens financiers tout d’abord.
Je vous le disais, nous consacrons 100 millions d’euros par an à cette question au Pays basque. En 2022, nous allons augmenter cette enveloppe. Trois dispositifs fiscaux vont ainsi être mis en œuvre :
Pour insuffler une nouvelle dynamique de construction de logements sociaux, l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties fera désormais l’objet d’une compensation de la part de l’État pendant 10 ans, pour tous les logements sociaux agréés en 2021 et jusqu’au 30 juin 2026, soit la fin du mandat municipal.
Pour dynamiser la production d’une offre pérenne de logements intermédiaires et pour lever les réticences des communes, l’exonération de 20 ans de taxe foncière sur ces logements, jusque-là supportée par les communes, sera remplacée par un crédit d’impôt sur les sociétés d’égal montant et de même durée, financé par l’État.
À cet égard d’ailleurs, la réponse à la demande de logement ne peut pas s'apporter que par la seule construction neuve, mais également par la remise sur le marché des logements vacants.
Les propriétaires peuvent s'appuyer sur les aides de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) pour remettre aux normes actuelles leurs biens, valoriser leur patrimoine et ainsi offrir des logements à loyers maîtrisés. C’est de l’ordre de 7M€ par an que l’ANAH investit dans le logement au pays basque.
Enfin, le 1er avril, nous lancerons un nouveau dispositif pour inciter les propriétaires à louer leurs biens à un prix abordable, grâce à une réduction d’impôt : c’est le nouveau dispositif Loc’Avantages. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour le Pays basque et il est fondamental que nous en assurions ensemble le succès. En effet, il permettra d’offrir une fiscalité intéressante pour les propriétaires qui louent à l’année, en tant que résidence principale, moyennant un loyer qui se situe en dessous du loyer médian. En effet aujourd’hui la location de meublé de tourisme a une fiscalité avantageuse alors que le propriétaire qui loue à l’année, en dehors des dispositifs défiscalisés tel que le Pinel, n’a pas d’avantage fiscal.
Ce nouveau dispositif permet donc de rétablir une équité fiscale pour les propriétaires bailleurs. Cela devrait aider à remettre sur le marché locatif des biens en location longue durée.
Toujours sur le plan des moyens, nous allons également signer prochainement avec vous, Monsieur le président de la CAPB, un contrat de relance de logement, permettant d’investir pour un peu plus de 2 millions d’euros pour la production de 1727 logements dont 817 logements sociaux pour l’année 2022.
Bien évidemment, une bonne partie des moyens alloués par l’État au logement au Pays basque augmenteront mécaniquement si le nombre de projets de logement augmente également.
Mais surtout, si notre action collective est suffisamment forte, j’irai aux arbitrages pour obtenir plus de moyens spécifiquement pour ce territoire. Je l’ai déjà fait avec succès pour l’année 2022, en obtenant des crédits pour financer des études flash sur le foncier, afin d’accompagner l’EPFL sur les préemptions par l’État. J’ai également obtenu une enveloppe complémentaire pouvant aller jusqu’à 750 K€/an sur la durée du PLH, soit 4,5 M€ pour mieux équilibrer le montage financier et opérationnel d’opérations de logement social en acquisition amélioration. Je suis prêt à le faire à nouveau si collectivement les acteurs se mettent en ordre de marche pour engager ces crédits.
(2) A côté de ces moyens financiers, je souhaite renforcer la régulation du marché
Tout d’abord, sur l’encadrement des loyers, sujet qui vous est cher, Monsieur le président de la CAPB, la loi 3DS, qui vient d’être adoptée, permet à la CAPB d’y candidater. Les services de l’État vous accompagneront dans cette démarche, que je soutiendrai auprès de la ministre du logement.
La loi 3DS renforce également le bail réel solidaire. Elle permet désormais aux collectivités de garantir le prêt porté par les organismes de foncier solidaire ou encore de réaliser ce type d’opération dans le cadre d’opération d’acquisition-amélioration dans le parc ancien. Là aussi, l’État accompagnera les collectivités sur ce sujet.
Mais au-delà de ces deux nouveaux outils, le renforcement de la régulation du marché passe par des contrôles supplémentaires.
En effet, l’État va renforcer les contrôles effectués sur les baux dits « mobilités » et sur les meublés de tourisme mis en location par les plateformes telles Airbnb, Abritel, etc … Sur les premiers, j’ai demandé à la DDPP de lancer une grande campagne de sensibilisation des acteurs, notamment par des contrôles dans les agences immobilières afin de s’assurer que ces contrats ne soient pas détournés de leur but premier. En effet, lorsqu’un propriétaire loue son logement en bail mobilité, c’est-à-dire pour une durée de 8 à 10 mois, s’il souhaite le renouveler, celui-ci doit être transformé en bail classique. Or, trop souvent et en toute illégalité, les baux « mobilités » sont renouvelés chaque année, afin de le mettre en location de vacances l’été, précarisant considérablement le logement des résidents à l’année.
La DDFIP, à partir des données transmises par les plateformes de l’économie collaborative, va également contrôler les contribuables qui ont omis de déclarer les revenus générés sur ces plateformes par la location occasionnelle de logements meublés au titre de l’impôt sur le revenu et des contributions sociales de l’année 2019. Les données de 64 opérateurs sont en cours d’exploitation, dont Airbnb, Booking et Gîtes de France.
Dans le dialogue avec vous, je suis prêt à étudier d’autres champs de contrôles, dont les services de l’État pourraient se saisir.
Mais au-delà de la loi 3DS et des contrôles du respect de la réglementation, chaque maire doit pouvoir pleinement connaître les outils financiers et réglementaires à sa disposition pour produire du logement ou limiter les résidences secondaires et les meublés de tourisme.
Des outils fiscaux existent, comme la TH additionnelle à 60 % pour les résidences secondaires ou encore le principe de compensation, sur lequel la CAPB travaille. J’ai cependant le
sentiment, je crois largement partagé, que tous les maires, loin de là, ne se saisissent de l’ensemble de ces outils, souvent par méconnaissance de leur existence.
Il m’apparaît très important qu’un travail d’identification du potentiel foncier sur les communes soumises à la loi SRU et les outils de sa mobilisation soit effectué et partagé avec les acteurs du territoire. Dans ce domaine, l’État a conduit un recensement du foncier public qu’il pourrait céder préférentiellement pour des projets de logement social. Ainsi, j’ai obtenu la cession avec une forte décote d’un bâtiment de l’ex-DDE à Ciboure qui permettra la réalisation de 12 logements en accession sociale. De même, dans le cadre du plan de relance, l’État est intervenu avec le fonds friches en accompagnement des opérations de logement en acquisition-amélioration sur le territoire de la CAPB à hauteur de 2,615 M€ pour 89 logements, en plus des aides spécifiques des aides à la pierre et de l’exonération de TFPB.
J’ai donc demandé aux services de l’État de produire, d’ici cet été, un guide complet des outils financiers et réglementaires qu’ils peuvent mobiliser en lien avec vos actions respectives. Par ailleurs, dans chacune des communes carencées, je signerai un « contrat de mixité sociale » listant l’ensemble des leviers d’actions à leur disposition pour atteindre les objectifs de la loi SRU. La loi 3DS permet, à ce titre, de signer un contrat de mixité sociale intercommunal et je suis à votre disposition, Monsieur le président, pour y travailler.
Plus encore, je souhaite pouvoir bâtir avec vous des outils de régulation du marché du logement adapté à nos spécificités locales. Si des propositions en ce sens émergent et si elles respectent le cadre constitutionnel, je suis prêt à utiliser quand ce sera possible mon pouvoir de dérogation sur ce sujet.
L’exemple de Saint-Malo est intéressant. Cette ville est confrontée aux mêmes problématiques que les nôtres, avec un très grand nombre de meublés de tourisme. Alors que l’obligation de changement d’usage était, en principe, réservée aux villes de plus de 200 000 habitants, dans le dialogue État-élus, le préfet a dérogé à cette réglementation et autorisé l’obligation de changement d’usage pour cette commune de 46 000 habitants.C’est peut être une piste à explorer chez nous.
(3) Ces outils, qui relèvent à la fois de mesures nationales mais aussi de décision de l’Etat territorial, peuvent être prolongés, amplifiés, adaptés.
Cela, je ne veux pas le faire seul. C’est dans le dialogue avec vous, élus de ce territoire et acteurs locaux du logement, que l’État doit bâtir les outils nécessaires pour que soient atteints les objectifs du PLH et donc répondre collectivement à l’attente de nos concitoyens.
Et c’est dans ce contexte que M. Patrick Martinez, directeur régional de la Banque des territoires, dont je salue la présence, m’a saisi pour me proposer la mise en place d’un comité de pilotage territorial consacré à la problématique du logement au pays basque. Ce comité, issu de réflexions d’un livre blanc régional, a déjà été mis en place dans les deux autres territoires tendus de notre région : la Charente maritime et la Gironde.
J’ai donc souhaité mettre en place, à mon tour, ce comité de pilotage. Je souhaite que nous puissions y partager les constats sur la situation du logement au Pays basque (1), y assurer la coordination des différents acteurs et de leurs outils au service d’une ambition commune et
partagée (2) et permettre à l’État d’avoir un lieu d’échange pour adapter nos outils à vos besoins (3).
Mesdames et Messieurs,
La politique du logement est une politique complexe. Rome ne s’est pas construite en un jour et les difficultés d’accès au logement au Pays basque ne seront pas non plus résolues en une réunion. Mais si, modestement, cette instance de dialogue et de travail peut y contribuer, ce sera déjà une belle réussite.
Monsieur le président du Conseil départemental, je vous cède la parole.
[Monsieur le président de la CAPB, je vous propose de prendre la parole]
