Les organismes de placement collectif immobilier
(OPCI) Régime juridique
Émilie Capron
Avocat
5e éditi on augmentée et mise à jour notamment des dispositi ons de la loi de régulati on bancaire et fi nancière
Préface de Benoît de Juvigny, Secrétaire général de l’Autorité des marchés fi nanciers Avant-propos de David Charlet, Président de l’Associati on nati onale des conseils en investi ssements fi nanciers (ANACOFI), Président de l’ANACOFI-CIF
Préface ... 13
Pierre-Grégoire Marly Professeur agrégé des Facultés de Droit à l'Université du Maine Doyen de la Faculté de Droit, d'Économie et de Gestion Directeur du Master II Assurance-Banque 1. Introduction ... 15
2. Différentes formes d’OPCI prévues par les textes ... 21
2.1 FPI et SPPICAV ... 21
2.2 OPCI et OPCI professionnel ... 22
2.3 OPCI dédié ... 26
2.4 OPCI à compartiments ... 27
2.5 OPCI à catégories d’actions ... 28
3. Création ... 29
3.1 Agrément de l’OPCI par l’AMF ... 29
3.1.1 Agrément pour la création de l’OPCI... 29
3.1.1.1 Principe de l’agrément ... 29
3.1.1.2 Contenu du dossier d’agrément ... 30
(a) Prospectus ... 30
(b) Document d’information clé pour l’investisseur (DICI) ... 31
(c) Publicité du prospectus et du DICI ... 33
3.1.1.3 Conditions de délivrance de l’agrément ... 34
3.1.1.4 Procédure d’agrément par l’AMF ... 38
(a) Dépôt du dossier d’agrément ... 38
(b) Instruction du dossier d’agrément ... 39
(c) Délai d’agrément ... 39
(d) Dépôt du capital initial ... 39
(e) Envoi du document d’information clé pour l’investisseur (DICI) et du prospectus définitif à l’AMF ... 40
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3.1.2 Agrément de certaines modifications affectant l’OPCI ... 40
3.1.2.1 Mutations ... 41
3.1.2.2 Changements ... 44
3.1.2.3 Modifications dont la qualification est incertaine ... 46
3.2 Constitution de l’OPCI... 46
3.2.1 Conditions de fond ... 46
3.2.1.1 Nombre d’actionnaires ... 46
3.2.1.2 Capital minimum à la constitution ... 47
3.2.1.3 Siège social ... 47
3.2.1.4 Durée ... 47
3.2.1.5 Apports ... 47
(a) Constitution par voie d’apports en numéraire ... 47
(b) Constitution par voie d’apports en nature ... 48
(c) Libération des apports ... 51
3.2.2 Conditions de forme et publicité ... 52
3.3 Procédure préalable à la commercialisation ... 53
3.3.1 Commercialisation de l’OPCI auprès d’investisseurs professionnels ... 53
3.3.1.1 Commercialisation en France ... 53
3.3.1.2 Commercialisation sur le territoire d’un autre État membre de l’Union européenne ... 55
3.3.2 Commercialisation de l’OPCI auprès d’investisseurs non professionnels ... 56
4. Fonctionnement ... 59
4.1 Objet social ... 59
4.2 Composition de l’actif ... 61
4.2.1 Actifs immobiliers (CMF, art. L. 214-36, I, 1° à 5°) ... 62
4.2.1.1 Immeubles, droits réels et droit au crédit-bail détenus directement par l’OPCI... 62
4.2.1.2 Participations dans des sociétés à prépondérance immobilière non cotées ... 64
4.2.1.3 Participations dans des sociétés à prépondérance immobilière cotées .... 68
4.2.1.4 Participations dans des OPCI ou organismes équivalents de droit étranger ... 70
4.2.2 Actifs financiers (CMF, art. L. 214-36, I, 6° et 7°)... 71
4.2.2.1 Titres et instruments financiers ... 71
4.2.2.2 Parts ou actions d’OPCVM et de fonds d’investissement à vocation générale ... 77
4.2.2.3 Règles communes aux actifs financiers ... 78
4.2.3 Actifs liquides (CMF, art. L. 214-36, I, 8° et 9°) ... 79
4.2.3.1 Dépôts et instruments financiers à caractère liquide ... 79
4.2.3.2 Liquidités ... 80
4.2.3.3 Règles communes aux actifs liquides ... 80
4.2.4 Autres actifs (CMF, art. L. 214-36, I, 10°) ... 81
4.3 Composition du passif... 81
4.3.1 Capital ... 82
4.3.1.1 Valeur liquidative ... 82
4.3.1.2 Souscriptions ... 87
(a) Souscriptions en numéraire ... 87
(b) Apports en nature ... 91
4.3.1.3 Rachats ... 93
4.3.1.4 Cessions d’actions ... 96
4.3.2 Endettement ... 98
4.3.2.1 Endettement des OPCI non professionnels ... 98
4.3.2.2 Endettement des OPCI professionnels... 103
4.3.3 Engagements hors bilan ... 107
4.3.3.1 Engagements hors bilan que peuvent consentir ou recevoir les OPCI non professionnels ... 108
4.3.3.2 Engagements hors bilan que peuvent consentir les OPCI professionnels ... 109
4.4 Acteurs ... 110
4.4.1 Société de gestion de portefeuille ... 110
4.4.1.1 Agrément de la société de gestion de portefeuille par l’AMF ... 110
(a) Principe de l’agrément ... 110
(b) Obtention de l’agrément ... 112
4.4.1.2 Règles d’organisation et de bonne conduite applicables aux sociétés de gestion de portefeuille ... 114
4.4.1.3 Nomination et révocation de la société de gestion de portefeuille ... 114
4.4.1.4 Missions de la société de gestion de portefeuille dans l’OPCI ... 116
4.4.1.5 Délégation de la gestion de l’OPCI par la société de gestion de portefeuille ... 119
4.4.2 Dépositaire ... 121
4.4.3 Experts externes en évaluation immobilière (EEEI) ... 124
4.4.4 Commissaire aux comptes ... 127
4.4.5 Conseil d’administration ou directoire et conseil de surveillance ... 127
5. Gestion ... 129
5.1 Frais et commissions de souscription et rachat ... 129
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5.1.1 Règles applicables aux commissions de souscription et de rachat ... 130
5.1.1.1 Commissions de souscription ... 130
5.1.1.2 Commissions de rachat ... 132
5.1.1.3 Présentation des commissions de souscription et rachat ... 133
5.1.2 Règles applicables aux frais ... 133
5.1.2.1 Frais afférents à la gestion des actifs immobiliers ... 134
(a) Nature des frais ... 134
(b) Présentation des frais ... 138
(c) Observations sur la présentation des frais afférents à la gestion immobilière ... 139
5.1.2.2 Frais afférents à la gestion des actifs autres qu’immobiliers ... 139
5.2 Règles prudentielles ... 140
5.2.1 Règles prudentielles communes à tous les OPCI ... 140
5.2.1.1 Ratios immobiliers de 60 % et 51 % ... 140
5.2.1.2 Limitation du recours à l’endettement... 142
5.2.1.3 Limitations relatives aux avances en compte courant que peut consentir l’OPCI ... 143
5.2.1.4 Montant minimum de l’actif net ... 143
5.2.1.5 Obligation d’assurance ... 143
5.2.2 Règles prudentielles additionnelles applicables aux OPCI non professionnels ... 143
5.2.2.1 Ratios de diversification de l’actif ... 143
(a) Ratio de détention de participations non contrôlées ... 144
(b) Ratio d’actifs immobiliers loués ... 145
(c) Ratio de détention d’actifs à caractère liquide ... 146
(d) Ratio de détention de parts ou actions dans des OPCI et organismes équivalents de droit étranger ... 147
5.2.2.2 Limitation du risque de contrepartie ... 147
(a) Ratios de dispersion applicable aux instruments financiers ... 147
(b) Ratio de dispersion applicable aux instruments financiers à terme ... 148
(c) Ratio de dispersion applicable aux dépôts à terme ... 149
5.3 Obligations de distribution ... 149
5.3.1 Détermination du résultat net ... 149
5.3.2 Détermination des sommes distribuables ... 150
5.3.3 Quantum de l’obligation de distribution ... 151
5.4 Obligations de reporting ... 154
5.4.1 Reporting au profit des investisseurs ... 154
5.4.2 Reporting au profit de l’AMF ... 155
5.5 Règles comptables applicables aux OPCI ... 156
5.5.1 Normes professionnelles comptables ... 156
5.5.2 Dispositions comptables et financières ... 157
5.5.2.1 Principes généraux ... 157
5.5.2.2 Documents à établir ... 157
6. Disparition ... 163
6.1 Disparition avec liquidation ... 163
6.1.1 Arrivée du terme ... 163
6.1.1.1 Durée initiale ... 163
6.1.1.2 Prorogation de la durée initiale ... 163
6.1.2 Dissolution anticipée ... 164
6.1.2.1 Dissolution volontaire ... 164
6.1.2.2 Dissolution forcée ... 165
6.1.3 Règles applicables à la liquidation ... 166
6.2 Disparition sans liquidation ... 167
Bibliographie ... 169
Index ... 171
P R É F A C E
Il y a près d’une décennie, le Gouvernement introduisait dans notre droit les organismes de placement collecti f immobilier (OPCI) auxquels est consacré le présent ouvrage. Celui-ci ne pouvait manquer d’interpeller l’auteur de ces quelques lignes, les OPCI consti tuant notamment une source d’investi ssement des organismes d’assurance pour la représentati on de leurs engagements réglementés.
Cett e considérati on est cependant loin d’épuiser l’intérêt du travail mené par Émilie Capron qui, forte de son experti se, nous off re ici une étude exhausti ve et sti mulante des OPCI ; un intérêt d’autant plus fort que le succès de ces véhicules singuliers ne s’est pas démenti nonobstant les vicissitudes de leur régime, notamment fi scal.
Au bilan, dans le paysage de la pierre-papier, les OPCI semblent avoir att eint leur double objecti f de drainer l’épargne des ménages et les capitaux des investi sseurs intenti onnels vers le parc immobilier français. Un constat qui, du reste, devrait être conforté par la transpositi on en droit français de la directi ve AIFM du 8 juin 2011.
Cett e transpositi on est pleinement intégrée par l’auteur qui ne néglige dans son ouvrage aucun aspect du régime des OPCI. Étant rappelé que ce régime, fondé sur un appareil normati f relati vement succinct, doit beaucoup à l’analyse de prati ciens spécialisés, l’uti lité de la présente contributi on s’aperçoit aisément.
Avec pédagogie et fi nesse, Émilie Capron conduit le lecteur depuis la créati on jusqu’à la dispariti on des OPCI, en passant par leur foncti onnement et leur gesti on. Dans ce parcours, servi par un plan clair et rigoureux, chaque étape est méti culeusement décorti quée par l’auteur qui éclaire ainsi le sens d’une réglementati on souvent complexe. Au fi l des pages, l’on découvre que si les OPCI se présentent sous la forme éprouvée des OPCVM, ils recèlent de remarquables spécifi cités qui contribuent à nourrir la réfl exion plus générale sur les véhicules d’investi ssement collecti f.
C’est toutefois sous l’angle prati que que le présent ouvrage révèle son principal apport. Avocat associée d’un cabinet reconnu dans le domaine immobilier, l’auteur met à profi t son expérience unique, à la croisée des diverses mati ères auxquelles emprunte l’OPCI, pour aborder sereinement des diffi cultés qu’un regard exclusivement théorique peinerait à traiter. Par son approche hautement qualifi ée, Émilie Capron nous off re ainsi un outi l moderne pour comprendre et maîtriser les OPCI.
Pierre-Grégoire MARLY Professeur agrégé des Facultés de Droit à l’Université du Maine Doyen de la Faculté de Droit, d’Économie et de Gesti on Directeur du Master II Assurance-Banque
