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Les grandes transactions de bureaux en Ile-de-France
Bilan 2008
Janvier 2009 Prochaine édition : Juillet 2009
Valeurs locatives moyennes hautes Le secteur financier :
champion de la consommation tertiaire Le neuf : un axe prioritaire
Mobilité des entreprises :
captivité oui mais à certaines conditions
3 Sources : DTZ Research, DTZ Research/Immostat à partir de 2000
Un marché globalement résistant
Marquée par l’affaiblissement des marchés du crédit et de l’investissement, le ralentissement de la consommation des ménages, l’augmentation du prix des matières premières et de l’énergie et, enfin, la baisse du moral des entreprises, 2008 a été une année difficile. Pourtant, malgré un contexte économique instable et des prévisions peu favorables, le marché des bureaux en Ile-de-France a plutôt bien résisté. Après deux années précédentes exceptionnelles, le marché s’est en effet plutôt bien maintenu et la demande placée a ainsi dépassé en 2008 les 2,3 millions de m².
Les grandes transactions ont fortement participé à cette performance : 43% des commercialisations, soit un peu plus d’1 million de m² alors que le niveau du marché est évalué à 800 000 m² traités en moyenne par an entre 2001 et 2007. Les grands utilisateurs se sont donc montrés particulièrement actifs, s’engageant encore plus profondément dans des processus de rationalisation d’envergure. Les transactions, moins nombreuses qu’en 2007, ont surtout porté sur des volumes unitaires plus importants, essentiellement en dehors de Paris. Réductions du nombre d’implantations, augmentation des surfaces unitaires et regroupements des effectifs ont largement animé le marché cette année et devraient logiquement perdurer, surtout si le climat économique se durcit.
La reconfiguration des besoins des grandes entreprises a provoqué le regroupement de nombreux établissements en dehors de Paris dans des secteurs périphériques plus offreurs que la Capitale. Le Croissant Ouest et de manière générale la Première Couronne (31% et 26% des commercialisations) ont encore bénéficié de mouvements captifs importants et du report de grands utilisateurs parisiens à la recherche de surfaces neuves plus économiques.
Dans cet attrait pour la Première Couronne, Paris Sud et Paris Nord-Est ne totalisent en revanche que 4% des transactions de plus de 5 000 m² cette année, révélant un marché en pénurie d’offres sur ce créneau de surface.
Enfin, portée par une politique environnementale réellement prise en compte et désormais inscrite dans la stratégie des grandes entreprises, la demande placée sur des surfaces neuves de plus de 5 000 m² a, une fois de plus, été très forte (81% des surfaces placées). Cette recherche active de surfaces neuves de qualité par les grandes entreprises accentue le caractère déjà largement sous-offreur de certains marchés parisiens et participe à l’assèchement de l’offre à un an sur cette tranche de surfaces notamment à Paris, à La Défense et dans certains secteurs du Croissant Ouest.
Quelle demande pour demain ?
L’année 2008 s’est donc achevée sur un volume record de transactions supérieures à 5 000 m². Quels éléments vont déterminer la demande placée de 2009 ?
Pour répondre à cette question, DTZ initie un observatoire de la demande qui permettra de décrypter et d’anticiper les mouvements à venir.
On dénombre aujourd’hui 42 demandes actives de bureaux de plus de 5 000 m² en Ile-de-France, soit un potentiel de 633 400 m² de transactions dont la réalisation pourrait intervenir pour 271 000 m² en 2009 et 210 000 m² au delà de cette date.
2 756 2 359
998 1 007 0
500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 En miliers
de m²
Demande placée en Ile-de-France depuis 1996
Demande placée globale dont + 5 000 m²
Un marché globalement résistant
Marquée par l'affaiblissement des marchés du crédit et de l'investissement, le ralentissement de la consommation des ménages, l'augmentation du prix des matières premières et de l'énergie et, enfin, la baisse du moral des entreprises, 2008 a été une année difficile. Pourtant, malgré un contexte économique instable et des prévisions peu favorables, le marché des bureaux en Ile-de-France a plutôt bien résisté.
Après deux années précédentes exceptionnelles, le marché s'est en effet plutôt bien maintenu et la demande placée a ainsi dépassé en 2008 les 2,3 millions de m².
Les grandes transactions ont fortement participé à cette performance : 43% des commercialisations, soit un peu plus d'1 million de m² alors que le niveau du marché est évalué à 800 000 m² traités en moyenne par an entre 2001 et
2007 Les grands utilisateurs se sont donc montrés Répartition géographique des transactions de bureaux
Données générales
Sources : DTZ Research, DTZ Research/Immostat à partir de 2000
2007. Les grands utilisateurs se sont donc montrés particulièrement actifs, s'engageant encore plus profondément dans des processus de rationalisation d'envergure. Les transactions, moins nombreuses qu'en 2007, ont surtout porté sur des volumes unitaires plus importants, essentiellement en dehors de Paris. Réductions du nombre d'implantations, augmentation des surfaces unitaires et regroupements des effectifs ont largement animé le marché cette année et devraient logiquement perdurer, surtout si le climat économique se durcit.
La reconfiguration des besoins des grandes entreprises a provoqué le regroupement de nombreux établissements en dehors de Paris dans des secteurs périphériques plus offreurs que la Capitale. Le Croissant Ouest et de manière générale la Première Couronne (31% et 26% des commercialisations) ont encore bénéficié de mouvements captifs importants et du report de grands utilisateurs parisiens à la recherche de surfaces neuves plus économiques.
Dans cet attrait pour la Première Couronne, Paris Sud et Paris Nord-Est ne totalisent en revanche que 4% des transactions de plus de 5 000 m² cette année, révélant un marché en pénurie d'offres sur ce créneau de surface.
Enfin, portée par une politique environnementale réellement prise en compte et désormais inscrite dans la stratégie des grandes entreprises, la demande placée sur des surfaces neuves de plus de 5 000 m² a, une fois de plus, été très forte (81% des surfaces placées). Cette recherche active de surfaces neuves de qualité par les grandes entreprises accentue le caractère déjà largement sous-offreur de certains marchés parisiens et participe à l'assèchement de l'offre à un an sur cette tranche de surfaces notamment à Paris, à La Défense et dans certains secteurs du Croissant Ouest.
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
2ème Couronne 1ère Couronne Croissant Ouest La Défense Paris Nord-Est Paris Sud Paris Centre Ouest dont QCA
Répartition géographique des transactions de bureaux supérieures à 5 000 m² en Ile-de-France en %
2008 2007 2006
Sources : Immostat, DTZ Research
Quelle demande pour demain ?
L'année 2008 s'est donc achevée sur un volume record de transactions supérieures à 5 000 m². Quels éléments vont déterminer la demande placée de 2009 ?
Pour répondre à cette question, DTZ initie un observatoire de la demande qui permettra de décrypter et d'anticiper les mouvements à venir.
On dénombre aujourd'hui 42 demandes actives de bureaux de plus de 5 000 m² en Ile-de-France, soit un potentiel de 633 400 m² de transactions dont la réalisation pourrait intervenir pour 271 000 m² en 2009 et 210 000 m² au delà de cette date.
Demande placée en Ile-de-France depuis 1996
2 756 2 359
998 1 007 0
500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 En miliers
de m²
Demande placée en Ile-de-France depuis 1996
Demande placée globale dont + 5 000 m²
Un marché globalement résistant
Marquée par l'affaiblissement des marchés du crédit et de l'investissement, le ralentissement de la consommation des ménages, l'augmentation du prix des matières premières et de l'énergie et, enfin, la baisse du moral des entreprises, 2008 a été une année difficile. Pourtant, malgré un contexte économique instable et des prévisions peu favorables, le marché des bureaux en Ile-de-France a plutôt bien résisté.
Après deux années précédentes exceptionnelles, le marché s'est en effet plutôt bien maintenu et la demande placée a ainsi dépassé en 2008 les 2,3 millions de m².
Les grandes transactions ont fortement participé à cette performance : 43% des commercialisations, soit un peu plus d'1 million de m² alors que le niveau du marché est évalué à 800 000 m² traités en moyenne par an entre 2001 et
2007 Les grands utilisateurs se sont donc montrés Répartition géographique des transactions de bureaux
Données générales
Sources : DTZ Research, DTZ Research/Immostat à partir de 2000
2007. Les grands utilisateurs se sont donc montrés particulièrement actifs, s'engageant encore plus profondément dans des processus de rationalisation d'envergure. Les transactions, moins nombreuses qu'en 2007, ont surtout porté sur des volumes unitaires plus importants, essentiellement en dehors de Paris. Réductions du nombre d'implantations, augmentation des surfaces unitaires et regroupements des effectifs ont largement animé le marché cette année et devraient logiquement perdurer, surtout si le climat économique se durcit.
La reconfiguration des besoins des grandes entreprises a provoqué le regroupement de nombreux établissements en dehors de Paris dans des secteurs périphériques plus offreurs que la Capitale. Le Croissant Ouest et de manière générale la Première Couronne (31% et 26% des commercialisations) ont encore bénéficié de mouvements captifs importants et du report de grands utilisateurs parisiens à la recherche de surfaces neuves plus économiques.
Dans cet attrait pour la Première Couronne, Paris Sud et Paris Nord-Est ne totalisent en revanche que 4% des transactions de plus de 5 000 m² cette année, révélant un marché en pénurie d'offres sur ce créneau de surface.
Enfin, portée par une politique environnementale réellement prise en compte et désormais inscrite dans la stratégie des grandes entreprises, la demande placée sur des surfaces neuves de plus de 5 000 m² a, une fois de plus, été très forte (81% des surfaces placées). Cette recherche active de surfaces neuves de qualité par les grandes entreprises accentue le caractère déjà largement sous-offreur de certains marchés parisiens et participe à l'assèchement de l'offre à un an sur cette tranche de surfaces notamment à Paris, à La Défense et dans certains secteurs du Croissant Ouest.
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
2ème Couronne 1ère Couronne Croissant Ouest La Défense Paris Nord-Est Paris Sud Paris Centre Ouest dont QCA
Répartition géographique des transactions de bureaux supérieures à 5 000 m² en Ile-de-France en %
2008 2007 2006
Sources : Immostat, DTZ Research
Quelle demande pour demain ?
L'année 2008 s'est donc achevée sur un volume record de transactions supérieures à 5 000 m². Quels éléments vont déterminer la demande placée de 2009 ?
Pour répondre à cette question, DTZ initie un observatoire de la demande qui permettra de décrypter et d'anticiper les mouvements à venir.
On dénombre aujourd'hui 42 demandes actives de bureaux de plus de 5 000 m² en Ile-de-France, soit un potentiel de 633 400 m² de transactions dont la réalisation pourrait intervenir pour 271 000 m² en 2009 et 210 000 m² au delà de cette date.
Répartition géographique des transactions de bureaux supérieures à 5 000 m² en Ile-de-France
Données générales
Analyse par loyers et secteurs d’activité
4 Sources : Immostat, DTZ Research
Des valeurs locatives moyennes hautes
Après une hausse importante et continue depuis 2006, la valeur médiane des transactions locatives supérieures à 5 000 m² a enregistré une nouvelle progression de 2,5% en un an pour s’établir à 400 €/m²/an en 2008.
Dans un souci de rationalisation des coûts, les transferts et les regroupements en dehors de la Capitale ont été importants cette année (14% des mouvements immobiliers). Les grands utilisateurs parisiens ont en effet été nombreux à faire le choix de secteurs plus économiques en bordure de Paris pour y rassembler leurs effectifs ou y transferer leurs bureaux, notamment en Première Couronne Sud (LCL : 18 000 m² de transfert dans le cadre d’un programme de regroupement sur 40 000 m²), en Boucle Nord (AON FRANCE) ou encore en Boucle Sud (EUROPE 1 IMMOBILIER).
Le reste des transactions s’est réalisé sur des valeurs autour de 300 €/m²/an, notamment en Première Couronne Nord avec les signatures de VERSPIEREN et de CEGELEC pour un transfert de leur siège à Saint-Denis.
Malgré un réajustement de la valeur médiane du premier au deuxième semestre dû à des stratégies de relocalisation, les valeurs locatives restent globalement élévées. Les entreprises devront donc continuer d’arbitrer entre une politique de proximité et d’image ou des implantations économiques liées à une volonté de réduction des coûts.
Le secteur financier toujours premier
Avec 374 000 m² placés, le secteur financier arrive une fois de plus en tête du classement des transactions de plus de 5 000 m², dépassant largement la performance de 2007 (190 000 m²). La quasi totalité des transactions a eu lieu hors de la Capitale sur des opérations d’envergure : 70 000 m² à Fontenay- sous-Bois pour la SOCIETE GENERALE, 47 000 m² de bureaux à Nanterre pour BNP PARIBAS ASSURANCE, pour les deux opérations les plus significatives. D’autres sont en gestation.
Les restructurations anticipées par les grandes banques et les assurances en début de crise ont largement contribué à cette performance. Le secteur a également poursuivi des stratégies immobilières de long terme, établies dès les premières reconfigurations du système bancaire français et dont les grands plans de rationalisation ont débuté il y a maintenant plusieurs années.
Lui aussi engagé dans un large processus de restructuration, le secteur de l’industrie totalise près de 328 000 m² de transactions supérieures à 5 000 m² et occupe la deuxième place du classement. Il convient toutefois de noter que, parmi les secteurs les moins actifs, on trouve notamment celui des Technologies de l’Information et de la Communication (TIC) dont le niveau de transaction sur le créneau des surfaces de plus de 5 000 m² a chuté de près de 90% en un an, l’essentiel des mouvements du secteur s’étant réalisé au cours de l’année 2007.
100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900 €
Médiane : 400 €/m²/an 2007 : 390 €/m²/an 2006 : 300 €/m²/an Mini :
150 € Maxi : 830 €
8 15
20
8 4
2 3 3 2
7 3 0
50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000
Industries de transformation Industries de Pointe Financiers Juridique -Conseil Communication -Création TIC Transports -Logistique - Distribution Services immobiliers Autres services Secteur Public Autres
En m² En nombre
Ventilation des valeurs locatives de transactions par quartile en 2008
100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900 €
Médiane : 400 €/m²/an 2007 : 390 €/m²/an 2006 : 300 €/m²/an Mini :
150 € Maxi : 830 €
8 15
20
8 4
2 3 3 2
7 3 0
50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000
Industries de transformation Industries de Pointe Financiers Juridique -Conseil Communication -Création TIC Transports -Logistique - Distribution Services immobiliers Autres services Secteur Public Autres
En m² En nombre
Répartition des transactions de plus de 5 000 m² par secteur d’activité en 2008
Société Générale Fontenay-sous-Bois 70 000 m²
Groupe SUEZ-GDF La Défense 60 844 m²
Servier Suresnes 54 771 m²
BNP Parisbas Assurance Nanterre 46 575 m² Société Générale La Défense 42 800 m² Le Chèque Déjeuner CCR Gennevilliers 30 675 m²
France Telecom Saint-Denis 29 243 m²
Association Groupe Malakoff Guyancourt 22 982 m² BNP Paribas PI Issy-les-Moulineaux 19 200 m²
Alstom Saint-Ouen 18 273 m²
Le top 10 des transactions en Ile-de-France (par surface décroissante)
Chaque pile représente un quart des commercialisations locatives en surfaces soit 251 900 m²
Offre de première main et mobilité des utilisateurs
5 Sources : Immostat, DTZ Research
Le neuf, un axe prioritaire
La part du neuf ou du restructuré sur l’ensemble des grandes transactions aura encore augmenté cette année, révélant une demande pour des surfaces de ce type toujours plus importante chaque année. En effet, les cahiers des charges des grandes entreprises systématisent de plus en plus la recherche d’immeubles neufs pour lesquels la norme HQE représente désormais la qualification la plus basse souhaitée par l’utilisateur (toute tentative de mouvement d’implantation de leur part pouvant même être reportée en l’absence de référence énergétique).
Mais l’appétit des utilisateurs pour des immeubles plus qualitatifs se heurte de plus en plus au faible renouvellement de l’offre neuve dans les secteurs tertiaires les plus recherchés. Les quartiers d’affaires traditionnels peinent aujourd’hui à concurrencer des secteurs émergents où se développe une offre neuve à des loyers très compétitifs, à l’image des Première et Deuxième Couronnes où près des trois quarts des transactions ont porté sur des surfaces de première main. Hormis le QCA, les autres secteurs de Paris n’ont totalisé qu’une seule transaction de première main cette année.
Captivité oui mais à certaines conditions
L’analyse du nombre de mouvements d’implantation des grands utilisateurs en 2008 révèle une fois de plus la captivité des entreprises dans les quartiers d’affaires traditionnels tels que le QCA, La Défense ou encore le Croissant Ouest, dont l’essentiel des mouvements s’est concentré dans la Boucle Sud et en Péri Défense cette année.
Les déménagements au sein d’une même zone d’implantation ont globalement été plus nombreux que les regroupements ou les déménagements d’une zone à une autre. Le QCA compte ainsi 4 mouvements intra-secteur majoritairement issus d’entreprises du secteur juridique-Conseil. La Deuxième Couronne se démarque également avec un total de 7 mouvements d’implantation intra-secteur parmi lesquels 5 issus d’entreprises industrielles. Souvent déjà implantées dans des secteurs très économiques, elles cherchent à rester dans leur zone d’implantation afin d’en conserver les avantages.
La Première Couronne a enregistré de nombreux reports d’utilisateurs contraints par des valeurs locatives particulièrement élevées, à l’image de CEGELEC ou de VERSPIEREN qui ont quitté respectivement Nanterre et Neuilly-sur-Seine pour aller s’installer à Saint-Denis.
ZONE
Transactions de plus
de 5 000 m² Dont neuf
ou restructuré Part du neuf ou restructuré Nb Surface
(m2) Nb Surface (m2) Nb
(%) Surface (%)
Paris QCA 8 55 500 m² 7 50 200 m² 88% 90%
Paris Centre Ouest
(Hors QCA) 0 0 m² 0 0 m² ND ND
Paris 12-13 2 10 900 m² 0 0 m² 0% 0%
Paris Nord-Est 1 16 200 m² 1 16 200 m² 100% 100%
Paris 5-6-7 1 8 500 m² 0 8 500 m² 100% 100%
La Défense 11 183 600 m² 6 140 200 m² 55% 76%
Croissant Ouest 19 310 700 m² 13 259 000 m² 68% 83%
Première Couronne
Nord 8 93 800 m² 6 75 000 m² 75% 80%
Première Couronne
Sud 5 59 000 m² 4 51 400 m² 80% 87%
Première Couronne
Est 5 112 500 m² 2 85 700 m² 40% 76%
Deuxième Couronne 15 156 900 m² 12 134 700 m² 80% 86%
TOTAL 75 1 007 600 m² 52 820 900 m² 69% 81%
Destination
Paris QCA Paris Centre Ouest
(Hors QCA) Paris Sud Paris Nord-Est La Défense Croissant Ouest Première
Couronne Deuxième Couronne Provenance
Paris QCA 4 1 1
Paris Centre Ouest
(Hors QCA) 1
Paris Sud Paris Nord-Est
La Défense 3
Croissant Ouest 2 4 2 1
Première Couronne 4
Deuxième Couronne 1 1 7
Statistiques effectuées uniquement sur les déménagements (hors extensions, regroupements et créations)
Mobilité des utilisateurs en Ile-de-France en 2008
A
C
C C
C C
C C
C
B
B
B
B
B
E
E E
E E
A
D
D D
D
D
A
A A
A 60 844 m²
2
Les grandes transactions de bureaux en 2008
6
6 996 m² 53
17 000 m² 13
11 000 m² 30
6 953 m² 54
22 982 m² 8
10 625 m² 32
8 302 m² 46
46 575 m²
4 6 30 675 m²
19 200 m² 9
54 771 m² 3
17 300 m²
12 15 15 913 m²
14 951 m² 17
9 000 m²
39 41 8 625 m²
11 043 m²
29 33 10 261 m²
14 945 m²
18 19 14 792 m²
5 537 m² 68
5 301 m² 71
6 581 m²
57 66 5 600 m²
11 000 m² 31
8 638 m² 40
8 419 m² 44
6 419 m² 58
5 549 m² 67
16 232 m²
14 42 8 500 m²
6 267 m² 59
5 319 m² 70
8 411 m² 45
8 426 m² 43
6 733 m² 56
5 655 m² 65
5 229 m² 73
Paris - 91 100 m² La Défense - 183 600 m²
Croissant Ouest - 310 700 m²
Deuxième Couronne - 156 900 m²
19 4
33 12 39 41
18 3
2 34 50
5 36 61
20 46 72
28
66 57 68
8 53 32 30
25
54
74
21 60
9 15 29
47 31 52
51 24
A
C
C C
C C
C C
C
B
B
B
B
B
E
E E
E E
A
D
D D
D
D
A
A A
A
60 844 m² 5 42 800 m² 20 14 658 m² 28 11 103 m² 34 10 000 m² 36 9 344 m²
Les grandes transactions de bureaux en 2008
6 158 m² 60
Sources : Immostat, DTZ Research 7
5 697 m²
64 74 5 219 m²
13 000 m² 24
10 000 m²
35 52 7 000 m²
14 400 m²
21 25 12 717 m²
7 188 m² 51
8 302 m² 47 7 801 m² 50 7 424 m² 61 5 975 m² 72 5 300 m²
70 000 m²
1 7 29 243 m²
18 273 m²
10 11 17 795 m²
15 665 m²
16 22 14 183 m²
13 296 m² 23
12 500 m²
26 27 11 696 m²
9 185 m² 38
7 700 m² 48
7 665 m² 49
5 699 m² 63
5 090 m² 5 530 m² 75
69
5 720 m² 62
9 204 m² 37
Doc@post
6 887 m² 55
La Défense - 183 600 m²
Première Couronne 265 300 m²
Deuxième Couronne - 156 900 m²
10
59 45
69
58 43
38
44 56
23
67 70 42
21
13
35 48
11 22 7365
14 16
26 1 75
64
37 49 27
31 71 17
7 63 55
62 40
6
Paris
Croissant Ouest La Défense Première Couronne Deuxième Couronne
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