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LUTTE CONTRE L HABITAT INDIGNE DROIT EN VIGUEUR

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(1)

Septembre 2020

LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE – DROIT EN VIGUEUR

I- OBLIGATION DE SIGNALEMENT des délits commis en matière d'habitat indigne PAR LES

PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER (Loi ELAN –loi hoguet - loi 1965) ... 2

1) Qui doit signaler ? ... 2

A) Obligation de tous les professionnels de l’immobilier (art 8-2-1 loi Hoguet < art 153 loi ELAN) ... 2

B) Obligation spécifique des syndics de copropriété (art 18-1-1.loi 1965 < art. 193 Loi ELAN) ... 2

2) Quelles infractions doivent-elles être signalées ? ... 3

3) A qui signaler ? ... 3

4) Quelle sanction en cas d’absence de signalement ? ... 3

5) Quelle différence avec le signalement Tracfin ?... 3

II- COPROPRIETE : AUTRES DISPOSITIONS SPECIFIQUES DE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE ... 4

1) Contrôle des ventes de lot à des copropriétaires endettés (loi ALUR) ... 4

2) Interdiction pour un vote en vue de la saisie d'un lot (Loi ALUR) ... 4

III- GESTION LOCATIVE : AUTRES DISPOSITIONS SPECIFIQUES DE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE ... 5

1) Le permis de louer ... 5

2) Suspension pour le bailleur de la possibilité de donner congé et de la durée du bail (article 15 loi 1989) 5 3) Décence du logement en colocation (Loi ALUR et Loi ELAN) ... 5

IV- HARMONISATION ET SIMPLIFICATION DES POLICES des immeubles, locaux et installations (ord. n°2020-1144 du 16 sept 2020 < art.198 loi elan / / CCH nouveau titre 1er livre V) ... 6

1) MESURES PRISES PAR L’ORDONNANCE N°2020-1444 DU 16 SEPTEMBRE 2020 ... 7

A) Les mesures se déclinent selon trois axes ... 7

a) Harmoniser et simplifier les polices administratives spéciales de lutte contre l’habitat indigne : création d’une unique « police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles » ... 7

b) Répondre plus efficacement à l’urgence : renforcement de la capacité des maires ... 7

c) Favoriser l’organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l’habitat indigne.... 7

B) L’ordonnance en détails ... 7

2) ENTREE EN VIGUEUR (ARTICLE 19 DE L’ORDONNANCE) ... 9

(2)

D

EFINITION DE L

HABITAT INDIGNE

La définition de l’habitat indigne est inscrite dans article 1-1 alinéa 1er de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement qui prévoit que :

« Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.(…)

Pour lutter contre l’habitat indigne, le droit en vigueur comporte plusieurs dispositions exposées ci-après.

I- OBLIGATION DE SIGNALEMENT DES DELITS COMMIS EN MATIERE D'HABITAT INDIGNE PAR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER (LOI ELAN –LOI HOGUET - LOI 1965)

1) Q

UI DOIT SIGNALER

?

A) Obligation de tous les professionnels de l’immobilier (art 8-2-1 loi Hoguet

< art 153 loi ELAN)

L’article 8-2-1 de la loi Hoguet prévoit que :

« Les personnes exerçant les activités désignées aux 1°, 6° et 9° de l'article 1er de la présente loi signalent au procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 225-14 du code pénal et L. 511-22 du code de la construction et de l'habitation.(…) »

La loi ELAN introduit l’obligation obligation pour tous les professionnels de l’immobilier : de signaler au procureur de la République les situations susceptibles de relever d’infractions pénales dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne.

Sont concernés par les cette obligation : - Les agents immobiliers,

- Les administrateurs de biens - Les syndics de copropriété.

B) Obligation spécifique des syndics de copropriété (art 18-1-1.loi 1965 < art.

193 Loi ELAN)

L’article 18-1-1 de la loi 10 juillet 1965 vise spécifiquement les syndics et prévoit que :

« Le syndic signale au procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 225-14 du code pénal et L. 511-22 du code de la construction et de l'habitation. (…) Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics

(3)

2) Q

UELLES INFRACTIONS DOIVENT

-

ELLES ETRE SIGNALEES

?

Il s’agit des infractions prévues par l’article 225-14 du Code pénal et l’article L. 511-22 du code de la construction et de l'habitation.

- Hébergement incompatible avec la dignité humaine - Non-respect d’interdiction d'habiter

- Dégradation, destruction de locaux dans le but d'en faire partir les occupants, - Rendre impropre à l'hébergement un local de quelque façon que ce soit - Refus d’exécuter les travaux prescrits dans un immeuble menaçant ruine - Location de locaux dans des conditions qui conduisent à leur suroccupation.

3) A

QUI SIGNALER

?

Au magistrat du Parquet référent.

4) Q

UELLE SANCTION EN CAS D

ABSENCE DE SIGNALEMENT

?

La loi ELAN n’a pas prévue de sanction spécifique.

Le risque est une mise en cause pour négligence, voire pour complicité (pas encore de jurisprudence connue à ce jour.

5) Q

UELLE DIFFERENCE AVEC LE SIGNALEMENT

T

RACFIN

?

Le signalement prévu par la loi ELAN pour la lutte contre l’habitat indigne est indépendant du signalement prévu par les dispositions de l’article L561-16 du Code monétaire et financier.

L’article L561-16 du Code monétaire et financier prévoit une obligation de déclarer à Tracfin les sommes inscrites dans les livres ou opérations, dont les personnes concernées savent, soupçonnent ou ont une bonne raison de penser qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine de liberté supérieur à un an ou sont liées au financement du terrorisme.

Il n’existe pas de plateforme comme en matière de signalement Tracfin.

(4)

II- COPROPRIETE : AUTRES DISPOSITIONS SPECIFIQUES DE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE

1) C

ONTROLE DES VENTES DE LOT A DES COPROPRIETAIRES ENDETTES

(

LOI

ALUR)

Dans le but de lutter contre l'installation des marchands de sommeil, la vente de lot aux copropriétaires ayant fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse plus de 45 jours est suspendue au règlement des charges (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 20, II créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 9°, c).

Les marchands de sommeil acquièrent souvent progressivement des lots. Ils ne paient pas les charges ce qui conduit à la dégradation progressive de l'immeuble et facilite l'achat d'autres lots à des prix modiques. Pour lutter contre cette situation, la loi ALUR a mis en place un système de contrôle des mutations.

Préalablement à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mais, le cas échéant, après la purge du droit de préemption renforcé, le notaire notifie au syndic le nom de l'acquéreur ou le nom des dirigeants sociaux et associés de la SCI ou de la société en nom collectif se portant acquéreur (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 20, II créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 9°, c).

En réponse, le syndic délivre un certificat ayant moins d'un mois de date attestant :

• Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un PACS ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;

• Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours.

Dans le second cas, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente. Pour la lever, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un PACS disposent de 30 jours pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat, à condition qu'ils aient signé un avant-contrat de vente préalablement à l'acte authentique. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

2) I

NTERDICTION POUR UN VOTE EN VUE DE LA SAISIE D

'

UN LOT

(L

OI

ALUR)

Pour éviter le blocage des procédures de recouvrement par les copropriétaires endettés et spécialement les marchands de sommeil, la loi ALUR les a privés de la possibilité de recevoir mandat de représenter un autre copropriétaire quand l'assemblée statue sur l'autorisation du syndic d'agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente de leur lot (L. n° 65-557, 10 juill.

1965, art. 19-2, al. 4, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 8°).

(5)

III- GESTION LOCATIVE : AUTRES DISPOSITIONS SPECIFIQUES DE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE

1) L

E PERMIS DE LOUER

Afin d'améliorer la lutte contre l'habitat indigne, la loi ALUR instaure des dispositifs permettant la mise en place de régimes d'autorisation préalable et de déclaration de mise en location.

Ces dispositions permettent aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes volontaires de soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à déclaration préalable, ou, sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé, à une autorisation préalable.

Le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, publié au Journal officiel le 21 décembre 2016, définit les modalités d'application en précisant, pour chacun des régimes, leur champ d'application, le contenu des demandes et des déclarations, ainsi que leurs modalités d'instruction.

A compter du 22 décembre 2017 les communes ou les EPCI volontaires peuvent adopter une délibération visant à imposer une déclaration préalable de mise en location, ou une autorisation préalable.

Pour les zones concernées, la délibération précise la date d'entrée en vigueur du dispositif qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à 6 mois à compter de la publication de la délibération l'instaurant ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration ou de la demande d’autorisation.

Textes de référence :

Articles L. 634-1 à L. 635-11 du code de la construction et de l'habitation issus de la loi ALUR Articles R 634-1 à R 635-4 du CCH issus du décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 Arrêté du 27 mars 2017 relatif au formulaire de déclaration de mise en location de logement Arrêté du 27 mars 2017 relatif aux formulaires de demande d'autorisation préalable de mise en location de logement et de déclaration de transfert de l'autorisation préalable de mise en location de logement

CONSULTER LA NOTE UNIS

2) S

USPENSION POUR LE BAILLEUR DE LA POSSIBILITE DE DONNER CONGE ET DE LA DUREE DU BAIL

(

ARTICLE

15

LOI

1989)

La possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511- 10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

3) D

ECENCE DU LOGEMENT EN COLOCATION

(L

OI

ALUR

ET

L

OI

ELAN)

S’agissant des colocations résultant de la conclusion de plusieurs contrats, l'article 8-1, II de la loi de 1989 renvoie aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

(6)

IV- HARMONISATION ET SIMPLIFICATION DES POLICES DES IMMEUBLES, LOCAUX ET INSTALLATIONS (ORD. N°2020-1144 DU 16 SEPT 2020 < ART.198 LOI ELAN / / CCH NOUVEAU TITRE 1

ER

LIVRE V)

L’Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations a été publiée au Journal Officiel du 17 septembre 2020.

Pouvoirs de police administrative spéciales de lutte contre l’habitat indigne et problématique à résoudre

Pour lutter contre l’habitat indigne, les préfets, les maires, et le cas échéant les présidents d’EPCI disposent de pouvoirs de police administrative spéciale.

Ces pouvoirs permettent :

- D’une part d’ordonner aux propriétaires de mettre fin aux atteintes pour la santé et/ou la sécurité des occupants et/ou des tiers ;

- D’autre part, d’intervenir en substitution des propriétaires et de recouvrer les frais afférents

Un constat :

- Les régimes de cette police spéciales sont nombreux, complexes et les autorités compétentes multiples.

- La possibilité d’intervenir en urgence est nécessaire.

- Les procédures sont dispersées, ce qui nuit à leur sécurité juridique et à leur mise en œuvre rapide (les Préfets interviennent sur le fondement du Code de la santé publique pour traiter les désordres liés à la santé des occupants ou des tiers ; les maires ou les présidents d’EPCI interviennent sur le fondement du CCH pour traiter les désordres liés à la sécurité des occupants et/ou des tiers).

Fondement de l’ordonnance : article 198 Loi ELAN, autorisation du Gouvernement à légiférer par ordonnance pour améliorer la mise en œuvre locale de la politique locale de lutte contre l’habitat indigne

Afin d’améliorer la mise en œuvre locale de la politique locale de lutte contre l’habitat indigne, l’article 198 de la loin°2018-1021 ELAN a habilité le Gouvernement à prendre par ordonnances des mesures législatives.

(7)

1) MESURES PRISES PAR L’ORDONNANCE N°2020-1444 DU 16 SEPTEMBRE 2020

A) L

ES MESURES SE DECLINENT SELON TROIS AXES

a) Harmoniser et simplifier les polices administratives spéciales de lutte contre l’habitat indigne : création d’une unique « police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles »

La nouvelle et unique police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles se substitue à plus d’une dizaine de procédures existantes relevant du Code de la santé publique et le Code de la construction et de l’habitation.

Le déroulement procédural est harmonisé que la procédure soit engagée par le Préfet (pour ce qui relève de la santé des personnes) ou par le maire ou le président de l’EPCI (pour ce qui relève de la sécurité des personnes).

b) Répondre plus efficacement à l’urgence : renforcement de la capacité des maires

L’ordonnance renforce la capacité des maires à intervenir dans des délais très brefs, dans le cadre de ses pouvoirs de police générale en matière de visite des logements et de recouvrement des dépenses engagées pour traiter les situations d’urgence, et en articulant cette police générale avec les polices spéciales de lutte contre l’habitat indigne.

c) Favoriser l’organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l’habitat indigne

Par deux voies :

- En facilitant le transfert des pouvoirs du maire au président de l’EPCI, lorsqu’il résulte d’une volonté local exprimée ;

- Et en assouplissant les conditions de délégation des pouvoirs du préfet au président d’EPCI, lorsque celui-ci est désireux d’investir davantage dans le champ de la lutte contre l’habitat indigne.

B) L’

ORDONNANCE EN DETAILS

L'article 1er réécrit le titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation de la manière suivante :

La première section du chapitre unique du titre Ier du livre V rassemble tous les faits générateurs des actuelles procédures de police administrative de lutte contre l'habitat indigne prévues aux articles L. 1331-22 et suivants et L. 1334-1 et suivants du code de la santé publique, L. 129-1 et suivants et L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation au sein d'une nouvelle police de la sécurité et de la salubrité des immeubles bâtis.

(8)

S'agissant de la définition de la notion d'insalubrité, un renvoi vers le code de la santé publique (nouveaux articles L. 1331-22 et suivants) est effectué.

« Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre . La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l'article L. 1334-2 rend un local insalubre. (…) »

L'article L. 1331-22 du CSP «nouvelle version» précise en outre que des décrets et arrêtés (le cas échéant) préciseront la «définition des situations d'insalubrité».

Un autre texte réécrit par l'ordonnance, l'article L. 1331-23 du CSP, précisera par ailleurs que ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, ni les locaux insalubres, dont la définition sera précisée conformément à l'article L. 1331-22 du CSP (nouvelle version), que «constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation».

Cette nouvelle police intègre donc sept procédures actuellement présentes dans le code de la santé publique et trois procédures du code de la construction et de l'habitation.

La deuxième section du chapitre unique du titre Ier du livre V détermine l'autorité compétente pour déclencher la procédure en fonction du fait générateur :

- Les préfets pour les dangers pour la santé des personnes - Les maires et présidents d'EPCI pour la sécurité des personnes.

Elle pose l'obligation pour toute personne de signaler à l'autorité compétente des faits dont elle aurait connaissance et susceptibles de constituer des faits générateurs de la nouvelle police de la sécurité et de la salubrité des immeubles bâtis.

Cette section encadre le droit de visite en prévoyant une plage horaire et le recours au juge des libertés et de la détention notamment en cas d'obstruction ou d'impossibilité d'accéder aux lieux.

Elle décrit ensuite précisément tout le déroulement de la procédure, de la préparation de l'arrêté de mise en sécurité jusqu'à son exécution.

Sont ainsi abordés la possibilité de saisir le tribunal administratif pour nomination d'un expert, le déroulement de la phase contradictoire préalable à la prise de l'arrêté, les mesures pouvant être ordonnées par arrêté de police (réparation ou autre mesure propre à remédier à la situation, démolition de tout ou partie de l'immeuble, cessation de la mise à disposition, interdiction d'habiter, d'exploiter ou d'accéder aux lieux à titre temporaire ou définitif), l'application du régime du droit des occupants, l'application du dispositif de l'astreinte administrative ou encore la possibilité d'exécuter d'office l'arrêté, si besoin avec le concours de la force publique.

Une phase supplémentaire de mise en demeure n'est plus requise, l'expiration du délai fixé par l'arrêté de mise en sécurité suffisant à justifier l'exécution d'office. Celle-ci ne requiert l'intervention préalable du juge que pour la démolition.

(9)

La troisième section du chapitre unique du titre Ier du livre V décrit les allègements procéduraux en cas d'urgence, le cas échéant constatée par l'expert nommé par le tribunal administratif.

Les principaux allègements par rapport à la procédure ordinaire consistent en : - L’absence de procédure contradictoire

- Et en la possibilité d'intervenir dans la journée (en l'absence de saisine du tribunal administratif pour nomination d'un expert).

Dorénavant, le maire pourra utiliser cette nouvelle police pour traiter les situations qui nécessitent une intervention dans la journée alors qu'actuellement il est contraint d'utiliser sa police générale sans possibilité de lancer le recouvrement des frais engagés par la commune et sans application du régime du droit des occupants.

La quatrième section du chapitre unique du titre Ier du livre V est propre aux dispositions pénales. Il s'agit ici de la simple reprise des dispositions existantes dans le code de la construction et de l'habitation.

Les articles 2 à 14 de l'ordonnance sont des mesures de coordination.

L'article 15 modifie le régime des transferts des pouvoirs de la police de lutte contre l'habitat indigne entre les maires et présidents d'EPCI, prévu à l'article L. 5211-9-2 du CGCT.

Tout d'abord, cet article limite la possibilité pour un président d'EPCI de refuser d'exercer les pouvoirs de police de lutte contre l'habitat indigne transférés par les maires des communes membres. En effet, actuellement ces pouvoirs lui sont automatiquement transférés suite à son élection, mais si au moins un maire s'est opposé à ce transfert, le président de l'EPCI peut soit accepter d'exercer les seuls pouvoirs transférés automatiquement par les autres maires, soit refuser d'exercer ces pouvoirs sur l'ensemble du territoire intercommunal.

Dorénavant, ce refus ne pourra avoir lieu que si au moins la moitié des maires s'est opposée auxdits transferts ou si les maires s'étant opposés au transfert représentent au moins 50 % de la population de l'EPCI.

L'article 15 permet également aux maires de transférer au fil de l'eau leurs pouvoirs de police de lutte contre l'habitat indigne alors qu'actuellement le transfert intervient (sauf opposition) uniquement au moment de l'élection du président d'EPCI.

Ainsi, un maire qui se serait opposé au transfert pourra revenir sur sa décision, notamment pour s'appuyer sur l'EPCI qui aura entre-temps développer un service et des compétences en matière de lutte contre l'habitat indigne.

Enfin, l'EPCI n'est autorisé à refuser le bénéfice du transfert des pouvoirs de police d'un maire uniquement s'il n'exerce pas par ailleurs ces pouvoirs qui lui aurait été transférés par un ou plusieurs autres maires.

L'article 16 assouplit le cadre des délégations des pouvoirs des préfets au titre de la lutte contre l'habitat indigne aux présidents d'EPCI en modifiant l'article L. 301-5-1-1 du CCH.

Actuellement, ces délégations ne sont possibles que si trois conditions sont réunies : l'EPCI doit être délégataire des aides à la pierre, disposer d'un service dédié à la lutte contre l'habitat indigne et bénéficier de l'ensemble des transferts des pouvoirs de police de lutte contre l'habitat indigne de tous les maires des communes membres de l'EPCI.

Cet article assouplit cette dernière condition puisque dorénavant il suffira qu'au minimum un seul maire ait transféré ses pouvoirs de police de lutte contre l'habitat indigne.

2) ENTREE EN VIGUEUR (ARTICLE 19 DE L’ORDONNANCE)

- 1er janvier 2021 (Applicable aux arrêtés notifiés à compter de cette date) - Décret d’application en attente

(10)

- Un projet de loi de ratification doit être déposé devant le Parlement dans un délai de 3 mois à compter de la publication

A CONSULTER

Lire le rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations

Lire l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations

Références

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