EcoQuartier Cannes Maria

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Prix EcoQuartier 2011 – qualité du projet à la vie de quartier Aménagement de l’ex-terrain GDF – ZAC Maria

Un nouveau quartier jardin en cœur de ville Un nouveau quartier jardin en cœur de ville

AMÉNAGEMENT DE L’EX-TERRAIN GDF – ZAC MARIA

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Cannes Maria

• Le projet, piloté par la Ville de Cannes, a consisté à

réaliser une opération de renouvellement urbain sur une friche industrielle (ex-terrain GDF & transformateur

EDF), entre le centre-ville de Cannes et le quartier très résidentiel de la Californie.

• La mixité sociale et la mixité fonctionnelle ont été

inscrites dès l’origine du projet dans les grands objectifs de l’opération, afin de réponde à l’enjeu majeur du

logement des actifs cannois, et de contribuer à la

redynamisation du quartier Prado-République

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3 1)

Contexte et historique du projet

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Présentation du projet choisi

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1- HISTORIQUE DU PROJET

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Localisation de la ZAC MARIA

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Plan de localisation de la ZAC MARIA

dans le centre ville de Cannes

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7 Le site à l’étude

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Le site à l’époque de l’usine à gaz

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Le site à l’étude

Vues du site avant le début des travaux, au moment de son

acquisition par la Ville en 2007

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Les objectifs du projet d’aménagement

Les objectifs ont été fixés par le Conseil municipal en 2008 afin de répondre aux attentes exprimées dans le questionnaire avant même l’acquisition du foncier

 Répondre aux besoins en matière de logements à Cannes, à la fois sociaux, à coûts maîtrisés et libres

 Assurer la mixité fonctionnelle en créant des locaux susceptibles d’accueillir des

commerces & en répondant aux besoins en matière d’équipements publics et de services

 Créer des stationnements publics et libérer l’espace public en surface

 Prolonger la place du Commandant Maria et créer des cheminements piétons de qualité

 Assurer la perspective à partir de la place vers les collines environnantes

 Respecter les principes de développement durable (remise en état des sols, réseaux, plan de masse, basse consommation, énergies renouvelables, …)

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Les principales contraintes du site, croisées avec

les objectifs du projet d’aménagement

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Installations extérieures du poste transfo avec, en

arrière plan, la villa des Bleuets

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Sur ces bases, et suite à la concertation qui s’est étalée sur plusieurs années, le dossier de création de la Z.A.C. a été établi, avec un projet consensuel, où la mixité sociale et fonctionnelle ont été bien acceptées

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Le parti retenu assure l’aménagement du site dans le respect des principes d’un développement durable par:

• la prise en compte du site et sa viabilisation : reconstitution de la morphologie du terrain naturel, démolition des constructions

obsolètes, dépollution des sols, mise en sécurité des lignes électriques en les regroupant dans une galerie unique, le déplacement et l’intégration du poste de transformation,

• la préservation et la valorisation du patrimoine historique de la Ville,

• la mixité sociale avec la réalisation d’environ 270 logements, dont 20% sociaux, 30% à coûts maîtrisés et 50% en financements

libres,

• la mixité fonctionnelle avec la création d’infrastructures

culturelles et de loisirs au cœur de l’opération et le renforcement de l’offre commerciale existante,

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• des espaces publics de qualité avec l’extension très

significative de la place Commandant Maria, et la mise en place de moyens de transport doux à l’intérieur de l’éco- quartier, assurés notamment par la création d’itinéraires piétons traversants,

• une logique affirmée de haute qualité environnementale avec des bâtiments de logements qui respecteront l’objectif basse consommation (BBC),

• la mise en place des équipements d’infrastructures

nécessaires à la viabilité du projet, en particulier la réalisation

d’un bassin de rétention des eaux pluviales.

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Les orientations d’aménagement imposées aux

candidats aménageurs - constructeurs

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La Z.A.C (Zone d’Aménagement Concertée) est créée

La procédure de ZAC apporte toutes les garanties techniques, financières et juridiques pour monter le projet. Elle permet en outre à la collectivité de

conserver la maîtrise du projet à ses différentes étapes, et d’anticiper le financement des équipements publics. La Z.A.C Maria a été créée en mars 2009.

L’équipe aménageur / architecte a ensuite été choisie

Après avoir reçu sept dossiers de qualité, l’équipe municipale a opté pour le projet du groupement Vinci Immobilier Promotion, Batim et Sogeprom, associés à l’architecte Jean-Jacques Ory et au cabinet Fournet,

paysagiste.

Le projet, réalisé en 2 tranches, a été a réalisé de 2011 à 2017.

La mise en œuvre du projet

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2 – PRESENTATION DU PROJET CHOISI

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Un quartier jardin au service de la mixité …

Lisibilité et fonctionnalité du plan de masse, qualité des espaces publics, jardins thématiques, mail planté, essences méditerranéennes, les espaces d’agrément sont à l’honneur dans le projet.

Un quartier pour tous

Places, commerces, aire de jeux, nouvelle maison des associations, club Bel Age et conservatoire de musique, le quartier sera un espace de convivialité pour tous les habitants.

Un « écoquartier »

Orientation majoritairement sud des façades exposées, bâtiments basse consommation, eau chaude sanitaire, toitures végétalisées, le quartier est résolument écologique.

Les éléments clés du projet

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1 - Un terrassement maîtrisé :

– Adaptation à la déclivité du terrain – Créer des « restanques »

> a permis de limiter l’apport et l’évacuation de terre.

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• Les espaces verts

Imperméabilisation des sols à 67%

(toiture végétalisées comprises)

Terrain initial imperméable à 80%

• Eaux pluviales :

Récupérées dans le bassin de rétention mais pas utilisées en retour pour l’opération

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Le respect de la norme BBC

Rappel BBC:

● Le label BBC-(effinergie®) vise à identifier les bâtiments neufs ou parties nouvelles de bâtiments dont les très faibles besoins

énergétiques contribuent à atteindre les objectifs de 2050 : réduire les émissions de gaz à effet de serre par 4.

● Les constructions neuves peuvent être labellisées BBC -

(effinergie®), dans le cadre d’une démarche de certification et à partir d’un calcul basé sur la méthode de calcul de la RT 2005.

La réglementation thermique RT 2005 impose une consommation

énergétique qui doit être inférieure ou égale à 50 kWhep/m²/an. Aussi, elle fixe des objectifs de perméabilité à l’air et impose une

mesure de la perméabilité à l’air du bâtiment à la réception du

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Pour satisfaire à ces exigences les bâtiments de la ZAC Maria sont dotés de :

• Double vitrage avec une bonne isolation thermique et acoustique

• Eau chaude sanitaire produite par le biais d’une pompe à chaleur et de panneaux solaires thermiques

• Une isolation thermique des façades très performante

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Enveloppe du bâtiment :

• Structure béton : Le béton possède une bonne inertie thermique.

• Isolation : Isolation par l’extérieure, qui assure la continuité de l’isolation et permet d’éviter les ponts thermiques.

• Isolat choisi : Polystyrène : bonne performance thermique, faible performance acoustique

Un isolant naturel aurait été préférable : Ouate de cellulose, fibre de bois. Bonne performance thermique et acoustique. En outre, les isolants naturels sont perspirants, ils régulent naturellement le taux d’humidité ce qui évite la dégradation de l’isolant.

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Qualité de l’air : une ventilation simple flux a été mise en place sur la ZAC Maria.

• Inconvénients : chauffage « sur-utilisé », sensation de courant d’air,

• Avantages : amortissement rapide,

> Une ventilation double-flux aurait été préférable :

• Inconvénients : plus chère, demande un entretien régulier.

• Avantages: pré-chauffage ou rafraîchissement de l’air entrant, économie de chauffage, bonne qualité de l’air, renouvellement continu, pas de sensation de courant d’air.

> Ainsi qu’un pourcentage minimal de logements traversants

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2 - Les logements à coût maîtrisé ou « intermédiaires »

97 logements, surtout des 2 pièces qui pourront être regroupés le cas échéant.

En plus des logements sociaux, effort financier très important de la collectivité, qui s’est répercuté sur le prix de vente du terrain.

Prix de sortie maximum fixé dans le traité de concession signé entre la Ville de

Cannes et le groupement lauréat (p.17) : 4200 € TTC le m² SHAB hors PK (au lieu de 7 000 € du m² pour le libre) et sous conditions :

• 1/ être une personne physique ;

• 2/ être primo-accédant de sa résidence principale en logement neuf uniquement, et ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années qui précèdent la demande ; ou bien travailler ou résider sur Cannes depuis plus de 6 mois ;

• 3/ disposer de ressources inférieures aux plafonds du PTZ+ 2012 ;

• 4/ s’engager, sauf cas de force majeure – chômage supérieur à un an,

naissance, divorce, décès, invalidité ou incapacité reconnues, endettement supérieur à 40%, mutation professionnelle - à affecter pendant 5 ans le bien acquis à usage de résidence principale ;

• 5) s’engager, pendant 12 ans, à ce que la revente éventuelle du bien, au cours de cette période, ne dépasse pas le prix d’achat augmenté de l’inflation.

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3) Mixité fonctionnelle : aurait pu mieux faire sur le volet commercial, même si …

4) Gouvernance : peu structurée une fois l’opération terminée

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Le projet choisi : un plan de masse au service des usages et des usagers

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29 Le projet choisi : vue aérienne

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Le projet choisi : vue depuis le haut de la villa des

Bleuets

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Le projet choisi : La nouvelle rue piétonne et l’aire de

jeux

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Le projet choisi : vue depuis la place du Commandant

Maria

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Le projet définitif et l’aménagement de la nouvelle place (livraison première tranche fin

2013, été 2016 pour la seconde tranche)

)

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Vue depuis la place existante dans l’axe du

cheminement piéton – mai 2013

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Le chantier de la future place et du bassin de rétention

des eaux pluviales – mai 2013

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Cannes Maria vue de l’intérieur – mai 2013

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Le chantier du futur transformateur électrique

mai 2013

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Vue depuis la place Commandant Maria (2016)

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Vue depuis la place Commandant Maria (2016)

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Vue à l’intérieur de Cannes Maria (2017)

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Vue à l’intérieur de Cannes Maria (2017)

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Le nouveau quartier en quelques chiffres

 Surface du terrain : 16 000 m

²

(après déduction transfo)

 Nouveaux logements : 270 environ (550 habitants environ)

 dont 20% de logements sociaux,

 30% de logements à prix maîtrisés

 50% en accession libre

 Equipements publics : 2 600 m²

Surfaces commerciales : 2 200 m

²

 Espaces publics : 8 300 m

²

 Espaces verts (publics et privés) : 9 000 m

²

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Les grandes étapes de la Z.A.C. :

 2004 – Début de la concertation et premières études

2007 – Acquisition du foncier à Gaz de France

2008 – Engagement de la procédure de ZAC & choix d’un A.M.O.

2009 – Création de la Z.A.C. et lancement de l’appel à concurrence

2010 – Sélection de l’aménageur-constructeur, premières démolitions par la Ville & galerie technique ERDF

2011 – Permis de construire & début des travaux de viabilisation

2012 – Début des travaux de construction de la première tranche (70% de l’opération)

2013 - Finalisation de la première tranche : nouvelle place et bassin de rétention des eaux pluviales commencés en début d’année, bâtiments A & B

2016 / 2017 - Finalisation de la seconde tranche : bâtiment C et pôle culturel avec la médiathèque. 3^ème étape de la démarche écoquartier.

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Avec « Cannes Maria », la ville de Cannes démontre

qu’elle peut allier les grands enjeux de la ville de demain : le renouvellement urbain en centre ville, la reconversion de friches industrielles, la mixité sociale, fonctionnelle et urbaine avec ce qui fait sa richesse et son identité

aujourd’hui : Cannes « Ville Jardin » dont l’attractivité économique, touristique et sociale est directement liée à sa qualité de vie et à la qualité de son cadre de vie …