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PLUi-H de la Ténarèze Volet Habitat
Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement
21 mai 2019
La démarche de l’élaboration du PLUi-H de la Ténarèze
La construction partagée d’une 1 ère politique de l’habitat en réponse aux enjeux du territoire de la Ténarèze
Communauté de Communes de la Ténarèze, au nord du département du Gers, au centre d’un territoire formé par les villes d’Agen, Mont-de- Marsan, Auch et Montauban.
26 communes
498 km² - 29,8 hab/km²
14 856 habitants (2015)
La communauté de communes est structurée par plusieurs polarités, notamment Condom, sous préfecture du Gers et principale ville du territoire (6 695 habitants)
Le territoire de la CC de la Ténarèze
Un projet intercommunal
PADD / 1 orientation générale et 2 axes stratégiques.
un projet de proximité exprimant des valeurs communes de cohérence, de solidarité, et de complémentarité.
Il vise à valoriser l'armature du territoire en affirmant le rôle des différents pôles (Condom, Valence-sur-Baïse, Montréal-du- Gers et Saint Puy) à l'échelle du bassin de vie de la Ténarèze.
Certaines communes ont un développement et un fonctionnement en étroite relation avec le pôle urbain principal de Condom, et connaissent ainsi un développement
résidentiel spécifique.
Ce projet prend en compte également les influences des territoires limitrophes et des polarités voisines (agglomération Agenaise, Eauze, Gondrin) qui induisent notamment des mobilités, des accès à des services, commerces et à des équipements extérieurs à la Ténarèze. Ces secteurs connaissent une « pression » spécifique en matière de développement résidentiel et économique lié à ces bassins de vie
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ACCUEILLIR &
ENTREPRENDRE Améliorer l’attractivité, valoriser et consolider les atouts économiques du territoire tout en mettant en œuvre un aménagement équilibré et solidaire
REAGIR & VALORISER Pérenniser le cadre de vie de qualité, faire vivre le patrimoine et préserver les paysages structurants ferments de l’attractivité du territoire Valoriser les ressources naturelles et prendre en compte les sensibilités environnementales de la Ténarèze.
Un projet intercommunal
PADD / 1 orientation générale et 2 axes stratégiques.
Un projet intercommunal Une démarche concertée
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HABITAT : Des ateliers thématiques / habitat avec les acteurs et partenaires locaux
• diagnostic - enjeux – scénarios - base du projet
• Projet de programme d’orientation et d’actions (POA)
Des entretiens avec les acteurs et professionnels locaux et avec chaque commune
PLUI- H
• Phase diagnostic - PADD
• Phase OAP et Règlement
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Synthèse des éléments clefs du diagnostic « Habitat »
La démarche de l’élaboration du PLUi-H de la Ténarèze
Population et parc de logements caractéristiques des territoires ruraux et qualité patrimoniale du bâti préservée mais nécessitant de s’adapter aux évolutions sociétales (un territoire de propriétaires occupants, un parc de logements ancien, de grandes maisons individuelles)
Fragilités démographiques sur l’ensemble de la CCT à nuancer entre les communes rurales qui affichent globalement une certaine vitalité et des centres-bourgs connaissant des signes de dévitalisation ; des revenus qui restent relativement faibles sur le territoire.
Augmentation de la vacance notamment liée aux contraintes du bâti ancien et des situations de logements vétustes qui perdurent.
Plusieurs communes rurales ont initié la production de logements individuels neufs, en direction de l’accession à la propriété, pour favoriser l’installation de nouveaux ménages.
Conditions favorables d’accession sur l’ancien avec un marché sensiblement à la baisse.
Marché locatif privé « détendu » avec une offre de qualité contrastée et des investisseurs immobiliers en retrait. Une offre locative concentrée sur la ville centre (Condom).
Mobilisation des communes pour améliorer voire développer leur propre parc locatif et renforcer les
partenariats avec les bailleurs publics pour étendre l’offre locative sociale lesquels enregistrent une très
faible vacance au sein de leur parc.
ACCUEILLIR
Améliorer l’attractivité du territoire et mettre en œuvre un aménagement
équilibré et solidaire
Objectif 1.1
Adapter l’offre en logements et développer une stratégie durable et
équilibrée de l’habitat (Stratégie PLH)
Objectif 1.2
Garantir l’accès à une offre de proximité en mutualisant les
équipements et les services par secteur géographique afin de répondre aux
besoins des habitants
Objectif 1.3
Favoriser une mobilité durable ENTREPRENDRE
Consolider et valoriser les atouts économiques du territoire
REAGIR
Pérenniser le cadre de vie de qualité et valoriser le patrimoine et les paysages structurants ferments de
l’attractivité du territoire
ACCUEILLIR
Valoriser les ressources naturelles et le cadre de vie
Une stratégie Habitat intégrée
VALORISER
Valoriser les ressources naturelles et le
cadre de vie
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AXE 3
PILIER 2
Rappel des enjeux majeurs en matière d’habitat
Outre la prise en compte de la redynamisation de la démographie du territoire de la Ténarèze et des différentes évolutions sociologiques/sociétales de la population (vieillissement, décohabitation, desserrement des ménages, baisse des revenus…), le projet Habitat du PLUi-H s’attache à répondre à la diversité des parcours résidentiels en terme de production d’une offre nouvelle en logements (accession/location, construction/réhabilitation, collectif/semi individuel/individuel…) et aux besoins spécifiques (logements autonomes, logements pour personnes âgées…). Il intègre également le renforcement des centralités (Condom, Valence-sur-Baïse, Montréal, Saint-Puy) et oriente les futures productions vers un habitat durable.
Les enjeux majeurs pour le territoire en matière d’habitat se déclinent en cinq points :
Initiation d’une politique de l'habitat offensive et en cohérence avec une stratégie foncière globale et intercommunale
(enjeu transversal),Nécessité de permettre à tous les ménages de se loger, à toutes les étapes de leur parcours résidentiel, en proposant un habitat diversifié et adapté à la fois aux aspiration des ménages, à leurs revenus et aux objectifs de préservation du cadre de vie et de maîtrise de la ressource foncière, avec un secteur résidentiel à organiser à proximité immédiate des bourgs et hameaux structurants du territoire pour garantir une territorialisation équilibrée de l'offre en logements,
Engagement dans le renforcement des centralités et la valorisation du bâti existant en construisant les conditions de reconquête urbaine des centres historiques ,
Soutien à un habitat durable et de qualité (sur le parc existant et les constructions futures),
Prise en compte des besoins des publics spécifiques en s'associant à la lutte contre les
différentes formes d'exclusion liées à l'habitat (personnes âgées, travailleurs saisonniers, jeunes,
gens du voyage, etc.).
OBJECTIF n°1
Projet de territoire et Objectifs de production de logements
Les perspectives de développement
Sur la base des scénarios de développement travaillés (d’une « croissance douce » à 0,3 %* à un scénario « optimiste et engagé » de 0,6 %*), sur la durée du PLH :
430 à 534 résidences principales supplémentaires, soit 72 à 89 logements / an
soit, 720 à 890 logements sur 10 ans
Scénarios retenus =
renforcer l’attractivité du territoire en prenant appuis sur ses 3 composantes : pôle urbain, pôle de proximité
communes rurales
35 % de la croissance sur Condom
25 % sur les 3 autres pôles
40 % sur les communes rurales
Retenir un rythme de croissance soutenable et souhaitable compris entre :
+ 0,3 % (réaliste / contexte départemental qui est de 0,6%) et
+ 0,64% par an (observé entre 2012-2014 sur la CCT)
* Taux de croissance annuel moyen
2015
26%
27 % 47 %
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OBJECTIF n°1
Projet de territoire et Objectifs de production de logements
Territorialisation de la production
Condom 35%
Pôles secondaires 25%
Autres communes 40%
Territorialisation des objectifs
Recherche d’un équilibre territorial entre Condom, les bourgs
secondaires (Montréal, Valence et Saint Puy) et les autres communes Le territoire rassemble des communes avec des profils et des capacités de développement différentes desquels découle la territorialisation des objectifs de production :
Condom, ville centre, devra renouer avec la
croissance pour conserver son attractivité qui profitera à l’ensemble de la Ténarèze et travailler au
renouvellement urbain et à la reconquête du bâti vacant,
Les pôles secondaires (Montréal, Saint Puy, Valence sur Baïse) au vu de leur poids
démographique et dotés de commerces et de services de proximité devront s’assurer d’un développement qualitatif pour maintenir leur attractivité,
Les communes rurales peu ou non dotées en services et commerces.
Pour organiser la stratégie d’accueil et d’offre de logements, la volonté de prendre en compte
les dynamiques observées tout en confortant Condom et les pôles secondaires a été retenue.
OBJECTIF n°1
Projet de territoire et Objectifs de production de logements
Qualification de la production de logements
Nécessité d'appuyer la production nouvelle sur la reconquête du vacant et le renouvellement urbain notamment sur Condom et les pôles
secondaires.
Sur les communes rurales, la production nouvelle s'appuiera également, autant que faire se peut, sur ces deux piliers mais dans une proportion moindre en raison du faible potentiel re- mobilisable disponible.
Les objectifs sont donc à la fois orientés vers la réappropriation et la requalification de logements vacants existants et vers la production neuve, en construction nouvelle, en opérations de démolition/reconstruction et en opérations de transformation de destination d’un bâtiment afin de favoriser le recyclage du bâti existant et le renouvellement urbain.
Construction Renouvellement
urbain
Reconquête vacant
Condom 56% 23% 21%
Pôles secondaires 69% 12% 19%
Autres communes 90% 0% 10%
Ensemble CC Ténarèze 73% 11% 16%
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OBJECTIF n°1
Projet de territoire et Objectifs de production de logements
Qualification de la production de logements
Maintien des équilibres entre les différents segments du marché
Le marché immobilier, sans point de blocage majeur, permet l’accession à la propriété d’un grand nombre de ménages. De même, le marché locatif demeure détendu. Dans ce contexte, la production future devra poursuivre les équilibres. Afin de préserver, a minima, l’équilibre propriétaires/locataires et d’éviter le recul du secteur locatif observé au cours des dernières années, l’effort de la production locative s’appuiera, en premier lieu, sur la mobilisation des bailleurs publics (60% des objectifs de la production locative). Ils seront prioritairement mobilisés sur des opérations de renouvellement ou de reconquête dans les tissus urbains existants.
Construction Renouvellement urbain
Reconquête vacant
Ensemble de la production de logements
Accession à la propriété 85% 10% 53% 72%
Locatif
Locatif social public 10% 65% 19%
Locatif privé 28%
conventionné 0% 15% 17%
Locatif libre 5% 10% 11%
POLITIQUE INTERCOMMUNALE DE L’HABITAT / STRATÉGIE FONCIÈRE
Structuration d’une intervention intercommunale volontariste à travers :
d’une veille foncière et d’une prospection foncière,
fonds d’intervention Foncier – Habitat intercommunal,
service Urbanisme - Logement assurant le guichet unique d’orientation.
DIVERSIFICATION DE L’OFFRE EN LOGEMENTS POUR TOUS LES PUBLICS
Accompagner l’amélioration et le développement de l’offre, en adéquation avec les évolutions sociétales de la Ténarèze et en prenant en compte les besoins des publics spécifiques.
PILIER 1
PILIER 2
La stratégie Habitat autour de 3 piliers
RENFORCEMENT DE L’ATTRACTIVITÉ DES BOURGS CENTRES
Valoriser l’habitat existant et intervenir sur les secteurs stratégiques et les espaces publics afin de revitaliser les centres-bourgs.
PILIER 3
3 piliers majeurs structurent la politique de l’habitat de la CC de la
Ténarèze :
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Orientation 1 : Soutien d’une stratégie foncière au service d’une politique de l’habitat intercommunale
Orientation 2 : Développement d’une offre de logements diversifiée en adéquation avec les évolutions sociétales de la Ténarèze
Orientation 3 : Renforcement de l’attractivité des bourgs-centres et valorisation du bâti existant
Orientation 4 : Prise en compte des besoins des publics spécifiques Orientation 5 : Soutien en faveur d’un habitat durable et de qualité Orientation 6 : Pilotage, animation et évaluation du PLH
Les orientations thématiques du Programme
d’Orientations et d’Actions
Organiser une veille foncière et prospection foncière intercommunale
• Développement d’un outil d'observation et de prospection foncière pour la veille stratégique, la CCT mobilise diverses sources d’information à travers la formalisation de mises à disposition/conventions/protocoles de partenariats (SAFER, fichiers des biens vacants, DIA, données PERVAL, etc.)
• En fonction des opportunités foncières et immobilières recensées sur les secteurs stratégiques et après une première approche technique et financière, la CCT pourra valider ou non son engagement vers une opération « habitat » (mobilisation de tous les partenaires dont l’EPF).
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Action 1.1
ORIENTATION 1 - SOUTIEN D'UNE STRATEGIE FONCIERE AU SERVICE D'UNE POLITIQUE INTERCOMMUNALE DE L'HABITAT DURABLE ET EQUILIBREE
Action 1.2
Impulser et coordonner la politique habitat intercommunale
Fonds d’intervention foncier - habitat
Afin de soutenir les actions publiques et privées d’habitat, en complément des aides de droit commun, la CCT se dote d’un Fonds d’intervention foncier - habitat intercommunal qui vient améliorer l’équilibre financier des opérations dans le respect des objectifs du PLH.
Ce FIFH intervient sur trois types d’opérations :
• Accompagnement des opérations privées en lien avec l’OPAH RR (création de logements locatifs à travers la reconquête du bâti vacant en centre bourg),
• Aide à l’accession à la propriété dans le bâti ancien (secteurs prioritaires de Condom, Montréal, Saint-Puy et Valence-sur-Baïse),
• Accompagnement des opérations communales (réhabilitation du parc communal vacant, acquisition - amélioration de bâti vacant, amélioration thermique des logements communaux).
Guichet unique « urbanisme - logement »
Une politique de l’habitat coordonnée et volontariste de la CCT passe également par la structuration du service « urbanisme - logement », ayant pour fonction d’assurer le guichet unique d’orientation de l’ensemble des demandes relatives à l’urbanisme et au logement.
D’ores et déjà, mobilisation de différents partenaires : Adil, CAUE, EIE, Altaïr, MSA, MDS, CLIC.
Développer et améliorer de l’offre locative communale
Les communes conservent la maitrise de leur(s) opération(s) et peuvent bénéficier d’un accompagnement technique et financier de la CCT pour :
• La réhabilitation du parc communal vacant,
• L’amélioration thermique des logements communaux occupés,
• La réalisation d’opérations d’acquisition - réhabilitation (création de logements locatifs) de biens vacants (investisseurs privés défaillants) en lien avec la veille foncière intercommunale.
Action 2.1
ORIENTATION 2 – DEVELOPPEMENT D’UNE OFFRE DE LOGEMENTS DIVERSIFIEE EN ADEQUATION AVEC LES EVOLUTIONS SOCIETALES DE LA TENAREZE
Soutenir l’accession à la propriété dans l’habitat ancien et sur secteurs cibles
Afin de favoriser l’accession à la propriété dans le bâti ancien et par voie de conséquence la redynamisation des centres bourgs avec la résorption de la vacance, la CCT met en place une aide financière complémentaire aux mesures prévues dans le cadre du droit commun sans critère de revenus afin de favoriser la mixité sociale et avec un règlement basé sur des critères techniques (bâti vacant, travaux d’amélioration thermique, qualité architecturale etc.), géographiques (cœur de bourg ou de village).
Action 2.2
Accroître et diversifier l’offre locative sociale publique et privée
Le développement de l’offre locative sociale publique et privée reposera sur :
• La réhabilitation de logements vacants et/ou la transformation d’usage. Ces opérations pourront être portées par les bailleurs publics ou les investisseurs privés,
• La construction de nouveaux logements dans les tissus existants ou dans leur continuité -> création de programmes innovants sur le plan social, environnemental, architectural, urbain, etc.
Création des conditions favorables pour la production de nouveaux logements sociaux par les bailleurs publics
Mobilisation de la veille foncière pour proposition d’opportunités foncières sur secteurs stratégiques aux bailleurs publics et recherche des modalités opérationnelles pour la concrétisation des opérations (portage foncier, bail emphytéotique, etc.),
Accompagnement et soutien financier des porteurs de projet(s) privés
pour la production de nouveaux logements conventionnés privés dans le cadre de l’OPAH RR.19
Action 2.3
ORIENTATION 2 – DEVELOPPEMENT D’UNE OFFRE DE LOGEMENTS DIVERSIFIEE EN
ADEQUATION AVEC LES EVOLUTIONS SOCIETALES DE LA TENAREZE
Action 3.1
Action 3.2
Valoriser et intervenir sur les îlots bâtis stratégiques
Mise en œuvre des outils opérationnels de l’action foncière (RHI/THIRORI) :
• Analyse des opportunités foncières et ciblage des périmètres d’intervention sur Condom, Montréal, Saint-Puy et Valence-sur-Baïse,
• Etudes amont d’éligibilité, de faisabilité et de calibrage,
• Réalisation d’opérations avec accompagnement social, relogement, acquisition - curetage et travaux.
Assurer des opérations de
requalification / d’aménagement urbain
Opération « façades »
Mise en place d’aides spécifiques aux opérations de ravalement des façades (prime communale sur secteurs cibles des centres bourgs),
Coordination de la politique « habitat / cadre de vie »
avec les opérations périphériques liées à l’amélioration du cadre de vie (opération de redynamisation commerciales et opérations sur les espaces publics) -> candidature(s) au programme« Bourgs centres Occitanie ».
ORIENTATION 3 – RENFORCEMENT DE L’ATTRACTIVITÉ DES BOURGS CENTRES ET
VALORISATION DU BÂTI EXISTANT
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Action 3.3
Poursuite des actions en faveur de l’amélioration de l’habitat privé
Reconduction OPAH RR
L’amélioration du parc privé doit permettre de poursuivre les efforts déjà engagés sur :
• La lutte contre l’habitat indigne,
• L’amélioration énergétique du parc privé occupé,
• L’adaptation du parc privé au vieillissement de la population,
• La création et l’amélioration de logements locatifs et la reconquête de bâti vacant en centre bourg.
Le dispositif incitatif de l’OPAH RR doit être coordonné avec les actions en direction de la requalification d’îlots urbains identifiés et les actions d’accompagnement à l’accession à la propriété.
ORIENTATION 3 – RENFORCEMENT DE L’ATTRACTIVITÉ DES BOURGS CENTRES ET
VALORISATION DU BÂTI EXISTANT
Action 4.1
Encourager le développement d’un habitat adapté pour les personnes âgées et/ou handicapées
Amélioration des conditions de maintien à domicile
par l’incitation à l’adaptation de l’habitat existant (poursuite de l’OPAH RR),Développement d’une offre en construction neuve spécifique
endirection des personnes âgées et/ou à mobilité réduite.
ORIENTATION 4 – PRISE EN COMPTE DES BESOINS DES PUBLICS SPECIFIQUES
Déterminer la réponse pour améliorer les conditions de logements et d’hébergement des travailleurs
saisonniers et des jeunes
Organisation de la concertation pour le recensement précis des besoins en hébergements souples et économiques et la structuration de la réponse.
Action 4.2
Développer un habitat adapté aux ménages issus de la communauté des gens du voyage souhaitant se
sédentariser
• Mobilisation des bailleurs publics
• Recherche de foncier (bâti/non bâti) en lien avec la veille foncière de la CCT pour création d’habitat adapté,
• Accompagnement et suivi des ménages.
Action 4.3
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Soutenir le développement de modèles d’habitat durable (action transversale)
• L’appui aux principes du développement durable dans les projets « habitat » : consommation foncière, localisation des projets liés à l’habitat, requalification de l’habitat existant,
• Intégration des économies d’énergie et des énergies renouvelables,
• Conseil / information sur les principes de valorisation de l’habitat ancien (préservation du patrimoine bâti de caractère),
• Renforcement de la mixité sociale et générationnelle.
Action 5.1
ORIENTATION 5 – SOUTIEN EN FAVEUR D’UN HABITAT DURABLE ET DE QUALITÉ
Poursuivre la rénovation énergétique des résidences principales
• Accompagnement de l’amélioration énergétique des résidences principales (OPAH RR) et des logements communaux,
• Information et mobilisation des financements à caractère incitatif en direction des propriétaires privés (CEE, Eco-prêt, CITE, Eco-chèque Région, etc.).
Action 5.2
ORIENTATION 5 – SOUTIEN EN FAVEUR D’UN HABITAT DURABLE ET DE QUALITÉ
Résorber l’habitat indigne
Mise en place du « Permis de louer » sur secteurs ciblés
Traitement de l’habitat insalubre à travers la reconduction de l’OPAH RR
Centralisation et organisation des signalements au sein de la cellule
« Urbanisme – Logement » CCT
Outils d’intervention foncière sur les centres anciens
Action 5.3
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Mettre en place les outils pour l’observation et le suivi du PLH
Installation de l’instance de pilotage,
organe de suivi et de mobilisation partenarialeOrganisation de l’observation au sein du service «Urbanisme – Logement » de la CCT
via la mobilisation d’indicateurs de connaissance et de suiviAction 6.1
ORIENTATION 6 – PILOTAGE ET SUIVI DU PLH
La maquette financière du POA
SYNTHESE POA - Maquette financière prévisionnelle pour la CCT Objectifs quantitatifs
(production…) Fonctionnement Investissement
Ingénierie communautaire Coûts estimatifs H.T.
2020 -2025
Fonds d’intervention Foncier Habitat
intercommunal
Enveloppe à réserver pour la
durée du PLH Orientation 1: Soutien d'une stratégie foncière au service d'une politique intercommunale de l'habitat durable et équilibrée
Action 1.1 : Organiser une veille foncière et une
prospection foncière 35% ETP en amorçage, puis
10%
Action 1.2 : Impulser et coordonner la politique de
l'habitat intercomunale - Fonds d'intervention foncière 10% ETP
Orientation 2 : Développement d'une offre de logements diversifiée
Action 2.1 : Développer et améliorer l'offre locativecommunale
acquisition/amélioration
+ vacant : 21 5 000 €/logement 105 000 €
amélioration énergétique : 30
20 % des travaux HT
(max 3 000 €/logt) 90 000 €
Action 2.2 : Soutenir l'accession à la propriété dansl'ancien 60 3 000 €/ménage 180 000 €
Action 2.3: Accroître et diversifier l'offre locative sociale
publique et privée
public : 80 5% ETP
privé : 23
4 000 €/logt reconquête de
vacant 92 000 €
Orientation 3 : Renforcement de l'attractivité des bourgs centre et valorisation du bâti existant
Action 3.1 : Intervention sur ilôts stratégiques
3 60 000 €
budget à évaluer en fonction des périmètres retenus
Action 3.2 : Assurer des opérations derequalification/d'aménagement urbain 5% ETP
Opération annexe au PLH
Action 3.3 : Poursuivre les actions en faveur del'amélioration de l'habitat privé ancien 200 000 €
La maquette financière du POA
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SYNTHESE POA - Maquette financière prévisionnelle pour la CCT Objectifs quantitatifs
(production…)
Fonctionnement Investissement
Ingénierie communautaire Coûts estimatifs H.T.
2020 -2025
Fonds d’intervention Foncier Habitat
intercommunal
Enveloppe à réserver pour la
durée du PLH Orientation 4 : Prise en compte des besoins des publics spécifiques
Action 4.1 : Encourager le développement d'un habitat
adapté pour les personnes âgées/handicapées
2,5% ETP
cf 3.3
Action 4.2 : Déterminer la réponse pour améliorer les
conditions de logements et d'hébergement des TS,
jeunes… 15 000 €
Action 4.3 : Développer un habitat adapté pour les
ménages issus de la communauté des gens du voyage 1
Orientation 5 : Soutien en faveur d'un habitat durable
Action 5.1 : Soutenir le développement de modèlesd'habitat durable Action transversale
Action 5.2 : Poursuivre la rénovation énergétique des
résidences principales 185 cf 3.3
Action 5.3 : Résorber l'habitat indigne
