METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE

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METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE

ENSEMBLE IMMOBILIER DU PARC KALLISTE

13015 MARSEILLE

Concession d’aménagement n°12/00708

Compte rendu Annuel aux Collectivités 2017

Arrêté au 31 décembre 2017 Bilan prévisionnel 2018

Avril 2018

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Contexte de l’opération

La Ville de Marseille par délibération n°11/0666/DEVD du 27 juin 2012 a approuvé le projet de renouvellement urbain « Notre-Dame-Limite - Parc Kallisté » ainsi que la convention pluriannuelle de mise en œuvre de ce programme conclue avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine et les différents partenaires, le 10 octobre 2011.

Cette intervention présente la spécificité d’une action publique au bénéfice d’un ensemble immobilier privé régit par les règles de la copropriété.

En effet, Kallisté c’est neuf immeubles ayant acquis chacun le statut de copropriété depuis la scission intervenue à l’occasion d’un précédent Plan de Sauvegarde et comptabilisant au total 752 logements.

Cependant chacune de ces neuf copropriétés a une trajectoire d’obsolescence et des contraintes qui lui sont propres.

Malgré l’intervention publique depuis la fin des années 1990, la dégradation de cette entité foncière s’est poursuivie. Il a été nécessaire d’envisager une stratégie plus ambitieuse pour mener à bien un projet comprenant plusieurs étapes.

Actuellement, seule la première phase bénéficie du soutien financier effectif de l’ANRU.

Pour mettre en œuvre une partie de ce projet la ville de Marseille a désigné par délibération N°12/0477/DEVD en date du 25 juin 2012 l’opérateur Marseille Habitat .

La convention de concession d’aménagement a été signée entre les parties le 6 juillet 2012.

La Ville de Marseille a concomitamment lancé une procédure de DUP carence à l’encontre du Bâtiment B devant le TGI de Marseille.

L’expert désigné a déposé son rapport en mai 2014, et a conclu à la carence de la copropriété, celle-ci étant fondée essentiellement sur l’insécurité des occupants en cas d’incendie car l’immeuble ne disposerait que d’un seul moyen d’évacuation alors que les caractéristiques techniques de celui-ci en nécessiteraient deux.

Sur la base de ce rapport positif au regard de la démarche entreprise par les pouvoirs publics la ville de Marseille et la communauté urbaine ont assigné conjointement le syndicat des copropriétaires afin que l’ordonnance de carence soit prise.

L’intervention volontaire de quelques copropriétaires est venue perturber le déroulement de cette procédure qui est actuellement pendante devant le TGI de Marseille.

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Nonobstant l’aspect coercitif du dossier, les missions du concessionnaire sont les suivantes :

Acquérir à l’amiable, par voie de préemption ou d’expropriation les biens immobiliers bâtis ou non bâtis nécessaires à la réalisation de l’opération,

Gérer et entretenir les biens acquis occupés ou vacants,

Neutraliser les logements ou immeubles voués à la démolition -Bâtiments B et H-, Assurer le relogement et l’accompagnement social des familles,

Démolir les bâtiments B et H, Céder les logements et les terrains,

Coordonner et animer les actions précitées.

La concession est passée sous la gouvernance de la Métropole.

Cela a été acté par avenant n° 3 en date du 17 juin 2016 avec effet rétroactif au 1^er janvier 2016.

Ce sixième compte-rendu retranscrit les actions menées par Marseille Habitat au cours de l’année 2017.

Bâtiment B

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Il s’est agi essentiellement de poursuivre la campagne d’acquisition amiable auprès des copropriétaires du Bâtiments H et d’assurer un strict contrôle des déclarations d’intention d’aliéner, afin d’acquérir des logements vacants sur les bâtiments C, D, E et F pour conforter ceux-ci dans leur statut de copropriété viable, en ayant pour objectif le relogement des copropriétaires occupants des bâtiments à démolir qui souhaitent rester dans le même secteur résidentiel.

39 logements ont été acquis à l’amiable par la Concession en 2017 et 4 lots dans le cadre de l’expropriation du B ; soit 43 lots principaux au total.

Dans l’attente de l’ordonnance d’expropriation pour cause de carence du Bât B MH a poursuivi ses acquisitions amiables sur la base financière des mémoires valant offre

Ainsi 9 logements ont été acquis au B de cette façon. Cela a permis le traitement en amont des occupants ; tant locataires que propriétaires.

L’ordonnance d’expropriation a été prise le 24 mai 2017.

En décembre 2017, 4 dossiers d’expropriation ont pu être soldés.

Concernant le Bât H, les acquisitions amiables se sont poursuivies en 2017, 18 lots ont été acquis.

Le concédant a saisi en décembre 2017 les services juridiques de la Métropole pour initier la procédure de carence.

La concession devait se terminer initialement en 2019, il semble opportun dès à présent de la prolonger d’une année et demi supplémentaire afin de mener à bien l’intégralité des missions actées dans le traité de concession.

Les comptes annexés au présent compte-rendu tiennent compte de cette prorogation.

Point sur la procédure :

L’élément important de l’année 2017 a été l’obtention le 24 mai 2017 de l’ordonnance d’expropriation des lots restants à maitriser sur le bâtiment B. Aboutissement d’une procédure de carence initiée en 2011.

Les indemnités compensatoires proposées dans les mémoires valant offre ont été consignées dès 2016 .Cependant le juge de l’expropriation a dû être sollicité à trois reprises afin de fixer les indemnités des copropriétaires n’ayant pas accepté les montants proposés.

Les transports du juge ont été effectués les 26 avril, 16 mai et 19 décembre 2017

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Les jugements afférents ont été délivrés dans les trois mois des transports.

MH a relevé appel de 4 jugements et un copropriétaire a contesté en appel l’évaluation du Juge.

Ces procédures trouveront leur aboutissement en 2018.

Les dossiers des expropriés sont en cours de traitement où ont déjà été soldés (4 en 2017) en fonction de l’état hypothécaire de chacun, de l’existence ou non de créanciers inscrits, d’indivisions successorales juridiquement non abouties, entrainant la prise de possession effective de l’expropriant et le relogement des occupants.

L’ordonnance d’expropriation est en cours de publication.

Point sur les relogements :

Le mouvement initié en 2016 à l’égard des propriétaires occupants «vertueux » s’est poursuivi en 2017.

9 copropriétaires occupants du Bât B ont été relogés avec le même statut dans les bâtiments D et C. – 8 au D et 1 au C -

Ainsi qu’un propriétaire occupant du Bât H au D

8 autres copropriétaires n’ont pu en bénéficier car endettés soit au niveau de la copropriété soit ayant leur bien grevé d’hypothèques.

Des propositions de relogement en tant que locataires sont en cours et les indemnités d’expropriation leur seront réglées.

Deux relogements dans ce cadre ont déjà été réalisés en 2017.

Concernant les locataires des biens acquis par la concession, 26 relogements ont été effectués.

Un tableau exhaustif des relogements figure en annexe n° 5.

Point sur la vie de la copropriété du Bâtiment B :

Au cours de l’assemblée générale qui s’est tenue en juillet 2017 MH a récupéré le mandat de syndic du Bât B. Cela nous permettra de clôturer les comptes du syndicat des copropriétaires plus aisément.

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Cependant, le transfert du dossier nous a aussi permis de découvrir des irrégularités de gestion susceptibles de générer de grosses dettes restées jusqu’alors occultées dans des comptes d’attente, notamment une dette d’eau au bénéfice de la SEM de plus de 100 k€.

Des procédures en responsabilité vont être lancées à l’encontre de l’ancien syndic.

Le financement de l’ANRU :

- Concernant le Bâtiment B

En décembre 2016, une demande de premier acompte a été déposée pour 3 478 097 € incluant la quasi-totalité des dépenses de foncier car la consignation de tous les lots a été faite.

Le virement attendu a été perçu en décembre 2017.

Heureusement pour la trésorerie de la concession, la cession de créance mise en place en 2016 avec le Crédit Agricole sur la base de la notification de subvention permettant ainsi pour partie son « préfinancement » a joué pleinement son rôle.

- Concernant le Bâtiment H

Il est rappelé que lors de l’élaboration du traité de concession une subvention d’équilibre avait été inscrite sous le libellé « ANRU H « alors qu’aucune garantie de financement du H n’avait été actée dans la convention ANRU de 2011, bien que le sort de cette copropriété était déjà un « invariant » du projet de restructuration du site.

Cette opération est pour l’instant fléchée dans le protocole de préfiguration du Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU) et bénéficie d’une autorisation de démarrage anticipée.

Toutefois, la prise en compte des dépenses étant la date de publication du règlement général de l’ANRU (7 août 2015), la majorité des dépenses d’acquisition ne pourront pas être prises en compte dans le calcul de la subvention.

Par ailleurs, le calcul de la subvention se fera sur la base de 50% des dépenses éligibles au lieu des 75% lors du premier PRU.

Pour être au plus près de la réalité, le budget prévisionnel de l’intervention sur le bâtiment H ne sera communiqué à l’ANRU que lorsque les coûts de démolition auront été actualisés et affinés.

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Mise en perspective de la concession : Traitement du Bâtiment H

Jusqu’en 2017, toutes les acquisitions ont toutes été réalisées à l’amiable.

Fin 2017, l’immeuble a été pris pour cible par de nombreux migrants qui par des piquages intempestifs et sauvages sur le réseau électrique des parties communes ont engendrées des situations d’extrême dangerosité ce qui a conduit la ville de Marseille à prendre un arrêté d’insécurité des équipements communs fin janvier 2018 avec pour conséquence l’évacuation immédiate entrainant de facto une accélération du dossier.

Début 2018, il restait 15 logements à maitriser sur les 113 que comporte cette copropriété.

Cependant l’outil de maitrise foncière coercitive (DUP carence) devra être utilisé afin de permettre la finalisation du projet mais cela semble incompatible avec l’échéance actuelle de la concession.

C’est la raison pour laquelle il est proposé de proroger de dix-huit mois supplémentaires la concession.

Cette prorogation est intégrée au Compte de Résultat proposé à l’approbation du Conseil Communautaire.

CONCLUSION

En conclusion de ce préambule :

Après cinq années d’existence et au stade opérationnel actuel de la concession d’aménagement, il parait nécessaire de proroger la durée de la concession de dix-huit mois supplémentaires soit jusqu’au 31 décembre 2020 pour les raisons suivantes :

- la maitrise foncière du bâtiment B devrait être finalisée courant 2018 pour une démolition envisagée au 1^er semestre 2019.

- Concernant le bâtiment H, la maitrise amiable s’est poursuivie en 2017. La maitrise totale du bâtiment nécessitera probablement une procédure d’expropriation qui sera enclenchée au cours du 1^er semestre 2018 par les services juridiques de la Métropole.

Aussi, il parait peu probable à ce stade d’imaginer une démolition du bâtiment en 2019.

Par ailleurs, un certain nombre d’éléments sont venus contrarier les prévisions initiales du bilan d’aménagement :

- La subvention escomptée de l’ANRU pour le bâtiment H : la subvention ANRU pour ce bâtiment n’étant pas à ce jour figée conventionnellement, son montant prévisionnel a été modifié au gré de l’évolution du dossier. De 7M€ en 2012, elle a été réévaluée à

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4.9M€ en dans le CRAC 2016 suite à la prise en compte d’une diminution escomptée des dépenses. Dans le présent CRAC, cette subvention a été revue à la baisse suite à la modification du règlement général de l’ANRU. En effet, seule les dépenses

postérieures à la publication du RGA (07/08/2015) sont prises en compte. Or, 60% des acquisitions faites sur le H l’ont été avant cette date. Aussi, la subvention

prévisionnelle de l’ANRU dans le cadre du NPNRU est estimée à ce jour à 3.3M€ soit une perte de subvention escomptée de 1.6M€.

- Les recettes liées aux cessions de logements ont été largement revues à la baisse : les valeurs immobilières sur le Parc Kalliste ont chuté depuis 2012. De plus, tous les

logements sont actuellement occupés ce qui minore leur valeur.

- Enfin, l’acquisition de la Bastide Valcormes n’avait pas été prévue dans le bilan initial . Pour permettre l’installation d’une maison de santé, des travaux couteux y ont été réalisés. Ceci représente une dépense supplémentaire de 650 000€ non budgétée au départ de l’opération.

Par conséquent, ces réajustements conduisent à modifier la participation du concédant à l’équilibre du bilan de l’opération qui passe de 8 875 588€ à 11 875 588€ soit une augmentation de 2.6M€.

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LES DÉPENSES

1 - LES ACQUISITIONS

Tableau des acquisitions (cf. Tableau annexe 3)

• BILAN INITIAL : 17 040 682 €

• REALISATION 2017 : 468 817 €

(PM Prévisionnel pour 2017 : 1 035 406 €)

Ce montant correspond au solde de plusieurs mouvements en débit et en crédit de cette ligne budgétaire.

Il s’agit de 1 237 231,67 € d’acquisitions dont 80 627 € de consignations complémentaires, suite aux jugements d’indemnisation pour 6 dossiers, déduction faite de 768 415 € de déconsignation au bénéfice de la concession correspondant au montant des 19 lots acquis à l’amiable mais inclus initialement dans le dossier d’expropriation.

Ce sont 43 lots principaux qui ont été maitrisés en 2017. 39 en acquisitions amiables et 4 en prise de jouissance liée à l’expropriation pour le Bât B.

1 lot au bâtiment A 13 lots au bâtiment B 1 lot au bâtiment D 9 lots au bâtiment G 18 lots au bâtiment H 1 lot au bâtiment I

Il faut aussi préciser que MH a racheté au Bât D un lot vendu en 2016 à un propriétaire occupant du B décédé depuis et dont les héritiers ont voulu se séparer.

• PREVISIONNEL: 800 000 € dont 650 000 € en 2018

Les acquisitions amiables devraient se poursuivre au H et dans les « petites copropriétés » du C et du D et du F pour reloger les copropriétaires occupants restants.

2 - FRAIS ANNEXES AUX ACQUISITIONS

Le poste varie corrélativement aux acquisitions engagées.

• REALISATION 2017 : 75 008 €

(PM Prévisionnel pour 2017 : 75 000 €)

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Soit 73 008 € de frais liés aux actes de vente et 2 000 € de diagnostics transactionnels pris en charge par la concession pour les « échanges » de logements avec les propriétaires occupants.

• PREVISIONNEL: 55 000 € dont 40 000 € pour 2018

3 – PROCEDURES DUP & AUTRES

• REALISATION 2017 : 14 404 €

Cette dépense correspond à des honoraires d’avocat et des demandes de fiches immeubles

• PREVISIONNEL : 306 505 € dont 100 000 € au titre de 2018

4 - CHARGES D’EXPLOITATION DES LOGEMENTS ACQUIS PAR LA CONCESSION

• REALISATION 2017 : 633 436 €

Il s’agit pour 446 548 € des charges de copropriété et taxes foncières (186 888 €) des logements propriété de la Concession.

Une nouvelle demande de minoration de l’assiette imposable est en cours d’instruction auprès des services fiscaux concernant les logements neutralisés au B et au H.

Cette réduction d’assiette imposable, si elle est prise en compte n’aura pas d’effet rétroactif.

• PREVISIONNEL : 1 591 961 € dont 770 000 € en 2018

Soit 220 000 € pour les impôts fonciers et 550 000 € au titre des charges de copropriété.

5-TRAVAUX SUR PATRIMOINE CONCESSION 5-1 Travaux sur patrimoine existant

• BILAN INITIAL : 313 860 €

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• REALISATION 2017 : 64 041 € de travaux (PM Prévisionnel pour 2017: 70 000 €)

L’intégralité de ces dépenses concerne la villa Valcormes qui a bénéficié de travaux de rénovation en vue de sa transformation en maison de santé

Les dépenses suivantes y ont été réalisées :

• Des frais de géomètre : relevé d’état des lieux et géo-référencement du réseau ENEDIS pour 1180 €,

• Raccordement au réseau de la villa : travaux de VRD, débroussaillage et abatage d’un arbre pour 61 421 €,

• Remplacement d’une porte pour 1 440 €.

• PREVISIONNEL : 210 000 € dont 70 000 € pour 2018

5-2 Entretien courant

• REALISATION 2017 : 25 861 € d’entretien courant (PM Prévisionnel pour 2017 : 50 000 €)

20 928 € d’entretien courant (factures de fourniture en eau, contrats d’entretien de chaudières, travaux électriques ou de plomberie effectués en urgence dans les logements).

Et 4 932,90 € de frais divers exclusivement concernant Valcormes contrat EDF et Orange

6 – FRAIS DE REMISE EN ETAT

• REALISATION 2017: 179 771 €

Il s’agit essentiellement de la remise en état totale de 12 logements :

• 3 logements au Bât D revendus aux propriétaires occupants du Bât B D20 pour 15 640 €

D14 pour 24 155 € D20 pour 25 061 €

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• 7 logements au Bât G pour 125 454 € permettant le relogement de locataires des Bât B et H.

• 1 logement au Bât A pour 20 355 €.

• 1 logement au Bât I pour 13 574 €.

Ainsi que d’autres remises en état partielles notamment au Bat A 5 et I 36.

De quelques travaux complémentaires de moindre importance ainsi que d’une indemnisation liée à un sinistre au Bât A pour 38 684 €.

Ces remises en état concerneront les logements qui seront proposés aux copropriétaires occupants du bât H ainsi que des logements destinés à accueillir les locataires titrés du B et du H.

7 - FRAIS DE RELOGEMENT

• REALISATION 2017 : 33 849 €

Il s’agit de la prise en compte de 9 déménagements de propriétaires occupants du Bât B pour 31 381 € Et de deux déménagements de locataires (un du B et un du H)

8 – ETUDES SOCIALES

• REALISATION 2017 : 0 €

Les études sociales étant réalisées en interne par des conseillères sociales de Marseille Habitat, aucune facturation n’a été effectuée pour l’instant.

• PREVISIONNEL : 206 480 € dont 80 000 € en 2018

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9- FRAIS DE GESTION ET RECOUVREMENT

Le poste correspond aux frais de procédure, contentieux, honoraires d’avocats, huissiers liés aux procédures contentieuses de gestion.

• REALISATION 2017 : 28 971 €

(PM Prévisionnel pour 2017 : 15 000 €

Il s’agit essentiellement des frais de procédure liés aux contentieux locatifs (frais et honoraires d’huissiers et d’avocats).

10 - COMMUNICATION

• REALISATION 2017: 0 € (PM Prévisionnel pour 2017 : €)

Pour l’instant la communication n’est pas clairement affichée. Elle s’est opérée, essentiellement par des actes de procédure. Elle passe aussi par le canal des Assemblées Générales et de l’USL et donc pour les copropriétaires.

• PREVISIONNEL : 30 000 €

11- NEUTRALISATION DES LOGEMENTS

• REALISATION 2017 : 25 749 €

Les murages de logements sont effectués exclusivement aux Bâts B et H.

Travail sans cesse renouvelé afin de contenir l’extension des squats et des trafics illicites.

Sur les autres bâtiments des portes sécurisées sont installées le temps des travaux et de la remise en location.

Ce poste de dépense a tendance à croître particulièrement aux B et H eu égard à la vacance entretenue et souhaitée pour des raisons opérationnelles.

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12- DEMOLITION ET REMISE EN ETAT DES SOLS

(PM Prévisionnel pour 2017 : 0 €)

La démolition du Bâtiment B ne pourra intervenir qu’après la maîtrise complète de tous les lots et le relogement des occupants de bonne foi.

• PREVISIONNEL: 2 600 000 €

Il convient de noter que ces montants sont ceux inscrits dans le bilan initial de concession datant de 2012

La maitrise d’œuvre missionnée devra nous donner des éléments chiffrés actualisés au cours de 3°

trimestre 2018.

Nous saurons alors si cet élément important, correspondant actuellement à la dernière incertitude du dossier sera confirmé ou pas.

13- MAITRISE D’ŒUVRE & INGENIERIE

• REALISATION 2017 : 4 900 €

Concerne trois factures de diagnostic amiante servant de test aux futurs travaux de démolition du Bât B.

14 - RÉMUNÉRATIONS SUIVI OPERATIONNEL COORDINATION

• REALISATION 2017 : 250 000 € (PM Prévisionnel pour 2017 : 250 000 €) Conforme au budget initial

La durée de la concession devant être prolongée d’une année supplémentaire, ce poste a été augmenté de 250 000 €.

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15 - RÉMUNÉRATIONS VARIABLES FONCIER

• REALISATION 2017 : 50 000 €

Cette part variable de la rémunération du Concessionnaire ne s’est déclenchée qu’au-delà des 75 premiers lots principaux acquis.

16 - RÉMUNÉRATIONS VARIABLES DEMOLITION

(PM Prévisionnel pour 2017: 0 €)

17 - RÉMUNÉRATIONS DE RELOGEMENT

• REALISATION 2017 : 62 500 €

(PM Prévisionnel pour 2017 : 60 000 €) (Cf. tableau annexe 6)

18 - RÉMUNÉRATIONS SUR LES ACQUISITIONS ET LES CESSIONS

• REALISATION 2017 : 90 000 €

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19 - RÉMUNÉRATIONS SUR TRAVAUX • BILAN INITIAL : 152 663 €

• REALISATION 2017: 10 658 €

20 - FRAIS FINANCIERS

• REALISATION 2017 : 103 257 € (PM Prévisionnel pour 2017 : 77 000 €)

Dont 95 040 € de frais sur emprunts CE et 1851 € de frais CA pour le préfinancement ANRU, 6 366 € d’agios.

Ce poste est globalement en diminution depuis le réalisé de 2013 et la projection que l’on peut en faire sur les années à venir.

21 - TVA DUE DEFINITIVEMENT • BILAN INITIAL : 1 508 917 €

• REALISATION 2017 : 62 402 €

(PM Prévisionnel pour 2017: 145 950 €)

• PREVISIONNEL : 1 008 196 €

22 – CREANCES IRRECOUVRABLES • BILAN APPROUVE : 205 749 €

• REALISATION 2017 : 27 716 € (PM Prévisionnel pour 2017 : 0 €)

Correspond essentiellement aux montants des loyers et charges impayés qui devront être passés en perte à l’issue des procédures contentieuses diligentées.

Ce montant correspond à 25 % de la mise en recouvrement appelée.

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LES RECETTES

1 – CESSION DE LOGEMENTS

• REALISATION 2017 : 191 659 € (cf. annexe 4) (PM Prévisionnel pour 2017: 200 000 €)

4 logements ont été vendus à des copropriétaires occupants du Bât B et 1 copropriétaire occupant du H, soit 5 logements vendus au D, afin de renforcer dans son statut de copropriété « viable » ce bâtiment.

Ce dispositif devrait se poursuivre en 2018 pour 6 copropriétaires occupants du H.

Ce poste est en très nette diminution pour tenir compte de la réalité du marché local qui malheureusement ne devrait pas s’améliorer dans la temporalité de la concession.

Il faut rappeler les valorisations retenues lors du bilan initial (30 lots à 44 k€ et 100 lots à 51 750 €).

Actuellement il semble plus réaliste de retenir une fourchette entre 20 et 40 k€ en fonction des bâtiments d’autant que le devenir de chacun d’entre eux peut encore évoluer.

Enfin ceux-ci sont tous loués ils ont notamment servis au relogement des occupants du B et du H.

2 –CESSION DE CHARGE FONCIERE

• PREVISIONNEL: 940 000 €

3- PRODUITS DE GESTION

• REALISATION 2017 : 476 172 € (PM Prévisionnel pour 2017: 450 000 €)

Dont 362 661 € de loyer et 109 266 € de charges locatives et 2 535 € de produits financiers liés à la consignation des indemnités d’expropriation.

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Ce poste sera en diminution sensible. Aucun recouvrement aux Bâts B et H pour la suite de l’opération.

4 – IMPAYES DE LOYERS NON VALEUR

• BILAN INITIAL : - 373 086 €

Correspondait à 15% des mises en recouvrement des loyers + charges récupérables.

(PM Prévisionnel pour 2017 : - 25 326 €)

• PREVISIONNEL: - 0 € dont 0 € en 2018

Cette ligne budgétaire a été abandonnée au profit de celle «créances irrécouvrables» plus facilement compréhensible à la lecture du bilan.

5 – SUBVENTION DEPARTEMENT BAT B

Correspondant à la part du Conseil Général dans la convention ANRU.

• PREVISIONNEL: 204 000 €

Il existe une incertitude sur la date de prise en charge des dépenses par le Conseil Départemental. C’est pourquoi il a été effectué une péréquation sur le montant prévu initialement.

6 – SUBVENTION REGION BAT B

Correspondant à la part du Conseil Régional dans la convention ANRU.

(PM Prévisionnel pour 2017: 0 €)

Même commentaire que pour le Conseil Départemental.

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7 – SUBVENTION ANRU BAT B

• REALISATION 2017 : 1 765 097 €

Ce montant correspond au montant du 1^er acompte versé en décembre 2017 - 3 478 097 € déduction faite du préfinancement perçu en 2016 (1 713 000 €)

Eu égard à la réduction prévisible du montant total des dépenses pour la démolition du Bât B, il semble raisonnable de réduire dans les mêmes proportions le montant total de la subvention Anru.

Cependant, nous ne connaitrons le coût de la démolition de façon certaine qu’à l’automne 2018.

Grace à la règle de fongibilité des lignes budgétaires de l’Anru, nous pourrons tout de même utiliser l’enveloppe totale initiale des 8 069 669 € allouée à cette opération.

C’est la raison pour laquelle nous avons inscrit l’intégralité de la subvention initialement prévue à la convention ANRU

8 – SUBVENTION ANAH BAT C- D- E-F

Il s’agit de subventions mobilisables lors des remises en état des logements dans les copropriétés faisant l’objet de plan de sauvegarde.

Dans ce cadre-là la SEM Marseille Habitat peut être éligible lorsqu’elle fait du portage immobilier.

• PREVISIONNEL : 0 €

En l’état du dossier il semble très peu probable que le concessionnaire puisse bénéficier de ces aides.

9 – SUBVENTIONS ESCOMPTEES Y COMPRIS ANRU Bât H

• PREVISIONNEL : 3 300 000 €

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Ce montant prévisionnel attendu correspond aux nouvelles règles de financement de l’Agence. Basé sur le montant prévisionnel de dépenses du Bât H. Il faut noter que l’an dernier nous avions maintenu la subvention de 4 900 000 €.

Les 3 300 000 € sont le montant minima à attendre de l’agence sur le Bat H

10 - PARTICIPATION DU CONCEDANT

Correspondant à la participation d’équilibre de la Concession.

• REALISATION 2017 : 1 000 000 €

(PM Prévisionnel pour 2017 : 1 000 000 €) Conforme au bilan initial

• PREVISIONNEL : 2 675 588 € dont 2 600 000€ en 2018

Cela correspond au 75 588 € du bilan initial et au 2 600 000 € sollicités par le présent compte-rendu.

(cf page 7)

11 – PRODUITS FINANCIERS

• BILAN INITIAL : 0 €

• PREVISIONNEL: 0 €

Recette difficilement quantifiable.

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CR KALLISTE CONSOLIDE 2017

Bilan 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Bilan

LigneIntitulé Initial Approuvé Année Cumul Année Cumul Année Cumul Année Cumul Année Cumul Année Cumul Nouveau

RESULTAT D'EXPLOITATION 373 087 4 387 -462 683 -4 736 412 256 816 -4 479 596 1 221 588 -3 298 009 -388 170 -3 686 179 2 179 114 -1 507 065 1 585 400 78 335 78 335 DEPENSES 35 573 064 29 318 304 2 036 575 12 360 203 5 032 320 17 392 523 2 211 340 19 643 863 3 563 170 23 207 034 3 748 012 26 955 045 2 794 600 29 749 645 29 749 645

A Intervention en Renouvellement Urbain 2 912 000 2 927 000 0 0 7 500 7 500 4 900 12 400 156 000 168 400 1 456 000 1 624 400 1 300 000 2 924 400 2 924 400

A1 Etudes 0 15 000 7 500 7 500 7 500 7 500 7 500 7 500 7 500

A2 Acquisitions 0 0 0 0

A3 Frais de relogement 0 0 0 0

A4 Travaux 2 912 000 2 912 000 0 0 0 0 4 900 4 900 156 000 160 900 1 456 000 1 616 900 1 300 000 2 916 900 2 916 900

A400 Neutralisation, protection, 0 0 0 0 0 0 0 0

A401 Prestations de gardiennage 0 0 0 0 0 0 0 0

A402 Démolitions, confortements, mise en état 2 600 000 2 600 000 0 0 0 0 0 1 300 000 1 300 000 1 300 000 2 600 000 2 600 000

A405 Travaux de VRD et d'aménagement 0 0 0 0 0 0 0

A406 Honoraires de maîtrise d'œuvre et d'ingé 312 000 312 000 0 0 4 900 4 900 156 000 160 900 156 000 316 900 316 900 316 900

A407 Frais de procédure 0 0 0 0 0 0 0 0

A409 Aménagements espaces publics 0 0 0 0 0 0 0 0

A410 Assurance DO 0 0 0 0 0 0 0 0

A411 Frais annonces, parutions et autres 0 0 0 0 0 0 0 0

A412 Concédé 0 0 0 0 0 0 0 0

A5 Gestion transitoire 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

A500 Impôts et taxes 0 0 0 0 0 0 0 0

A501 Charges de copropriété 0 0 0 0 0 0 0 0

A502 Entretien courant 0 0 0 0 0 0 0 0

A503 Assurance 0 0 0 0 0 0 0 0

A505 Frais de procédure Diverses 0 0 0 0 0 0 0 0

B Intervention dans les copropriétés en vu 25 956 484 20 395 808 1 506 819 10 390 066 4 333 857 14 723 923 1 549 907 16 313 830 2 485 690 18 799 520 1 288 112 20 087 632 645 000 20 732 632 20 732 632 B1 Acquisitions de lots de copropriété en d 19 596 784 14 075 396 783 158 8 461 126 3 383 865 11 844 991 558 229 12 403 220 869 000 13 272 220 225 000 13 497 220 95 000 13 592 220 13 592 220

B100 Frais liés à la conduite des expro 1 022 441 180 293 1 709 16 503 3 790 20 293 11 204 31 497 60 000 91 497 60 000 151 497 30 000 181 497 181 497

B101 Auxiliaires de justice 91 808 3 661 21 845 9 963 31 808 3 200 35 008 40 000 75 008 40 000 115 008 10 000 125 008 125 008

B102 Montant des acquisitions 17 040 682 10 574 979 727 000 5 518 302 3 275 271 8 793 573 468 817 9 262 390 650 000 9 912 390 100 000 10 012 390 50 000 10 062 390 10 062 390 B103 Frais d'acquisition (notaires, hypothèqu 1 533 661 438 019 49 599 227 503 90 516 318 019 73 008 391 027 40 000 431 027 10 000 441 027 5 000 446 027 446 027

B104 Diagnostics liés aux acquisitions (plomb 61 910 1 189 7 585 4 325 11 910 2 000 13 910 20 000 33 910 15 000 48 910 48 910 48 910

B105 Montant des acquisitions VDM 2 680 687 2 626 687 2 626 687 0 2 626 687 54 000 2 680 687 2 680 687 2 680 687 2 680 687

B106 Frais d'acquisitions VDM 47 700 42 700 42 700 0 42 700 5 000 47 700 47 700 47 700 47 700

B2 Travaux 735 000 771 858 43 065 219 766 102 092 321 858 89 790 451 648 135 210 586 858 125 000 711 858 60 000 771 858 771 858

B200 Travaux de réhabilitation de parties pri 322 454 99 078 13 376 112 454 1 440 113 894 95 210 209 104 85 000 294 104 20 000 314 104 314 104

B201 Honoraires de maîtrise d'œuvre 1 000 1 000 1 000 1 180 2 180 2 180 2 180 2 180 2 180

B202 Démolition, Confortements, mise en état 20 228 0 20 228 20 228 20 228 20 228 20 228 20 228 20 228

B203 Travaux de VRD et d'Aménagement 8 200 0 8 200 8 200 61 421 69 621 69 621 69 621 69 621 69 621

B204 Aménagements espaces publics 0 0 0 0 0 0 0 0

B205 Concédés réseaux 546 0 546 546 546 546 546 546 546

B206 Assurances DO 0 0 0 0 0 0 0 0

B207 Prestations de gardiennage 0 0 0 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000

B208 Frais de procédure 3 382 3 382 3 382 3 382 3 382 3 382 3 382 3 382

B209 Frais annonces, parutions et autres 0 0 0 0 0 0 0 0

B210 Neutralisation, Protection 735 000 416 048 43 065 116 306 59 742 176 048 25 749 201 797 40 000 241 797 40 000 281 797 40 000 321 797 321 797

B3 Gestion transitoire 4 207 700 4 785 958 680 596 1 705 158 845 800 2 550 958 868 039 3 418 997 1 010 000 4 428 997 676 961 5 105 958 405 000 5 510 958 5 510 958

B300 Impôts et taxes 1 400 000 893 829 140 347 270 577 163 252 433 829 186 888 620 717 220 000 840 717 121 961 962 678 100 000 1 062 678 1 062 678

B301 Charges de copropriété 1 561 000 2 731 176 390 583 1 081 913 449 263 1 531 176 446 548 1 977 724 550 000 2 527 724 420 000 2 947 724 180 000 3 127 724 3 127 724

B302 Entretien courant 592 200 243 134 22 129 78 174 34 960 113 134 20 928 134 062 20 000 154 062 20 000 174 062 20 000 194 062 194 062

B303 Divers 1 496 0 1 496 1 496 4 933 6 429 6 429 6 429 6 429 6 429

B304 Remises en état 600 000 701 748 83 750 166 067 175 681 341 748 179 771 521 519 180 000 701 519 80 000 781 519 80 000 861 519 861 519

B305 Assurances 118 628 28 525 63 479 10 149 73 628 73 628 15 000 88 628 15 000 103 628 15 000 118 628 118 628

B306 Frais de contentieux 54 500 95 947 15 262 44 948 10 999 55 947 28 971 84 918 25 000 109 918 20 000 129 918 10 000 139 918 139 918

B7 FRAIS DE RELOGEMENT 1 090 000 485 596 0 3 496 2 100 5 596 33 849 39 445 265 000 304 445 191 151 495 596 85 000 580 596 580 596

B700 Frais d'hebergement 142 000 50 000 0 0 0 50 000 50 000 71 151 121 151 121 151 121 151

B701 Déménagements 150 000 93 800 1 700 2 100 3 800 33 849 37 649 90 000 127 649 20 000 147 649 147 649 147 649

B702 Indemnités de relogement 218 000 30 000 0 0 0 10 000 10 000 10 000 20 000 20 000 20 000

B705 Frais de procédure 180 000 81 796 1 796 1 796 1 796 30 000 31 796 20 000 51 796 10 000 61 796 61 796

B706 Prestations d'accompagnement social 100 000 60 000 0 0 0 20 000 20 000 20 000 40 000 20 000 60 000 60 000

B707 Autres frais libération 200 000 100 000 0 0 0 40 000 40 000 30 000 70 000 30 000 100 000 100 000

B709 Enquêtes sociales 100 000 70 000 0 0 0 25 000 25 000 20 000 45 000 25 000 70 000 70 000

B8 ETUDES 327 000 277 000 0 520 0 520 0 520 206 480 207 000 70 000 277 000 0 277 000 277 000

B800 Etudes techniques 520 520 520 520 520 520 520 520

B801 Diagnostics sociaux 327 000 126 480 0 0 0 106 480 106 480 20 000 126 480 126 480 126 480

B802 Relevés 0 0 0 0 0 0 0 0

B803 Expertises spécifiques 150 000 0 0 0 100 000 100 000 50 000 150 000 150 000 150 000

B804 Etudes préalables 0 0 0 0 0 0 0 0

D Frais généraux et annexes 200 000 89 182 4 583 19 182 0 19 182 0 19 182 60 000 79 182 10 000 89 182 0 89 182 89 182

D100 Prestations de commercialisation 59 182 4 583 19 182 19 182 19 182 30 000 49 182 10 000 59 182 59 182 59 182

D101 Communication, concertation, information 200 000 30 000 0 0 0 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000

D102 Assurance concessionnaire 0 0 0 0 0 0 0 0

D103 Frais de reproduction et affichage 0 0 0 0 0 0 0 0

E Rémunération du concessionnaire 3 876 663 3 878 970 384 987 1 657 567 487 783 2 145 350 463 158 2 608 508 430 192 3 038 700 400 335 3 439 035 462 600 3 901 635 3 901 635 E3 Rémunération (animation, coordination gé 1 625 000 1 875 000 250 000 875 000 250 000 1 125 000 250 000 1 375 000 250 000 1 625 000 250 000 1 875 000 250 000 2 125 000 2 125 000 E300 Rémunération (animation, coordination gé 1 625 000 1 875 000 250 000 875 000 250 000 1 125 000 250 000 1 375 000 250 000 1 625 000 250 000 1 875 000 250 000 2 125 000 2 125 000 E4 REMUNERATIONS FORFAITAIRES 2 099 000 1 885 500 130 000 772 500 227 000 999 500 202 500 1 202 000 170 000 1 372 000 95 000 1 467 000 165 000 1 632 000 1 632 000

E400 Rem. de coordination et animation 0 0 0 0 0 0 0

E401 Rem. Acquis.au delà des 75 premiers 600 000 600 000 50 000 250 000 100 000 350 000 50 000 400 000 50 000 450 000 0 450 000 450 000 450 000

E402 Rem. à la démolition 150 000 150 000 0 0 0 0 75 000 75 000 75 000 150 000 150 000

E403 Rem. de relogement 545 000 317 500 40 000 102 500 35 000 137 500 62 500 200 000 60 000 260 000 20 000 280 000 10 000 290 000 290 000

E404 Rem. sur Acquis. et cessions 804 000 818 000 40 000 420 000 92 000 512 000 90 000 602 000 60 000 662 000 0 662 000 80 000 742 000 742 000