Les déterminants économiques et politiques du prix du foncier agricole

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A L I M E N T A T I O N A G R I C U L T U R E

E N V I R O N N E M E N T

*

Haut Conseil de la Coopération Agricole (HCCA), 19 novembre 2013

Les déterminants économiques et politiques du prix du foncier agricole

Pierre DUPRAZ (SMART-LERECO)

UMR1302, SMART, F-35000, Rennes

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PLAN

I- Caractéristiques du marché foncier dans l’Union européenne

II- Fermage et prix de la terre

III- La valeur de la terre dans l’agriculture et Capitalisation des aides dans la prix

de la terre

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- Des prix bas à l’échelle européenne

- Un marché foncier agricole peu actif (à peine 1% de la SAU par an soit 275000 ha pour 80000 transactions environ), comme dans beaucoup d’autres pays: un transfert important par héritage.

- Une part élevée de la SAU en fermage: les ¾ d’après l’enquête structure et 85% d’après le RICA (pour les exploitations dites professionnelles): la plus élevée dans l’EU-15.

- Des fermages français dans la moyenne basse de l’EU, très stables

I Caractéristiques du marché foncier

français

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Prix de vente en 2006, terres arables seulement pour la France

Pavel Ciaian, d’Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck and Liesbet Vranken (2012). Key Issues and Developments in Farmland Sales Markets in the EU Member States and Candidate Countries. Factor Markets Working Paper n°12, February 2012. 30p.

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Evolution des prix de vente, terres arables seulement pour la France

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Part des terres agricoles vendues chaque année

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Part des terres agricoles en fermage en 2007

Pavel Ciaian, d’Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck and Liesbet Vranken (2012). Key Issues and Developments in Farmland Rental Markets in the EU Member States and Candidate Countries. Factor Markets Working Paper n°13, February 2012. 27p.

France: Structures et moyens de production agricole selon les recensements agricoles (Graphagri, 2011)

Enquêtes structures (FSS) et RICA (FADN)

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Part des terres agricoles en fermage par région dans le RICA 2011

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Prix des fermages dans le RICA 2011

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Evolution du prix des fermages en euros 2000

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- Pour un investisseur non agriculteur, le consentement à payer maximal pour la terre agricole est la somme des fermages futurs actualisés. Pour un propriétaire non exploitant, c’est aussi le consentement minimal à recevoir.

II Fermage et prix de la terre

- Pour un taux d’actualisation r fixe dans le temps et un fermage fixe R*

- En 2011, pour R*=158€/ha et r=4% on obtient 3950€/ha

- À comparer avec 3960€ le prix des terres et prés loués et à 5360€ le prix des terres et prés libres

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Prix de ventes des terres louées et des terres libres en France

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Free farm land (€ per ha) land price with tenant(€

per ha)

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- En réalité, les non agriculteurs achètent moins d’un tiers des terres mises en vente et paient beaucoup plus cher le plus souvent: ils ont donc d’autres motivations que le fermage espéré: loisir, développement urbain

- Les agriculteurs se portent acquéreurs de l’essentiel des terres louées à un prix moindre

- Par le droit de préemption du fermier - Par le rachat à leurs cohéritiers

- Par le rachat de terres louées

- Et de l’essentiel des terres libres à un prix plus élevé, dont une part significative à la SAFER (légèrement moins chères).

- En 2007, moins de 15% des terres vendues étaient cédées par des agriculteurs, à un prix supérieur à leur achat de terres libres: les agriculteurs ont donc un consentement à payer/à recevoir plus élevé pour la plus grande partie des terres sur le marché (1% par an).

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Structure du marché foncier: les vendeurs

F. Courleux (2011). Augmentation de la part de terres agricoles en location: échec ou réussite de la politique foncière. Economie et Statistique n°444-445, 39-53

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Structure du marché foncier: les acheteurs

F. Courleux (2011). Augmentation de la part de terres agricoles en location: échec ou réussite de la politique foncière. Economie et Statistique n°444-445, 39-53

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- Fonction de production agricole: F

Production=F(consommations intermédiaires, travail, équipement, bonne terre, mauvaise terre)

- Comportement des agriculteurs à court terme: choix du niveau de production et des consommations intermédiaires de l’année, étant donnés leurs prix p et les facteurs de production quasi-fixes Z, afin de maximiser le profit P.

P(p,Z)=Max(ventes-achats; sachant F)>0

Ce profit rémunère les différents facteurs quasi-fixes Z en fonction de leur contribution marginale à ce profit, leur profitabilité marginale en valeur soit la dérivée partielle du profit par rapport au facteur considéré:

III valeur de la terre dans l’agriculture

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- Cette profitabilité de la terre est ce que l’agriculteur est prêt à payer annuellement pour l’utiliser s’il ne la possède pas

- Sur des marchés libres à la location et à la vente, elle s’équilibre théoriquement au prix du fermage

- Elle détermine le consentement à payer de l’agriculteur pour l’acquérir, à la prime de risque et au taux d’actualisation (préférence pour le présent) près.

- Valeur de la terre = somme actualisée des profitabilités futures espérées diminuées des primes de risques associées

Lien avec le prix de la terre

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Exemple des grandes cultures en 1990 et 2007: Dupraz, Pierre & Temesgen, Chalachew, 2012. "Farmland Rental Rate and Marginal Return to Land: A French FADN Perspective," 86th Annual Conference, April 16-18, 2012, Warwick University, Coventry, UK 134954, Agricultural Economics Society.

 Fonction de profit de court terme (π-marge brute) quadratique

:

 Valeur marginal de la terre: fonction dérivée de la fonction de profit

3 5 6 6 15 15

0

1 1 1 1 1 1

15 15 3 5

2

1 1

1 1 1

1 1

2 2

1 2

i i k k i j i j kl k kl

i k i j k l

ki k i mn m n kn k n

m k i k

P Z PP Z Z

r Z P w w P w Z w

   

   

     

  

       

    

   

  

4 3 5

1, 1

.

_land _land _land _land _k _{land i} _land _n

k k land i n

S Land   Z r Z r P  w

  

       

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Échantillon

 RICA sur 18 ans (1990-2007)

 Grandes cultures uniquement

 Panel non cylindré

 exploitations= 6089, observations = 35,089

 La moitié des exploitations sont observées au moins 5ans, 5% ne sont observées qu’un an et une est observée 18 ans

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Variables

 Fermage observé divisé par la surface en fermage.

 Marge brute incluant les subventions.

 Travail en équivalent temps plein annuel, SAU en ha.

 Prix observé du blé, des oléoprotéagineux et autres céréales

 Index régional du prix des facteurs variables

 Toutes les valeurs en “euro 1990”.

 trend temporel.

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Statistiques descriptives

Variables Mean Std. Dev. Minimum Maximum Number of Obs.

Marge brute(€ per farm) 81,363 60,340 -41,521 930.7 N = 35,089

Fermage (€/ha ) 113 89 0 5 .60 N = 34 ,419

travail 2 1 1 41 N = 35,089

Prix du blé(€ per quintal ) 11 4 5 80 N = 35,089

oléagineux(€ per quintal ) 29 14 6 101 N = 35,089

Autres céréales(€/quintal) 19 12 5 99 N = 35,089

Indice de prix des facteurs de production

118.05 18.14 77.34 155.34 N = 35,089 Subventions(€ per farm) 30,957 25,185 0 259,978 N = 35,089 Subvention par ha (€ per ha) 250.19 154.68 0 16460.43 N = 35,089

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Résultat (modèle à effets fixes)

 La valeur marginale de la terre: croissante avec les prix, les subventions et le capital, décroissante avec la SAU (rendement décroissant) et le travail (indicateur de l’élevage)

( 3.16)*** ( 2.42)** (17.21)** (0.18)*** (2.64)**

(8.46)***

(14.79)*** (5.79)** (0.56) ( 5.39

312.04 0.26 6.57 14.6 1 0.62 2 0.63 3

0.35 0.00016 0.18 cos 5.37

Shadow price of Land land labour P P P

subrat capita service t trend

 



      

  

)***

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Valeur marginale et fermage

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Valeur marginale de la terre, marge brute avec et sans

subventions par hectare

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Un fossé entre la valeur agricole de la terre et le fermage

 Valeur marginale de 550€/ha/year, 5 fois supérieure au fermage 112€/ha/year pendant la période

 En baisse de 9% mais se redressant en 2007

(prix des céréales)

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Autres valeurs marginales dans la production de grandes cultures

 La dernière unité de travail (6,236€ par équivalent temps plein annuel) moins bien rémunérée que le salaire moyen (11,725€).

 valeur du capital immobilisé proche des taux d’intérêt de long terme: 4.30%

 Sur 1 euro de subvention, 35 centimes

abondent la valeur marginale de la terre.

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Discussion

 En l’absence de prime de risque et pour un taux de préférence pour le présent égal au taux d’intérêt de long terme

 Les cultivateurs seraient prêts à acheter la terre à 12,548 € par ha (dont 4500€ proviendraient des subventions) au maximum contre 2,458€ pour les propriétaires non exploitants.

 Cela donne les bornes de la négotiation pour la vente de terre à destination agricole.

 Cela explique pourquoi les agriculteurs sont plus

souvent acquéreurs pour ces terres.

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- Analyser les avantages et les inconvénients pour un agriculteur ayant une partie de son exploitation en zone humide,

- Rechercher et analyser à l'aide d'un modèle adéquat les déterminants de la valeur économique des zones humides pour les agriculteurs,

- Une question centrale : "Quelles incidences économiques pour les exploitations agricoles de la présence, plus ou moins importante, de milieux humides ?".

Qualité de la terre et prix: Pierre Dupraz, Jean Joseph Minviel, Laure Latruffe (2012). Etude économique de l’exploitation des milieux humides agricoles. Projet CASDAR 2010-2012 « Milieux Humides Agricoles » coordonné par la Chambre d’Agriculture du Limousin. 7p.

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OBJET DE L’ETUDE

• L’intérêt direct des zones humides pour les agriculteurs qui les exploitent est l’objet de cette étude.

• L’exploitant agricole d’une zone humide considère deux aspects :

– i) la productivité agricole de la surface correspondante en tant que facteur de production à l’échelle de son exploitation et – ii) la possibilité de capter d’éventuelles aides publiques visant

par exemple à maintenir ou à améliorer les services rendus par ces zones à l’ensemble de la société.

• Il est clair que ces deux aspects peuvent être

contradictoires quant au choix des choix de production et des pratiques agricoles à mettre en œuvre.

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METHODOLOGIE

La part de zone humide dans la surface agricole utilisée (SAU) est une variable clé de l’analyse: indicateur basé sur les déclarations de personnes enquêtées,

• supposant une homogénéité des zones humides (?), et

• supposant une homogénéité de leur identification par ces personnes (??)

 Analyse explicative: hypothèses de causalité

 d’un modèle micro-économique de maximisation de l’excédent brut d’exploitation (EBE).

 D’un modèle de prix de la terre déterminé par la rentabilité agricole

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Données utilisées

 Un échantillon d’une centaine d’exploitations fourni par la Chambre d’Agriculture de la Haute-Vienne.

 La base de données fournie contient:

• les réponses à un questionnaire pour une enquête réalisée en 2009

• des données comptables de ces mêmes

exploitations pour les années 2007, 2008 et 2009.

 Les exploitants enquêtés identifient en moyenne 13,5%

de zones humides dans leur SAU

 Entre 0,4% et 58%,

 un peu plus de la moitié déclarant plus de 10%

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 davantage de zones humides dans la SAU c’est

 une surface fourragère plus grande par animal,

 mais plus d’aliments concentrés, achetés par animal.

 Donc une moindre productivité fourragère des milieux humides.

De manière cohérente, par hectare, on a une décroissance de – la production en valeur

– la marge brute,

En revanche la valeur des subventions par hectare n’est pas significativement corrélée au taux de zones humides.

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 La part de zones humides dans la SAU n’est pas significativement corrélée à

 La valeur des subventions totales par hectare

 L’excédent brut d’exploitation (EBE) par hectare,

 La production (produit brut) par travailleur,

 La marge brute

 l’EBE par travailleur

En moyenne, la gestion des exploitations, ou au moins d’une bonne part d’entre elles, est adaptée afin de préserver la rémunération du travail familial, en dépit de la moindre productivité par hectare des zones humides.

Mais une certaine hétérogénéité existe…

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 Valeur vénale des terres - Valeur locative des terres

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000

Terre cultivée Prairie

Prix de vente (€/ha)

0 20 40 60 80 100 120 140

Terre cultivée Prairie

Prix du fermage (€/ha)

Zones non humides Zones humides

Zones humides et valeurs des terres selon les déclarations

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Différence de valeur des prairies

1900€/ha, correspondant par exemple à une différence de profitabilité de 95€/an au taux de capitalisation 5%

soit 115€/ha avec prime de risque de 17,5%.

prime de risque 0 10% 15% 17,50% 20% 25%

taux

4% 76 84 89 92 95 101

5% 95 106 112 115 119 127

6% 114 127 134 138 143 152

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 Combien coûte, pour l’exploitant, le remplacement d’un hectare de terre non humide par un hectare de zone humide?

 157€/an à comparer à 115€/an selon les déclarations.

 Un modèle explicatif de l’EBE représentant la fonction de profit de court terme (l’argent qui rentre sur l’exploitation chaque année) estimé par une forme flexible (quadratique)

 L’EBE dépend du prix des productions vendues et des subventions, du prix des facteurs de production achetés, dont le travail salarié et les fermages.

 L’EBE est déterminé par, et doit rémunérer

 Le travail familial (8400€/UTH à la marge)

 La terre en faire valoir direct (185€/ha/an), soit un consentement à payer maximal de 3700€/ha pour un taux de capitalisation de 5%, à comparer aux déclarations d’en moyenne 3050€/ha soit une prime de risque résiduelle de 17,5%

 Le capital d’exploitation

Zones humides et profitabilité des terres selon les comptabilités

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Enseignements

• L’EBE tient compte de l’ensemble des subventions perçues par l’exploitation agricole. Ainsi, quelque soit l’incertitude sur ces chiffres et les hypothèses ayant permis de les obtenir, le système de subvention en place n’apparaît pas suffisamment ciblé pour combler le déficit de productivité agricole des zones humides identifiées par les agriculteurs.

Leur pérennité est donc en danger.

• Clairement les propriétaires fonciers supportent une bonne partie de ce déficit de productivité, car d’après les déclarations des personnes enquêtées, les prix des prairies comportant des zones humides sont significativement inférieurs, de l’ordre de 50%. En moyenne, les fermages des prairies ne baissent que de 15% avec la présence de zones humides, mais cette différence va également du simple au double si l’on compare les minima des fermages avec (25€/ha) et sans zones humides(50€/ha).

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A L I M E N T A T I O N

Effet des contraintes environnementales sur le prix de la terre

Elodie Letort et Chalachew Temesgen (2013). Influence of environmental policies on farmland prices in the Bretagne region of France. Working

Papers SMART-LERECO WP 13-06. 37p. À paraître in Revue d’Etudes en Agricuture et en environnement.

Analyse des prix du foncier agricole en Bretagne entre 2007 et 2020 (données PERVAL): prise en compte des effets spatiaux, du sol et du climat, des quotas laitiers et des aides, de la densité animale, de la proximité des centres urbains et du littoral.

En théorie (marchés en concurrence), une contrainte réglementaire sur les facteurs de production (densité animale, fertilisation) a le même effet négatif qu’une contrainte naturelle (zone humide).

Empiriquement, cela se vérifie pour les zones d’actions complémentaires (ZAC) mais pas pour les zones en excédents structurels (ZES): Le prix ancré sur le fermage augmente sous l’influence de la concurrence entre exploitants… qui sera exacerbée pour la fin des quotas.

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