française commerciale

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fi6me ANNEE. - No 3904.

JOIJRIR

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EDMOND PICARD 1882- 1899

LEON HENNEBICQ 1900-1940

La législation sur la propriété

française

commerciale·

La· législation française sur la propriété com- merciale a vingt-cinq ans : c'est en effet la loi du 3 E> juin 19 2 6 qui, la première. a consacré dans notre droit cette institution.

Un tel· -anniversaire serait peut-être, à lui seul, un motif suffisant de s'intéresser à cette matière : n'avons-nous pas maintenant le recul nécessaire pour jeter sur elle un coup d'œil d?ensemble ?

Mais d'autres raisons peuvent encore justi- fier le choix de ce thème d'études ( 1) •

D'une part, notre législation sur ce point n'a cessé depuis 25 ans d'être critiquée par la plupart des intéressés : les uns la trouvent in- suffisante et trop peu protectrice de leurs inté- rêts, les autres l'estiment excessive et trop peu respectueuse de leurs prérogatives traditionnel- les. Il a fallu apporter a~ texte primitif de la loi de 19 2 6 de nombreuses retouches et notre Assemblée Nationale est actuellement saisie- d'une proposition de refonte complète, dont elle ·a commencé l'examen au mois de décembre dernier.

Or, simultanément, le Parlement belge s'est

~gaiement préoccupé de la question et c'est la raison pour laquelle nos amis belges nous ont proposé d'inscrire la propriété commerciale au progra_mme des journées de Verviers : notre- expérience d'un quart de siècle ne peut-elle être pour eux· un précieux enseignement ?

Ainsi donc, le sujet est certainement d' actua- !

lité, tant en Belgique qu' .en France.

Nous sommes évidemment dans un domaine très . particulier, celui du renouvellement des baux commerciaux. On sait en effet de quoi il s'agit lorsque l'on parle, en droit français, . de , propriété commerciale : essentiellement de sa- voir si le commerçant, locataire de l'immeuble dœns lequel il exploite son fonds de commerce~

aura le droit, à l'expiration de son b«il, d'ob- tenir le r.enauv.eller11ff1t -de celui-ci et par ~on­

séquent de se maintenir dans les lieux . loués.

Mais cette question de renouvellement met ' en jeu des intérêts pratiques considérables et:

des principes juridiques fondamentaux.

On n'ignore pas que. jusqu'en 1926, la:

question ainsi posée a toujours été résolue par 1

la négative, sauf cas de prorogation légale de- l'ancien bail, à titre temporaire et exceptionnel.

Tout louage, disait-on, est affaire de convention:

et l'on n'est jamais tenu de contracter; le pro-·

prïétaire ne· pouvait donc jamais se voir im-·

poser le renouvellement du bail.

La loi du · 3 0 juin 19 2 6 fait, partiellement:

mais- gravement, échec à ce principe tradition-·

nel : elle tend à obliger le propriétaire à renou-- veler le bail ou, à défaut, à verser une indem-- nité à son locataire.

** *

Son but essentiel est de protéger le fonds de- commerce installé dans

r

immeuble.

Le droit de propriété du commerçant sur·

son {onds avait ·déjà été consacré par la loi du (r) La matière de cet article a fait l'objet d'un

r~pport de _l'auteur aux Journées Capitant, à Ver- viers, le 4 mai 1951, J. T., p. 293.

17 mars 19 0 9, permettant au commerçant de vendre ou de donner en nantissement son fonds envisagé in globo. Or, le fonds de comm~rce,

comme tout objet de propriété, a besoin d'être défendu contre les atteintes des tiers et ·cene protection doit porter sur tous ces éléments parmi lesquels figure le droit au bail.

Mais, en ce qui concerne ce dernier, il faut bien avouer que la situation est très particu- lière : quand il s'agit des autres éléments du fonds (nom, enseigne, clientèle), é'est d'une protection contre les concurrents qu'il est question et cette protection consiste simplement à éviter les empiètements illégitimes; lorsqu'il s'agit du droit au bail, c'est une protection , à l'encontre du bailleur qui est en cause et l'on veut empêcher la disparition normale de cet élément par expiration du contrat : c'est au moment où le bail prend fin que le législateur intervient, en vue d'assurer son renouvellement.

Pourquoi cette protection est-elle nécessaire ? C'est qu'il est incontestable que le commerçant, obligé de déménager, subit un préjudice et risque même, dans certains cas, d'être à peu près ruiné.

Indépendamment des frais de déménagement proprement dits, sur lesquels il n'y a pas à s'arrêter, le commerçant est tout d' a.bord exposé à perdre le bénéfice des travaux. installations et aménagements, qu'il a pu faire : certaines de ces installations, faisant plus ou moins corps avec l'immeuble, ne peuvent être déplacées;

d'autres, effectuées «sur mesure» sont bien susceptibles de déplacement, mais ne peuvent pratiquement être utilisées ailleurs. A la perte ainsi subie va s'ajouter, bien entendu, le coût des nouvelles installations et des nouveaux amé- nagements.

D'autre part - et ceci est beaucoup plus grave - le commerçant qui déplace son fonds est exposé à -voir disparaître une panie -de sa clientèle, s'il ne peut se rétablir dans le voisi- nage immédiat. Il risque même de la voir dispa- raître en totalité s'il s'agit d'un petit com- merçant de quartier : le boulanger, l'épicier, le crémier, qui changent de quartier, voire même de rue, n'entraînent pas avec eux leur ancienne clientèle. Or. on ne peut négliger cette éventua- lité : la rareté des locaux commerciaux, depuis la guerre de 1914, est trop connue et trop bien établie pour qu'il y ait lieu d'insister.

Il se peut aussi que le commerçant ne trouve pas à se réinstaller immédiatement et soit obligé, pendant un temps plus ou moins long, de cesser complètement toute activité; là. encore, indépendamment d'un manque à gagner tempo- raire, une perte de clientèle va s'ensuivre.

Ainsi, si toutes les mauvaises chances s' addi- tionnent - et nous ne parlons même pas de l'hypothèse où un concurrent installerait un commerce· similaire dans le local qui vient d'être quitté - se vérifie cette formule qui est à la base de tontes les campagnes menées en faveur de la propriété commerciale :

«

le déménage- ment, c'est la ruine ).

Une telle situation ne· peut laisser indiffé- rents les pouvoirs publics, car le problème dé-

;~:"'"_l ~~15'

JUILLET 1951.

.-.~-... ---~---~-~····-··...o·-,:_,;., .,..,.,...;

HEBDOMADAIRE JUDICIAIRE EDITEURS : Maison FERD. LARCIER, S. A.

26-28, rue des Minimes, aruxelles

passe, dans une certaine mesure, l'intérêt purement personnel et individuel.

Tout d'abord, le commerçant menacé d'ex- pulsion en fin de bail, va hésiter à investir de fortes sommes dans l'aménagement et surtout dans l'embellissement de son fonds. Le déve- loppement et l'amélioration des fonds de com- merce vont donc en souffrir : on en restera au stade de la modeste boutique ou de l'échope, au lieu d'avoir affaire à de luxueux magasins.

confortablement agencés.

D'autr~ part. le comnièrçant est obligé de prévoir l'amortissement de son fonds en fonc- tion de la durée du bail, de façon à ce que tout, ou presque, soit amorti à l'expiration de la location; d'où une majoration des prix de re- vient, au préjudice naturellement de la clien- tèle, et, au point de vue fiscal, un rétrécisse- ment des bénéfices imposables.

Enfin. il va de soi que les créanciers du commerçant, ses fournisseurs, vont hésiter à ta- bler, pour lui faire crédit, sur la valeur que représente le fonds, si cette valeur est suscep- tible de disparaître en tout ou en partie par l'expiration du bail. D'où une restriction du crédit et. par là encore, une entrave au déve- loppement du commerce.

On comprend donc qu'il puisse être de l'in- térêt général d'assurer, à l'expiration du bail, le maintien du commerçant dans les lieux qu'il occupe. « A travers la protection du bail, c'est la protection du fonds qui est visée; c'est parce que le second. est fonction du premier que le droit au bail est protégé. Pris en lui-même, le bail du commerçant ou de l'industriel ne mé- rite aucune faveur spéciale; pris comme élément vital du fonds de commerce, il mérite de retenir l'attention des pouvoirs publics

».

** *

C'est pour donner satisfaction aux nécessltes du commerce et pour tenir compte de la rareté , des locaux commerciaux que la loi du 3 0 juin 19 2 6 a sacrifié partiellement les droits des pro- priétaires d'immeubles, et l'on ne saurait con- tester qu'en posant le principe du droit au renouvellement, elle a porté atteinte au carac- tère absolu du droit de propriété. Dans ce conflit entre les nécessités du commerce et le respect des caractères traditionnels de la pro- priété, ce sont les premières qui l'ont emporté et la propriété immobilière a dû céder devant la propriété commerciale.

Cette victoire n'a fait par la suite que s'ac- centuer.

Depuis 19 2 6, en effet, toute une évolution s'est produite et presque tous les articles de la loi ont été modifiés. La loi du 3 0 juin 19 2 6 ri' a pas été seulement l'aboutissement des reven- dications des locataires, elle a aussi été le point de départ de nouvelles revendications. Il faut bien comprendre, et j'insiste sur cette constata- tion à !'.intention de nos amis belges, qu'à par- tir du moment où la loi sur la propriété com- merciale a été votée, le problème a changé com- plètement de face et certaines questions se sont trouvées dépassées. Il ne s'agissait plus de savoir s'il serait bon ou non d'instituer le droit au renouvellement des baux commerciaux. La pro- priété commerciale est devenue un fait, dont on ne pouvait plus ne pas tenir compte et sur lequel il était impossible de revenir. Lors des débau qui se sont déroulés au Parlement à dif- férentes reprises et notamment en décembre

>

derniec, les ·diver..s orateurs ont été d'accord pour le constater.

Cette évolution dont les grandes étapes sont marquées par des lois de 1927; 1933 et 1946, s'est effectuée, si je puis dire, à sens unique : elle s'est mQJ11ifestée par une extension constante de la propriété commerciale.

Cette évolution est-elle terminée ? Il ne le semble pas.

S'il est vrai que, depuis 1926, le législateur a augmenté les droits des commerçants, il est loin de l'avoir fait dans la mesure où on le lui demandait. Sans nous attarder aux innombra- bles propositions ·de réforme qui ont été pré- sentées depuis 25 ans, bornons-nous à jeter un coup d'œil sur celles qui sont en cours d'examen à l'Assemblée Nationale.

Elles ont fait l'objet d'un rapport de M.

Chautard, en date du 22 novembre 1949, com- plété par un rapport supplémentaire du 2 fé- vrier 19 5O. Ces rapports, présentés au nom de la Commission de la Justice et de la Législation de l'Assemblée, portent sur 3 0 propositions, qu'ils synthétisent plus ou moins pour établir une proposition de refonte d'ensemble de la propriété commerciale, englobant les treize lois précédemment intervenues.

Le gouvernement avait, de son côté, préparé un projet de codification, mais par déférence pour la Commission et afin de permettre la discussion de la proposition par elle élaborée, ce projet n'a pas été déposé sur le bureau de l'Assemblée; il a toutefois été communiqué à la Commission, qui en a tenu compte pour la rédaction de son texte définitif.

C'est cette proposition Chautard dont l'As- semblée Nationale a commencé l'examen le 14 décembre, mais la discussion se poursuit à un rythme particulièrement lent; la suite de l' exa- men n'a eu lieu que le 6 février et la question n'a plus été abordée depuis; ainsi, seuls les ar- ticles 1 à 7 ont été votés, avec d'ailleurs di- verses modifications.

Or, il résulte très nettement des propositions, rapports et débats, que l'évolution se poursuit.

Non seulement on a constaté qu'il était impos- sible de revenir en arrière, mais on a affirmé à plusieurs r~prises que le législateur devait tirer les conséquences des principes posés en 19 2 6 et renforcer la stabilité et la sécurité dont ont

pc-

soin les locataires commerçants.

Ce qu'il y a de curieux dans cette évolution, c'est que les principes mêmes n'ont pas changé.

Ni les fondements de la propriété commerciale, ni le mécanisme de la loi du 3 0 juin 19 2 6 n'ont été mo·difiés. C'est la mise en application seule qui diffère.

..

**

I. - Les principes directeurs de la loi de 1 9 2 6.

Ces principes directeurs doivent être étudiés au double point de vue du fondement de la propriété commerciale et du mécanisme de la loi de 1926.

En ce qui concerne les fondements de la pro- priété commerciale, c'est-à-dire les bases sur les- quelles il s'agissait d'appuyer le droit au renou- vellement du bail, il faut reconnaître que les propriétaires avaient juridiquement une position très force pour s'opposer aux prétentions des locataires.

Ils or.t fait état du caractère absolu du droit de propriété, 4: droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue >> ( C. civ., art. 5 44) ; il a pour corollaire la faculté de ne pas louer et à fortiori celle de choisir son loca- taire.

Ils se sont également appuyés sur .}a liberté des conventions : tout contrat suppose le libre accord des volontés, nul n'est tenu de contrac- ter et l'on ne peut se voir ^<< contractuellement ~ obligé sans l'avoir consenti.

Enfin, ils ont fait valoir la commune inten- tion des parties : en passant un bail pour une durée déterminée, chacune d'elles a entendu re- prendre sa liberté à l'expiration du contrat. Le locataire savait qu'il était en droit d'occuper les lieux pendant un certain nombre d'années, mais il savait également qu'il ne pouvait

compter s'y maintenir que pendant ce délai; à lui de prendre ses mesures en conséquence.

\Pour obtenir une réforme, les commerçants ont eu recours à deux idées-forces, celle d'abus de droit et celle d'enrichissement sans cause.

Je n'ai pas l'intention de. reprendre ici toutes les discussions d' ^ord~e théorique qui se sont · instituées à ce sujet; tout a été <lit sur ce point dans le magistral rapport présenté en 19 2 3 à la Société d'études législatives par M. le doyen Julliot de la Morandière, rapport auquel il con- vient ici de rendre hommage. Je me bornerai à

deux constatations. .

· La première, c'est ·que ces deux idées ont été effectivement adoptées par le législateur de 19 2 6; en droit positif, il est incontestable que notre législation sur la propriété commerciale repose sur l'abus de droit et l'enrichissement injuste.

La seconde constatation, c'est qu'il ne s'agit pas exactement du contenu classique de ces <leux notions; s'il en eût été autrement, d'ailleurs, le droit commun eût suffi et point n'eût été besoin d'une législation spéciale. Abus de droit et enrichissement injuste sont entendus ici beaucoup plus au sens moral qu'au sens juri- dique habituel.

On estime tout d'abord qu'il peut y avoir cbtNJ de droit, de la part du propriétaire. à re- fuser le renouvellement du bail commercial. Or, classiquement, l'on est toujours libre <le ne pas contracter et par ailleurs l'abus de droit ne se rencontre que lorsqu'il y a intention de nuire, ou tout au moins exercice d'un droit sans uti- lité pour le titulaire.

Est-ce le cas ici ? Certainement non. Dans l'immense majorité des cas, le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail n'est aucune- ment poussé par le désir de nuire à son loca- taire, et il ne s'agit pas non plus d'un refus sans profit. Ce qui anime le propriétaire, c'est au contraire la défense de ses prcppres intérêts et le ·désir, soit de louer plus cher à un tiers, soit de s'installer lui-même dans les locaux ou d'y installer un membre de sa famille.

Mais c'est justement cette défense trop égoïste des droits du propriétaire qui, dans certains cas, parait choquante et par là-même abusive. Pro.,.

priétaire et locataire ne sont pas à égalité~ le propriétaire n'a en principe rien à perdre en changeant de locataire (car il ne le fera que s'il est sû·r de relouer à des conditions au moins

;:iussi avantageuses). alors que le commerçant peur, nous l'avons vu, avoir tout à perdre en déménageant : installations et clientèle. La ra- reté des locaux commerciaux fait que le pro- priétaire peut abuser de la rituation; de là à dire qu'il abuse de son droit, il n'y a qu'un pas, vite franchi .

Il ne faut pas se dissimuler d'ailleurs que la notion d'abus de droit n'est pas nécessairement la même et qu'elle n'a pas besoin d'avoir la même précision lorsqu'elle in~pire le législateur que lorsqu'elle guide les tribunaux. On com- prend que cette notion doive être envisagée d'une façon assez étroite lorsqu'elle doit être mise en œuvre par des magistrats pour faire échec à une règle juridique normalement appli- cable~ on conçoit qu'elle puisse être plus large- ment appréciée lorsqu'elle sert de base au législa- teur pour édicter de nouvelles règles de droit.

Ce que nous venons de dire de l'abus de droit peut être répété à propos de l'enricbiBie- ment sans cause, qui présente, lui aussi, un ca- ractère particulier en matière de propriété com- merciale.

Le bailleur s'enrichit certainement lorsqu'il loue à un nouveau preneur qui lui offre un prix supérieur à l'ancien loyer, parce que ce nouveau locataire compte bénéficier des instal- lations réalisées par son prédécesseur et surtout de la clientèle qui avait l'habitude de fréquenter le local en question. Le propriétaire s·• enrichit également si, faisant le même calcul, il s'installe lui-même dans les lieux précédemment loués.

pour y continuer le commerce de son ancien locataire.

Sur le terrain strictement juridique. on n'a pas manqué de soutenir que cet enrichissement n' étàit · pas « sans cause » et cela paraît exact.

L'enrichissement a sa source dans le droit ·de

propriété et dans les contritS p~ssés tant ~vec le locataire sortant qu'avec le nouveau Pf'n'ur;

le propriétaire tire parti de son immeuble ^~ans les conditions les plus avantageuses pour lui.

étant donné les circonstances économiques: juri.,.

diquement, la cause de s.on enrichissement est le local qu'il fournit, plus exactement les baux qu'il consent.

Cet enrichissement semble cependant < in- juste ,, car. le propriétaire tire profit de l'acti- vité et de l'habileté de son ancien locataire: il bénéficie de la rivalité entre commerçants et

« des. luttes de plus en plus âpres soulevées p~r

la concurrence

».. ·

Or. ici encore, la notion peut être plus large lorsqu'elle est le fondement d'un texte :...._ au- quel cas le législateur peut prendre en considé- ration un enrichissement simplement înjudt que lorsqu'il s'agit d'une application par les tribu- naux, cas dans lequel la règle doit être plus précise et l'enrichissement dépourvu de. caua~

juridique. Il y a donc ici notion extensive, plus populaire que juridique. Mais nous n'avons pas à insister sur ce point : l'enrichissement sans

cause a été étudié aux Journées de La Haye et le rapport de M. Roubier est dans ·toutes les mémoires.

Comment ces deux idées d'abus de droit et d'enrichissement injuste ont-elles été mises en œuvre dans la loi du 30 juin 1926 ? Il faut.

pour le comprendre, exposer quel est le méca- nisme imaginé par les auteurs de la loi, et c'est là le second point de vue auquel nous devons nous placer pour étudier les principes directeurs de la législation de 19 2 6.

** *

Le législateur de 19 2 6 a pos~ le principe du droit du locataire commerçant au renouuelle- ment de soq bail, moyennant fixation judiciaire, le cas échéant. d'un nouveau montant du loyer.

Nous n'entrerons pas longuement, si vous le voulez bien, dans l'examen des questions rela- tives à la détermination du prix du nouveau bail. Disons simplement, à cette occasion, que la question s'est posée de savoir si l'on recon- naîtrait au locataire un droit de préférence ou un droit de priorité.

S'il y a simplement droit de préférence. le locataire ne peut obtenir le renouvellement que s'il offre le même prix qu'un tiers quelconque : la préférence ne joue qu'à égalité de _conditions.

Avec ce système, le propriétaire ne subit qu'un léger sacrifice; il est simplement privé du droit de choisir son locataire.. mais pécuniairement il ne perd rien. Tout dépend donc des offres des tiers et des disponibilités finandères du com- merçant.

S'il y a au contraire droit de priorité, il suf- fit que le locataire offre le prix normal, tel qu'il résulte de la fixation objective de la valeur locative. Même si des tiers proposent une som- . me supérieure, leur offre n'est pa.s prise en

considération, sinon à titre purement' documen- . taire et comme élément de détermination de la

valeur locative : cette offre ·est suspecte. car elle peut provenir de concurrents désireux, soit

· d'évincer purement et simplement le commer- çant en place, soit même de s'emparer de sa

· clientèle sans l'acquérir directement.

La loi du 3 0 juin 19 2 6 a, sans le dire.

adopté le système du droit de préférence et elle comportait une réglementation minutieuse de la fixation du prix par des

«

arbitres

».

en tenant obligatoirement compte des offres des tiers.

Mais laissons la question de prix et revenon$

au renouvellement du bail, dont il n'est d'ail- leurs pas possible d'étudier ici la procédure technique.

Le droit au renouvellement n'est pas absolu.

Etant essentiellement accordé pour éviter des

· abus de la part des propriétaires, il doit être écarté _lorsqu'on peut considérer que le refus du propriétaire n'est pas injustifié et abulif. Or, le législateur de 19 2 6 n'a qu'une conception assèz étroite de la notion d'abus de droit. telle que nous l'avons précisée. Pour lui. le proprii- . taire n'cbuae de son droit que r'il expullt aon

locataire sam indemnité et ^1tm1 motif.

~)i·

Il en résulte une double conséquence.

D'une part, le propriétaire peut toujours re- prençlre . son local

en

indemnisant son locataire;

du moment qu'il paie, il n'est jamais tenu de conserver le preneur; la loi n'autorise pas les tribunaux à se substituer au propriétaire pour conClure un nouveau bail. et il n'y a aucune- ment contrat forcé.

Ce droit de refuser purement et simplement le renouvellement du bail sans motif particulier, arbitrairement, mais sous condition de dédom- mager le locataire, est la seule cancession véritable faite par la loi du 3 0 juin 19 2 6 au caractère absolu du droit de propriété : le pro- priétaire· n'est pas considéré comme abusant de son droit lorsqu'il paie ou, si l'on préfère, il peut abuser de son. droit sous condition de compenser le préjudice qui peut en résulter.

Il faut, à ce sujet, remarquer combien l'ex- pression de « propriété commerciale ~ _:_ que le- législateur ne s'est pas appropriée - prête à confusion. Il s'agit d'affirmer le droit du e«;>mmerçant sur son fonds et d'obtenir la recon- naissance d'un droit .. de durée indéfinie et per- pétuelle, alors que ces éléments en sont tempo- raires et fragiles. Il ne s'agit aucunement d' éta- blir au profit du commerçant, un droit ·sut l'immeuble dans lequel s'exploite le fonds; le droit du locataire n'est pas un droit réel, une sorte de servitude grevant l'immeuble en raison de l'affectation qui lui a été donnée, à fortiori une espèce de copropriété. Et c'est bien pour- 'quoi le commerçant ne peut rester dans l'im- meuble -contre la volonté du propriétaire; celui- ci peut toujours refuser le renouvellement, quitte à réparer le préjudit:e qui en résulte.

Mais l'expression de « propriété commer- ciale » est dangereuse, car on passe aisément de l'idée de droit sur le fonds de commerce à l'idée de droit sur le local commercial lui-même, et nous verrons tout à l'heure qu'il existe aujour- d'hui un certain mouvement en ce sens.

Voilà donc une première conséquence de cette conception de l'abus de droit : le propriétaire peut reprendre son local, sous condition d'in- demniser le commerçant. Mais il faut bien comprendre que le but principal- de la loi est le renoulJellemen.t : c: la loi oblige en principe le propriétaire au renouvellement du bail, mais avec la faculté de se libérer en payant une in- demnité égale aux dommages subis par le loca- taire du fait du déplacement de son fonds. Il s'agit d'une obligation facultative, c'est-à-dire caractérisée par ce fait que le débiteur doit une prestation unique, mais avec la faculté de se . libérer en accomplissant une prestation déter-

minée -à la place- de celle qui est due»; l'in- demnité d'éviction n'est qu'in .facultate solu- tionis.

La seconde conséquence qui découle de cette notion d'abus du droit, c'est que le proprié- taire peut reprendre son local sans indemnité lorsqu'il peut invoquer de justes motifs : au- cun, abus ne se rencont.rant, l'indemnité d'évic- tion serait inconcevable.

Quels sont ces motifs ? Les uns sont laissés à l'appréciation des tribunaux; ils relèvent du droit commun et sont fondés sur les agisse- ments du preneur, qui s'est révélé mauvais lo- cataire, au point que, si le bail n'était pas arrivé à expiration il aurait pu être judiciaire- menr résilié.

Les autres sont prévus par la loi; on parle alors de « droit de reprise ». La loi de 19 2 6 en a visé deux : le propriétaire peut reprendre son immeuble pour le démolir en vue de le reconstruire et il peut également le reprendre pour s'y in taller. c'est-à-dire soit pour !'-ba- biter, soit pour y exploiter une entreprise.

Mais si l'indemnité d'éviction est exclue, par suite de l'existence de ces justes motifs. il y a néanmoins place pour des indemnités. dites de plus-value ou d'enrichissement, et c'est là que nous retrouvons notre second fondement. Ces indemnités vont essentiellement se rencor.trer : - soit lorsqu'un commerce similaire à celui du locataire est exploité, dans les cinq ans. par le propriétaire ou par un tiers, dans les lieux que le commerçant a dû abandonner;

soit lorsque le propriétaire profite des aménagements effectués par li: locratailre sor- tant. sans que son bail lui en ait attribué h

propriété.

_.. .

Voilà donc le mécanisme de la loi de 19 2 6, et h~s fondements sur lesquels il repose. Ces principes de base sont, nous l'avons dit, demeu- rés inchangés depuis 19 2 6 et il est aisé de comprzndre comment toute. une évolution a pu se développer sans qu'ils soient modifiés par de simples retouches à leur mise en œuvre.

Prenons d'abord le mécanisme même .de b loi.

Le refus pur et simple de. renouvellement est, on l'a vu. exclu. La liberté . du . propriétaire n'est donc plu:s entière. mais elle n'est pas non plus complètement supprimée : il reste une option entre deux solutions; renouveler le. bail ou· indemniser le locataire, sauf aux cas où P.eut s'exercer un droit de reprise sans indem- nité.

Mais cette possibilité d'opter peut . n'être qu'apparente. Car il est aisé de. saisir que .le ca- ractère effectif de ]'option et . de la semi-liberté qui en résulte est fonction de l'importance de la menace que constitue l'indemnisation : plus l'in- àemnité sera lourde, plus le propriétaire se verra dans l'obligation de renouveler le bail; et cela est si vrai que le législateur a prévu au profit du bailleur un droit de repentir : ·celui qui a refusé le renouvellement peut, après la fixation de l'indemnité, se rétracter si cette in- demnité lui paraît trop lourde et se déclarer prêt à conserver son· locataire.·

On comprend dès lors que tout soit fonction du calcul de l'indemnité et de la détermination des cas de reprise sans indemnité : indemnisa~

tian et reprise sont les deux pièces maîtresses du système et' l'on peut. en agissant sur ces deux facteurs, modifier tout le jeu de l'institution sans aucunement toucher au mécanisme d'en-

semble.

.. .

Quant aux fondements juridiques de la pro- priété commerciale, abus de droit et enrichisse- ment injuste sont des n.9tions suffisamment larges et suffisamment souples pour qu'il soit inutile de les remplacer par d'autres; il suffit de les i~terpréter. autrement. Ces deux notions ont d'ailleurs eu une destinée fort différente.

L'idée d'enrichissement injuste n'a pas subi de transformation. Cette théorie, autour de la- quelle on a fait beaucoup de bruit en 19 2 6, ne peut trouver application. pour faire allouer au

·locataire une indemnité dite « de plus-value » ou d'enrichissement, que lorsque .le propriétaire a repris son local sans être tenu de verser une indemnité d'éviction qui couvrirait tout le pré- judice subi par le locataire.· Or, cette hypothèse est devenue de plus en plus exceptionnelle, tant par suite des restrictions apportées ·au droit de reprise qu'en raison des prorogations qui ont mis obstacle à toute expulsion des locataires.

La théorie de l'enrichissement injuste, a donc pratiquement vu son domaine se restreindre plutôt que s'amplifier et nous n'avons pas à nous y arrêter plus longuement ..

Il en est tout autrement de la notion d'abu~

de droit : elle a pris une place prépondérante.

C'est elle que l'on va invoquer chaque fois qu'il

st

agira d'étendre la propriété commerciale et c'est grâce à son développement que s'est réali- sée toute l'évolution : la conduite du proptié- taite qui se refuse à renouveler le bail paraît de moins e11 moins légitime.

D'où tout d'abord, une augmentation des

·'bénéficiaires de la loi, puis une aggravation dans le calcul de l'indemnité, envisagée comme moyen de pression pour inciter le propriétaire à consentir au renouvellement; d'où, d'autre part. une réduction des cas dans lesquels le pro- priétaire peut légitimement reprendre son local sans indemnité.

Voilà -donc le thème du tableau que .. je me .propose de tracer maintenant dans . :la se-

conde partie de ce rapport : l'ext~nsion progres-

sive de la propriété. commerciale. sans toucher au mécanisme d'ensemble de la loi ni à ses fon- dements juridiques. m;1is simplement par une . mise en œuvre plus poussée.

"'

..

..

I L -L'application des principes depuis 1926.

Nous avons dit ci-dessus que depuis 1926.

la propriété .commerciale n'avait cessé de se développer, pour le plus grand profit des commerçants. La principale loi a été celle du 18 avril 1946; elle a apporté au texte primitif des modifications profondes. ayant pour but de mieux défendre la propriété commerciale 'en général et plus spécialement certaines catégories de commerçants; ses causes immédiates ont été tant la rareté accrue des locaux commerciaux que l'augmentation de valeur des fonds de commerce ..

!VIais il faut remonter plus haut et l'on peut dé'couvrir à toute cette évolution des causes juridiques et pratiques.

... .

Sur le terrain juridique, le développement de la propriété commerciale trouve son explication dans une autre évolution : depuis un qu;,trt de siècle, bien des conceptions juridiques se sont modifiées et ce qui paraissait en 19 2 6

«

œuvre subversive et révolutionnaire » choque beau- coup moins aujourd'hui. Il s'agit, en matière de propriété commerciale, vous le savez, d~un conflit entre la protection du fonds de com- merce et le respect de la propriété immobilière.

br, le droit de propriété perd de plus en plus, dans différents domaines, son caractère absolu : il n'est plus aussi intangible qu'autre- fois et le droit de -disposition du propriétaire est aujourd'hui singulièrement limité, en même temps que se perd le respect, par le législateur, des contrats librement conclus. Je ne saurais bien évidemment retracer ici ces transfor- mations, mais il me suffira d'évoquer. pour me faire entendre, le statut des loyers d'habitation et surtout le statut du fermage. En particulier ..

d'après l'ordonnance du 17 octobre 1945 sur le statut -du fermage ( art. 2 6), le fermier a droit au renouvellement de son bail et le proprié- taire ne peut s'y refuser, même en versant une indemnité, à moins de motifs graves et légiti- mes ou d'exercice d'un droit de reprise dans certains c:1s prévus par la loi. On ne saurait donc s'étonner .de voir consentir plus aisément que jadis le sacrifice des droits des proprié- taires.

En regard. le sentiment qu'il faut protéger le fon-ds de. commerce s'est progressivement ré- pandu. La notion de fonds de commerce elle- même s'est précisée, en ce szns surtout que l'on se rend mieux compte qu'autrefois de ce qui fait la valeur d'un fonds. S'il est toujours vrai que la clientèle est dans une certaine mesure attachée à la personne du commerçant et dé- pend des qualités de ce dernier, on ne méconnaît plus qu'elle soit également en relations étroites avec des éléments matériels ou objectifs, tels que la situation du fonds de commerce et son aménagement. L'importance . du droit au bail pour la valeur du fonds n'est plus contestée;

n'a-t-on pas vu différents arrêts identifier le fonds de commerce avec le local oJ} il s'exploite et déclarer que la -cession du bail constituait· la cession du fonds tout entier ? Il s'agissait évi-

·demment d'hypothèses particulières, mais qui révèlent bien que, dans certaines circonstances, le bail a . un caractère primordial. Cette idée a d'ailleurs été confirmée par la loi du 2 9 juin 193 5 exigeant que, dans tout acte de vente d'un fond5 de commerce, le vendeur donne dzs indications détaillées sur le bail; l'inexactitude

·de ces indications met en jeu son obligation de garantie et leur omission complète peut entraî- ner la nullité du contrat sur demande de l'ac- quéreur.

On comprend donc parfaitement. d'un point de vue purement juridique, que la propriété comm-erciale ait pu évoluer dans un sens favo- rable aux commerçants. Mais il faut bien J.vouer que ces considérations juridiques n'ont pas été dét;ermin;mtes eUes ont permis cette extension.

elles ne l'ont pas provoquée. Ce sont des consi- dérations pratiques qui ont été prépondérantes.

... ,.

Plaçons-nous donc . sur le terrain pratique.

En créant la propriété commerciale, le législa- teur a fait apparaître, chez le locataire com- merçant, un sentiment de sécurité : ayant droit au renouvellement de son bail (ou à défaut à une indemnité), le commerçant se sent certain de demeurer en place, à moins de circonstances qui peuvent lui paraître exceptionnelles. Dès lors, il est amené à investir des sommes consi- dérables dans son fonds, pour lui donner cette apparence qui attirera la clientèle et qui consti- tue aujourd'hui un des modes de publicité les plus efficaces : il le fait d'autant plus. volon- tiers qu'il y trouve un intérêt fiscal : plutôt dépenser en aménagements que de faire appa- raître des bénéfices dont l'Etat prélèvuait une large part : la modeste boutique du boulanger ou du cordonnier est aujourd'hui devenue luxueuse.

La valeur du fonds de commerce se trouve ainsi augmentée et le fisc n'y perd rien, car il a tout intérêt, lui aussi, à voir favoriser le fonds de commerce ;d'une part, la nécessité d'amortir le fonds disparaît; d'autre part, le rendement des impôts s'accroît, qu'il s'agisse de droits de succession ou de droits de mutation entre vifs, Et, en effet, au cas de vente, l'ac- quéreur n'hésite pas à payer un prix fort élevé, puisqu'il bénéficiera lui-même de cette sécurité et qu'il aura la certitude de demeurer à son tour pendant longtemps dans les lieux loués.

Dans ces conditions, le reprise des locaux par le propriétaire sans indemnité, prend de plus en plus l'aspect d'une catastrophe. Et c'est le cercle vicieux : plus le fonds a de valeur, plus sa protection paraît indispensable; et plus le fonds est protégé, plus il acquiert de valeur.

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*

Voilà pourquoi, à mon sens, la propriétè commerciale a, depuis 25 ans, évolué dans un sens favorable aux locataires.

Cette extension constante s'est manifestée à un double point de vue : .

- d'une part, augmentation des droits des locataires commerçants : le cercle des bénéfi- ciaires du renouvellement s'est élargi, l'indem- nité d'éviction a fait l'objet de nouveaux mo- des de calcul pour compenser plus exactement qu'autrefois le préjudice subi;

- d'autre part, restriction des droits des propriétaires d'immeubles, se traduisant essen- tiellement par une diminution des cas dans les- quels le bailleur peut reprendre son immeuble sans indemnité.

Il me faudrait maintenant vous retracer en détail ces deux aspects ·de l'évolution; mais pour ne pas abuser de vos instants, je ne puis que très sommairement vous en dresser le ta- bleau.

En ce qui concerne l'augmentation des droits des locataires, elle s'est traduite tout d'abord par un élargissement du cercle des bénéficiaires de la propriété commerciale, grâce à un as- souplissement des conditions à remplir. Le droit au renouvellement du bail. ou - à défaut - à une indemnité, n'appartient en effet qu'à certaines personnes et sous certaines conditions.

La loi du 3 0 juin 19 2 6 visait les commer- çants et industriels, les artisans et façonniers, les établissements d'enseignement (art. 15).

La loi du 18 avril 1946 y a ajouté les régies communales.

L'Assemblée Nationale, dans sa séance du 14 décembre dernier, a encore étendu le . béné- fice de la propriété commerciale aux établisse- ments publics de caractère industriel et com- mercial, comme le lui proposait M. Chautard, et même aux officiers ministériels faisant acte de commerce, pour les locaux de leur charge.

Mais là n'est pas le point le plus intéres- sant et c'est .la situation des étrangers qui con- stitue la question capitale.

La loi de 19 2 6 ( art. 19) les a en principe exclus, réservant aux seuls nationaux le béné-

fiee de la propriété commerciale. Rappelons au passage que c'est notamment à l'occasion de l'application de ce texte que la jurisprudence a décidé que certaines sociétés, françaises par leur siège social tt fonctionnant d'après le,s loi~

françaises mais -contrôlées par des étrangers, ne pouvaient prétendre jouir, même en temps de paix, de tous les droits réservés aux Français;

citons simplement ici la célèbre affaire de ma- chines à écrire Remington.

Cependant, la loi de 19 2 6 a prévu des ex- ceptions, en particulier au cas de réciprocité législative.

Par la suite, une loi du 28 mai 1943, dont la portée dépasse d'ailleurs le domaine de la propriété commerciale, y a assimilé la récipro- cité diplomatique.

Enfin, la proposition Chautard renonce com- plètement à

r

exclusion des étrangers : nous sommes sur le terrain de l'équité, et le proprié- taire n'abuse pas moins de son droit à l'égard d'un preneur étranger que d'un locataire fran- çais : considération à laquelle s'en ajoute encQre une autre; il ne faut pas que les propriétaires, comme cela s'est vu, louent de préférence aux étrangers afin d'éviter l'application de la loi

de 1926.

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Il ne suffit pas d'être commerçant. ou assi- milé, pour bénéficier de la propriété commer- ciale. Ce que protège la loi, ce n'est pas seule- ment le commerçant, mais aussi et surtout. vous le savez, le fonds de commerce.

En 19 2 6, on a donc visé les baux à loyer des locaux ou immeubles où s'exploite un fonds de commerce ou d'industrie (art. 1er) ; on a également visé, sous certaines conditions, légè- rement modifiées par la loi du 13 juin 19 3 3.

les baux de terrains nus sur lesquels sont édifiées des constructions à usage industriel ou com- mercial.

La loi du 13 juillet 19 3 3 y ajoute les lo- caux accessoires dépendant du fonds, qu'ils ap- partiennent au même propriétaire ou non.

Il faut ici donner quelques exemples des diffi- cultés d'application qui se sont présentées. La location d'un mur par une agence de publicité, en vue d'y apposer des affiches, n'a pas été admise par la Cour de cassation à bénéficier de la loi; de même le concessionnaire d'une bu- vette dans l'enceinte d'un terrain de sport ou à l'intérieur d'un théâtre n'a pas été autorisé à se prévaloir du droit au renouvellement. En revanche, le tenancier d'une de ces cabines â roulettes où l'on vend. sous une porte cochère, des billets de la loterie nationale a été protégé par le-Tribunal civil de la Seine dans un juge- ment qui a .suscité certaines réserves.

La proposition Chautard n'apporte en ces matières, ni précisions, ni modifications.

Vidée qu'il s'agit de la protection d'un fonds de commerce aboutit à exiger l'occupation ou tout au moins la jouissance des lieux depuis un certain temps, qui varie d'ailleurs selon qu'il s'agit d'un bail écrit ou verbal. Pour le bail écrit, la durée requise n'a pas changé depuis 19 2 6 : elle est toujours de deux ans; pour les baux verbaux au contraire, cette durée a été progressivement réduite : les 9 ans de la loi de 1926 ont été ramenés à 6 ans en 193 3, à 4 ans en 194 6 et dans la proposition Chao- tard. L'Assemblée Nationale a, dans la discus- sion. réservé ce point.

Ajoutons que, depuis 194 6, il est possible d'obtenir le dél~i exigé en additionnant plu- sieurs baux successifs.

Ainsi, il est vrai de dire que le champ d•ap- plication de la propriété comm~rciale a été sans cesse en s' élargisssant et c'est là un premier as- pect de l'extension cks droits des locataires.

~·

•

L'augmentation des droits des commerçants s'est manifestée d'autre part par une aggravation des règles de calcul de

r

indemnité d'éviction, envi- sagée comme un moyen de pression pour inciter le propriétaire à consentir au renouvellement· du bail.

La loi du 3 0 juin (art. 4) déclarait sim- plement qu'au cas de refus du bailleur, le loca- taire aurait droit à une indemnité égale au pré- judice causé par le défaut de renouvellement, indemnité devant être demandée devant le tri- bunal· de première instance, alors que la pro- cédure de renouvellement - demeurée sans ré- sultat - s'était déroulée devant le seul prési- dent de ce tribunal.

La loi du 13 juillet 19 3 3 a précisé : < Le juge devra, pour la fixation de l'indemnité, tenir compte de tous les éléments de perte que le locataire aura à subir et de gain dont il sera privé ensuite de l'éviction ~. L'indemnité com- prend donc tout à la fois le damnum emergens et le lucrum cessans.

Mais c'est la loi du 18 avril 19 4 6 qui ap- porte la modification la plus importante : elle

~joute en effet : « Cette indemnité sera au moins égale à la valeur du fo·nds, sauf le cas où il sera démontré par le propriétaire que le locataire évincé possède d'autres fonds de coQJ.- merce ou que le local dont il s'agit abrite une succursale, ou encore le cas où le propriétaire fera la preuve que le préjudice est moindre ~.

Il faut avouer que ce sont là de singulières dispositions et que si elles étaient exactement appliquées, la charge de l'indemnité serait, de- puis 194 6, particulièrement lourde. Mais, par le jeu des prorogations empêchant les expul- sions de locataires, la loi du 18 avril 194 6 n'a pas encore eu l'occasion d'être mise en œuvre.

La proposition Chautard ne modifie toute- fois pas ces règles de calcul et se contente d'abréger la procédure de fixation de l'indem- nité, notamment en donnant compétence,. sur ce point aussi, au seul président du tribunal.

On ne saurait d'ailleurs méconnaître que le problème du calcul de l'indemnité soit un des plus délicats que soulève l'application de la loi.

L'une des principales doléances des locataires est précisément l'insuffisance de l'indemnité et lors de la discussion à l'Assemblée Nationale, le rapporteur n'a pas hésité à affirmer que l'indem·

nité d'éviction était généralement dérisoire : l'un des membres de l'Assemblée a même pré- tendu que les tribunaux avaient manifesté quel- que répugnance à appliquer la loi.

Il n'est cependant pas possible de fixer des principes très rigides, puisque les éléments du préjudice varient d'une espèce à l'autre et que tout est question de circonstances; aujourd'hui par exemple, la situation s'est améliorée et l'on ne

se

jette plus sur les boutiques comme il y a deux ans.

Mon propos n'est d'ailleurs pas de recher- cher comment l'indemnité doit être calculée. Il était simplement de montrer que le lég,slateur s'est efforcé d'aménager les règles d'indemni- sation pour que le bailleur ne puisse échapper à la responsabilité qui pèse sur lui en cas de non-renouvellement.

Ainsi voit-on s'amplifier, depuis un quart de siècle, par une série de retouches successives les droits des locataires commerçants. Sans doute ne s'agit-il - et nous l'avions annoncé - que de retouches de détail, qui ne transforment pas l'ensemble de la construction. Il n'en est pas moins nai que si l'on compare la situation actuelle à celle de 1 9 2 6, on ne peut mée on- naître que le législateur accorde aux locataires commerçants une protection toujours accrue.

•• •

Dressons maintenant en regard, et tout aussi schématiquement, un second tableau : celui des restrictions apportées aux droits des proprié- taires.

La première prérogative du .bailleur est évi~

demment de recevoir un certain loyer en échan- ge du renouvellement. J'ai rappelé tout à l'heu- re que, sous l'empire de la loi du 3 0 juin 19 2 6, ce loyer était, le cas échéant, fixé par des arbi- tres, en prenant pour base les offres des tiers.

Ce système a été complètement . modifié par la loi du' 18 avril 1946 : les arbitres, désignés par les parties, ont ét~ remplacés par un expert nommé par le président du tribunal et chargé d'établir la valeur locative, sans plus être tenu

de prendre en considération les offres des tiers.

Le locataire n'a plus à payer que le loyer nor- mal, bien souvent inférieur aux offres <les tiers et, selon la terminologie signalée plus haut, le droit de préférence - à égalité de conditions - a été remplacé par un -droit de priorité.

Mais le propriétaire a encore d'autres préro- gatives, celles qui lui permettent de rentrer er possession de son immeuble avec ou sans indem- n=t~.

n

s''lf'Ït du droit de refuser le renouvel- lement et du droit de reprise.

La loi du 30 juin 1926 a soigneusement distim;ué ces deux prérogatives : le refus pur et simple de renouvellement, tou iours possible, en- traîne le versement d'une indemnitE d'éviction;

k droit de reprise s'en différencie en ce que 1·

propriétaire qui reprend son immeuble n'a ^pa~

à payer cette indemnité.

La proposition Chautard modifie complète-

ment ces principes. ·

Tout d'aqcrd. elle n'admet plus le refus in- condit=onnû de renouvellement, moyennant in- demnisation. D'après elle. le propriétaire n';;

pas d'intérêt légitime à ch2nger de locataire. du moment one le prix du lover est r:ormal et équitable. La reprise sans morif. même moyen- nant indemnité, est tenue pour abusive.

Qu'on nous permette de citer ici un passage caractéristique du rapport de M. Chautard :

« Quel intérêt du reste, quel intérêt légitime s'entend. celui-ci peut-il avoir à enlever un local à tel commerçant pour le louer à tel antre ? II il a là incontestablement, un abus de droit dont les conséquences sont telles, pour le loca- taire évincé, qu'il ne saurait davantage être toléré ».

C'est là une amplification certaine de la notion d'abus de droit, déjà déformée - on le sait - dans la législation sur la propriété commerciale.

Obliger le bailleur à conserver son locataire serait même modifier complètement l'aspect actuel de l'institution. Alors que mainte- nant l'on ·peut encore enseigner que l' expres- sion de propriété commerciale ne doit pas être prise à la lettre, qu'il ne s'agit nullement de conférer au commerçant un droit réel sur le local où il est installé, mais seulement de con- solider son droit de propriété sur son fonds <ie comm2rce, il faut bien reconnaître qu'une telle réforme donnerait au locataire un droit réel sur l'immeuble et le rapport Chautard n'en fait pas my~tère; citons-le brièvement :

« -Reconnu éomme l'un <les éléments consti- tutifs du fonds de commerce par la loi du 17 mars 1909, le droit au bail doit nécessaire- ment comporter le droit au renout)ellement;

ainsi complété par la loi du 3 0 juin 19 2 6, il constitue, au profit du locataire commerçant,

un véritable droit qui vient en concurrence avec celui du propriétaire de l'immeuble ».

Une telle conception appelle, selon nous, les plus expresses réserves et nous sommes vraiment loin de la notion habituelle d'abus de droit.

.... ..

En ce qui concerne d'autre part le droit de reprise, le problème est si complexe qu'il ne saurait être question même de l'aborder.

Disons seulement qu'il est de moins en moins de cas où la reprise sans indemnité est consi- d'érée comme légitime ou, si l'on préfère. que les conditions à réunir .pour que la reprise soit légitime sont de plus en plus -difficiles à rem- plir. C'est la loi du 18 avril 194 6 qui a,· sur ce point, singulièrement restreint les droits des propriétaires d'immeuble. Mais la proposition Chautard va aujourd'hui beaucoup plus loin : elle distingue ttn droit de reprise sans indemnité et un· droit de r~prise s'accompagnant d'un cer- tain dédommagement.

L'indemnité reparaît en effet lorsqu'il s'agit de reprise pour habitation personnelle ou pour exnloit.,tion commerciale; c~est tantôt l'indem- nité d'éviction dont nous avons parlé, tantôt une indemnité forfaitaire égale au loyer payé pendant les cinq dernières années.

De telles dispositions donnent singulièrement à réfléchir ~t l'on ~ut se demander si l'on est bien encore dans la ligne de l'évolution que nous avons retracée. Comment admettre tout à la fois que le bailleur ~xerce légitimement un droit de reprise et qu'il soit tenu, de verser une in- demnité, même forfaitaire ? Cela ne cadre plus aucunement avec le point <ie départ de la théo- rie, l'abus de droit. Si le propriétaire n'abuse pas, en reprenant possession de son local. il ne peut être tenu, semble-t-il. d'une indemnité d'éviction.

On ne peut l'expliquer - je ne dis pas le justifier - que si l'on adopte l'idée d'un droit du locataire, non seulement sur son fonds <ie commerce, mais sur l'immeuble lui-même dans lequel ce fonds est exploité. Si l'on admet qu'il y a ainsi deux droits concurrents sur l'immeu- ble. il s'agit d'une véritable expropriation <ie l'un au profit du titulaire de l'autre, expro- priation que ne peut avoir lieu sans indemnité.

Mais qui p.e voit le danger d'un tel système ? Aujourd'hui on donne encore au propriétaire foncier la priorité pour évincer le commerçant et occuper seul l'immeuble; demain. on risque de voir la priorité changer de bénéficiaire et c• est le commerçant qui recevra le droit d' évin- . cer . complètement le propriétaire de l'immeuble.

Daniel BASTIAN,

professeur à la Faculté de droit de Strasbourg.

JURISPRUDENCE

Cass. (2

⁹

ch.), 10 avril 1951.

Prés. : M. LouvEAUX, prés.

Rapp. : M. FETTWEIS, cons.

Min. ^pu~l. : M. GANSHOF VAN DER MEERSCH, av. gén.

(Etat belge, Ministère des Finances, c. Lavent!' homme.)

IMPOTS SUR LES REVENUS. - Rectifi- cation. - Signes ou indices. - Preuve.

Arrêt réduisant les dépenses de ménage. -

Cassation. ·

Lorsque l'Administration a ·évalué les revenus taxables au moyen de signes ou indices révélant l'existence d'une aisance supérieure

â

celle qu'attestent· les reve- nus déclarés, elle a, suivant l'article

55

des lois coordonnées fait la preuve qui lui incombe; il appartient, dès lors, au redevable d'établir par des éléments po- sitifs et contrôlables que ·l'aisance hors de proportion avec les revenus déclarés provient de ressources autres que celles qui sont· taxables aux zmpôts sur les re- venus.

En substituant

à

la somme de 228.000 frs

à

laquelle l'Administration évaluait le montant des dépenses de ménage pen- dant la guerre, la somme de 162.000 frs sans constater que le défendeur avait rap- , porté la preuve qui lui incombe, l'arrêt

de la Cour d'appel viole les dispositions légales.

Vu l'arrêt attaqué rendu le 14 décem- bre 1949 par la Cour d'appel de Bruxel- les;

Sans intérêt:..

Sur le second moyen, pris de la viola- tion des articles 97 et 112 de la Constitu- tion, 1320 et 1322 du Code civil et 55 des lois coordonnées précitées, en ce que l'ar- rêt attaqué fixe à 162.000 francs le mon- tant des dépenses de ménage retenu au titre de signes ou indices pour l'appli- cation des impôts ordinaires, alors que la décision _·directoriale ··avait évalué à 228.000 francs le montant des ·dites dé-

p~nS.es_ ~l

qu'il ne pouvàit être permis à la Cour ·d'appel de réduire ce montant ·sans con-stater que l'Administration n'avait

pas, à ce sujet, rapporté la preuve qui lui incombe;

Attendu que l'Administration a recti- fié les déclarations et déterminé le mon- tant des revenus souJlliS aux impôts sur les revenus en fonction de

si~Znes

ou indi- ces; qu'elle a relevé que le défendeur et son épouse sont connus comme ayant me- né pendant la guerre un train de vie dis- pendieux et qu'eu égard, non seulement aux frais normaux de

ména~e.

mais aussi notamment aux frais de toUettes et d'amu- sements rlivers, ainsi qu'aux charges de famille,

il

est modéré. d'évaluer ces dé- penses à la somme de 228.000 francs;

Attf~ndu

que lorsque l'Administration a évalué les revenus taxables au moyen de signes ou indices révélant l'existence d'une aisance supérieure à celle qu'attes- bmt }Ps revenus déclarés, elle a, suivant l'article 55 des lois coordonnées, fait la preuve qui lui incombe: au'il appartient rt_;.s lors au redevable d'établir, par des éléments positifs et contrôlables, que l'ai- sance, hors de proportion avec les re- venus déclarés. provient de ressources

autr~>s

que celles qui sont taxables aux impôts sur les revenus;

Athmdn

qu~en

substituant à la somme de 228.000 francs à laquelle l' Adminis- tration évaluait le montant des dépenses de mlma!te pendant la guerre, la somme dP. 162.000 francs, sans constater que le rlPfendeur avait rapporté la preuve qui lui incombe, l'arrêt attaqué a violé les dispositions visées au moyen;

Par ces motifs : Casse l'arrêt attaqué.

Liège (3

⁹

ch.), 9 avrll 1951.

Siég. : M. LIBEN, prés. ff.; DELWARDE et BusiN, cons.

Min. publ. : M. WILMART, subst. proc. gén.

Plaid. : MMes Lambert MATRAY et HÉNUSSE.

(Clabeck M.

c. le directeur des Contributions, province de Liège.) IMP.OT SPECIAL SUR LES BENEFlr.ES RESULTANT DE FOURNITURES ET PRES- TATIONS A L'ENNEMI.- Confiscation du bénéfice. - Absence de base juridique. - Annulation de la cotisation à l'impôt spécial.

Lorsqu'un inculpé de crimes et dPlits contre la sûreté exthieure de l'Etat a vu son bénéfice résultant de fournitnres et de prestations

à

l'ennemi taxé

à

l'im- pôt spécial, il s'ensuit que cet impôt établi sur ce bénéfice est sans fonr1emP.nt }uridiaue si le montant de ce hénéfice est entré dans les caisses de l'Etat par sui,te 1'une décision judiciaire dûment executee.

Dès lors, le redevable de l'impôt est en droit de rPclamer l'annulation .de la cotisation

à

l'impôt spécial.

Vu le recours régulièrement déposé contre la décision prise le 10 novembre 1949 par le directeur des Contributions de la province de Liège;

Attendu aue ce recours saisit la Cour de la débition des im:oôts ordinaires snr les revenus rattachés à l'exercice 1946, rappels de droits de 1942. 1943 et 1945. d'une part, et de l'impôt spécial sur les bénéfices résultant de fournitu- res et de prestations

à

l'ennemi d'autre part;

Quant

à

ce dernier impôt :

Attendu qu'il est constant que par ju-

gement du 21 juin 1946 le Conseil de

guerre de Liège a condamné le requé-

rant à une amende de 200.000 fr. et à

l'a hanrlon au Trésor d'une somme de

839.989,05 fr. à titre de confiscation du

chiffre traité avec l'ennemi (art. 12:-lter

du Code pénal) que par arrêté du Ré-