Etude d’implantation d’un programme immobilier à Villeurbanne
I) Profil socio-démographique de Villeurbanne 1 - Population
La commune de Villeurbanne s’étend sur 14,52 km² et compte 147 192 habitants au dernier recensement de 2013, ce qui en fait une commune très dense avec plus de 10137 habitants au kilomètre carré. La commune est découpée en 48 Iris, le projet immobilier d’AKERYS est situé sur l’iris n°502 Croix-Luizet-Est dans le quartier de Croix-Luizet.
Comparé au reste de Villeurbanne, notre quartier compte peu d’enfant, puisqu’on observe une proportion de moins de 10% du nombre de moins de 15 ans sur le quartier Croix-Luizet-Est.
Néanmoins on note que la proportion des plus de 60ans n’en est pas plus grande pour autant puisque moins de 15% de la population totale de Villeurbanne est de cette catégorie.
2 - Ménages
Sur les 5 iris situés dans un périmètre de 500 m autour de notre terrain de prospection, on compte 7411 ménages en 2012, ce qui fait une moyenne de 1,96 personne par ménage soit un résultat très proche de celui de l’ensemble du bassin versant. Cependant sur le seul iris de la Croix-Luizet Est, on trouve une moyenne de seulement 1,78 personne par ménage, ce qui est très inférieur à la moyenne du bassin versant. Cela peut s’expliquer par la proximité du campus de la Doua et donc d’un quartier très estudiantin où la proportion de ménages seuls est plus importante qu’ailleurs.
Le quartier Croix-Luizet Est présente les caractéristiques d’un quartier à forte dominance étudiante, cependant les quartiers le jouxtant ont des profils différents et on peut donc imaginer pouvoir attirer des familles avec enfant(s) sur ce territoire avec quelques logements de type T3 et T4 tout en gardant une grande part majoritaire de logement de type T2. Pourquoi pas réfléchir à intégrer du logement intergénérationnel.
3 - Logement
On compte 77413 logements sur Villeurbanne en 2012, dont 90% de résidences principales soit une proportion très proche de celle du bassin versant à 89%. Cependant sur le quartier Croix-Luizet Est la proportion de logements vacants et beaucoup plus importante que dans le reste de la commune.
On remarque aussi que la proportion de propriétaires est parmi les plus faibles de Villeurbanne.
En ce qui concerne la proportion d’appartements on observe clairement un gradient positif entre l’Ouest et l’Est, notre iris se trouvant dans la partie centrale, le nombre de maisons est dans la moyenne de la commune.
On peut également noter une très faible part de logements sociaux sur le quartier Croix-Luizet Est puisqu’ils n’excèdent pas les 10%.
En résumé
Le quartier Croix-Luizet Est est, de par sa situation géographique proche du campus de la Doua un quartier majoritairement estudiantin. Les indicateurs sociaux démographiques semblent indiquer
que le quartier est peu propice à la construction d’un ensemble immobilier de grandes ampleurs.
Cependant les quartiers situés dans la périphérie Est et Sud de notre iris sont eux propices à la construction d’un ensemble immobilier et nous pouvons essayer de capter cette population de propriétaires et de familles dans notre projet grâce à l’attractivité de notre territoire qui est en forte hausse de population.
II) Etude du marché immobilier sur Villeurbanne
Avant d’étudier l’état du marché immobilier de Villeurbanne, il faut déterminer, si l’offre actuelle est supérieure à la demande et dans quelle proportion, afin de déterminer immédiatement si un projet est judicieux.
Pour analyser au mieux la demande en logements nous concernant, nous avons choisi d’étendre le périmètre du quartier aux quatre Iris de Villeurbanne situés dans un rayon de 500 m autour de notre terrain soit un périmètre total s’étendant sur les iris 0901, 0501, 0502, 0601 et 0702.
Puis en comparant les évolutions du nombre de logement, du nombre de ménages et de la population, on peut déterminer, s’il y a un marché à prendre sur notre secteur.
Ces droites nous permettent de voir que la hausse du nombre de logements est proportionnelle au nombre de ménage et de population sur notre quartier « étendu » entre 2007 et 2012, l’ensemble connaissant une forte hausse. Lorsque l’on s’attarde aux projets immobiliers sur Villeurbanne on dénombre 11 projets dont la livraison est prévue pour 2016 répertoriés au CECIM, soit 11 projets pour une hausse de la population d’environ 1000 habitants en moyenne par an. Cela nous donne un gradient de 11 logements pour 1000 habitants sur Villeurbanne soit une croissance certes supérieure à la moyenne mais qui reste raisonnable.
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
logement population ménage
1 - Etat du marché de l’immobilier neuf à Villeurbanne
Grâce aux données CECIM on a pu établir le profil de Villeurbanne en matière d’immobilier neuf durant les deux dernières années.
On peut déjà noter que toutes les réservations faites depuis Janvier 2014 ont été réalisées dans le logement collectif et aucune dans les maisons individuelles groupées ou en résidences.
Le marché immobilier du neuf à Villeurbanne est en très nette augmentation entre 2014 et 2015.
Pour preuve de cette forte hausse on notera quelques indicateurs numériques :
- le nombre de réservations est passé de 637 à 952 en un an soit une croissance de près de 50% ; - le nombre de logements mis en vente a lui aussi bondi de 619 à 1112 dans ce laps de temps,
ce qui équivaut à une augmentation spectaculaire de près de 80% ;
- le prix moyen du m² dans l’immobilier neuf à Villeurbanne a augmenté de 3,88% entre 2014 et 2015, reflétant la bonne santé du secteur immobilier neuf dans la commune.
D’autre part, une autre source d’indication de l’avenir prometteur de Villeurbanne est la forte croissance des investissements privés et des ventes en bloc, en effet ces derniers ont crû de 88% entre 2014 et 2015 témoignant de la nouvelle attractivité du secteur pour les investissements immobiliers.
Graphique du type de logement en fonction de l’investisseur
Si on se penche sur le type de superficie recherchée en grande majorité par les acheteurs on observe que les investisseurs privés s’orientent en très grande majorité vers le T2, les biens les plus recherchés par les locataires. A l’inverse, les acheteurs-utilisateurs se positionnent en moyenne sur
0.68%0.00%
11.71%
3.90%
46.85%
22.73%
34.68%
39.61%
6.08%
25.97%
0.00%
7.79%
investisseurs privés utilisateurs
CH T1 T2 T3 T4 T5
des biens de plus grandes dimensions, le profil de ces acheteurs-utilisateurs est souvent le ménage avec un enfant ou deux.
Plus spécifiquement sur le quartier de Croix-Luizet, la taxe d’habitation est à 29% ce qui est très élevé comparée avec la moyenne nationale, la taxe foncière est quant à elle à 23%, ce qui la place dans la moyenne. Seulement 23% des ménages sont propriétaires, ce qui fait 15 points de moins que sur l’ensemble de la commune et les logements de surfaces inférieures à 40m² sont très majoritaires avec 47% des logements contre 21% pour Villeurbanne. Ces chiffres sont logiques, car le quartier est très proche du campus universitaire de La Doua, comme peuvent en témoigner les 32 ans de moyenne d’âge du secteur, soit 5 ans de moins que dans l’ensemble de Villeurbanne. Néanmoins, notre projet se situe à proximité de la limite avec le quartier des Poulettes. Ce dernier propose une structure de population très différente avec 48% de propriétaires, soit plus du double de Croix-Luizet, la proportion de logement de superficie inférieure à 40m² est très faible, de l’ordre de 12%.
Au vu de l’état du marché de l’immobilier Villeurbannais et des caractéristiques immobilières sur le quartier de la Croix-Luizet et le quartier limitrophe des Poulettes, un projet sur cette commune et dans ce quartier semble judicieux, la forte hausse des investisseurs privés plus attirés par les biens de petite taille suggère qu’il faudrait que notre projet inclue une large majorité de T2. Cela permettrait d’attirer les investisseurs sur le quartier qui auraient la sécurité d’avoir un vivier de locataires potentiels avec la proximité du campus. Mais aussi de vendre facilement les logements de plus grande superficie aux cadres et familles que l’on peut attirer à l’image du quartier des Poulettes limitrophe.
2 - La concurrence sur le quartier Croix-Luizet à Villeurbanne
Sur notre secteur de Villeurbanne on dénombre 4 programmes en vente, dont Le Patio Galilée qui devrait finaliser ses ventes dans les jours qui viennent.
Chaque projet est très différent même s’ils sont géographiquement assez proche puisque tous dans un périmètre de 1 km autour de la parcelle prospectait par AKERYS.
Le rythme de vente du Patio Galilée qui sera bientôt complet est de 1,4 vente par mois, les projets de T-Vert et de Klobb House qui sont commercialisés depuis environ un an sont sur des rythmes très élevés de près de 2,4 ventes par mois, seul le projet Alter Ego de Vinci a un rythme de vente plutôt faible de moins d’une vente par mois, mais il faut prendre en compte le fait qu’il soit commercialisé depuis très peu de temps.
Les prix au mètre carré des projets à proximité sont très différents et vont de 3630 à 4991 €/m² selon le CECIM. Bien que géographiquement assez proche, selon « Meilleurs agents », les prix du neuf peuvent aller de 3312 €/m² à 3646 €/m². Les prix donnés par CECIM indiquent que les projets sur notre quartier sont tous supérieurs au marché, le projet Klobb House d’Icade est même très largement supérieur aux données du marché de « Meilleurs agents » avec ses 4991 €/m².
Cependant, lorsque l’on compare les prix des logements encore à vendre sur ces projets, on observe que les prix des logements, avec stationnement sont similaires entre les projets et s’étalent de 4500-5000 €/m² pour un T1 à 3750-4250€ pour un T5. Toujours très largement supérieurs aux prix du marché donnés par « Meilleurs agents ».
Nom du programme immobilier (Nom du Promoteur immobilier) Date début de commercialisation ; logements disponibles/logements totaux
fréquence de réservation ; prix au m² (stationnement non inclus, données CECIM)
III) Définition et comparaison de la qualité du programme 1 - Environnement du quartier
A - Le bâti
Le projet AKERYS se réaliserait dans le centre-Nord de Villeurbanne dans le quartier dit de « La Croix Luizet », il est bordé par ceux de la Doua, de Einstein-Salengro et des Poulettes. Plus proche de la morphologie urbaine du quartier des Poulettes, le tissu urbain est ancien, avec d’anciennes maisons individuelles et de récents immeubles résidentiels de plus grandes dimensions. On a également
recensé de grands bâtiments à vocation industrielle dans le secteur qui feront l’objet tôt ou tard l’objet de démolition ou de réhabilitation.
B – Les commerces et services
Des commerces et services sont présents dans un périmètre restreint, et la nouvelle dynamique du quartier va permettre d’étoffer un peu plus ces secteurs. A l’heure actuelle on compte dans le quartier de la Croix-Luizet 2,5 commerces tous les 100 m, et la présence de l’artère principale, l’Avenue Roger Salengro à proximité du projet de logements d’Akerys permet d’avoir une offre importante et diversifiée.
services alimentation artisans
autres commerces bars, restaurants
Akerys
C – Les transports
Le quartier, à la périphérie Nord-est du cœur de l’agglomération lyonnaise est plutôt bien desservi par les transports en commun puisque plusieurs lignes de bus permettent de rejoindre la Part-Dieu en à peine 20 minutes, on peut également noter l’accès très rapide au boulevard périphérique et à l’autoroute A42, ce qui facilite grandement les déplacements intra et extra agglomération en voiture.
Plus précisément, l’emplacement du programme projeté par Akerys est situé à 200m d’un arrêt de bus desservi par plusieurs lignes ainsi que de deux stations Velo’v, l’entrée de l’autoroute A42 et du Boulevard Périphérique est à environ 1 km avec un accès facile par l’Avenue Roger-Salengro.
D – Les établissements scolaires
En ce qui concerne les établissements scolaires, le projet est idéalement situé avec de nombreux établissements à proximité :
- 3 écoles maternelles à moins de 2 km - 1 école primaire à moins de 500m - 1 collège à moins de 500 m - 1 lycée à 1/4h en bus
Mais aussi 2 crèches dans un périmètre d’environ 1 km et le campus de l’université La Doua à 500m. La proximité des structures scolaires est clairement un atout dans la perspective d’un projet Rue Henri à Villeurbanne.
E – Notoriété résidentielle
Concernant l’image du quartier en lui-même, bien que ne présentant pas les attraits paysagers que l’on peut retrouver dans la banlieue Ouest lyonnaise ou les caractéristiques attractives du Centre-Ville lyonnais, c’est un quartier animé vouait à se transformer et qui attire un nombre important d’habitant comme en témoigne la croissance de 8% du nombre d’habitants sur le secteur. Néanmoins, pour l’instant ce n’est qu’un quartier résidentiel de périphérie classique sans réelle notoriété résidentielle.
F - dégagement
La densité sur notre quartier est de 18120 Hab/km², bien supérieur aux 9630 de l’ensemble de la commune qui est déjà importante. A propos du vis-à-vis, le projet est situé entre une résidence avec des immeubles qui ne sont pas orientés vers celui-ci mais barrant la visibilité au Sud. Pour la visibilité est et ouest, elle pourrait être bien plus dégagée avec pour vis-à-vis des maisons individuelles peu élevées. En ce qui concerne la visibilité vers le Nord, la situation de la parcelle donnant sur l’Avenue permettrait de dégager le vis-à-vis.
G – Espaces verts
En ce qui concerne les espaces-verts et la verdure, on trouve 2 petits parcs dans un périmètre de 500 m autour du projet et les parcs de la Feyssine et de la Tête d’or à respectivement 1 et 2 km. En
termes de verdure, le quartier est agrémenté de nombreux arbres, notamment le long de l’Avenue Roger-Salengro.
H - Nuisances
Le quartier des Poulettes est considéré comme animé, la situation géographique du projet sur l’Avenue Roger-Salengro pourrait entraîner quelques nuisances sonores pour les logements donnant vers la rue. La sécurité du quartier semble également ne pas être optimum au regard des avis récoltés auprès des habitants des Poulettes.
2 - Composition du projet
Comme on peut le voir sur l’image ci-dessus, notre parcelle fait approximativement 2000 m². Cette dernière se trouve dans un quartier qui est voué à se densifier rapidement, on peut donc utiliser entre 50 et 70% de la parcelle pour construire, soit entre 1000 et 1400 m². Notre projet serait alors réparti sur 4 niveaux, nous permettant d’avoir une surface plancher entre 3500 et 4200 m². Une surface sur laquelle on proposerait cinquante logements du T1 au T4 nécessitant une surface plancher de près de 2600 m², qui permettrait de dégager un CA de vente de 10 800 000
25 m
Les graphiques ci-après permettent de placer notre projet en fonction des programmes lancés par nos concurrents, à savoir T Vert, Klobb House Alter Ego et Le Patio Galilée.
Typo Vol Surf SHAB SP PVm² PV % CA
T1 10 25 250 263 4960 124000 20% 1240000
T2 25 42 1050 1105 4524 190000 50% 4750000
T3 8 70 560 589 3857 270000 16% 2160000
T4 7 90 630 663 3878 349000 14% 2443000
50 2490 2621 100% 10593000
100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000
20 30 40 50 60 70 80 90 100 110
Composition générale des projets
Akerys Promotion Prix marché T Vert Klobb House
patio galilée accession investissement
Linear (Akerys Promotion) Linear (accession) Linear (investissement)
Proposition T1 :
Volume Surface PV m² PV % total
Accession 7 33 5173 170712 4%
Akerys 10 20 4960 124000 20%
Investissement 58 28 4901 137217 12%
A l’aide de l’étude sociodémographique du quartier et l’étude du marché immobilier, il apparaît clairement comme évident de proposer une offre de T1 importante, et cela pour plusieurs raisons :
- les investisseurs préfèrent acheter de petites surfaces et leurs investissements sont en très nette hausse ces dernières années,
- le quartier est étudiant, les petits logements sont donc facilement louables, - l’offre en T1 des concurrents est très faible,
Le choix de faire des T1 de petites dimensions permettrait de réduire les prix des futurs loyers, et donc de permettre aux étudiants de pouvoir assurer financièrement.
100000 110000 120000 130000 140000 150000 160000 170000 180000 190000 200000
20 22 24 26 28 30 32 34
T1
Akerys Promotion Prix marché T Vert Klobb House
patio galilée accession investissement
Linear (Akerys Promotion) Linear (accession) Linear (accession) Linear (investissement)
Proposition T2 :
Volume Surface PV m² PV % total
Accession 42 42 4249 178452 23%
Akerys 25 42 4524 190000 50%
Investissement 224 42 4613 193765 46%
Dans la même idée que les T1, une grosse offre de T2 semble judicieuse, pour les mêmes raisons.
Cependant, en termes de dimension, il serait intéressant de proposer d’une part de petits T2 d’environ 40 m² pour les étudiants et jeunes adultes, et d’autre part un petit contingent de T2 d’une cinquantaine de m² pour étendre la gamme aux jeunes couples. En ce qui concerne les prix, on se positionne dans les mêmes zones que les projets les plus chers, car en termes de comparaison, nos T2 de plus petites tailles apparaitront moins chers que les T2 des concurrents, plus vastes.
150000 160000 170000 180000 190000 200000 210000 220000 230000 240000 250000
35 37 39 41 43 45 47 49
T2
Akerys Promotion Prix marché T Vert Klobb House
patio galilée accession investissement
Linear (Akerys Promotion) Linear (accession) Linear (investissement)
Proposition T3 et T4 :
Volume Surface PV m² PV % total
Accession 73 63 3852 242654 39%
Akerys 8 70 3857 270000 16
Investissement 170 63 4035 254210 35%
230000 240000 250000 260000 270000 280000 290000 300000
60 62 64 66 68 70 72
T3
Akerys Promotion Prix marché T Vert Klobb House
patio galilée accession investissement
Linear (Akerys Promotion) Linear (accession) Linear (investissement)
Volume Surface PV m² PV % total
Accession 47 84 3891 326880 6%
Akerys 7 90 3878 349000 14%
Investissement 30 81 3693 299128 35%
Pour les logements de type T3 et T4, on oublie le caractère étudiant du quartier et on essaye d’attirer les familles à l’image des quartiers limitrophes. Pour se démarquer de la concurrence on propose des logements légèrement plus grands. Avec des logements plus grands, on se situe en dessous des prix au m² de la concurrence, sur lesquels on peut communiquer.
270000 290000 310000 330000 350000 370000 390000 410000 430000
72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92
T4
Akerys Promotion Prix marché T Vert Klobb House
patio galilée accession investissement
Linear (Akerys Promotion) Linear (accession) Linear (investissement)
En résumé
Forces et Faiblesses du projet
Forces Faiblesses
- Un retour des investisseurs - Un quartier en cours de
densification
- Un réservoir de locataires très importants (étudiants)
- Un accès au transport rapide
- Une offre d’établissements scolaires importante
- De grands parcs à proximité
- Une offre de commerces assez large
- Un quartier animé plutôt bruyant et avec de l’insécurité
- Un paysage urbain sans charme - Une notoriété résidentielle plutôt
faible
Commerce-Services
Accès transport
Scolaire
Notoriété résidentielle
Bati environnant
Espace Vert Dégagement
Nuisances Prix
Gamme Volume
Ecoulement
Toile qualitatif des projets
Akerys Klobb House Alter Ego
Un projet immobilier à l’angle de la Rue Henri et de l’Avenue Salengro paraît être judicieux, le retour des investisseurs en masse sur Villeurbanne et la réserve de locataires potentiels sur ce quartier étudiant sont de véritables atouts. De plus, la situation de limite entre ce quartier étudiant et des quartiers beaucoup plus familiaux, nous permet d’incorporer au projet quelques logements de plus grandes dimensions pour attirer les familles.
C’est pour toutes ces raisons, que nous préconisons un projet d’une cinquantaine de logement :
- 10 T1 et 25 T2 dédiés aux investisseurs - 8 T3 et 7 T4 pour les familles
Ces logements proposés toujours en adéquation avec les prix du type d’investissement que l’on souhaite, et ajustés afin que l’on ne soit jamais plus cher que la concurrence.
La parcelle d’environ 2000 m² sera donc occupé entre 50 et 70% par un immeuble de 4 étages, avec parkings souterrains, quelques appartements en rez-de-chauséé pourront être dotés de rez-de- jardin et les appartements aux étages comporteront des terrasses sur les faces Est et Ouest.
