HAL Id: dumas-01687442
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amiable contradictoire et du procès-verbal normalisé ?
Johann Ettwiller
To cite this version:
Johann Ettwiller. Vers la sécurisation juridique de la procédure de bornage amiable contradictoire et du procès-verbal normalisé ?. Sciences de l’ingénieur [physics]. 2016. �dumas-01687442�
CONSERVATOIRE NATIONAL DES ARTS ET METIERS
ÉCOLE SUPÉRIEURE DES GÉOMÈTRES ET TOPOGRAPHES
_________________
MÉMOIRE
présenté en vue d'obtenir
le DIPLÔME D'INGÉNIEUR CNAM
Spécialité : Géomètre et Topographe
par
Johann ETTWILLER
___________________
Vers la sécurisation juridique de la procédure de bornage amiable contradictoire et du
procès-verbal normalisé ?
Soutenu le 6 juillet 2016
_________________
JURY
PRESIDENT :
Madame Stéphanie LE MITH
MEMBRES :
Monsieur Anthony DURGET, maître de stage
Madame Morgane LANNUZEL, professeur référent
Madame Elisabeth BOTREL
Monsieur Philippe CACHOD
Madame Marie FOURNIER
Monsieur Lionnel GUILLET
Madame Estelle NONIS
REMERCIEMENTS
Tout d’abord je tiens à remercier mon maître de stage Frédéric JAMEY pour m’avoir permis de découvrir le métier de géomètre-expert et de m’avoir aiguillé sur les études à suivre pour y parvenir. Je le remercie également de m’avoir accueilli dans son cabinet et d’avoir mis à ma disposition tous les moyens de l’entreprise pour réaliser mon TFE.
Je remercie Anthony DURGET, qui a secondé mon maître de stage, pour son accueil, sa bonne humeur perpétuelle et toutes ses connaissances. Il a veillé au bon déroulement de mon stage, il m’a conseillé pour mon mémoire et il a toujours été présent lorsque j’avais besoin de renseignements. Je le remercie également de prendre du temps pour m’accompagner à la soutenance.
Je tiens à remercier Célina JACQUIN, Aymeric BERTHOD, Christèle SANDRETTI et tous les employés de l’EURL Frédéric JAMEY pour leur accueil, pour la bonne ambiance au cabinet, pour avoir partagé avec moi leurs connaissances techniques et juridiques, pour m’avoir accompagné lors de l’état des lieux des pratiques actuelles au sein du cabinet et pour la mise en place des nouvelles procédures.
Je remercie ma professeur référent, Morgane LANNUZEL, de s’être toujours rendue disponible pour me donner des conseils et pour le suivi de mon TFE.
Je tiens également à remercier les géomètres-experts, Marie-Claire BETTINELLI-GRAPPE et Thomas PETITE, d’avoir pris du temps pour me rencontrer et pour échanger sur leur pratique de la procédure de bornage.
Un grand merci à mes parents et à mon frère pour m’avoir toujours soutenu financièrement et moralement au cours de mes études, je n’en serais pas arrivé là sans eux.
Et enfin merci à tous mes amis qui ont largement contribué au bon déroulement de mes études et aux joies procurées durant ces trois années au Mans.
GLOSSAIRE
Ayant cause (ou ayant droit) : Celui qui tient son droit d'une autre personne, qu'on appelle son 1
« auteur ». C’est le cas notamment des héritiers lors d’une succession.
Code PIN : Le code PIN (Personal Identification Number ou numéro d’identification personnel) est 2
un code d’identification personnel qui permet de sécuriser l’accès à une carte.
Sauvegarde de justice : La sauvegarde de justice est une mesure de protection juridique de 3
courte durée qui permet à un majeur d'être représenté pour accomplir certains actes. Cette mesure peut éviter de prononcer une tutelle ou une curatelle, plus contraignantes.
Champ de fusion : Un champ de fusion est une chaîne de caractères, renseignée dans un modèle Word par exemple, qui permet de faire appel à un terme indexé dans une base de données.
Exemple : Le champ ProprieteSection de la base de données contient l’information AB. Le champ de fusion « ProprieteSection » permet, après fusion du document Word, d’obtenir la section renseignée dans la base de données. Il en est de même avec tous les autres index de la base de données.
Avant fusion Contenu de l’index de la base de donnée Après fusion
Section « ProprieteSection » AB Section AB
Parcelle n° « ProprieteParcelle » 45 Parcelle n° 45 Située « ProprieteAdresse » 2, rue Jean Perrin située 2, rue Jean Perrin
http://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/ayant_cause_ayants_cause/7204 1 http://www.marche-public.fr/Marches-publics/Definitions/Entrees/Code-PIN-Personal-Identification-2 Number.htm https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2075 3
LISTE DES ABRÉVIATIONS
AAE Acte Authentique Electronique
ADSN Association pour le Développement du Service Notarial
AURIGE Archivage Unifié des Répertoires Informatiques des Géomètres-Experts
BIA Base d’Images Autonomes
CERFA Centre d'Enregistrement et de Révision des Formulaires Administratifs DMPC Document Modificatif du Parcellaire Cadastral
FIDJI Fichier Informatisé des Données Juridiques Immobilières
GPS Global Positioning System
IREGIF Institut Régional d’Expertise et de Gestion Immobilières et Foncières
MICEN Minutier Central Electronique
OGE Ordre des Géomètres-Experts
PVBN Procès-Verbal de Bornage Normalisé
RC Répertoire Civil
RFU Référentiel Foncier Unifié
RGS Référentiel Général de Sécurité
TGI Tribunal de Grande Instance
TI Tribunal d’Instance
SPDC Serveur Professionnel des Données Cadastrales
SPF Service de la Publicité Foncière
TABLE DES MATIÈRES
Remerciements
2
Glossaire
3
Liste des abréviations
4
Table des matières
5
Introduction
8
Partie I : L’action en bornage amiable contradictoire ; état des lieux et analyse des
pratiques actuelles
10
I. La portée juridique de la mission de bornage 10
A. La définition du bornage 10
1. D’après l’OGE 10
2. D’après le code civil 10
B. Les conditions du bornage 10
1. La ligne séparative doit être, au moins pour partie, exempte de bâtiment 11
2. Les fonds doivent être contigus 11
3. Les fonds ne doivent pas être déjà bornés 11
4. Les fonds doivent appartenir à des propriétaires différents 12 5. Les fonds doivent être soumis au régime de la propriété privée 12
C. Les effets du bornage : 12
1. Le bornage est opposable aux tiers 12
2. Le bornage ne vaut pas titre de propriété 13
3. La prescription et le bornage 13
II. Le Procès-Verbal de Bornage Normalisé (PVBN) 14
A. Qualification juridique du PVBN 14
1. Un acte sous seing privé 14
2. Un acte de disposition 15
B. Le formalisme imposé par l’OGE 15
1. Le formalisme du PVBN 15
2. Les obligations 17
3. Les recommandations 17
III. La procédure en pratique : 18
A. Au sein du cabinet 18
1. Accueil du client et établissement d’un devis 18
2. Recherches cadastrales et archives 18
3. Levé d’état des lieux et de calage 19
4. Analyse, confection du plan et rédaction du procès-verbal 19
5. Réunion de bornage contradictoire et signature du procès-verbal 20
6. Clôture des opérations et versement dans Géofoncier 21
1. Accueil du client et établissement d’un devis 21
2. Recherches cadastrales et archives 22
3. Levé d’état des lieux et de calage 22
4. Analyse, confection du plan et rédaction du procès-verbal 22
5. Réunion de bornage contradictoire et signature du procès-verbal 22
6. Clôture des opérations et versement dans Géofoncier 23
IV. Analyse et comparaison avec les recommandations de l’OGE 23
A. Bilan de l’optimisation de la procédure au sein du cabinet 23
1. Le critère de l’automatisation 24
2. Le critère du temps passé 24
3. Le critère de la sécurité juridique 25
4. L’avis des clients 25
B. Comparaison de la procédure par rapport aux recommandations de l’OGE 27
1. Une majorité de points positifs en conformité avec l’OGE 27
2. Mais certaines lacunes qui ne respectent pas les recommandations de l’OGE 28
Partie 2 : Mise en place et analyse de nouvelles procédures
29
I. Détails des procédures testées 29
A. Envoi d’un courrier d’informations 29
B. Demandes de renseignements sommaires aux SPF 29
1. Forme de la demande 30
2. Période de délivrance 30
3. Délai et forme du document délivré 31
C. Procédure 1 : rédaction antérieure à la réunion de bornage 32
1. Rédaction du procès-verbal de bornage avant la réunion 32
2. Envoi d’un projet de procès-verbal en amont 33
D. Procédure 2 : rédaction postérieure à la réunion de bornage 33
1. Signature d’un compte rendu et d’un croquis de bornage 33
2. Rédaction du procès-verbal de bornage après la réunion : 33
II. Analyse après deux mois de tests 34
A. Les courriers d’informations 34
B. Les demandes de renseignements sommaires 34
C. Procédure 1 35
D. Procédure 2 36
III. Des procédures différentes mais complémentaires 37
A. Bilan de la procédure 1 37
B. Bilan de la procédure 2 37
C. Des procédures à adapter selon les cas de figures 38
1. Cas où la procédure de bornage se rapproche d’une réimplantation de limite 38 2. Cas où la procédure est une matérialisation de la limite divisoire 38 3. Cas où le géomètre-expert possède tous les renseignements nécessaires 39
4. Cas où le géomètre-expert ne peut s’appuyer que sur le cadastre 39
IV. Synthèse des différentes procédures 40
Partie 3 : Dématérialisation et perspectives d’évolution
41
I. La dématérialisation des documents 41
A. La signature électronique 41
1. Cadre juridique 41
2. Le fonctionnement de la signature électronique 42
B. Les pratiques de l’OGE 43
1. Les objectifs de l’OGE 43
2. Les outils mis à disposition 43
C. Les avancées de l’Ordre des Notaires 44
D. Les possibilités envisageables 45
II. La capacité juridique des signataires : 46
A. Règles à appliquer en matière de signature du PVBN 46
B. Acte de naissance 47
C. Mentions marginales 48
1. Le répertoire civil 48
2. Les délais de mise à jour 48
Conclusion
50
Bibliographie
52
Liste des figures
54
Liste des tableaux
54
Table des annexes
54
Annexe 1 : Questionnaire client et questionnaire riverain 55
Annexe 2 : Histogramme présentant les résultats de l’enquête 59
Annexe 3 : Formulaire CERFA n°11194*03 61
Annexe 4 : Exemple de fiche hypothécaire manuscrite issue de la BIA 63
Annexe 5 : Exemple de relevé informatisé des formalités publiées et reportées depuis FIDJI 64 Annexe 6 : Feuille de présence préalable à la rédaction d’un procès-verbal de bornage 65
INTRODUCTION
En France, la population est très attachée au droit de la propriété. Cela remonte à la Révolution française de 1789 et la rédaction de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen (DDHC). En effet, l’article 2 de la DDHC a promulgué le droit de la propriété comme un droit naturel et imprescriptible. Depuis, la population n’a pas cessé de s’attacher à son droit de propriété qui revêt un caractère particulier en France, comme nous pouvons le voir avec les propriétaires qui revendiquent la propriété privée comme exclusive, avec notamment les nombreux exemples de propriétés clôturées, que ce soit dans les villes, les campagnes ou les lotissements.
C’est pourquoi, il est important de définir les limites de propriétés en France. Cette définition des limites devait alors passer par des professions spécifiques, qui seraient capables de le faire avec déontologie et respect d’autrui. Ainsi, la France a décidé de créer un ordre professionnel qui aurait pour service public la matérialisation des limites de propriété.
En effet, en France, de nombreuses professions sont organisées sous la forme d’un ordre professionnel qui est une personne morale de droit privé chargée d’une mission de service public. C’est le cas notamment des professions médicales, telles que les médecins, les chirurgiens, les sages-femmes, mais également des professions juridiques et judiciaires comme les notaires et les avocats.
Les ordres sont constitués par une loi afin de définir leur fonction publique. Dans le cas de la profession des géomètres-experts, c’est la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 qui a créé l’Ordre des Géomètres-Experts. C’est en particulier cette loi qui définit le bornage, et tous les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers, comme le monopole de la profession de géomètre-expert .4
Ainsi, l’OGE a encadré cette activité centrale de la profession, notamment en sécurisant la procédure, en la modernisant et en essayant de l’uniformiser au niveau national. Pour cela, des décisions ont été prises par le Conseil supérieur de l’OGE. Les mesures les plus importantes ont été mises en place par les directives votées et approuvées par le Conseil supérieur le 5 mars 2002. Elles définissent les règles de l’art de la profession, en particulier en matière de bornage.
Il est spécifié, dans ces règles de l’art, que le géomètre-expert a le devoir de « constater l’accord des parties par un procès-verbal de bornage ». Elles apportent également des précisions sur le contenu obligatoire de ce procès-verbal, notamment la justification des informations fournies sur l’état civil détaillé des parties.
Toujours dans un souci de sécurisation, de qualité du service et d'uniformisation des pratiques, l’OGE a ensuite mis en place le PVBN au niveau national et l’a rendu obligatoire à partir du 1er juillet 2010. Ce procès-verbal de bornage, qui possède un nouveau formalisme normalisé, a été le départ d’une réflexion de sécurisation au sein du cabinet où j’ai réalisé mon stage.
L’OGE, dans une formation organisée en 2011 et qui fait suite à la mise en place du PVBN, a fourni plusieurs supports qui traitent de la procédure de bornage amiable dans son ensemble. 5
Ces supports en listent les étapes générales, mais sans fournir les détails et l’ordre des étapes principales telles que la récupération des informations sur les propriétaires des parcelles concernées par le bornage, le moment de la rédaction du procès-verbal et la signature des parties.
Ainsi, il existe des obligations fournies par les règles de l’art et des ouvrages sur la procédure de bornage amiable dont les géomètres-experts doivent s’inspirer. Cependant, les moyens à utiliser pour parvenir au respect de ces obligations et à l’application de la procédure conseillée par l’OGE ne sont mentionnés dans aucun de ces ouvrages.
legifrance.gouv.fr — Article 1 et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’OGE
4
F. MAZUYER & P. RIGAUD — Le bornage, entre résolution et prévention des conflits — Publitopex
C’est donc légitimement que nous nous sommes posés la question de la sécurisation de la procédure de bornage amiable et du procès-verbal normalisé. Pour cela, l’objectif est de faire un état des lieux de la pratique actuelle de l’action en bornage amiable contradictoire, avec une analyse approfondie de chacune des étapes réalisées par le cabinet. Toutes ces étapes sont actuellement réalisées dans un ordre spécifique, qu’il faudra étudier pour déterminer si des améliorations ne sont pas envisageables. La première partie du mémoire traitera de la procédure telle qu’elle est exécutée actuellement. Pour cela, nous ne nous sommes pas contentés d’analyser la procédure au sein du cabinet mais également celle d’autres géomètres-experts du département du Doubs pour avoir une idée des pratiques extérieures.
De plus, dans l’article « De l’amiable au judiciaire » , François MAZUYER évoque la 6
définition du bornage, une notion qui ne trouve pas sa définition dans le code civil, trop peu exhaustif, mais dans la jurisprudence et dans la doctrine, en particulier celles issues des réflexions de l’OGE. Il nous paraissait alors important de revenir sur la portée juridique de la mission de bornage.
Il est clair que la procédure de bornage et le PVBN, bien qu’encadrés par les différents documents de l’OGE, restent des notions très compliquées à appréhender. Le géomètre-expert, lorsqu’il réalise la procédure de bornage et qu’il rencontre les riverains pour fixer les limites entre deux propriétés, engage sa responsabilité professionnelle. C’est pourquoi il doit tout mettre en oeuvre, en utilisant ses compétences techniques et juridiques, pour mener à bien la procédure. Ayant un devoir de conseil et des obligations de moyen , le géomètre-expert se doit de conserver 7
toutes les traces des échanges avec son client et les riverains.
Au vu de toutes ses obligations et des responsabilités qu’il engage, il est dans l’intérêt du géomètre-expert d’emprunter la voie de la conciliation et de limiter les litiges entre voisins, qui pourraient mener à une procédure judiciaire, toujours mal venu pour un cabinet. C’est pour prévenir les conflits et les contentieux qu’il est nécessaire de sécuriser la procédure de bornage.
La réflexion sur les différentes étapes de la procédure et leur sécurisation passe par une mise en pratique au sein d’un cabinet de géomètre-expert. Ainsi, nous avons mis en place de nouvelles étapes dans le déroulement de la procédure de bornage et la rédaction du procès-verbal. La mise en situation dans le cabinet Frédéric JAMEY nous a permis d’analyser les répercussions des nouvelles étapes tout en les améliorant au fil de la phase de test.
Cette mise en pratique a également fait apparaître de nouvelles solutions envisageables à court ou moyen terme, en particulier grâce aux nouvelles technologies qui ne cessent d’évoluer pour offrir toujours plus de possibilités à un grand nombre de professions.
F. MAZUYER — « De l’amiable au judiciaire », Géomètre, n°2133, février 2016, pp. 45-46
6
OGE — Le bornage, p. 8
PARTIE I : L’ACTION EN BORNAGE AMIABLE CONTRADICTOIRE ;
ÉTAT DES LIEUX ET ANALYSE DES PRATIQUES ACTUELLES
I.
La portée juridique de la mission de bornage
Le bornage n’est pas une action anodine, il a une portée juridique importante dont le géomètre-expert est responsable.
Dans un premier temps, nous apporterons différentes définitions du bornage selon plusieurs sources. Puis, nous évoquerons les conditions qui doivent être respectées afin que l’action en bornage soit recevable.
Et enfin, nous terminerons avec les effets du bornage, qui sont de différentes natures.
A. La définition du bornage
Le bornage peut être défini de différentes manières, les deux définitions les plus importantes émanent de l’OGE et du code civil.
1. D’après l’OGE
L’OGE définit le bornage comme « l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents » et comme une mission de « service public qui a été déléguée au géomètre-expert par le législateur » .8
Cette mission de service public a été renforcée par l’article 14 de la loi SRU (loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000) inséré dans le Code de l’Urbanisme aux articles L115-4 et L115-5.
Ces articles rendent le bornage obligatoire « lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine » .9
2. D’après le code civil
Le bornage est régi par l’article 646 du code civil (créé par la Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804) : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »
La première partie de cet article est d’ordre public, ce qui n’est pas le cas de la seconde partie. En effet, le partage des frais lors d’un bornage est très rare, des dispositions mises en place dès le début de la procédure de bornage permettent aux riverains de ne pas partager les frais. Le demandeur va alors prendre à sa charge les frais de bornage afin de faciliter la procédure.
B. Les conditions du bornage
Pour que l’action en bornage soit recevable, elle doit répondre à plusieurs critères cumulatifs .10
legifrance.gouv.fr — Loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instaurant l’Ordre des Géomètres-Experts
8
legifrance.gouv.fr — Extrait de l’article L111-5-3 du Code de l’Urbanisme
9
F. MAZUYER & P. RIGAUD — Le bornage : entre résolution et prévention des conflits, 2011
1. La ligne séparative doit être, au moins pour partie, exempte de bâtiment
En effet, pour que l’action en bornage puisse être effectuée, il ne faut pas que la limite séparative soit exclusivement composée de bâtiment, sinon le bornage n’a plus de raison d’être puisque la limite est apparente, certaine et reconnue .11
Cette condition est fixée par plusieurs jurisprudences. 2. Les fonds doivent être contigus
L’action en bornage est recevable uniquement si les fonds bornés sont contigus, c’est à dire attenants ; ils ne doivent pas être séparés par la propriété privée ou publique d’une tierce personne ou par une limite naturelle (cours d’eau non domanial).
Dans le cas du bornage de deux propriétés séparées par un cours d’eau non domanial, il faut se référer à l’article L215-2 Code de l’Environnement qui stipule que « le lit des cours d'eau non domaniaux appartient aux propriétaires des deux rives. Si les deux rives appartiennent à des propriétaires différents, chacun d'eux a la propriété de la moitié du lit, suivant une ligne que nous supposons tracée au milieu du cours d'eau, sauf titre ou prescription contraire ».
Cependant, même dans le cas de parcelles séparées par un cours d’eau non domanial, il est conseillé de convoquer les propriétaires des parcelles situées sur l’autre rive, bien que nous ne soyons pas en procédure de bornage, pour s’assurer qu’aucun titre ou prescription ne lui attribuent la propriété de tout ou partie du cours d’eau (ou ne l’exclut pas) . Il faut alors établir un procès-12
verbal de reconnaissance de limite avec la position actuelle du cours d’eau. 3. Les fonds ne doivent pas être déjà bornés
Dans le cas d’un bornage antérieur d’une limite, l’action en bornage sur cette même limite est irrecevable. En effet, tout bornage effectué par un géomètre-expert, accompagné d’un plan et d’un procès-verbal signé par toutes les parties, fixe les limites et la contenance de la propriété pour l’avenir. Cela est souvent exprimé par une expression ancienne : « Bornage sur bornage ne 13
vaut ».
Si les bornes sont déplacées ou arrachées, la procédure à appliquer est une simple procédure de réimplantation de limite. Il faut tout de même convoquer les riverains pour les informer contradictoirement et leur expliquer la mission du géomètre-expert, seule personne habilitée à rétablir des bornes disparues. Mais le procès-verbal sera très succinct, ne contenant que les références des documents qui ont permis le rétablissement des bornes et l’état civil des propriétaires concernés.
La procédure de reconnaissance de limite peut également être mise en oeuvre dans le cas où il serait gênant ou impossible de matérialiser cette limite par des repères . 14
Il est tout de même possible d’établir un nouveau procès-verbal de bornage. Pour cela, il faut que le géomètre-expert recueille l’accord des intéressés, qu’il justifie d’une erreur sur la limite précédemment bornée, par manque d’une information importante, et que le précédent bornage soit considéré comme nul par toutes les personnes concernées .15
Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 25 juin 1970
11
F. MAZUYER - P. RIGAUD — Le bornage : entre résolution et prévention des conflits, 2011 — page 59
12
Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 3 octobre 1972 : Bull. civ. III, n°485
13
M. LANNUZEL — « Bornage et délimitation » — Cours de 2ème année du cycle ingénieur ESGT, 2014
14
M. LANNUZEL — « Bornage et délimitation » — Cours de 2ème année du cycle ingénieur ESGT, 2014
4. Les fonds doivent appartenir à des propriétaires différents
Il n’est pas possible de réaliser le bornage de deux propriétés qui appartiennent à la même personne, en effet ces deux propriétés étant contiguës elles forment une seule et même unité foncière.
Cependant, il est possible de borner deux propriétés qui appartiennent d’une part à une indivision et d’autre part à une personne faisant partie de cette indivision; les propriétaires étant juridiquement différents.
5. Les fonds doivent être soumis au régime de la propriété privée
Tous les fonds concernés par un bornage doivent être soumis au régime de la propriété privée, c’est à dire appartenir à des propriétaires privés ou faire partie du domaine privé de l’État, des collectivités, des départements ou des communes.
Dans le cas contraire, les fonds appartenant au domaine public de l’État, des départements ou des communes, ne font pas l’objet d’un bornage mais d’une définition unilatérale et par voie d’autorité de la limite de propriété. Un arrêté d’alignement individuel est alors délivré, soit conformément au plan d’alignement lorsqu’il existe, soit en constatant la limite de fait du domaine public routier au droit de la propriété riveraine . Un procès-verbal concourant à la délimitation de 16
la limite de fait du domaine public est généralement rédigé et signé par les parties.
C. Les effets du bornage :
Les effets du bornage peuvent être de plusieurs natures. Le bornage s’oppose aux tiers concernés ainsi qu’aux ayants droit, mais il ne permet pas le transfert de la propriété.
De plus, le bornage peut avoir plusieurs effets sur la prescription, que nous explorerons dans cette partie.
1. Le bornage est opposable aux tiers
D’après l’article 1322 du Code Civil, le procès-verbal de bornage est opposable à ceux qui l’ont signés ainsi qu’à leurs ayants cause. Le procès-verbal étant un acte sous-seing privé, il n’est pas obligatoire de le publier.
Il est toutefois possible de contester ce procès-verbal, et en particulier d’en contester la signature en invoquant l’article 1323 du code civil et en déclarant que nous ne connaissons pas l’écriture ou la signature des auteurs présumés.
Dans les procès-verbaux de bornage il est spécifié que le géomètre-expert est dispenser, par les parties, du dépôt au rang des minutes d’un notaire à fin de publication au SPF.
Dans certains cas, en particulier lorsque nous relatons l’existence de servitudes privées sur les terrains concernés par le bornage dans le verbal, il est conseillé de publier ce procès-verbal au rang des minutes du notaire afin que ces servitudes soient reconnues juridiquement.
Cela permet d’obtenir un acte authentique, qui sera opposable aux tiers, et qui aura la forme notariée qui est indispensable à la publication au SPF. « Le dépôt pour minute est utile pour conserver une pièce, prouvant l'exécution d'une formalité légale » . Cela permettra de procurer 17
les trois effets d’un acte authentique au procès-verbal de bornage. Ces trois effets sont :18
-
La date certaine. Cela permet de simplifier la preuve car l’acte authentique fait pleine foi de la date à laquelle il est signé,-
La force probante. L’acte authentique fait foi de son contenu, ce qui complexifie la procédure pour contester l’acte et en rapporter la preuve contraire,Article L112-1 du Code de la voirie routière
16
lexisnexis.fr — Extrait du fascicule n°10 du Jurisclasseur Notarial Formulaire : Acte de dépôt
17
notaires.fr — L’acte authentique — Les effets de l’acte authentique
-
Et la force exécutoire. L’acte authentique est exécutoire de plein droit, c’est-à-dire qu’il possède la même force qu’une décision judiciaire lorsqu’il est question d’un retard de paiement de la dette, explicitée dans cet acte, par le débiteur.2. Le bornage ne vaut pas titre de propriété
La procédure de bornage et le procès-verbal de bornage amiable ne permettent pas d’acquérir la propriété . Ils permettent uniquement de définir et de matérialiser la limite.19
Il faut distinguer trois notions différentes. La notion de limite apparente, qui serait la limite établie par un mur, par les éléments réels du terrain, la notion de cadastre, qui n’a aucune valeur mise à part sa valeur fiscale et la limite réelle, définie par un géomètre-expert et garantie par le bornage.
Ainsi, si la limite réelle ne correspond pas à la limite apparente, ou à la limite cadastrale, et que la personne souhaite obtenir les droits de propriété de la partie qui ne lui appartient pas, deux possibilités s’offrent à elle. Soit elle doit acheter, après division des parcelles, la parcelle sur laquelle elle pensait avoir des droits. Soit le géomètre-expert effectue une demande de rectification du plan cadastral, en particulier dans les cas où la différence entre la limite réelle bornée et la limite cadastrale n’est pas très significative.
Seul un acte authentique réalisé par un notaire, et publié et enregistré au SPF, fait foi de titre de propriété et donc de transfert de propriété.
3. La prescription et le bornage
L’action en bornage n’empêche en aucun cas un des propriétaires, partie au bornage pour lui-même, de revendiquer l’occupation par prescription d’une parcelle de terrain au-delà des limites fixées par le procès-verbal de bornage et matérialisées pas des bornes . En effet, rien n’empêche 20
un propriétaire de revendiquer la possession continue, paisible, publique et non équivoque après l’action en bornage.
L’interruption de la prescription intervient lorsqu’il y a une citation en justice, que ce soit devant un juge compétent ou non . Mais, bien que de nature pétitoire , l’assignation en bornage 21 22
n’a aucun caractère d’interruption de prescription . Ainsi, une personne en possession continue 23
depuis 20 ans ne se verra pas interrompre son délai de prescription par une action en bornage intentée par ses voisins ou lui-même.
Les délais de prescription sont de 30 ans, mais ils peuvent être réduits à 10 ans dans le cas d’une possession à juste titre et de bonne foi .24
Les définitions du bornage, ses conditions et ses effets nous ont permis de caractériser sa portée juridique.
Nous allons maintenant évoquer le PVBN, qui est l’une des pièces les plus importantes de l'action en bornage.
Extranet de l’OGE — Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 10 juin 2015
19
Jurisclasseur n°289
20
legifrance.gouv.fr — Articles 2241 du code civil
21
dalloz-etudiant.fr — Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 6 janvier 2010
22
Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 13 novembre 1986 : Juris-Data n°004465
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legifrance.gouv.fr — Article 2272 du code civil
II. Le Procès-Verbal de Bornage Normalisé (PVBN)
L’élaboration d’un PVBN a été, dans un premier temps, évoqué par le Conseil supérieur en sa séance du 3 juin 2009. Cette réflexion a été engagée dans le but de mettre en place un PVBN qui devrait respecter un formalisme imposé afin d’unifier les pratiques au sein des cabinets de géomètre-expert en France. Il a également été conçu pour faciliter sa dématérialisation et son versement dans le RFU.
De plus, l’OGE souhaitait réaffirmer la mise en place d’une politique de qualité de services, introduite en 2006 par la directive européenne 2006/123/CE du 12 décembre 2006, dite « directive Services », qui faisait également appel à d’autres exigences, telles que des informations détaillées à fournir aux consommateurs (numéro d’ordre, conditions et clauses générales, assurances et garanties), la garantie de l’indépendance et de l’impartialité, et la réglementation de la communication commerciale . 25
Suite à de nombreuses concertations et réflexions, le PVBN a été rendu obligatoire à partir du 1er juillet 2010 .26
Pour connaître les particularités de cette pièce centrale de l'action en bornage, nous étudierons d’abord sa qualification juridique puis son formalisme imposé par l’OGE.
A. Qualification juridique du PVBN
Le PVBN est très peu mentionné par la loi ; sa forme nous rappelle incontestablement l'acte sous seing privé. Sa portée juridique, et les modifications qu’il peut entraîner en fait un acte de disposition dans la majorité des cas.
1. Un acte sous seing privé
Le PVBN n’est mentionné dans la loi qu’à l’article R161-13 du Code rural, et cet article n’apporte pas de détails sur sa qualification juridique. Il cite uniquement le bornage des chemins ruraux et la rédaction d’un procès-verbal de bornage à l’issue de l’opération de bornage par le géomètre-expert.
De ce fait, aucun article de la loi et aucune jurisprudence ne caractérisent le PVBN. Selon la loi, c’est donc une convention qui n’est soumise à aucune forme particulière.
Lors d’une opération de bornage, le PVBN est rédigé, par le géomètre-expert, dans le but de résumer la réflexion du géomètre-expert aboutissant à la définition de la limite et d’apporter une trace écrite de ce qui a été réalisé. Ce PVBN est signé par les parties concernées par les limites qui sont bornées.
Cela correspond exactement à la définition de l’acte sous seing privé qui « est une convention écrite établie par les parties elles-mêmes ou par un tiers, qui a été signée par elles ou par une personne qu'elles ont constituée pour mandataire en vue de régler une situation contractuelle » .27
Les actes sous seing privé sont régis par l’article 1322 du Code Civil. Un Arrêt de la Cour de Cassation vient préciser cet article en apportant des détails sur la forme des actes sous seing privé, qui ne sont « soumis à aucune autre condition de forme que la signature de ceux qui s’obligent » .28
ateliersge.fr — La directive service : une opportunité pour les consommateurs européens
25
Extranet de l’OGE — Pierre BIBOLLET — Lettre circulaire sur le procès-verbal de bornage, 28/10/09
26
dictionnaire-juridique.com — Définition de l’acte sous seing privé
27
Arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, 27 janvier 1993 : Bull. civ. I, n°39
Ainsi, le PVBN étant un acte sous seing privé, aucune forme particulière ne s’impose. C’est pourquoi l’OGE a souhaité mettre en place un PVBN qui serait alors obligatoire dans tous les cabinets afin que cet acte sous seing privé ait tout de même une certaine cohérence dans la profession et dont la forme serait fortement encadrée par des recommandations de l’OGE.
2. Un acte de disposition
Il faut distinguer deux types d’actes selon la nature de l’action.
D’une part, les actes d’administration qui sont des actes de gestion courante, qui n’entrainent aucune modification sur le patrimoine, mais qui ont pour seul objectif de le faire évoluer et/ou de le mettre en valeur. Ils sont généralement dénués de risques anormaux .29
D’autre part, les actes de disposition, qui engagent le patrimoine de la personne, pour le présent ou l’avenir, « par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives de son titulaire » .30
Le PVBN peut être classé dans les deux catégories d’actes, selon la nature de la mission réalisée par le géomètre-expert. « Lorsque la propriété ne fait l’objet d’aucune contestation et que la ligne divisoire est certaine et reconnue, l’action n’a pour objet que la plantation de bornes », le PVBN sera simplement un acte d’administration. Cependant, « dans le cas inverse, si les parties sont en désaccord sur la propriété et ses limites, l’action a pour objet de déterminer l’assiette des droits en présence et peut conduire à modifier la contenance des fonds contigus » , alors le 31
PVBN sera un acte de disposition.
Mais dans la plupart des cas, ne sachant pas à l’avance si les parties seront en désaccord ou non, l’OGE recommande vivement de considérer le PVBN et la procédure de bornage comme un acte de disposition dans tous les cas de figures . Ainsi, les signatures requises sont les plus 32
contraignantes, mais cela apporte la garantie d’obtenir un procès-verbal complet et valable juridiquement en cas de problèmes.
B. Le formalisme imposé par l’OGE
Étant donné que le procès-verbal de bornage n’est pas régi par la loi et peut prendre n’importe quelle forme, l’OGE a souhaité mettre en place le PVBN afin d’harmoniser les pratiques au sein des cabinets en France.
Pour cela, ils ont rédigé un Guide rédactionnel qui impose un formalisme, des obligations et des recommandations ordinales.
1. Le formalisme du PVBN
L’OGE impose un format bien précis pour le PVBN qui doit se décomposer en trois parties distinctes : une partie normalisée, une partie expertise et une partie graphique. Chacune de ces parties doit comporter des informations précises, que nous détaillerons dans le tableau suivant.
legifrance.gouv.fr — Article 1er du décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008
29
legifrance.gouv.fr — Article 2 du décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008
30
M. LANNUZEL — « Bornage et délimitation » — Cours de 2ème année du cycle ingénieur ESGT, 2014
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Extranet de l’OGE — Commission foncière — Bornage : acte d’administration ou de disposition
Tableau 1 : Présentation du formalisme imposé par l’OGE pour le PVBN
Source : Guide rédactionnel de l’OGE
Après lecture du procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite, le géomètre-expert doit recueillir l’accord des parties. A noter que la mention « bon pour accord » ou « lu et approuvé » n’a plus de sens juridique depuis la modification de l’article 1326 du Code Civil par la Loi n°80-525 du 12 juillet 1980. Ainsi, nous pouvons nous contenter de faire signer et dater les parties sans leur imposer d’écrire une telle mention.
Partie normalisée
-
Définition précise de la mission du géomètre-expert,-
Mention de prise en charge des frais dès lors qu’il est dérogé à l’article 646 du code civil,-
Désignation des parties avec les états civils exhaustifs des propriétaires concernés (nom de naissance, ensemble des prénoms, date et lieu de naissance, régimes matrimoniaux, démembrement éventuel du droit de propriété et adresse du domicile),-
Identification des droits de propriétés avec notamment les références des titres de propriété (dates, auteurs, références de publication au SPF),Dans le cas où les personnes ne présentent pas leur titre de propriété, il est recommandé d’effectuer des recherches de renseignements sommaires auprès du SPF afin d’obtenir ces références.
-
Objet de l’opération et liste de toutes les parcelles concernées (avec un maximum de précisions).Partie expertise
But : exposer l’ensemble de la démarche expertale ayant abouti à la proposition de la limite
-
Explications du principe du débat contradictoire,-
Liste des personnes convoquées à la réunion de bornage,-
Liste des documents analysés (titres de propriété, documents présentés par les parties, anciens plans de bornage, convention sous seing privé, preuve de mitoyenneté, signes de possessions, etc…),-
Les dires des parties,-
Définition de la limite avec la description de son analyse et de la limite qui a été acceptée lors de la réunion contradictoire,La nature des points matérialisés doit être mentionnée (par exemple nouvelle borne OGE, angle de bâtiment, angle pilier de clôture, etc…)
-
Termes généraux (paragraphe sur l’absence avec des précisions sur la marche qui doit être suivie lorsqu’un voisin était absent et non représenté à la réunion, explication des démarches qui seront mises en place dans le cas d’un défaut d’accord amiable, etc…),-
Modalités de rétablissement des bornes,-
Explication de la portée juridique du PVBN et des démarches à suivre en cas de vente ou de cession d’une des parcelles concernées par le bornage.Partie graphique
But : illustration des limites définies
-
Le plan régulier de bornage qui permet de visualiser et de rétablir facilement les limites,Celui-ci doit obligatoirement être daté et signé par toutes les personnes concernées.
-
Le croquis, dans le cas où il a été dressé le jour du bornage.2. Les obligations
L’OGE a mis en place un certain nombre d’obligations, auquel il ne peut pas être dérogé, pour la procédure de bornage et l’élaboration du PVBN.
Depuis le 1er juillet 2010, les travaux réalisés par les géomètres-experts doivent être géoréférencés et rattachés dans le système national de référence de coordonnées géographiques défini par le décret n°2006-272 du 3 mars 2006 .33
De même, les procès-verbaux, les plans de bornages et les coordonnées des sommets implantés devront être versés dans la couche des données du RFU qui permet d’alimenter le portail Géofoncier . Ce portail est la base de données centrale des dossiers des géomètres-34
experts, permettant notamment d’identifier d’anciennes opérations sur ou à proximité des chantiers réalisés par le géomètre-expert et ainsi de contacter facilement les confrères pour obtenir des archives et ne pas borner une limite déjà bornée.
Sont également obligatoires, la mention de toutes les parcelles concernées par l’opération, la convocation par écrit des parties et la réalisation d’un plan régulier en complément d’un éventuel croquis.
3. Les recommandations
L’OGE a établi des recommandations, qui sont des obligations auxquelles les géomètres-experts peuvent éventuellement déroger sous réserve d’en apporter la justification.
Ainsi, l’OGE recommande de consulter le fichier immobilier dans le cas où les propriétaires riverains ne présenteraient pas leur titre de propriété. Pour l’envoi des convocations, il est recommandé d’observer un délai de 15 jours afin de permettre aux riverains se s’organiser pour assister à la réunion contradictoire.
Le procès-verbal doit être, dans la mesure du possible, réalisé en un seul exemplaire unique signé par toutes les parties. À noter qu’en cas d’absence, il est possible de recueillir des signatures différées des parties, cependant, celles-ci doivent être obtenues dans les mêmes conditions d’approbation que les parties présentes. C’est-à-dire que l’ensemble des documents, des communications et des observations doivent être transmises avec le procès-verbal et le plan régulier pour signature.
Si les personnes absentes se font représenter le jour de la réunion contradictoire, les mandats correspondants devront être suffisamment précis afin de ne pas permettre de remise en question ultérieurement. Ils devront également être dûment conservés par le géomètre-expert.
Dans le cas d’une dérogation au deuxième alinéa de l’article 646 du code civil, la mention de la prise en charge des frais et honoraires est fortement recommandée. Ainsi, les parties en sont clairement informées.
Afin de prouver que toutes les parties ont pris connaissance de l’intégralité des pages du procès-verbal, il est recommandé de faire parapher toutes les pages au moment de la signature du document .35
Toutes ces recherches et observations théoriques m’ont amené à faire un état des lieux de la procédure en pratique avant d’en faire une analyse selon différents critères et de comparer la pratique dans les cabinets avec les recommandations de l’OGE.
Extranet de l’OGE — Pierre BIBOLLET — Lettre circulaire, Les nouvelles obligations ordinales, 09/06/10
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Extranet de l’OGE — Pierre BIBOLLET — Lettre circulaire, Les nouvelles obligations ordinales, 09/06/10
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Extranet de l’OGE — Guide rédactionnel pour le PV de bornage et de reconnaissance de limites
III. La procédure en pratique :
Pour dresser un état des lieux des pratiques actuelles, nous nous somme en grande partie intéressé à la procédure de bornage telle qu’elle est pratiquée au sein du lieu de stage. Mais, afin d’avoir un point de vue plus étendu, nous avons contacté d’autres géomètres-experts du département du Doubs que nous avons eu la chance de rencontrer pour échanger sur leurs pratiques en la matière.
A. Au sein du cabinet
1. Accueil du client et établissement d’un devis
Dans la mesure du possible, le cabinet essaye de ne réaliser des devis qu’après avoir rencontré le client. Il est en effet plus rigoureux de discuter directement au bureau de la mission à effectuer afin que les détails soient le plus clair possible. Cela permet également au géomètre-expert de remplir son devoir de conseil auprès de la clientèle.
Généralement, le client prend rendez-vous et vient avec tous les documents relatifs à sa propriété. Le géomètre-expert peut facilement analyser la situation du bien et proposer la mission la plus complète et la plus juste d’après les attentes du client. De plus, il analyse scrupuleusement les documents fournis par le client et les conserve dans les archives.
Les devis par téléphone peuvent porter confusion et le client peut ne pas comprendre la mission qui sera réalisée dans les détails. Cela peut engendrer des confusions entre la mission finale et les attentes du client.
Une fois le client reçu, le géomètre-expert connaît la situation et peut proposer, après avoir effectué des recherches sommaires dans ses archives et sur les parcelles voisines, le devis le plus juste possible, en prenant en compte la nature du terrain, le nombre de propriétaires riverains et en essayant d’estimer le temps nécessaire pour effectuer le levé préalable au bornage.
Dans l’idéal, il faudrait prendre rendez-vous sur le terrain avec le client pour se rendre compte de la situation réelle du bien et pour disposer d’une exhaustivité des informations utiles à l’établissement du devis. Mais se pose la problématique du temps nécessaire et de la gratuité des devis.
Après réception du devis accepté, la mission de bornage peut commencer et plusieurs étapes vont se succéder.
2. Recherches cadastrales et archives
La première chose à réaliser lorsque le devis est accepté est l’ouverture du dossier et l’enregistrement de la mission dans le portail Géofoncier.
Ensuite les étapes de recherches cadastrales et d’archives sont très importantes, cela constitue la base du dossier. Le géomètre-expert interroge la base de données AURIGE qui est consultable sur le portail Géofoncier, afin de vérifier si d’autres opérations sont référencées sur la parcelle concernée et celles aux alentours. Dans le cas d’une intervention passée, il doit demander les archives du dossier en question au géomètre-expert qui a réalisé l’opération. Celui-ci sera dans l’obligation de lui communiquer une « copie des documents topographiques en sa possession fixant les limites des biens fonciers énumérés dans la demande » .36
Le géomètre-expert doit éditer les résultats de sa recherche et en conserver une trace dans ses archives.
Article 52 du décret n°96-478 du 31 mai 1996 organisant la profession de Géomètre-Expert
Il demande également des documents au service du cadastre s’il ne les a pas déjà en sa possession. Il demande notamment les plans de remembrement cadastrales lorsque le chantier est situé dans une zone remembrée, cela permet au géomètre-expert d’obtenir les plans minutes cotés du remembrement.
Ces zones remembrées sont facilement identifiables car elles se situent dans les sections à deux lettres commençant par « Z », ou « Y » dans le cas d’un deuxième remembrement.
Dans le cas d’un remembrement, la limite ne sera pas définie contradictoirement, mais rétablie selon le plan de remembrement qui vaut plan de bornage puisqu’il a été approuvé après enquête publique. Dans ce cas, on parle de réimplantation de limite, mais les riverains sont tout de même convoqués à la réunion de bornage dans le but de leur expliquer la procédure, de leur indiquer les bornes et de leur faire signer un procès-verbal de réimplantation; en particulier si les propriétaires ont changé et que les nouveaux voisins ne sont pas au courant de l’existence du remembrement. Ce procès-verbal de réimplantation relate la pose des bornes et certifie qu’elles ont bien été posées aux emplacements indiqués sur le document qui a servi à rétablir leur position .37
À noter que dans certains cas, en particulier lorsque le plan de remembrement est de mauvaise qualité et qu’un grand nombre de bornes sont absentes sur un secteur donné, la procédure doit être une procédure de bornage amiable contradictoire.
3. Levé d’état des lieux et de calage
Après l’obtention de tous les documents nécessaires, le géomètre-expert, ou le technicien, se déplace sur le chantier afin d’effectuer un levé d’état des lieux et de calage.
Lors de ce levé, l’étape fondamentale est la recherche des bornes. Parfois, avec l’aide des documents analysés précédemment, la personne chargée du levé a une idée précise de l’emplacement des bornes. Cependant, dans la plupart des cas, la recherche des bornes n’est pas aussi simple et peut prendre un temps précieux.
Après avoir recherché les bornes, le géomètre-expert ou le technicien effectue les relevés d’état des lieux, et en particulier les murs, clôtures et bâtiments existants afin d’avoir un maximum d’informations qui seront utiles lors de l’analyse et de la proposition de la limite.
Dans certains cas, et lorsque le terrain et la végétation le permettent, le technicien se déplace seul pour y effectuer la recherche des bornes et le levé d’état des lieux.
4. Analyse, confection du plan et rédaction du procès-verbal
Après analyse des documents, des signes d’appartenances sur le terrain et du levé d’état des lieux, le technicien ou le géomètre-expert réalise un plan à l’aide des outils informatiques et y intègre une version numérique du plan cadastral. Dans certains cas, la personne en charge du dossier applique, sur le levé d’état des lieux, les plans de bornage ou de remembrement s’ils existent et les précisions apportées dans les actes de propriété lorsqu’il y en a. Dans le cas où aucun document n’a été retrouvé, le technicien, ou le géomètre-expert, se fie aux signes d’appartenances qu’il a analysés sur le terrain.
Ces signes d’appartenances peuvent être de plusieurs natures. Par exemple, un mur de soutènement sera présumé appartenir au propriétaire des terres qu’il soutient.
D’après le code civil, toutes les clôtures situées à la limite séparative de deux fonds sont présumées mitoyennes . 38
M. LANNUZEL — « Bornage et délimitation » — Cours de 2ème année du cycle ingénieur ESGT, 2014
37
legifrance.gouv.fr — Article 653 du code civil
Cependant, le code civil prévoit un certain nombre de marques de non mitoyenneté lorsque « la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné. Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre » .39
À noter que les us et coutumes peuvent également donner des détails sur les signes d’appartenances, en particulier pour les clôtures de pâturage.
Le géomètre-expert, ou le technicien, peut ainsi dresser un plan régulier, sur lequel apparaîtront les limites proposées le jour de la réunion contradictoire. Il y fait également apparaître le plan cadastral, et dans certains cas, lorsqu’il n’a pas pu obtenir de documents définissant la limite ou qu’aucun signe d’appartenance n’était présent, la proposition qu’il va faire sera purement et simplement une application cadastrale.
Dans le cas où le plan cadastral présente de nombreuses anomalies, le géomètre-expert laisse le cadastre apparent sur le plan et informe les personnes concernées que la situation apparente présente des anomalies par rapport à la situation fiscale et qu’une mise en concordance de ce plan cadastral est conseillée.
En parallèle, il rédige le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite. La partie normalisée est rédigée grâce aux informations obtenues depuis le SPDC et depuis l’acte de propriété de notre client, qui est souvent le propriétaire. Lorsque des erreurs sont présentes, elles sont corrigées et complétées directement le jour de la réunion de bornage contradictoire.
La partie expertise est rédigée selon les observations effectuées sur le terrain et l’analyse menée au bureau. Ces analyses mènent à la proposition d’une limite qui paraît la plus équitable et la plus fidèle à la réalité, tout en prenant en compte le calage du plan cadastral.
La partie graphique est constituée du plan de bornage qui a été confectionné précédemment, des documents graphiques fournis par le client, des recherches cadastrales et des archives.
Les courriers de convocation sont ensuite envoyés au minimum 15 jours avant la date de la réunion de bornage contradictoire en lettre simple. Un plan de la situation cadastrale avec la précision du point de rendez-vous est joint au courrier. Dans certains cas, les convocations sont accompagnées d’un projet du procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite afin que les riverains puissent en prendre connaissance et apportent des précisions ou observations avant la réunion.
5. Réunion de bornage contradictoire et signature du procès-verbal
Le géomètre-expert, ou le technicien, se rend à la réunion de bornage avec le procès-verbal et le plan de bornage déjà préparés. Dans certains cas, préalablement à la réunion de bornage, le terrain est piqueté. Des piquets sont positionnés à l’emplacement des bornes afin de faciliter la proposition de la limite au moment de la réunion. Le technicien peut alors directement commencer à faire le tour de la propriété avec les personnes présentes.
Il expose la démarche qu’il a suivie depuis la recherche et l’analyse des documents jusqu’à la confection du plan. Ainsi il peut proposer sereinement la limite qu’il a déterminée grâce à ses recherches. Les personnes sont invitées à participer activement à la réunion de bornage contradictoire. Ils réagissent aux propositions et sont là pour donner leur avis et leur point de vue. Les limites sont facilement repérables grâce aux piquets installés au préalable.
Avant de recueillir les signatures, le géomètre-expert lit le procès-verbal qu’il avait préalablement établi dans son intégralité afin que les personnes présentes puissent en prendre connaissance. Il remplit également la section réservée aux présences et absences des personnes convoquées.
legifrance.gouv.fr — Article 654 du code civil
En cas d’accord, le géomètre-expert, ou le technicien, propose aux riverains et au client de signer le procès-verbal ainsi que le plan de bornage. Il vérifie les titres de propriété des riverains qui les ont apportés et note les références dans la partie prévue à cet effet dans l’état civil des riverains. Pour les personnes représentées, il collecte les pouvoirs qui ont été accordés aux mandataires présents et les conservera dans les archives.
En cas de désaccord sur une certaine limite, ou sur un certain point, les documents sont modifiés à la main afin de les mettre en conformité avec les souhaits des personnes concernées. Le plan est également modifié et signé. Un plan régulier mis à jour sera édité au bureau, après rectification des limites.
Lorsque certaines personnes sont absentes, le procès-verbal et le plan sont signés sur place par les présents, et des copies conformes sont envoyées aux absents avec tous les documents cités dans le procès-verbal afin qu’ils puissent prendre connaissance du projet et des limites comme s’ils avaient participé à la réunion contradictoire. Ils sont transmis en lettre simple dans un premier temps. Puis, après 15 jours sans réponse des propriétaires riverains, ils sont transmis en lettre recommandée avec accusé de réception.
6. Clôture des opérations et versement dans Géofoncier
Après avoir recueilli toutes les signatures, le dossier est facturé et peut être clôturé. Une copie, certifiée conforme à l’original, des documents signés par toutes les parties est envoyée à chaque signataire. Lors de la réunion, le géomètre-expert, ou le technicien, leur explique la nécessité de conserver les documents et de les transmettre aux ayants droits en cas de vente ou de cession de la parcelle.
Le procès-verbal, le plan régulier et, dans le cas d’une division, le DMPC, sont versés dans le portail Géofoncier. Ils seront ensuite facilement consultables par l’ensemble des géomètres-experts, techniciens et collaborateurs du bureau.
Cependant, les documents dématérialisés et versés sur le portail Géofoncier ne sont pas accessibles aux autres géomètres-experts. Ils sont uniquement accessibles par le détenteur du dossier et le conseil régional de l’OGE dans le cadre de l’exercice de missions de contrôles .40
B. Chez les confrères :
Au fil de mes recherches sur la procédure de bornage et des discussions avec les employés du cabinet F. JAMEY, nous nous sommes rendu compte qu’il y avait des pratiques relativement variables pour mener la procédure de bornage.
Ainsi, afin d’avoir d’autres points de vue et d’autres idées pour l’évolution de la procédure, nous avons contacté des géomètres-experts du département du Doubs.
Ceux-ci ont très bien accueilli notre demande et ont répondu avec enthousiasme, nous ayant même proposé de tous se retrouver chez un confrère afin de discuter de leur procédure de bornage et de débattre sur les pratiques actuelles. Nous avons également pu participer à un débat contradictoire avec un des confrères.
Nous traiterons dans ce paragraphe des différences notables entre les différents cabinets avec qui nous avons pu échanger.
1. Accueil du client et établissement d’un devis
Les confrères que nous avons rencontrés sont dans la même optique que mon maître de stage, ils préfèrent également accueillir les clients au bureau pour définir le plus précisément possible la mission et établir un devis au plus juste.
pro.geofoncier.fr — Diagnostic de mes dossiers
Cependant, nous avons remarqué des différences notables sur les devis. Les confrères que nous avons consultés sont implantés dans un milieu rural peu concurrentiel à forte pression foncière, à l’inverse du bureau principal où je réalise mon stage qui est situé dans un milieu urbain plutôt concurrentiel. Ainsi, et comme c’est le cas dans de nombreux autres domaines, la concurrence entraine des baisses de prix.
2. Recherches cadastrales et archives
Certains confrères passent beaucoup de temps sur la recherche des archives et en particulier sur la recherche des titres de propriété des riverains. Lorsque les riverains ne retrouvent pas leurs titres, les géomètres-experts se déplacent chez les notaires afin d’en obtenir des copies.
Ces recherches sont essentielles, mais il semble compliqué de demander des archives à répétition aux notaires situés aux alentours sans envisager une rémunération pour le temps consacré à cette recherche.
3. Levé d’état des lieux et de calage
Les discussions autour des levés d’état des lieux se sont articulées principalement sur l’information délivrée aux riverains et le nombre de techniciens pour effectuer cette opération.
Certains confrères transmettent des courriers pour prévenir les riverains qu’ils vont devoir intervenir sur la parcelle de leur client et que pendant ces opérations de topographie ils risquent de pénétrer sur leur propriété.
D’autres confrères envoient un courrier mais dans le but d’inviter les gens au levé d’état des lieux afin de recueillir leur point de vue et leur connaissance sur les bornes existantes. Cette convocation se fait parfois par téléphone afin de fixer une date où les riverains pourront tous être présents. C’est en quelque sorte une première réunion contradictoire qui va aider le géomètre-expert dans ses recherches et surtout dans son analyse.
Dans d’autres cas, les confrères préviennent uniquement le client. Ainsi, ils se déplacent pour le levé d’état des lieux sans la présence des riverains concernés.
Au fil des discussions, nous sommes tous parvenus à la conclusion que le levé d’état des lieux devait être réalisé par deux personnes pour fournir un travail de qualité et une recherche des bornes la plus précise possible. Et ce en particulier lorsque les riverains sont prévenus et répondent présents. En effet, il faut gérer les précisions apportées par les riverains en même temps que la recherche des bornes et le levé sans perdre trop de temps.
4. Analyse, confection du plan et rédaction du procès-verbal
Dans la plupart des cas, les confrères que nous avons consultés ne rédigent pas le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite avant la réunion de bornage contradictoire. Ils organisent une réunion de bornage contradictoire avec des convocations écrites envoyées au minimum 15 jours avant la réunion en lettre simple ou en lettre suivie. Mais cette réunion est réalisée afin de proposer une limite et d’en discuter avec les riverains sans la valider ce jour.
Ainsi, le paragraphe des dires des parties est complété après cette réunion. Les personnes présentes pourront vérifier leur état civil et le géomètre-expert, ou le technicien, pourra collecter les actes de propriété manquants.
5. Réunion de bornage contradictoire et signature du procès-verbal
Le procès-verbal de bornage étant rédigé après la réunion de bornage contradictoire, il ne peut pas être signé sur place. Les confrères font signer une feuille de présence, un accord sur la définition des limites et un croquis. Ainsi, même si le procès-verbal de bornage n’est pas signé, la limite peut tout de même être matérialisée étant donné que le géomètre-expert a recueilli les signatures sur le croquis.
La signature du procès-verbal se réalise par la suite, tous les cabinets n’utilisent pas la même méthode. Certains envoient le procès-verbal par courrier à tous les propriétaires riverains concernés l’un après l’autre, c’est-à-dire qu’ils attendent le retour du premier riverain pour l’envoyer au deuxième et ainsi de suite. Cela permet d’envoyer l’original et de se conformer aux recommandations de l’OGE qui préconise la rédaction d’un procès-verbal unique.
D’autres proposent aux riverains de venir signer les documents finaux au cabinet, cette pratique est particulièrement utilisée pour les riverains qui résident dans les communes voisines au cabinet.
6. Clôture des opérations et versement dans Géofoncier
Tous les géomètres-experts ne jouent pas le jeu du versement des documents dématérialisés dans le portail Géofoncier.
Certains versent les documents qu’ils ont réalisés lors de l’opération de bornage dans le portail, mais ne versent pas les coordonnées des sommets implantés dans la couche des données du RFU. Leur choix n’est pas anodin, et ce n’est pas par manque de temps, mais plutôt parce qu’ils considèrent que ces données n’ont pas à être enregistrées sur un serveur informatique, aujourd'hui propriété exclusive de l’OGE, et demain peut-être partagé avec d’autres professions, voire avec les riverains. Ceux-ci, pensant bien faire, pourraient rétablir les bornes manquantes avec un GPS inadapté à des travaux de précision, à partir des coordonnées fournies sur Géofoncier.
Deux conditions doivent être réunies pour que le localisant des opérations de bornage, réalisées après le 5 avril 2011, apparaisse dans la version grand public du portail Géofoncier. Les dossiers doivent comporter au moins un document dématérialisé à versement obligatoire et le versement d’objets RFU . Ce localisant contient des informations et des données sur le 41
géomètre-expert qui a réalisé l’opération.
Ainsi, très peu de dossiers sont actuellement visibles sur le portail Géofoncier grand public. Et les dossiers visibles sont souvent antérieurs au 5 avril 2011 car les conditions pour qu’ils apparaissent étaient beaucoup moins strictes. En effet, ils devaient comporter un seul document dématérialisé à versement obligatoire.
Après nous être intéressé à la procédure en pratique au sein du cabinet, et chez certains confrères, nous allons analyser les différentes étapes de cette procédure selon plusieurs critères et les comparer avec les obligations et les recommandations de l’OGE.
IV. Analyse et comparaison avec les recommandations de l’OGE
Durant les premières semaines de mon stage nous nous sommes attelés à identifier toutes les étapes de la procédure de bornage telle qu’elle est réalisée au sein du cabinet. Nous y avons également ajouté une ou deux étapes qui n’étaient pas pratiquées par le cabinet mais qui font partie des recommandations et obligations de l’OGE.
C’est grâce à cette liste que nous avons pu dresser un bilan de l’optimisation actuelle au sein du cabinet afin d’identifier les étapes qui pouvaient être améliorées.
A. Bilan de l’optimisation de la procédure au sein du cabinet
L’analyse des différentes étapes de la procédure de bornage a été organisée autour de quatre critères qui nous paraissaient importants au sein du cabinet afin de réaliser un bilan de l’optimisation actuelle.
pro.geofoncier.fr — Visibilité des dossiers, documents et RFU dans la version grand public
