Lorsque le propriétaire d’un immeuble fait défaut d’acquitter les taxes foncières, la municipalité a, en vertu de la Loi sur les cités et villes61 ou en vertu du Code municipal du Québec62, selon le cas, le pouvoir exceptionnel de recouvrer les taxes dues par la saisie et la mise en vente de l’immeuble à l’enchère publique. La municipalité vend au plus haut enchérisseur, qui devient alors adjudicataire, et lui délivre une copie du certificat d’adjudication publié au registre foncier. Le propriétaire dont l’immeuble a été vendu pour taxes dis-pose alors d’un délai d’un an en vertu de la Loi sur les cités et villes, ou de deux ans s’il s’agit d’une corporation municipale régie par le Code municipal du Québec, pour exercer son droit de retrait et, ainsi, recouvrer la propriété de l’immeuble63. Le droit de retrait peut aussi être exercé par toute personne agissant pour les intérêts du vendu pour taxes, auquel cas l’immeuble retournera dans le patri-moine de ce dernier. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai alloué pour le retrait, ou lorsque le propriétaire de l’immeuble vendu pour taxes y consent et que les créanciers hypothécaires ou prioritaires interviennent dans l’acte pour attester de leur consentement, que la municipalité procédera à une vente formelle et définitive, également publiée au registre foncier.
Il est clair en regard de la Loi sur les cités et villes et du Code municipal du Québec64 que la vente d’un immeuble pour non-paie-ment des taxes foncières constitue un titre translatif de propriété.
Un tel transfert sera donc, sans contredit, assujetti à la L.d.m.i.
Cependant, le problème réside plutôt au niveau du moment du transfert en ce sens qu’il faut se demander si le transfert survient au moment de l’adjudication ou plutôt lors de la vente définitive. En réalité, la vente pour taxes constitue, parmi les actes que nous avons examinés, le seul qui pose la question du moment du transfert.
Selon une première théorie, le droit de mutation pourrait être imposé au premier moment, soit lors de la publication du certificat
61 Loi sur les cités et villes, L.R.Q., c. C-19, art. 511 et suiv.
62 Code municipal du Québec, L.R.Q., c. C-27.1, art. 1022 et suiv.
63 Loi sur les cités et villes, précitée, note 61, art. 531 ; Code municipal du Québec, précité, note 62, art. 1057.
64 Loi sur les cités et villes, précitée, note 61, art. 528 ; Code municipal du Québec, précité, note 62, art. 1048.
d’adjudication. Les tenants de cette position considèrent l’adjudi-cation comme constituant un acte translatif de propriété assujetti à une condition résolutoire que représente l’exercice du droit de retrait par le propriétaire original ou par une personne intéressée.
Ainsi, la vente finale consentie par la municipalité suite à l’expira-tion du délai imparti par la loi pour l’exercice du droit de retrait ne serait qu’une confirmation du titre de propriété de l’adjudicataire, acquis a priori lors de l’adjudication. L’on ne saurait prétendre, en vertu de cette théorie, que l’acte de vente définitif consacre le titre translatif de propriété et les droits de l’adjudicataire, d’autant plus que les articles 1036 et 521 du Code municipal du Québec et de la Loi sur les cités et villes, respectivement, sont à l’effet que l’adjudica-taire devient propriél’adjudica-taire de l’immeuble vendu pour taxes dès le moment de l’adjudication et non seulement au moment où a lieu la vente définitive, ce dernier étant un donc un acte déclaratif de pro-priété.
Richard Brouillet, un des tenants de cette première théorie, ajoutait dans la Revue du Notariat:
L’adjudication est soumise aux dispositions de la Loi autorisant les muni-cipalités à percevoir un droit sur les mutations immobilières [aujourd’hui la L.d.m.i.] puisque, conformément à l’article 1 de cette loi, elle opère un complet et immédiat « transfert du droit de propriété d’un immeuble ».
Mais l’adjudicataire n’est pas tenu de payer immédiatement le droit de mutation ; il faut distinguer entre la naissance de la créance et son exi-gibilité. La créance naît au moment du transfert, suivant l’article 2, soit au moment de l’adjudication, mais elle n’est exigible, due, qu’à compter de l’enregistrement de l’acte de vente prévu à l’article 525 de la Loi sur les cités et villes ; ainsi, l’adjudicataire est assujetti au droit de mutation dès l’adjudication, droit qu’il ne sera tenu d’acquitter que si le proprié-taire primitif n’exerce pas son droit de retrait. La contrepartie est alors le prix de l’adjudication. Si le propriétaire primitif exerce sont droit de retrait, l’adjudicataire ne sera pas tenu de payer le droit de mutation, n’ayant jamais enregistré d’acte de transfert.65
L’auteur considère donc que l’adjudication constitue, confor-mément à la première théorie, un acte translatif.
D’autre part, une telle interprétation serait compatible avec l’ar-ticle 8.1 L.d.m.i., laquelle impose un droit de mutation sur le
trans-65 Richard BROUILLET, « La vente d’immeubles pour taxes », (1995-96) 98 R. du N.
303, 318 et 319.
fert effectué lors de l’exercice du droit de retrait d’un immeuble vendu pour taxes66. En effet, si la L.d.m.i. considère l’exercice du droit de retrait comme étant un transfert sujet à un droit de mutation, il devient législativement cohérent de prétendre qu’un droit de muta-tion soit également exigible lors de l’adjudicamuta-tion. Dans l’affaire Ville de Montréal c. Kelly, le juge Claude-René Dumais affirmait qu’il était impossible de sanctionner, à moins d’un texte clair, la possi-bilité que l’adjudicataire reçoive, en cas de retrait, moins d’argent qu’il en aurait payé. En effet, le retrayant n’a, en vertu de la Charte de la ville de Montréal qu’à payer le prix de vente, les frais de shérif et dix pourcent de cette somme à l’adjudicataire. Il n’aurait donc pas été nécessaire d’édicter l’article 8.1 si l’adjudicataire ne pouvait bénéficier de la même définition de « contrepartie » (aujourd’hui la
« base d’imposition ») dans les circonstances des articles de la charte relatifs au retrait67.
Un courant doctrinal majoritaire a développé une deuxième théo-rie, plus raisonnable que la première, à notre avis, selon laquelle le transfert ne peut avoir lieu qu’au moment de la vente définitive, les droits de l’adjudicataire étant alors confirmés par un titre définitif et irrévocable. En effet, il est reconnu en droit municipal que le trans-fert ne devient irrévocable qu’une fois expirée la période allouée au retrait. Le fait pour une municipalité d’exiger le paiement d’un droit de mutation au moment de l’adjudication serait juridiquement aberrant si le droit de retrait est effectivement exercé, auquel cas les parties se retrouveront dans l’état où elles étaient avant la tenue de la vente pour taxes, tout comme s’il n’y avait jamais eu de transfert d’un droit de propriété au sens de la loi.
Par ailleurs, en vertu de la L.d.m.i., les droits de mutation sont dus à compter de l’inscription du transfert au registre foncier68. Même si autant le certificat d’adjudication que la vente formelle sont publiés au registre foncier, l’on ne saurait considérer le certi-ficat d’adjudication comme étant un acte translatif de propriété dont la publication provoque la levée d’un droit de mutation. En
66 L’article 8.1 L.d.m.i. se lit comme suit : « Malgré toute disposition au contraire, la base d’imposition du droit de mutation, dans le cas d’un transfert effectué dans l’exercice du droit de retrait d’un immeuble vendu pour taxes, est le mon-tant qui a été payé pour exercer ce droit ».
67 Montréal (Ville de) c. Kelly, J.E. 83-303 (C.P.).
68 Art. 6 L.d.m.i.
réalité, les tenants de la théorie majoritaire voient plutôt dans le certificat d’adjudication un acte de la nature d’une promesse, par la municipalité, de contracter advenant l’absence d’exercice du droit de retrait ou la renonciation à l’exercer. Cela dit, la publication au registre foncier d’une « promesse de contracter » ne peut faire en sorte d’imposer au cessionnaire de l’immeuble l’obligation de payer un droit de mutation puisque le véritable transfert de propriété, c’est-à-dire l’acte de vente définitif, n’a pas encore eu lieu.
En ce qui concerne l’article 8.1 L.d.m.i., nous avons vu précé-demment que la première théorie rendait l’imposition, par un légis-lateur cohérent, d’un droit de mutation lors de l’exercice du droit de retrait compatible avec le caractère translatif de l’adjudication.
Toutefois, il semble que cet article n’impose en réalité aucun droit de mutation sur le retrait et devrait, selon les professeurs Pierre Ciotola et Jean Hétu, être abrogé69. Pour reprendre leurs termes : Pourquoi donc l’article 8.1 de cette loi précitée sur les mutations ? Peut-être pour imposer un droit de mutation lors de l’exercice du retrait, ce qui implique d’après la décision Ville de Montréal c. Kelly, un droit de muta-tion également exigible lors de l’adjudicamuta-tion. Nous considérons la levée d’un droit de mutation sur ces différents actes à l’occasion de la vente pour taxes comme incompatible avec la nature juridique des situations qui découlent de la vente pour taxes. Bien plus, nous croyons opportun de suggérer l’abrogation pure et simple de l’article 8.1 pour s’en rappor-ter strictement aux principes généraux ou son remplacement précisant qu’en matière de vente pour taxes, le droit de mutation ne peut être exigé de l’adjudicataire qu’une fois ses droits confirmés par un titre définitif.
En outre, nous croyons que, compte tenu de l’interprétation restrictive de toute loi fiscale, l’article 8.1 de la loi n’impose aucun droit de mutation mais ne décrit qu’un mode de calcul de l’assiette fiscale.
Enfin, le professeur Lamontagne, entre autres, ajoute à la théo-rie majoritaire un dernier argument à l’effet que l’attribution d’un caractère translatif au moment de l’adjudication créerait un non-sens inadmissible70. En effet, aux termes des articles 904 de la Charte de la ville de Montréal71, 1057 du Code municipal du Québec72 et
69 Pierre CIOTOLA et Jean HÉTU, La vente d’immeuble pour non-paiement des taxes foncières, Montréal, Chambre des notaires du Québec, 1992, no 142.
70 D.-C. LAMONTAGNE et C. MARION, op. cit., note 2, no 40, p. 30.
71 S.Q. 1959-60, c. 102.
72 Précité, note 62.
531 de la Loi sur les cités et villes73, le retrayant ne doit payer à l’adjudicataire que le prix de vente, les frais de shérif et dix pourcent de cette somme. Aucun de ces articles ne prévoit le remboursement du droit de mutation qui aurait été payé par l’adjudicataire adve-nant l’exercice du droit de retrait. Dans un tel cas, l’adjudicataire qui aurait payé un droit de mutation et contre qui le retrayant a exercé son droit de retrait recevra moins d’argent qu’il en aurait versé pour l’acquisition de l’immeuble74.
Quoi qu’il en soit, les municipalités n’indiquent les mentions prescrites par la loi, en pratique, qu’à la vente finale et non dans le certificat d’adjudication. Cela démontre qu’elles considèrent que le transfert a lieu non pas au moment de l’adjudication mais bien à l’étape subséquente, c’est-à-dire au moment de la vente finale. Cela dit, le praticien du droit immobilier devrait se conformer à la poli-tique administrative qui a présentement cours dans les municipa-lités, d’autant plus qu’elle s’inscrit dans la logique de la théorie dominante.
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À la lumière des controverses considérables que soulève l’appli-cation de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, il est indubitable qu’un remaniement en profondeur de ses dispo-sitions mérite d’être entrepris, nonobstant les modifications légis-latives apportées au cours des dernières années. Bien évidemment, la notion de transfert n’est qu’un des aspects de cette « législation mal aimée », pour reprendre l’expression de Me Francis Gervais75, auxquels sont rattachées plusieurs zones obscures. Au fond, la loi soulève également de nombreuses controverses doctrinales au niveau, par exemple, des exonérations au paiement du droit de mutation, controverses qui dépassent le cadre de notre analyse.
Pour en revenir à la notion sous étude, le législateur semble néanmoins démontrer une certaine volonté de clarifier les situations incertaines. Ce fut le cas, notamment, en matière d’établissement
73 Précitée, note 61.
74 Contra: R. BROUILLET, loc. cit., note 65, 318 et 319. Selon l’auteur, l’adjudica-taire n’est tenu d’acquitter le droit de mutation que si le propriél’adjudica-taire n’exerce pas son droit de retrait.
75 Avocat chez Deveau, Bourgeois, Gagné, Hébert et associés, s.e.n.c.r.l.
d’emphytéose et de cession des droits de l’emphytéote où le législa-teur est intervenu pour inclure ces actes à l’intérieur même de la définition de transfert, mettant fin à des décennies de débats juris-prudentiels contradictoires. Il s’agit là d’une modification qui mérite d’être saluée.
Il ressort de notre étude que d’autres précisions devraient être apportées par le législateur, notamment en ce qui concerne le trans-fert d’un bien immeuble par le fiduciaire au bénéficiaire à l’extinc-tion de la fiducie, le transfert en substitul’extinc-tion du disposant à l’appelé, le partage mettant fin à une indivision autre que successorale, la déclaration de transmission et le transfert effectué dans l’exercice du droit de retrait d’un immeuble vendu pour taxes.
Plus précisément, dans le cas de la fiducie, il est clair que les dispositions désuètes de la loi ne sont aucunement adaptées aux nouvelles utilisations qui en sont faites de nos jours. Qu’il s’agisse d’une fiducie personnelle, fiducie d’utilité sociale, fiducie d’utilité privée ou même d’une fiducie internationale, bien des questions demeurent sans réponses en ce qui a trait à la nouvelle nature de la fiducie depuis l’entrée en vigueur du nouveau Code civil du Québec en rapport avec l’application de la loi76. Heureusement, les transferts d’immeubles en fiducie ne sont pas chose courante. Nous croyons tout de même qu’il devient à cet égard impératif pour le législateur, non point nécessairement de procéder à une adaptation terminolo-gique de la loi – ou du Code civil du Québec –, mais à tout le moins d’assurer une certaine cohérence législative entre les exonérations prévues et ce qui semble être une théorie plausible77.
Aussi, tel que vu précédemment, le transfert en substitution du disposant à l’appelé et le partage mettant fin à une indivision autre que successorale soulèvent également des controverses au niveau de leur nature translative. Fait intéressant à noter, il existe ici, tout comme au niveau de la fiducie, une espèce d’incompatibilité termi-nologique entre la Loi concernant les droits sur les mutations immo-bilières, une loi à caractère fiscal, et le Code civil du Québec. En réalité, dans les trois cas, l’origine de la controverse puise sa source à l’intérieur même de notre perception civiliste – pour ne pas dire
76 Pour un examen des diverses espèces de fiducies, voir : D. BRUNEAU, loc. cit., note 18, 764-768.
77 Nous semble recevable la théorie de Denys-Claude Lamontagne et de Caroline Marion, supra, le texte accompagnant la note 21.
littérale – de la fiducie, de la substitution ainsi que du partage.
Ladite loi fiscale n’est peut-être pas la seule législation dont un nou-veau cadre conceptuel est à développer. En effet, le nounou-veau Code a démontré, suite à sa première décennie d’existence, que le législa-teur n’était pas en tout point cohérent et ce, qu’il s’agisse de l’existence même des termes employés eu égard au dictionnaire de l’Académie française78, ou qu’il s’agisse tout simplement de sa « traduction » anglaise quelque peu boiteuse79.
Notre critique s’explique par notre volonté de démontrer, plus précisément, que l’incompatibilité avec la loi réside bel et bien dans l’incohérence des termes utilisés au Code civil du Québec, soit le verbe « remettre » de l’article 1297 C.c.Q., le libellé de l’article 1243 C.c.Q., ainsi que le mot « attributif » employé à l’article 1037 C.c.Q.
L’imprécision de ces articles, ou tout simplement le choix des mots, est en partie responsable des controverses qui entourent la notion de transfert en matière de fiducie, de substitution et de partage.
Par ailleurs, il est d’autres transactions où la doctrine suggère résolument des modifications à la loi. Par exemple, en ce qui con-cerne la déclaration de transmission sans clause de délivrance de legs, il est à se demander si une intervention du législateur sem-blable à celle du 20 décembre 200080 serait opportune. En fait, nous avons vu que si la théorie à l’effet qu’il s’agit d’un transfert se maintient, il pourrait en résulter quelques incongruités dans l’application de la loi81. Au sujet de cette incongruité, le professeur Lamontagne commente ainsi sa propre théorie en proposant tant bien que mal une modification législative :
Malheureusement, il nous apparaît difficile d’éviter ces conséquences, même en modifiant la loi ou en permettant la publication des délivrances
78 Certains mots du Code civil du Québec, tel que le mot « séparative » de l’article 978, ne sont pas reconnus par l’Académie française.
79 Voir à ce sujet : Jean-Maurice BRISSON et Nicholas KASIRER, Code civil du Québec 2005-2006, 13e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, l’avant-propos des auteurs concernant les divergences inconciliables entre les deux textes du code, les fautes de grammaire et les variations de langage susceptibles d’être source de confusion.
80 L.Q. 2000, c. 54. L’emphytéose devenait clairement, suite à l’amendement, un acte translatif au sens de la loi.
81 Voir supra le texte accompagnant la note 27.
de legs, sans dénaturer l’effet déclaratif du partage consécutif à l’indivi-sion successorale. À moins, bien entendu, que le législateur ne consente à soustraire à l’application de la loi tous les transferts à cause de mort...82 D’autres modifications à la loi, suggérées par certains auteurs, semblent plus radicales. C’est le cas tout particulièrement du trans-fert effectué dans l’exercice du droit de retrait d’un immeuble vendu pour taxes, assujetti à la loi par l’article 8.1. Les professeurs Pierre Ciotola et Jean Hétu croient opportun de suggérer l’abrogation pure et simple de l’article 8.1 de la loi ou son remplacement, précisant qu’en matière de vente pour taxes, aucun droit de mutation ne peut être exigé de l’adjudicataire puisque, selon eux, le droit de mutation prévu lors de l’exercice du droit de retrait est incompatible avec la nature du droit de propriété transmis lors d’une vente pour taxes83. Quoi qu’il en soit, tant et aussi longtemps que perdureront ces controverses, le praticien devra prendre position selon la théorie qu’il croit être la plus admissible afin de pouvoir procéder à la rédaction et la publication des actes. Il demeurera toutefois confronté au risque qu’une contestation s’ensuive.
Enfin, notons que le fait de faire des déclarations fausses ou trompeuses dans un document présenté à l’officier de la publicité des droits ou le fait d’éluder volontairement le paiement du droit de mutation constitue une infraction à la loi84. Cela dit, le conseiller juridique, et en particulier le notaire agissant à titre d’officier public de l’État, devra informer de manière adéquate ses clients sur l’assu-jettissement du transfert – s’il en est – à la loi en lui révélant toutes les zones grises qui accompagnent cette notion sans tenter d’en élu-der l’application en considérant la transaction, par tous les moyens imaginables, comme étant un acte non translatif.
82 D.-C. LAMONTAGNE et C. MARION, op. cit., note 2, no 44, p. 33.
83 P. CIOTOLA et J. HÉTU, op. cit., note 69, no 142.
84 Art. 23 L.d.m.i.